臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹北簡字第132號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年10月20日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將門牌號碼新竹縣竹北市○○○路280 巷14號2樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告二人應連帶給付原告新台幣參萬陸仟貳佰玖拾元，及自民國99年1 月15日起，至返還前開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬壹仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟伍佰肆拾元由被告甲○○負擔新台幣貳仟壹佰元，餘由新台幣肆佰肆拾元由被告二人連帶負擔。本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、原告之聲明：
一、被告甲○○應將門牌號碼新竹縣竹北市○○○路280 巷14號 2 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。二、被告二人應連帶給付自民國（下同）98年4 月15日起，至99 年1 月14日止，計9 個月、每月新台幣（下同）10,600元， 共計95,400元之房租予原告，但扣除上開期間被告乙○○陸 續給付予原告之房租60,000元；是被告二人應連帶給付原告 35,400元，以及該期間所積欠之水、電、瓦斯等費用 7,846 元，合計43,246元。
三、被告二人應連帶給付原告自99年1 月15日起，無權占用系爭 房屋，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月以租金二倍計 算之損害賠償金。
四、訴訟費用由被告負擔。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）系爭房屋係原告所有，並於98年1 月15日出租予被告，租 期自98年1 月15日起至99年1 月14日止，租金每月10,600 元，並應於每月15日前繳納，而押金為20,000元。詎料被 告甲○○自98年4 月15日起即未給付租金，已積欠租金達 2 個月以上，原告先於98年12月30日以新竹關東橋郵局第 412 號存證信函催告被告於3 日內繳納租金，被告置之不 理，原告復於99年6 月23日以新竹關東橋郵局第219 號存 證信函對被告為返還系爭房屋之意思表示，均有存證信函
回執可稽。
（二）此外，兩造間關於系爭房屋之租賃契約業已到期，被告甲 ○○應將系爭房屋騰空返還原告，並應給付自98年4 月15 日起，至99年1 月14日止之租金，每月10,600元，計9 個 月共95,400元，但扣除上開期間被告乙○○陸續給付予原 告之房租60,000元，被告二人應連帶給付原告35,400元租 金；再依系爭房屋租賃契約（下稱系爭契約）約定，系爭 房屋之水、電及瓦斯費由被告負擔，然被告於98年3 月起 即未給付，均由原告代為繳納，原告受有此部分之損害， 爰併請求被告給付98年3 月起至11月止，共計7,846 元之 水、電、瓦斯費。又依系爭契約第8 條：「乙方（即被告 甲○○）於本租期屆滿時，除經甲方（即原告丙○○）同 意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求，除應繳租金外，每 月按照房屋租金增加二倍之違約金予甲方，至乙方遷讓之 日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」，是依此約定 ，原告得請求被告自租約終止翌日起，至騰空遷讓返還系 爭房屋止，按月給付相當於租金二倍即21,200元之損害賠 償金。
（三）合計上開租金及水、電、瓦斯費之金額，被告甲○○應一 次悉數給付原告43,246元，及租賃期滿無權占有使用系爭 房屋，至騰空遷讓返還系爭房屋之損害賠償之損害賠償金 ，另被告乙○○為系爭契約之連帶保證人，自應就上開金 額、款項與被告周蕙英負連帶清償之責。
二、被告甲○○則以：系爭房屋係原告母親允諾讓伊續住，房租 部分伊共繳了4 次，98年3 月間繳交10,000元租金、98年 5 月間亦繳交20,000元租金，嗣即無力繳納；至水、電及瓦斯 費部分，伊一有錢即會繳納，共繳了3 次4,000 元，應予扣 除等語。
