宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第12120號
原 告 良信不動產經紀有限公司
法定代理人 王美香
訴訟代理人 蔡文彬律師
林明賢律師
游敏傑律師
被 告 何文綺
武克庸
上 一 人
訴訟代理人 蘇名珠
上列當事人間給付服務報酬等事件，於中華民國99年11月10日言
詞辯論終結，同年 11月26日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易
庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鄭佾瑩
書記官 黃文芳
通 譯 張麗華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告何文綺應給付原告新臺幣壹佰叁拾叁萬貳仟元，及自民國九十九年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告武克庸應給付原告新臺幣肆拾肆萬元，及自民國九十九年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬玖仟叁佰壹拾伍元由被告何文綺負擔十分之七，被告武克庸負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告何文綺以新臺幣壹佰叁拾叁萬貳仟元為原告供擔保後，得免假執行。
本判決第二項得假執行。但被告武克庸以新臺幣肆拾肆萬元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
本件依兩造契約第2大項第6條第7項及確認書第10條約定，合 意以標的物所在地即臺北市○○區○○段一小段634地號土地 及其上同小段745建號、753建號即門牌號碼臺北市大安區○○ ○路○段391號、臺北市○○區○○路3段3號地下室之房屋（下 稱系爭房地）之地方法院為第一審管轄法院並適用簡易訴訟程 序，則本院自有管轄權，且適用簡易訴訟程序，合先敘明。
原告主張：
㈠原告與被告何文綺於民國99年3月間，由被告何文綺之夫即 訴外人江國盛代理被告何文綺，將被告何文綺所有系爭房地 委由原告以新臺幣（下同）2,880萬元銷售。嗣於同年4月16 日21時許，經原告之經紀營業員即訴外人王家畯居間仲介覓 得被告武克庸及其妻子即訴外人蘇名珠願以2,200萬元購買 系爭房地，並於同年月17日由蘇名珠代理被告武克庸與原告 簽訂確認書及附停止條件定金委託書（下稱系爭確認書）， 約定自99年4月17日起至99年4月23日24時止，委由原告向賣 方斡旋，其中附停止條件定金數額空白，乃因蘇名珠表示將 於次日交付20萬元面額之支票作為斡旋金，原告始於支付方 式欄勾選「票據」，俟被告武克庸交付後再填上數額。之後 ，王家畯於同年月17日告知江國盛有一對武姓夫婦願以2,20 0萬元承購，已簽斡旋單，但尚未實際提出斡旋金，故無法 將斡旋單交付等情，江國盛遂提出授權書，代理被告何文綺 與原告簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書 ），約定委託期間自99年4月17日起至99年4月24日止，同意 降價由原告以2,250萬元與買方斡旋，並約定以成交金額之4 %作為原告之服務報酬。詎料，幾經原告斡旋後，原本極可 能仲介買賣成交之系爭房地，最後竟未能成交，經原告查詢 系爭房地登記情形，始發現被告二人為規避仲介服務報酬之 給付義務，竟自行於99年5月4日買賣系爭房地，並於99年6 月3日辦畢所有權移轉登記，為此原告分別於同年月15日、 18日寄發存證信函予被告，希望渠等能出面協商解決，惟被 告均置之不理。
㈡被告何文綺於委託原告銷售期間屆滿後2日將系爭房地以2,2 20萬元價金出售予被告武克庸之行為，分別該當於系爭委託 銷售契約書第2大項第5條第2項第2款、第4款及第5款約定及 系爭確認書第12條約定，茲說明如下：
