臺灣臺中地方法院民事判決 99年度豐簡字第81號
原 告 方文祥
訴訟代理人 周仲鼎律師
複 代理人 郭怡均
被 告 劉國光
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於中華民國99年10月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中縣潭子鄉○○○段112-2地號土地暨3179建號建物即荔園華廈社區地下室平面車位編號第98號車位騰空交還原告。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）緣原告於民國（下同）96年8月22日經鈞院民事執行處96 年度執字第24199號強制執行事件拍賣程序，取得訴外人 蔡宗儒所有坐落台中縣潭子鄉○○○段112-2地號土地（ 應有部分（39/10000）及其上建物建號3035號（門牌號碼 為台中縣潭子鄉○○街113巷31號之系爭房屋，及建物共 有部分即坐落台中縣潭子鄉○○○段3179建號（應有部分 159/10000）（下稱系爭不動產），系爭不動產即位於荔 園華廈社區。原告所取得之建物共有部分即台中縣潭子鄉 ○○○段3179建號建物（應有部分159/10000），因公設 持分坪數為22坪（4584.35㎡0.0159＝72.89㎡即22. 0495坪），應配有荔園華廈社區地下室平面車位至少1 位，經原告向荔園華廈社區管理委員會詢問，目前編號98 號停車位（下稱系爭車位）於管理委員會並未有人登記有 使用權，惟常年以來由同樣居住於荔園華廈社區內門牌號 碼台中縣潭子鄉○○路○段84巷16號6樓之1之被告占有使 用。按「無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告 對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實 証明之。如不能証明，應認原告之請求為正當」（最高法 院72 年台上字第2516號裁判要旨參照）。原告多次就系 爭車位請被告提出使用之合法証明，被告均未能提出，管 理委員除提供資料予原告外，並無法主動介入處理，為此 ，依據民法第767條所有物返還請求權之規定提起本件訴 訟，並聲明：被告應將頭家厝段建號3179號建物之地下室 平面系爭車位遷讓返還原告等語，並陳明願供擔保請准宣
告假執行。
（二）原告對被告抗辯之陳述：
（１）原告經由鈞院民事執行處96年度執字第24199號執行事件 拍賣取得系爭房屋即建號3035號主建物及獨立建號3179號 停車空間之所有權22坪。惟因原告係透過法院拍賣程序取 得上開建物之所有權，故與一般房屋買賣情形不同，原告 方面並無法自法院取得停車位權利証明書。
（２）依原告之前前前手屋主即証人林永宗、王仁宏之証述，証 人林永宗、王仁宏是直接向系爭建物之第一任所有權人元 灃建設開發股份有限公司（下稱元灃建設公司）購買，購 買之時即附有車位，然因時間已久，相關之買賣契約及停 車位資料文件均不慎遺失，故無法提出停車位証明。（３）原告之前手屋主蔡宗儒於鈞院96年度執字第24199號執行 事件中，於拍賣鑑價過程中曾提出系爭房屋附有2個平面 車位，惟因未長居於系爭房屋，而將該車位讓社區住戶無 償使用，故請求執行處重新鑑價云云，執行法官依鑑價內 容亦回覆車位鑑價為新台幣（下同）708,000元，蔡宗儒 亦於99年5月3日出具聲明書証明荔園華廈社區地下室平面 車位編號96號、98號均為其所買受，足見系爭房屋附有2 個平面車位。
（４）系爭車位原為元灃建設公司所有，於93年間元灃建設公司 便將其所擁有荔園華廈社區之最後1戶房屋及建號3179獨 立權狀22坪停車空間即編號98號車位一同出售並移轉登記 予林永宗，故從林永宗之証詞足堪認定於當時買受系爭建 物時附有一車位。雖停車位使用証明書於多次轉手途中已 遺失，即應以所有權權狀為主，而不能以車位証明書取而 代之。
二、被告方面：
被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場之陳述： 伊於72年間購買門牌號碼台中縣潭子鄉○○路○段84巷16號6 樓之1之房屋，登記予伊前妻陳淑慈名下，當時出賣人元灃 建設公司表示車位部分要花40萬元購買，伊沒有買，但因元 灃建設公司與伊有其他房屋的糾紛，本來應要退伊錢，建設 公司不肯退，就指定系爭車位予伊使用，伊從72年間使用到 現在，每一年也都有繳清潔費用2,400元。但是原告並無法 證明真的取得系爭車位之使用權，是因為原告提不出來前手 有取得系爭車位的憑證，管委會才不讓原告進入地下室停車 ，原告並非系爭車位之所有人等語置辯，並聲明：原告之訴 駁回。
三、法院之判斷：
（一）按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場人之 聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。本件被告經合法通知未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情事，爰依原告 之聲請而為一造辯論之判決，合先敘明。
（二）本件原告主張經由本院民事執行處96年度執字第24199號 執行事件拍賣程序取得系爭不動產，其中3179建號建物（ 權利範圍159/10000）即含有荔園華廈社區地下室系爭車 位，惟該車位為被告長期占有使用，爰依民法第767條規 定請求排除被告對系爭車位之妨害等情，並提出土地、建 物謄本等影本為據，被告並不否認原告有購買系爭房地， 然以原告無法真正提出車位之使用憑証致管理委員會無法 讓其使用車位等語置辯。
