臺灣臺中地方法院民事判決 99年度中簡字第467號
原 告 台中縣農會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 廖健智 律師
複 代理人 林堡欽 律師
被 告 乙○○
兼
訴訟代理人 甲○○
上 一 人
訴訟代理人 洪松林 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國99年10月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將門牌號碼：台中市○區○○路1段167巷8之1號房屋返還原告。
被告應自民國九十四年十二月一日起至返還上開房屋止，按月連帶給付原告新台幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由被告甲○○負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告2 人以新台幣貳拾玖萬捌仟柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告所有之門牌號碼：台中市○區○○路1 段 167巷8之1號房屋（下稱系爭房屋），於民國（下同）91 年 12月1 日起即出租予被告甲○○，並邀同被告乙○○為連帶 保證人，且訂有書面租賃契約，租賃期間為自91年12月1 日 起至94年11月30日止，每月租金新台幣（下同）21,600元， 每年12月1日及6月1日（即每年2次），每次繳納6 個月之租 金。並約定如違約不於租賃期滿時交還房屋，出租人（即原 告）得請求每月3萬元之違約金（契約書第12 條），迄返還 房屋之日止。嗣租賃期間屆滿後，原告與被告甲○○並未續 約，被告甲○○亦未續繳納租金，迄今亦仍未搬遷。爰依民 法第455條及第767條規定，請求被告返還系爭房屋。又被告 甲○○既無權占有系爭房屋，自獲有相當於租金之利益，原 告亦依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告甲○○ 自屆期後之94年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月返 還原告21,600元，及被告2人應自94年12月1日起至返還系爭 房屋之日止，按月連帶給付原告30,000元。訴之聲明：⑴被 告玉鳳應將門牌號碼：台中市○區○○路1段167巷8之1號房 屋返還原告。⑵被告甲○○自94 年12月1日起至返還系爭房
屋之日止，按月給付原告21,600元，及按週年率5%計算之利 息。⑶被告2人應自94年12月1日起至返還系爭房屋之日止， 按月連帶給付原告30,000元，及按週年率5%計算之利息。二、被告則以，原告民法第179 條規定請求相當於租金不當利之 金額，應參酌土地法第97條之規定計算始為合理。且系爭房 屋之基地（即台中市○區○○○段第187－29 地號土地）所 有權人為台中市政府。是原告依原每月租金21,600元為本件 之請求，已屬過高，應依民法第252 條規定，予以酌減。又 系爭房屋租賃契約書第12條規定，其性質乃屬損害賠償預定 性違約金，而非懲罰性違約金，原告自不得於該條違約金之 請求外，另就每月21,600元所謂相當於租金之損害，再為請 求。答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保 ，請准為免為假執行之宣告。
三、原告主張其所有之系爭房房前於91年12月1 日起即出租予被 告甲○○，被告乙○○為連帶保證人，且訂有書面租賃契約 ，租賃期間至94年11月30日止，每月租金新台幣（下同）21 ,600 元，並有違約金條款之約定，惟租賃期間屆滿後，並 未與被告甲○○續約，且自租賃期間期滿後，被告甲○○即 未繳納租金，迄今尚未搬離等事實，業據其提出系爭房屋租 賃契約書、申請書及台中市稅捐稽徵處現值核定通知書、97 年度房屋稅繳款書、陸軍戰車基地勤務處資及台中縣農會西 屯庫房資產移交清冊等為證，並為被告所不爭執，自堪可信 為真實。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者， 並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第450條第1項、第 455 條前段，分別定有明文。本件原告與被告甲○○間就系 爭房屋之租賃契約既已屆期期滿，雙方且未再續租，已如前 述。則原告本於民法第455 條而為被告甲○○應返還系爭房 屋之主張，尚屬有據，為有理由，自應予以准許，爰為判決 如主文第1項所示。
五、次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如 本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或 其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及 第181 條，分別定有明文。本件被告甲○○既無權占有原告 所有系爭房屋而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「 物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支 付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利 益及原告所受之損害，應屬合理。而原告與被告甲○○間既
就系爭房屋訂有租賃契約，每月租金216,000 元，已如前述 。是原告依原租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月21 6,000 元），為本件計算被告甲○○不當得利之標準，自屬 合理。被告抗辯稱，應參酌土地法第97條之規定計算，始為 合理，尚無可採。故而，原告自得請求自被告甲○○自無權 占有之日即94年12月1 日起至遷讓返還房屋止，按月給付原 告21,600元，先予敘明。
六、惟按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額。民法第250 條，定有明文。參酌，系爭房 屋租賃契約書第12條：「乙方（註：即承租人即本件之被告 甲○○）於租賃期滿解約或終止契約，不交還租賃物時，自 終止之翌日起甲方（註：即出租人即本件之原告）得向乙方 請求每月3 萬元違約金至交還之日為止，乙方不得異議。」 等語。衡以，本件原告請求上開（五）所述被告甲○○於租 賃期滿後未搬遷，其所受之損害或被告甲○○應返還之利益 ，核與上開契約書第12條所定違約金給付之情形相符。是以 ，自難謂該條係就債務人（即被告甲○○）不於適當時期或 不依適當方法履行債務時，即須支付違約金之約定。而應認 為係不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償 總額之約定。換言之，系爭房屋租賃契約第12條違約金之約 定，係損害賠償預性違約金，而非懲罰性違約金（民法第98 條參照）。準此，本件原告於租賃期滿後，可得請求之違約 金總額係每月30,000元，而此已包括上開（五）所述之其於 租賃期滿後未搬遷，所受之損害或被告甲○○應返還之利益 。是原告若就違約金已為請求，自無再依民法第184 條或第 179條為租賃期間期滿後，為每月21,600 元所受損害或返還 利益之請求。故原告請求如訴之聲明⑵部分，於法即有未合 ，自無理由，應予駁回。至此每月30,000元違約金之請求， 即無過高之情事，併予敘明。
七、末按，保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一 債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第 272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證 與普通保證不同，縱使無民法第746 條所揭之情形，亦不得 主張同法第745條關於檢索抗辯之權利（最高法院45 年台上 字第1426號判例要旨參照）。本件被告乙○○雖未與原告約 定其放棄保證人先訴抗辯權之權利。然參諸系爭房屋租賃契
約書，被告乙○○係於「連帶保證人」欄下簽名。是依上揭 判例意旨所示，其自應與被告甲○○負連帶之責任甚明。經 查，被告甲○○既未於94年11月30日租賃期滿後將系爭房屋 返還原告，既如前述，而依上開（六）所述，被告甲○○既 應依系爭房屋契約書第12條之約定對原告負每月30,000元之 損害賠償預定性之違約金，至返還系爭房屋為止，則被告乙 ○○既為其連帶保證人，則自應予被告甲○○就上開債務負 連帶責任。從而，原告依兩造間系爭房屋租賃契約及連帶保 證之規定請求被告2人自94年12月1日起至返還系爭房屋止， 按月連帶給付原告30,000元，為有理由，應予准許，爰為判 決如主文第2項所示。至原告就此違約金另行請求加計利息 部分，本件原告請求之違約金每月30,000元，既屬損害賠償 預定性（即全部之損害賠償總額）之性質，則自無再就此違 約金另行加計利息之理，是原告此部分之請求，於法即屬無 據，自無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第 3款之規定，自應依職權宣告假執行。被告2人聲請供擔保請 准免為假執行之宣告，經核無不符，爰酌定相當擔保金額， 併准許之。
九、本件訴訟費用額確定為3,200元由敗訴之被告甲○○負擔。十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官 陳添喜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
書記官