１、關於第2款「甲方與乙方覓得之買方私下成交者」： 被告二人買賣系爭房地之成交價係2,220萬元，與委託 原告銷售期間之賣價2,250萬元、買價2,200萬元，相去 不遠，復以第三人何先生自99年4月10日起受被告何文 綺委託銷售，均未能促成成交，卻於委託原告銷售期間 屆滿後2日即迅速成交，且何先生之仲介費僅10萬元， 凡此足徵，被告二人係為規避原告較高額之服務報酬而 於99年4月19日即已私下成交。
２、關於第4款「委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由 第三人介紹或其他類似之銷售行為者」：
被告何文綺經江國盛代理，專任原告銷售之期間係自99
年4月17日起至同年4月24日止，而被告何文綺係自99年 4月10日起即已委託何先生銷售，嗣於同年月25日成交 ，足見於專任委託原告銷售期間內，被告何文綺復另行 以較低之價額委託他人銷售系爭房地。
３、關於第5款「甲方於委託期間屆滿後三個月內與乙方所 曾媒介交易之人或其配偶、三等內親屬成交者」： 被告何文綺委託原告銷售之總價原為2,280萬元，經原 告戮力斡旋，始降低為2,250萬元，嗣被告何文綺以2,2 20萬元與原告曾媒介之買方即被告武克庸成交，足徵原 告於委託銷售期間內所提供之締約機會、拉近買賣數額 差距等付出，對被告二人後來之買賣契約成立，卻有一 定幫助效果，原告努力所應得之報酬應予保障，另被告 何文綺既不爭執其夫即訴外人江國盛為伊之代理人，則 江國盛曾受王家畯告知買方姓名，本人即不得推諉不知 ，縱不知買方為何者，亦可於委託銷售期間屆滿後3個 月內，向原告查詢曾媒介過之買方資料，被告恣意違約 銷售，自不得免給付服務報酬之責。
４、關於系爭確認書第12條約定：
被告武克庸於參觀系爭房地時，曾閱覽相關登記資料， 於雙方簽定系爭確認書時，亦交付系爭確認書、委託書 及系爭房地之建物及土地登記謄本及現狀說明書與被告 武克庸之代理人即訴外人蘇名珠閱覽，俟蘇名珠閱覽完 畢及簽名後已經過十多分鐘，故不可能不知賣方為被告 何文綺。被告武克庸於99年4月19日已商妥私下成交， 並違約於委託銷售期間屆滿後3個月內與被告何文綺成 交，應給付原告服務報酬。
㈢依兩造間系爭契約書第2大項第5條第1項、第2項第2、4、5 款約定及系爭確認書第12條約定，視為原告已完成仲介義務 ，爰分別請求被告何文綺應給付原告委託銷售總價6%即1,40 4,000元作為服務報酬及違約金，被告武克庸應給付原告委 託承購總價2%即44萬元之服務報酬等語。
並聲明：被告何文綺應給付原告 1,404,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息 5% 計算之利息；被告武克庸 應給付原告44萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。被告何文綺則以：
㈠原告於雙方簽訂系爭契約書時，從未提出已收取斡旋金之證 明或任何買方之姓名及年籍資料，原告以訛稱收取斡旋金而 與被告何文綺之代理人江國盛簽訂系爭契約書之行為，構成 民法第92條規定之詐欺，被告何文綺撤銷兩造間系爭委託銷
售契約。
㈡系爭房地之出售雖曾授權予江國盛，惟被告何文綺另於99年 4月10日委託訴外人即伯特利建設開發有限公司負責人何建 智以2,250萬元出售系爭房地，被告何文綺並不知江國盛已 與原告簽訂系爭契約書情事，嗣於99年4月25日下午由何先 生居間仲介被告武克庸與被告何文綺協商議價，最後以2,22 0萬元成交，並給付何先生仲介費10萬元。被告何文綺之代 理人江國盛完全不知被告武克庸係原告經紀營業員王家畯曾 代看系爭房地之人，更無從自王家畯處得知被告武克庸之姓 名，此一事實，原告應負舉證責任，且按仲介之常情，絕不 會讓買賣雙方知悉彼此之任何得以聯絡之訊息，當然包括姓 名、身分、電話、地址等等，因此，原告所謂王家畯曾告知 江國盛買方武克庸之姓名云云，根本就是違反仲介經驗法則 ，毫不足取，更屬無稽。