（三）兩造所爭執者為：原告拍定買受之系爭不動產，其建物共 同使用部分之權利範圍，是否包含系爭編號98號停車位在 內？被告占有系爭停車位是否具有正當占有權源？（１）按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬 於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建 物移轉時，依土地登記規則第72條第2款規定（應為修訂 後之第94條）共有人將各相關區分所有專有部分之建物移 轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。 且公寓大廈管理條例第4條第2項亦規定，專有部分不得與 其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉。是法院 拍賣公寓大廈之專有部分，效力自及於其共同使用部分之 應有部分。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依 其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權 為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買 賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分 ，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不 得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車 位使用權而將建物專有部分出售他人。又按地下室停車位 屬公寓大廈之共同使用部分，僅係建商將之列為約定專用 部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有權人 專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定作為專 用而變為非共同使用部分。(最高法院85年度台上字第569 號、最高法院89年度台上字第2119號裁判可資參照）（２）有關區分所有建物地下層「停車空間」之產權登記，有僅 就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編 列同一建號者；有與其他公共設施共同編列同一建號者。 經証人邱宗富到庭結証：「我現在是荔園華廈的總幹事，
整個社區住戶共有170戶，社區地下室的車位是128個，有 的住戶沒有車位，有的住戶有兩個車位，只要能夠拿出使 用憑證，我們就認定住戶有使用車位的權利，社區裡不管 住戶有沒有分配到車位使用權，建物的權狀都有分配到地 下室的持分，除了系爭98號車位沒有住戶可以提出使用憑 證外，其餘127個車位都有住戶可以提出使用憑證。…… …因為98號車位從未有住戶出面主張他是使用權人，所以 社區認定98號車位還是屬於建設公司所有，之前被告要求 使用也是說是建設公司同意讓他使用，所以我們才同意讓 被告使用並向他收取清潔費用。」等語（見99年10月12日 言詞辯論筆錄），是荔園華廈社區係屬地下層「停車空間 」之產權登記與其他公共設施共同編列同一建號者。本院 於99年11月17日至荔園華廈社區地下室停車場履勘時，現 場比對該社區於地下室停車場配有車位之區分所有權人 3179建號建物持分比例均大於未配有車位之區分所有權人 ，例如配有車位之區分所有權人許進標、江宏照、賴桂英 、彭雅慧、王雅雯、吳偉明、周美惠、郭宗鑫、許雅雯等 人，關於3179建號建物持分比例自32/10000至65/10000不 等，而未配有車位之區分所有權人如劉慶益關於3179建號 建物持分比例僅18/10000，此有卷內所附之上開區分所有 權人之建物謄本可供比對，是依上開關於3179建號建物持 分比例之比較，本件系爭不動產3179建號建物之權利範圍 高達159/10000，應即配有荔園華廈社區地下室停車位至 少1位。
（３）經查，原告拍定取得之系爭不動產係屬「荔園華廈社區」 其中一戶，該社區大樓並非全部區分所有權人均擁有停車 位，為兩造所不爭，系爭不動產第1次登記所有權人為元 灃建設公司，嗣於93年4月14日出售予訴外人林永宗，林 永宗嗣於93年6月24日將系爭不動產出賣予蔡妮孜，蔡妮 孜嗣於94年9月5日將系爭不動產出賣予蔡宗儒，原告復於 96年10月30日自法院拍賣取得蔡宗儒所有系爭不動產等情 ，業據原告提出建物登記謄本及系爭不動產異動索引附卷 可稽。經本院傳訊証人林永宗到庭結証：「我是直接向建 設公司買受台中縣潭子鄉○○街113巷31號以及頭張路二 段84巷2號建物的人，我是大約5、6年前向元灃建設公司 買的，我買的時候，元灃建設公司說上開建物有分配兩個 停車位，當時我有拿到兩張權狀，有關3179建號部分就是 我的停車位權利，我房子買完後3個月即又出售，並沒有 實際入住，我已經不記得我分配到的車位是幾號，我房子 出售是託王仁宏幫我處理，最後賣給誰我也不清楚。」等
語（見99年9月9日言詞辯論筆錄）；又証人王仁宏到庭結 証：「實際上是我和林永宗合夥投資購買台中縣潭子鄉○ ○街113巷31號以及頭張路二段84巷2號建物，但登記在林 永宗名下，我是透過房屋仲介人員向元灃建設公司購買， 實際和建設公司接洽的人也是我，當時元灃建設公司的人 跟我說我買的房子有附兩個車位，車位號碼我已經忘記了 ，之後2、3個月後我們就將房子出售，我記得賣給一個 小姐，不是蔡先生。」等語（見99年9月9日言詞辯論筆錄 ），故原告向本院拍定取得系不動產時，拍賣公告雖未記 載拍賣範圍併含系爭停車位，惟地下室停車位屬公寓大廈 之共同使用部分，原告自林永宗、蔡妮孜、蔡宗儒輾轉取 得「荔園華廈社區」公寓大廈專有部分之所有權，依上開 說明，系爭地下室停車位所屬共同使用部分自應隨同專有 部分移轉由原告取得。
（４）綜上所述，原告因拍賣取得系爭建物專有部分之所有權之 同時，當然取得系爭停車位所屬共同使用部分之應有部分 ，即繼受取得系爭建物前手對系爭停車位之分管權利。惟 系爭停車位所屬共同使用部分之應有部分，不得與系爭建 物之專有部分分離而為讓與，已如前述，被告自無從取得 系爭停車位使用權。被告既未能證明其就系爭停車位有何 正當占有權源之事實，而原告已取得專有使用該區分建物 共同使用部分中編號98號之系爭停車位，則原告依所有物 返還請求權之法律關係，請求被告騰空返還系爭停車位， 即屬有據，應予准許。
四、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職 權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟此 僅促使法院依職權發動而己，法院毋庸另為准駁之判決，附 此敘明。
五、本件訴訟費用額確定為新台幣（下同）2,100元由敗訴之被 告負擔。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第436條 第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
書記官