三、被告乙○○則以：被告甲○○向原告承租系爭房屋，經其同 意並取得系爭房屋鑰匙後，仲介業者仍要求須有連帶保證人 始允許被告甲○○住入，因被告甲○○部分傢俱業已搬入， 伊不忍被告甲○○遲遲無法住入，乃允諾為連帶保證人，此 實屬不得已之情；且簽約時，屋主即原告不在現場，由仲介 業者代為簽名蓋章，過程中均未告知其係代理屋主，亦未附 上授權代理之證明文件，造成伊誤認當時在現場之原告母親 為屋主，故此契約行為顯有瑕疵; 再者，簽約時契約內容書 面上寫道甲乙丙三方各持乙份以昭公正，惟伊與被告甲○○ 均未拿到，造成伊無法詳知契約內容，顯失公平；另簽約完 後，仲介業者向伊索取仲介費5,000 元應歸還被告，且伊要
求開立費用收據作為存查之用，但仲介業者遲不肯開具，恐 有逃漏稅之嫌；又其已代被告甲○○給付60,000元租金，另 被告甲○○亦給付水電費一萬餘元予原告，又被告乙○○曾 代原告支出門鎖等之修理費用4,800 元；末押金20,000亦應 扣除等語。
參、法院之判斷：
一、原告主張其於98年間將所有系爭房屋出租被告甲○○，約定 每月租金10,300元，租期至99年1 月14日，其並已收受被告 甲○○所給付20,000元之押金，被告乙○○並為被告甲○○ 之連帶保證人之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、建物 登記第二類謄本為證，並為被告所不爭執，則原告此部分之 主張堪信為真。原告又謂因被告甲○○未依約繳交租金及水 、電、瓦斯費，且於租賃契約期滿未遷讓交還系爭房屋，因 此生有租金、代墊水、電、瓦斯費用及租約期滿無權占有使 用系爭房屋等損害，亦據原告提出存證信函影本二紙、回執 聯一紙及水、電、瓦斯費繳費代墊收據為證，被告則以前詞 置辯，以下茲就原告之請求逐項審認之：
（一）關於請求被告甲○○騰空遷讓返還系爭房屋部分： 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。又系爭租約第8 條約定：「乙方（即被 告甲○○）於本租期屆滿時，除經甲方（即原告丙○○） 同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即 時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求，除應繳租金外， 每月按照房屋租金增加二倍之違約金予甲方，至乙方遷讓 之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」。經查，本 件租賃契約自98年1 月15日起至99年1 月14日止，有房屋 租賃契約書為在卷可稽，故租約期滿，除原告同意繼續出 租外，被告甲○○即屬無權占有。是依上揭規定，被告甲 ○○自應遷讓返還系爭房屋，雖被告以系爭房屋係原告母 親即訴外人郭陳素女允諾讓其續住等語置辯，然基於債權 相對性之法理，郭陳素女既非契約當事人，自無允諾被告 周慧英續住，而為租賃契約更新之權，被告此部分所辯即 無足採。
（二）有關系爭房屋租金部分之請求：
原告主張被告甲○○自98年4 月15日起即未給付租金，故 應給付自98年4 月15日至99年1 月14日，計9 個月，每月 10,600元之租金，但扣除被告乙○○陸續給付予原告之房 租60,000元，共計35,400元之租金乙情，雖被告乙○○依 其所提出附卷之契約書記載圖表主張：98年1 月15日起至 5 月14日止之租金共計4 期被告甲○○已繳交；98年5 月
15起至11月14日止之租金，業已由其代為繳納，並有郵證 國內匯款執據二紙及原告收受租金憑據一紙在卷可參；98 年11月15起至翌年即99年1 月14日止之租金，則以押金20 ,000 元 折抵，是原告所積欠之租金，已全部清償完畢等 語，惟查，關於98年4 月15日至5 月14日租金部分，是否 繳納兩造有所爭執，依舉證責任之通說，應由主張權利存 在之當事人，就權利發生之事實，負舉證責任；而由主張 不存在之當事人，就權利消滅、排除、障礙事實負舉證責 任，本件租金繳納之事實，係屬權利消滅之事實，故應由 被告舉證，然被告乙○○未能舉證以實說，且被告甲○○ 亦自承其前後僅繳納30,000元租金，是被告乙○○此部分 所辯，顯有誤會，尚無足採；另依系爭契約第3 條約定： 「租金每個月10,600元，乙方（即被告甲○○）不得藉任 何理由拖延或拒絕。且租金不得由押租保證金中抵扣。」 ，依上揭規定，是被告乙○○辯稱98年11月15日至99年1 月14日之租金，業已用押金20,000元折抵完畢云云，即無 理由。至被告乙○○辯稱曾代原告修繕門鎖，並支出4,80 0 元，應予扣抵部分，則為原告所否認，並稱其並不知情 等語，此外被告即未再舉證說明，亦無可採。從而，原告 上開主張，要非無據，應予准許。