㈢系爭委託銷售契約書第2大項第5條第2項第2、5款約定，應 為無效：
系爭委託銷售契約書約定條款為定型化契約條款，而依不動 產仲介公司媒合不動產交易之經驗常習，委託銷售之一方斷 無可能知悉不動產仲介公司於委託期間內究竟是覓得何人或 媒介何人為買方，且賣方於委託期間屆滿後，當有買方前來 詢價或購買，倘買方不主動告知，曾經是接受仲介公司服務 過之人，賣方豈會知悉，更何況買方並無告知之義務，買方 為何未在仲介公司服務下達成購買之意願，原因亦在多有， 另外，委託期間屆滿後3個月對不動產之交易價格，會產生 重大之變化，如此長期間之規定未能保護仲介公司，反而會 致買方之財產權受到不可預測之危害，因此若不區分任何情 況，且未限制一定期間，或將仲介公司在委託期間屆滿後3 個月內，倘原屋主，即賣方與仲介公司所曾媒判交易之人或 其配偶、三親等內親屬成交者，亦視為仲介公司成交，或買 方與仲介公司覓得之買方私下成交者，即得向原屋主請求服 務報酬，應屬加重賣方之責任，及對賣方有重大不利益之情 事，而顯失公平，依民法第247條之1第2款、第4款規定，應 屬無效，原告爰引委託銷售契約書第2大項第5條第2項第2款 、第5款規定向被告何文綺請求，即無理由。
㈣倘委託銷售契約書第2大項第5條第2項第2款、第5款規定為 有效，該條款是指原告曾告知被告何文綺系爭不動產究竟是 何人曾有意願購買，而原告曾努力為仲介服務，然被告何文 綺或代理人江國盛完全不知王家畯媒介何人購買系爭房地， 更不知被告武克庸曾是原告媒介之人，因此原告援引上開規 定向被告何文綺請求應無理由。另被告何文綺是於99年4月2
5日簽訂系爭房地之買賣契約書，已在與原告委託銷售期間 之後，原告引委託銷售契約第2大項第5條第2項第4款規定請 求，亦無理由等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告 免假執行。
被告武克庸則以：
㈠被告武克庸與原告間承購系爭房地之附停止條件定金委託契 約因王家畯回報之價金過高而未成交，嗣於99年4月25日被 告武克庸之妻子即訴外人蘇名珠經過系爭房地時，見何建智 在系爭房地處售屋遂與之議價，何建智告知賣方底價為實拿 2,250萬元，表示願降低服務費並說服蘇名珠向賣方出價2,2 20萬元，再由何先生向賣方斡旋，雙方最後以2,220萬元成 交。
㈡原告提出確認書及附停止條件定金委託書予被告武克庸簽署 時，由王家畯先圈勾放棄審閱期間等不利買方之選項，並告 知被告武克庸之代理人蘇名珠急著去見賣方，須馬上離開， 故雙方僅於5分鐘內完成簽約，王家畯既未告知有系爭確認 書第12條之約定，而系爭確認書條款影響買方權益重大，卻 未以粗黑體字註記，蘇名珠因經驗不足，又見系爭確認書上 金額及委託期間均正確，右上角並載有內政部字樣，誤認系 爭確認書為政府提供之示範條款，即立刻簽字，足見原告所 提出之系爭確認書有使人陷於錯誤之情形，其中禁止買方向 其他仲介業者購買之約定條款，亦有壟斷之意圖，內容顯失 公平，依消費者保護法第12條、第11條規定，系爭確認書應 屬無效。
㈢退步言之，原告稱被告何文綺與被告武克庸就系爭房地買賣 之成交價2,220萬元，與被告何文綺委託銷售價金2,250萬元 相去不遠而有成交之機會，惟原告於斡旋過程中，所告知被 告武克庸之價金從2, 880萬元、2,680萬元、2,580萬元至2, 480萬元不等，與被告武克庸委託承購價金2,200萬元相差甚 遠，並無原告所稱極可能成交之機會，被告武克庸亦未要求 要與賣方談判，王家畯無法成交乃因價錢太高緣故，如是為 脫免仲介費而私下交易，何不等更久後再成交以避嫌，被告 武克庸並沒有讓原告聯繫不上之情等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告何文綺之代理人江國盛簽立系爭委託銷售契約書 ，由被告何文綺委託原告以實拿2,250萬元出賣系爭房地， 委託期間自99年4月17日起至99年4月24日，有專任委託銷售 契約書、房地產標的現況說明書、授權書、委託銷售／出租
