臺灣臺中地方法院民事判決 99年度豐簡字第273號
原 告 全旺天下管理委員會
法定代理人 蔡振貴
被 告 張桂蘭
右當事人間請求排除侵害事件，本院於民國99年11月25日言詞辯
論終結，判決如左：
主 文
被告應將坐落台中縣潭子鄉○○段688地號土地（潭子鄉○○段442建號），如附圖所示一層部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公尺之共用部分恢復通道原狀，交由原告管理。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告為全旺天下公寓大廈（下稱系爭社區）所組成之管理 委員會，被告為系爭社區之區分所有權人，被告之門牌號 碼為台中縣潭子鄉○○路○段9號，被告所屬建物位於系爭 社區之一樓店面，被告所屬建物連接系爭社區如附圖所示 一層部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公 尺之共用部分（下稱系爭共用部分），系爭共用部分原為 建設公司規劃作為社區○○○道，供社區住戶出入使用， 惟系爭共用部分長期為被告作為店面營業使用，經原告催 告其回復原狀，被告仍然不從，依97年8月9日區分所有權 人會議決議，由原告代表區分所有權人向被告請求回復原 狀，爰聲明判決如主文所示。
（二）對被告抗辯之陳述：
被告辯稱當年購物時建商應充系爭共用部分約定為期專用 ，然依公寓大廈管理條例規定「區分所有權人對專用部分 之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權 人共同利益之行為」，系爭共用部分係屬緊急逃生通道， 縱然建商與被告有約定，其約定應屬無效。
二、被告方面：
伊於84年間向建設公司購入台中縣潭子鄉○○路○段9號店面 房屋時就是現狀，建設公司有說伊購買的店面有一部分土地 是屬於建設公司的，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）按公寓大廈管理條例第38條第1項規定：「管理委員會有 當事人能力」，同法第9條第2項本文、第4項規定：「住 戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 」、「住戶，違反第二項規定管理負責人或管理委員會
應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為 必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」。同法第16 條第2項規定：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯 間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄 、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車 位侵占巷道防礙出入」。管理委員會為依據公寓大廈管理 條例成立之管理組織，與區分所有權人間之關係與民法上 委任關係有別，被告占用共用部分，原告依公寓大廈管理 條例第9條第2項、第2項及第16條2項規定，訴請被告將共 用部分恢復原狀，自無不合，先予敘明。
（二）原告主張被告占用系爭社區共用部分如附圖所示一層部分 面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公尺之共用 部分之事實，復據其提出照片為證，復經本院履勘現場， 製有勘驗筆錄，且經囑台中縣雅潭地政事務所測量，有複 丈成果圖在卷可稽，亦為被告所不爭執，亦堪信真實。（三）按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身 所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其 通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。三、 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構 造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他 有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺 之共用部分。」，公寓大廈管理條例第7條定有明文。又 「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法 為之。」「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員 會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院 為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」，亦為該 條例第9條第2項、第4項所明定，同條例第10條第2項亦規 定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會為之」。經查，如附圖所示一層 部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面積7.88平方公尺之 系爭共用部分，原為系爭社區通往室外之通路，亦屬全體 區分所有權人共用部分，本件被告將系爭共用部分作為機 車店面之一部分使用，即未依其設置目的及通常使用方法 使用，且該部分不得約定為專用，是無論當年建設公司是 否曾允諾被告專用，其約定亦無法對抗全體區分所有權人 。又本院向台中縣政府工務處函查，該處亦函覆：「住戶 如違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，管理委員會 應予制止（完成書面程序），經制止而遵從者，得報請直 轄市、縣（市）主管機關辦理。住戶違反上開規定者，由
直轄市、縣（市）主管機關辦理處新台幣4萬元以上20萬 以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期不改善或 不履行者，得連續處罰。」，有99年10月14日府工使字第 0990314295號函在卷可憑，則原告依上開規定，訴請被告 將如附圖所示一層部分面積15.78平方公尺及騎樓部分面 積7.88平方公尺之共用部分恢復通道原狀，交由原告管理 ，於法有據，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證， 對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。五、假執行之宣告：本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 依法應依職權宣告假執行。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 9 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日
書記官 鄭郁慈