（三）有關系爭房屋水、電及瓦斯費部分之請求： 經查，依系爭契約第7 條之約定，被告甲○○就系爭房屋 之水、電、瓦斯費應負繳納之責，惟其竟未依約給付，而 由原告先行墊付3 月部分應繳納之水、電及瓦斯費及5 月 、7 月、9 月、11月應繳納之水、電及瓦斯費，共計7,84 6 元，有水、電及瓦斯費繳費代墊收據及原告所提出之水 、電及瓦斯費統計表附卷可參。惟被告甲○○陳稱其承租 期間陸續有繳納水、電及瓦斯費，經質之原告，其就本院 所為之詢問陳述：「（問：被告甲○○水電瓦斯他有繳過 有何意見？）是的，繳過2 次，1 次1,257 元、1 次1,69 9 元。」「（問：這2 次有無從本次請求的水電瓦斯費扣 除？）有。」「（問：但99年9 月20日起訴狀所附之明細 看不出有扣除？）沒有扣除。」「（問：有何意見？）4, 000 元只有繳一次。（問：這部分有無扣除？）沒有。」 等語，堪認被告甲○○辯稱曾繳納水、電及瓦斯費6, 956 元之事實為真，逾此部分則未據被告舉證以實其說，則難 採信，是原告請求被告返還代墊之7,846 元部分，應扣除 被告繳納之6,956 元，從而，原告請求其返還代墊之890 元，自屬合理，逾此範圍之請求，即乏所據。
（四）有關租約期滿後，無權占用系爭房屋至騰空遷讓返還之日
止，應給付之損害賠償金部分之請求：
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，此為民法第250 條第1 項、第 2 項所明定。查兩造簽立之系爭契約第8 條所示：「乙方（ 即被告甲○○）於本租期屆滿時，除經甲方（即原告丙○ ○）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求，除應繳租金 外，每月按照房屋租金增加二倍之違約金予甲方，至乙方 遷讓之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議。」，顯係 就被告屆期違約未遷讓交還系爭房屋時，須給付違約金之 約定。又按違約金是否相當仍須依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害之情形，以為酌定標準。又約定 之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人 可得享之一切利益為衡量核減之標準（最高法院49年台上 字第807 號判例、50年台上字第19號判決參照）。本件被 告甲○○於租約終止後未返還系爭房屋，已如前述，原告 依上開約定自得請求違約金。
（五）有關被告乙○○就租金，及水、電、瓦斯費及損害賠償金 應與被告甲○○連帶給付部份之請求：
按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債 務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第 272 條規定連帶債務之文義觀之甚明；連帶保證異於普通 保證，縱使無民法第746 條所揭之情形，亦不得主張同法 第745 條關於檢索抗辯之權利，此有最高法院45年台上字 第1426號判例足資參照。依兩造所定房屋租賃契約第13條 約定，乙方（即被告甲○○）如有違背本契約各條項或損 害租賃房屋等情事時，丙方（即被告乙○○）應連帶負賠 償責任，並願拋棄先訴抗辯權。被告乙○○為系爭房屋租 賃契約之連帶保證人，有房屋租賃契約書為憑，雖其辯稱 係因被告甲○○承租系爭房屋，仲介業者強求須有連帶保 證人始同意被告甲○○住入，是其允為被告甲○○之連帶 保證人，實屬不得已之情云云，惟查，被告乙○○係本於 連帶保證人地位，簽立系爭契約，至於其所簽立的原因為 何，即非所問，是被告乙○○上開所辯，即不足採信。職 是，依前揭規定，被告乙○○自應依連帶保證之法律關係 ，就上開租金、水、電及瓦斯費、違約金之給付等負連帶
保證責任，故原告請求被告甲○○、乙○○二人應連帶給 付原告36,290元 (35400 ＋890 ＝36290） ，並自99年 1 月15日起，至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告21 ,200 元 之違約金，為有理由，應予准許。
二、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提 出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響 ，爰不一一加以論駁，附此敘明。
三、本件原告勝訴部分為民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟 程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
竹北簡易庭 法 官 張百見
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 99 年 11 月 3 日
書記官 陳秀子
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。