契約內容變更同意書等件影本可參（見本院卷第5頁至第7頁 、第18頁、第19頁）。
㈡原告與被告武克庸簽立確認書、附停止條件定金委託書，由 被告武克庸委託原告就系爭房屋以2,200萬元向被告何文綺 出價，委託期間自99年4月17日起至99年4月23日止，有確認 書、附停止條件定金委託書等件影本可稽（見本院卷第8頁 ）。
㈢被告何文綺與武克庸於99年4月26日就系爭房地以2,220萬元 成立買賣契約，並於99年6月3日為所有權移轉登記，有臺北 市光特版地政電傳資訊系統、不動產買賣契約書、訂金收據 、支票等件影本可參（見本院卷第20頁至第26頁、第95頁至 第105頁）。
得心證之理由：
本件爭點為：被告何文綺以受原告詐欺為由主張依民法第92條 規定撤銷系爭委託銷售契約，有無理由？被告何文綺與原告簽 立之系爭委託銷售契約書第2大項第5條第2項第2款、第4款、 第5款約定是否無效？被告武克庸與原告簽立之系爭確認書第 12條約定是否無效？被告何文綺是否有系爭委託銷售契約書第 2大項第5條第2項第2款、第4款、第5款情形？被告武克庸是否 有系爭確認書第12條情節？以下分述之：
㈠被告何文綺以受原告詐欺為由主張依民法第92條規定撤銷系 爭委託銷售契約，有無理由？
查被告何文綺雖主張因原告受僱人王家畯訛稱已有一買方願 出價2,500萬元，並表示已收取斡旋金，致被告何文綺之代 理人江國盛不疑有他遂簽立系爭委託銷售契約書云云（見本 院卷第61頁），證人江國盛即被告何文綺之先生亦證稱：王 家畯告訴伊他有收到斡旋金，說有客人要買這間房子，伊要 求看斡旋金的契約，王家畯表示斡旋金在店長那裡，必須要 簽立專任委託書才可以轉訂金，與客人拉價，當時伊有跟王 家畯說要確實拿到斡旋金，伊才要跟他簽立專任委託書，王 家畯表示他確實有收到斡旋金等語（見本院卷第122頁）， 惟已為原告所否認，證人王家畯即原告受僱人復證述：伊未 告訴江國盛被告武克庸的出價，因為當時的斡旋單還沒有給 斡旋金，所以契約還沒有成立，所以伊不敢直接說出價的金 額等詞（見本院卷第120頁），而衡之常情，若果王家畯確 向江國盛謊稱已有買方出價2,500萬元並已給付斡旋金，則 當時江國盛已可以同意以2,500萬元出賣，又何須再表示須 實拿2,250萬元，並簽立委託銷售契約內容變更同意書（見 本院卷第19頁），況江國盛若確以收到斡旋金為簽立系爭委 託銷售契約書之必要條件，其於當時仍可待王家畯提出載明
已收受斡旋金之文件後始簽立該契約，故江國盛上開證詞， 顯與事理有違，參酌證人江國盛與被告何文綺為夫妻關係， 並代理被告何文綺與原告簽立系爭委託銷售契約書，其所為 證詞難免有偏頗，難以採信，被告何文綺復未提出其他證據 證明其上開所辯為真，被告何文綺前開陳述，委不足採，被 告何文綺主張撤銷因受原告詐欺而簽立之系爭委託銷售契約 云云，亦不可取。
㈡被告何文綺與原告簽立之系爭委託銷售契約書第2大項第5條 第2項第2款、第4款、第5款約定是否無效？ 被告何文綺與原告簽立之系爭委託銷售契約第2大項第5條有 視為已完成仲介之義務及被告何文綺應給付違約金、報酬之 約定，被告何文綺雖辯稱上開約定依民法第247條之1第2款 、第4款規定應無效云云，然查，本院觀之被告何文綺與原 告簽立之系爭委託銷售契約書，其主要內容係由原告為被告 何文綺居間仲介系爭房地之出賣事宜，而原告得向被告何文 綺收取報酬，須被告何文綺與買方簽立買賣契約，換言之， 縱原告曾經投入相當心力推廣銷售、帶客戶看屋、居間磋商 議價，仍有可能因買賣契約無法成立而未能獲得報酬，故系 爭委託銷售契約一方面要求原告須自行負擔此部分之風險及 成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞力及金錢，避免 被告何文綺意圖免除服務報酬，而私下與買方成交，或與買 方商議於委託銷售期間過後再締約，或於契約有效期間為自 行銷售或再委由他人銷售等行為，故約定有上開情形之一， 仍視為原告已完成仲介工作，與一般社會觀念無違，該條款 所稱被告何文綺應支付銷售總額4%之「服務報酬」，核其性 質非屬於居間買賣成立而應支付之服務報酬，應係委託人債 務不履行時，應予支付違約金之約定，而違約金之約定屬契 約自由，亦無違背公序良俗，且系爭委託銷售契約書第2大 項第5條第2項第5款限制期間為3個月，考量房屋及土地價格 非短時期即會變動，且若賣方於委託仲介期間堅持不降低售 價，衡情於仲介期滿後短時間內亦應不會降低售價，故限制 3個月內賣方不得與原告曾媒介交易之買方成交，期間尚屬 適當，參酌最高法院58年度台上字第2929號判決意旨：「媒 介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬， 但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契 約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信 用原則，仍應支付報酬」，應認系爭委託銷售契約書第2大 項第5條第2項第2款、第4款或第5款約定，尚無加重被告何 文綺之責任，或使被告何文綺有重大不利益，亦無顯失公平 情事，該條款係屬合法有效，被告何文綺上開辯稱洵非可採
。
㈢被告武克庸與原告簽立之系爭確認書第12條約定是否無效？ １、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項 規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該 條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1、 2項定有明文。又前開審閱期間條款之目的在給予消費 者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在 未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂 契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約 所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契 約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契 約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關 係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無 效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名， 何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理 之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即 於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名 前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完 全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之 拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。 ２、被告武克庸雖辯稱簽立系爭確認書時原告未給予其合理 審閱應屬無效云云，惟查，系爭確認書第2條記載：「 買方（指被告武克庸）簽訂本份文件前業已行使契約審 閱權，並充分瞭解契約之內容無誤」、「買方於簽訂本 份文件時已充分瞭解契約之內容無誤。並無將本份文件 影本攜回審閱三天之必要」等語，並由被告武克庸於緊 鄰上開文字之買方簽名欄上簽名（見本院卷第8頁）， 參酌證人王家畯亦證述：當時伊有告訴蘇名珠請她看仔 細一點看，請她一條一條的看，再上面簽名，伊並且告 訴蘇名珠這是正式的契約，不可以開玩笑，蘇名珠看了 大約十來分鐘，後才簽名的。伊給蘇名珠小姐看的，除 了確認書及委託書之外，還有標的的建物及土地登記謄 本及現狀說明書，但是光是契約書，蘇名珠就看了十來 分鐘，而且蘇名珠簽完名後，伊問蘇名珠說，對這份契 約有何問題，蘇名珠說她買賣房子很多，已經很有經驗 ，伊問她是否要將契約書帶回去看，她說不用了，她很 清楚等詞（見本院卷第121頁），足見原告之受僱人王 家畯將系爭確認書交付被告武克庸之代理人蘇名珠簽名 時，並未限制其必須於何時簽名，何時將契約書交回。
參諸前開說明，應認原告已留予被告武克庸合理之契約 審閱期間，即便被告武克庸未看清該契約之內容，即於 系爭確認書簽名並交回，亦不得嗣後再引用消費者保護 法第11條之1第2項規定主張系爭確認書無效。 ３、又系爭確認書僅有一頁共13條，其頁數及條款數並非繁 多，於短期間內應即可逐條審閱完畢，如前所述，證人 王家畯亦證稱被告武克庸之代理人蘇名珠有看了十來分 鐘後才於系爭確認書上簽名一詞，且系爭確認書第12條 約定：「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷 售期間或期間屆滿後3個月內，就本不動產買賣標的（ 指系爭房地）成交者，視為受託人已完成本買賣之居間 仲介，買方仍應給付委託承購總價2%服務報酬予受託人 」等詞，適為該確認書倒數第二條條款，而該確認書第 13條並有買方簽名欄，由被告武克庸簽名其上，被告武 克庸於簽名時稍微將視線往上移動，即可發現第12條條 文之存在，並無消費者保護法施行細則第12條難以注意 或辨識其存在之情事，系爭確認書第12條自應構成原告 與被告武克庸之契約內容。
４、再者，系爭確認書第12條約定於銷售期間或期間屆滿後 3個月內，買方不得與賣方就系爭房地成交，與上㈡說 明相同，係為平衡原告可能支出無益之勞費及避免買方 規避報酬支付，自無違反誠信原則、平等互惠原則，亦 與法律規定不相違背，且不致使契約目的難以達成，對 被告武克庸並無顯失公平情形，故被告武克庸辯稱該條 款約定依消費者保護法第11條、第12條規定應屬無效云 云，當非可取。
㈣被告何文綺是否有委託銷售契約書第2大項第5條第2項第2款 、第4款、第5款情形？
被告何文綺固辯稱於本件委託期間屆滿後，被告武克庸始經 由被告何文綺本人委託之仲介何建智居間仲介成立買賣契約 ，被告何文綺並不知被告武克庸曾經經由原告仲介買賣云云 ，惟查：
１、證人江國盛雖證稱伊太太在99年3、4月的時候說，她有 一個朋友專門在仲介買賣房屋，是否可以介紹買賣這個 房子。伊太太沒有告訴伊，她的這個朋友是否有任職在 哪一家公司。伊太太在99年4月初問伊說，她的朋友是 否可以簽約，伊告訴伊太太說，因為原告已經有一組客 人已經給斡旋金了，必須在4月24日之後才可以簽約。4 月21日、22日的時候，伊詢問王家畯斡旋金的事情，因 為王家畯吱唔其詞，所以伊有告訴伊太太整理房屋，叫
她的朋友可以去看房子及賣房子，但是必須要等到4月 24日委託契約期滿後才可以真正談到進入買賣程序。從 4月21日到4月24日這段期間伊太太有問伊說多少錢可以 賣，伊告訴要實拿新台幣22,50萬元，但是這段期間伊 太太並沒有告訴伊她找的朋友有人要出價，一直到4月 25日，即原告委託契約已經期滿，伊太太告訴伊她朋友 會帶客人來談契約，因為已經談好價格，已經靠近我們 要賣的價格，當時她並沒有告訴伊這個客人的名字。跟 我約在99年4月26日在代書謝代書，跟買主見面，簽約 時伊知道買主是被告武克庸，當天被告武克庸及蘇名珠 小姐都有去，伊當時有跟伊太太的朋友，也是姓何的先 生聊天，他說他在建設公司上班，他是跑單幫，也有作 仲介。伊在簽約當時並沒有提到信義房屋的事情。伊當 時有給伊太太的朋友何先生10萬元作為傭金。伊太太的 朋友何先生跟伊說，他跟他的同事去房子打掃，就是交 成那1、2天去打掃房子，剛好碰到買方，買方說他要去 運動，剛好經過才進來看房子的，詳細時間伊已經不記 得了。伊覺得何先生不是在4月24日打掃房子，是因為 伊在跟何先生聊的時候，何先生說他沒有花很大的成本 就成交了，所以伊認為就是成交的那1、2天打掃的，伊 在代書那裡簽約當時，並沒有與被告武克庸及蘇名珠小 姐聊到如何看到這個房屋，但是伊有跟被告武克庸、蘇 名珠及何先生聊到說，房屋有委託很多家仲介公司去賣 ，但是沒有提到原告公司名稱，也沒有提到王家畯的名 字。從4月21日、22日伊告訴伊太太可以去找買主，伊 太太告訴伊說何先生找到買主，就是去打掃房屋而買主 跑出來看房屋，一直到現在為止，伊跟被告武克庸及蘇 名珠都沒有提到被告武克庸及蘇名珠跟原告簽立確認書 及委託書，以及跟王家畯先生接觸的經過。伊太太也沒 有告訴伊說，她曾經聽過被告武克庸及蘇名珠說過曾經 跟原告及王家畯接觸的經過等語（見本院卷第122頁反 面、第123頁）。然而，證人江國盛係證稱被告何文綺 於99年4月24日之前有詢問可否由其朋友仲介之事，江 國盛已告知被告何文綺須於99年4月24日以後始能簽約 等詞，惟被告何文綺自承於99年4月10日已委託訴外人 何建智仲介一詞（見本院卷第42頁），並有99年4月10 日簽立之不動產委託銷售契約書範本附卷可稽（見本院 卷第69頁至第79頁），顯與證人江國盛上開證詞有異。 又依證人江國盛之證詞，其至99年4月24日委託期間終 止前，尚仍堅持實拿2,250萬元，然被告武克庸係於99
年4月25日以2,220萬元價格出價，並於99年4月26日與 被告何文綺簽立價金2,220萬元之買賣契約，有房屋出 價證明、不動產買賣契約書可參（見本院卷第55頁、第 56 頁），換言之，被告武克庸與被告何文綺成立之買 賣契約較證人江國盛願意出賣之價格尚低30萬元，而證 人江國盛於委託期間屆滿後之翌日即願意降低售價出售 ，亦顯與常情不符，證人江國盛之證詞是否真實，已有 可疑。
２、被告何文綺與武克庸成立買賣契約雖於委託契約屆期之 後，然只相隔二日，時間過於緊接，且由證人江國盛及 王家畯之證詞亦可得知，被告何文綺就系爭房地之出售 事宜，向來均係委由證人江國盛處理，何以單就最後出 售予被告武克庸事宜，係由被告何文綺親自委託他人仲 介，亦與常理有違，況如上述，證人江國盛之證詞復不 足為本院採認，是故，被告何文綺辯稱於委託原告期間 經過後始經由訴外人何建智之仲介與被告武克庸相識並 成立買賣契約，不知被告武克庸為委託原告仲介期間曾 出價之人等詞，實啟人疑竇。反之，證人王家畯證述其 有將系爭房地登記資料交予被告武克庸之代理人蘇名珠 觀看約十幾至二十幾分鐘一詞（見本院卷第121頁）， 而本院觀之證人王家畯所稱提供予蘇名珠觀看之系爭房 地登記資料，確有記載所有權人何文綺姓名及地址（見 本院卷第11頁至第17頁），而該登記資料上記載之地址 臺北市○○○路○段318號6樓房屋，亦確為被告何文綺 所有，此為被告何文綺所自承，縱被告何文綺辯稱該房 屋已出租他人等語，然以已知悉之姓名及地址，尚非無 法尋得被告何文綺本人。參酌證人王家畯證稱：伊曾告 知證人江國盛有一對夫婦姓武，住在這附近，願意出價 ，並且有告訴蘇名珠說過屋主住在這附近。在4月18日 伊跟蘇名珠談的時候，伊告訴蘇名珠說這個房子要2,30 0萬元或是2,400萬元才有可能成交，但是蘇名珠堅持要 直接跟屋主見面，到了4月19日當天，伊與買方電話聯 繫，蘇名珠還是堅持要直接跟屋主談，伊認為雙方價金 尚未接近就不同意讓蘇名珠與屋主見面，但到了4月20 日蘇名珠不大願意接伊的電話，之後伊再打電話給蘇名 珠，蘇名珠有時候接，有時候不接，如果接的話，就表 示要直接跟屋主見面。一直到4月22、23日的時候，伊 就聯絡不上蘇名珠，到了過了期限，伊聯絡上蘇名珠， 蘇名珠表示她不買了，對這個案子沒有興趣。在4月18 日時，伊有跟江國盛回報買方已經出價2,200萬元，但
是江國盛要求伊再努力看看，在4月19日時，江國盛告 訴伊他要出國去打高爾夫球，叫伊暫時先將這個案子停 下來，等到他回國再說，他說他大概一個星期就會回國 。後來伊每天打電話給江國盛，江國盛都表示他人在國 外，不意願多談。到了委託期限過了之後，伊就沒有再 打了，後來到了月底的時候，伊再聯絡江國盛詢問他房 子賣掉了嗎，伊有客人要看房子，江國盛說何小姐作主 ，讓信義房屋來成交了等語（見本院卷第120頁），足 見被告武克庸確有與被告何文綺見面直接商談之意圖。 則本院審酌兩造各自主張及提出之證據，認原告主張被 告何文綺、武克庸於委託原告期間已私下接觸談妥售價 之詞，應屬實在可信。
３、被告何文綺與原告簽立之系爭委託銷售契約書第2大項 第5條第2項第2款、4款、第5款分別約定若被告何文綺 有與原告覓得之買方私下成交、委託期間，自行銷售、 出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為，或於委 託期間屆滿後3個月內與原告曾媒介交易之人或其配偶 、三親等內親屬成交等情形，視為原告已完成仲介之義 務，被告何文綺並應給付委託銷售總價6%之款項，而上 開條文其中第2款文義應係指委託期間原告與買方私下 成交而言。承前所述，被告何文綺、武克庸應係於委託 原告期間已私下接觸談妥價格，待委託期間屆滿後隨即 訂立買賣契約，故被告何文綺與武克庸並非於委託期間 內即成立買賣契約，自不該當該條文第2款情形。至被 告何文綺所提出委託何建智銷售之委託銷售契約書範本 （見本院卷第69頁至第79頁），其日期記載固係在本件 系爭委託銷售契約書簽立之前，然以被告何文綺先前均 未參與銷售事宜及被告何文綺、武克庸已於委託原告期 間先行議定買賣價格之情節可推知，記載被告何文綺委 託何建智銷售之委託銷售契約書範本，應係被告二人為 表示符合委託原告銷售期間屆滿後始成立買賣契約所為 ，該契約書範本所載委託何建智銷售之事應非實在，故 被告何文綺亦非有於委託原告期間自行銷售、出租或經 由第三人介紹或其他類似之銷售行為。是以，被告何文 綺應係於委託原告期間屆滿後3個月內與原告曾媒介交 易之人即被告武克庸成交，符合系爭委託銷售契約書第 2大項第5條第2項第5款約定事由，故原告依條項約定請 求被告何文綺給付違約金（依前述，該條款所稱服務報 酬應係違約金性質），自屬有據，應予准許。
４、又依系爭委託銷售契約書第2大項第5條第2項約定，被
告何文綺應支付予原告之違約金金額究為多少，依該條 字義係指委託銷售總價的6%，原告雖主張以屋主實拿2, 250萬元加計4%服務報酬計算，應為2,340萬元云云，惟 若以原告主張之方式計算，無異是除得請求之違約金外 ，再加計4%服務報酬，顯不符合該條款之約定，故本院 認依該條文之文義即應以被告何文綺委託銷售價格2,25 0萬元計算。然而，被告何文綺與被告武克庸最後實際 交易價格為2,220萬元，換言之，若被告何文綺仍委由 原告繼續仲介，被告何文綺與被告武克庸最後可成交之 價格應為2,220萬元，原告可領得乃2,220萬元之4%服務 報酬，是以，本院認以2,250萬元之6%計算被告何文綺 應給付之違約金仍屬過高，爰依職權酌減至以2,220萬 元之6%計算，即被告何文綺應給付原告之違約金以1,33 2,000元始為適當公允，原告逾此部分之請求，即非正 當，應予駁回。
㈤被告武克庸是否有確認書第12條情節？
承上，被告武克庸與被告何文綺於委託原告期間內即私下商 議成交價格，並於期限屆滿後3個月內成立買賣契約，與系 爭確認書第12條規定相符，故原告依該條項約定請求被告武 克庸給付委託承購總價2%之服務報酬即2,200萬元之2%即44
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