臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第878號
原 告 董宗儒
訴訟代理人 蔡建賢律師
被 告 許炳立
訴訟代理人 吳秋麗律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國99年11月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄縣橋頭鄉○○段356-2 、357 、358 、 359 、360 、361 、362 、363 、364 、398 、399 、400 、401 、666 地號土地（下稱系爭土地）為被告與訴外人蔡 添財、蔡金龍等22人共有（共有人及持分詳如附表所示）， 兩造於民國98年5 月25日簽訂「不動產專任委託銷售契約書 」（下稱系爭契約書），由被告委任原告仲介銷售系爭土地 ，約定系爭土地以每坪新臺幣（下同）6 萬元出售，被告應 支付買賣總價1%之報酬予原告，因被告就其中358 、360 、 362 、363 、364 、400 、666 地號土地之應有部分占1/2 以上，其他共有人皆以被告意見為依歸，故陸續加入系爭契 約書之簽訂，原告於98年7 月間取得訴外人德祐建設企業有 限公司（下稱德祐公司）購買系爭土地之同意書，德祐公司 並以訴外人蘇汬萱名義簽發支票作為定金，交付被告及其他 共有人，惟被告竟藉故拒收定金，並拒絕與買方簽訂土地買 賣契約書，違反系爭契約書第6 條所約定之委託人義務，依 系爭契約書第8 條第1 項約定，被告應支付委託總價4%服務 費予原告，被告委託出售之土地總價共計9,000 餘萬元，以 4%計算為360 萬元，爰依系爭契約書第8 條第1 項之約定， 請求被告給付服務費。並聲明：被告應給付原告360 萬元。二、被告則以：伊未同意「土地買賣訂金收據」（下稱系爭收據 ）所載「地主負責土地增值稅」及「道路用地賣方無償提供 買方人車通行永久使用」之買賣條件，亦未授權原告與蘇汬 萱簽訂系爭收據，買賣雙方意思表示不一致，買賣條件未成 就，且系爭收據載明買方應於98年8 月10日前向全部地主定 金付訖完成，再訂買賣契約，本件地主並未全部於98年8 月 10日前收到定金，買賣契約並未成立，原告並無請求報酬權 利，又伊為82歲老人，在原告強力運作下，暫時同意以每坪 實拿65,000元之條件委託原告仲介，但雙方並未特別約定「 全部道路用地不用購買」，該約定為原告偽填，甚且將伊未
委託出售之伊配偶許劉秀斷所有同段666 地號土地，亦偽造 填入系爭契約書內，系爭契約書僅「以資共同遵守欄」是伊 親簽，但伊簽名時系爭契約書全部均為空白，伊簽完名後， 原告隨即將系爭契約書取走，且未交付系爭契約書予伊，伊 未同意上述條件，故未於系爭收據上簽名，亦未收受定金， 另原告未給予伊契約審閱期間，依消費者保護法第11條之1 規定，系爭契約書並不生效力等語置辯。並聲明：請求駁回 原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為被告與訴外人蔡添財、蔡金龍等22人共有，共 有人及持分詳如附表所示，並有土地登記謄本為證（見本 院卷第39至68頁）。
（二）被告曾在系爭契約書之「以資共同遵守欄」簽名，委託原 告仲介銷售土地，其他共有人陸續在系爭契約書上簽名， 並有系爭契約書為證（見本院卷第69至71頁）。（三）原告與德祐公司分別於98年4 月14日、98年5 月13日簽訂 委託斡旋契約書，預定購買系爭土地，委託原告代為斡旋 ，承購總價款各為每坪52,000元、6 萬元，承購條件為道 路用地不購買，並有上開契約書為證（見本院卷第72、73 頁）。
（四）德祐公司以訴外人蘇汬萱名義簽發支票作為購買系爭土地 之定金，共有人蔡金龍、蔡余環、蔡溪泉、蔡銀柔有收受 定金支票，並簽訂「土地買賣訂金收據」，並有上開支票 、收據為證（見本院卷第74至77、84、85頁）。（五）被告未於系爭收據上簽名，並有系爭收據為證（見本院卷 第99頁）。
（六）被告已對原告提起背信及偽造文書之刑事告訴，由臺灣高 雄地方法院檢察署以98年度偵字第28759 號偵查中。四、依兩造前開主張及陳述觀之，本件之爭點即在於：㈠本件有 無消費者保護法第11條之1 規定之適用？原告是否給予被告 30日之審閱期間？㈡兩造是否於系爭契約書中特別約定「全 部道路用地不用購買」？被告是否同意系爭收據所載條件「 道路用地賣方無償提供買方人車通行永久使用」、「地主負 責土地增值稅」？㈢原告依系爭契約書第8 條第1 項之約定 ，請求被告給付服務費，有無理由？若有，服務費如何計算 ？本院敘述判斷意見如下：
（一）本件有無消費者保護法第11條之1 規定之適用？原告是否 給予被告30日之審閱期間？
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定
者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條第1 、2 項前段固有明文。又稱消費者，指以消費為目的而為 交易、使用商品或接受服務者；稱企業經營者，指以設計 、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；稱 定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，同法第2 條第1 款、第2 款、第9 款亦有明文。
⒉經查，系爭契約書係以委託出售土地為內容，顯非消費者 保護法所規範之消費交易，且兩造為具對等地位之自然人 ，原告並非具優勢主導地位之企業經營者，系爭契約書顯 非企業經營者與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化 契約，被告辯稱：本件有消費者保護法有關契約審閱期間 規定適用云云，委不足採。
（二）兩造是否於系爭契約書中特別約定「全部道路用地不用購 買」？被告是否同意系爭收據所載條件「道路用地賣方無 償提供買方人車通行永久使用」、「地主負責土地增值稅 」？
⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標 的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特 定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記 時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商 斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘 具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物 交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙 方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣 ，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款 方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約， 固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定 ，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其 內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行 商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約 ，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約 之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93 年度台上字第441 號、79年台上字第1357號、80年台上字 第1883號判決要旨參照）。
⒉經查，依系爭契約書之記載，第8 條係有關「受領定金、 斡旋金之效力」約定，其中第1 項載明：「買方支付定金 、斡旋金後‧‧‧如已達委託之價金而委託人（即被告） 違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金，並仍須支付委
託總價4%之服務費予受託人（即原告）。」（見本院卷第 70、71頁），可知原告依據該約定請求被告給付服務費之 前提要件，必須被告已同意買方所提出之買賣條件，並受 領買方所支付之定金，被告始須依該條約定給付服務費予 原告。原告主張被告已同意系爭契約書所載「全部道路用 地不用購買」之條件，固提出系爭契約書為證（見本院卷 第71頁），縱認原告上開主張為真實，然原告仍應就被告 有同意系爭收據所載買賣條件「道路用地賣方無償提供買 方人車通行永久使用」、「地主負責土地增值稅」負舉證 責任，否則難認被告與買方已就買賣契約之必要之點互相 同意。
⒊原告對於被告未簽訂系爭收據，亦未受領買主所簽發之定 金支票等情並不爭執，並有簽名欄空白之系爭收據1 紙及 定金支票2 紙附卷可稽（見本院卷第94、99頁），參以證 人王世燈即被告與其他地主諮詢本件土地買賣事宜之地政 士到庭證稱：「被告是有說道路用地他也是要賣錢，他沒 有問過我不用購買的事實」、「被告並沒有簽立定金收據 ，沒有簽是因為土地的銷售單價談不攏」、「道路用地要 不要購買是談不攏的原因之一」等語（見本院卷第206 、 207 頁），證人蔡金龍即系爭土地共有人之一亦到庭證稱 ：「曾經有一次去被告住處，但是價錢談不攏，應該有說 到道路用地的問題，沒有結果，第二次以後我就沒有去了 ，由被告與原告私底下去講」等語（見本院卷第209 頁） ，證人蔡金龍、蔡溪泉、蔡銀柔對於被告是否有同意「道 路用地賣方無償提供買方人車通行永久使用」、「地主負 責土地增值稅」等情均證稱：不知道、不清楚等語（見本 院卷第208 、210 、211 頁），原告配偶靳文玲亦證稱： 「（問：被告曾經同意說過道路用地不用購買？土地增值 稅要地主負擔？）據我所知討論買賣的時候，整個地主都 有就這個條件來討論，我不知道是否有無定論，因為我沒 有全程參與，但我知道口頭上說要再討論，但是被告後來 並沒有簽定金收據」等語（見本院卷第212 、213 頁）， 則依上開證人之證詞，難認被告確已同意買主所提出之買 賣條件，亦即每坪65,000元、「道路用地賣方無償提供買 方人車通行永久使用」、「地主負責土地增值稅」，是原 告主張被告故意以不正當之悔約行為拒絕簽約而阻礙系爭 契約書報酬給付條件之成就，依民法第101 條第1 項規定 ，視為原告已完成仲介買方與被告就系爭土地成立買賣契 約云云，洵屬無據，原告依系爭契約第8 條第1 項約定， 請求被告給付服務費，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件雖無消費者保護法有關契約審閱期間之適用 ，然原告無法舉證證明被告與買方已就買賣契約之必要之點 互相同意，從而，原告依系爭契約書第8 條第1 項之約定， 請求被告給付服務費，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結 果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 12 月 13 日
民事第五庭法 官 秦慧君
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 13 日
書記官 胡美儀
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│附表： │
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│編號│高雄縣橋頭鄉○○段│ 共有人及持分 │使用編定│簽訂土地買│
│ │ 地號 │ │ │賣定金收據│
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│ 1 │ 356-2 │蔡溪泉（465/1900）、蔡金龍（465/1900）、邱秋│ 道 │ 否 │
│ │ │嬌（505/1900）、蔡銀柔（465/1900） │ │ │
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│ 2 │ 357 │蔡溪泉（465/1900）、許正樹（505/1900）、蔡銀│ 建 │ 是 │
│ │ │柔（465/1900）、蔡余環（465/1900） │ │ │
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│ 3 │ 358 │許炳立（276/405 ）、馬進益（258/2025）、馬進│ 建 │除被告外均│
│ │ │茂（129/2025）、馬秀葉（129/2025）、邱馬秀卿│ │簽訂 │
│ │ │（129/2025） │ │ │
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│ 4 │ 359 │許炳立（276/405 ）、馬進茂（127/4050）、中華│ 道 │ 否 │
│ │ │民國（2326/40500）、橋頭鄉（9304/40500） │ │ │
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│ 5 │ 360 │許炳立（4019/6752 ）、柯月春（830/6752）、許│ 建 │ 否 │
│ │ │茂雄（3806/33760）、許茂田（1903/33760）許錦│ │ │
│ │ │娥（1903/33760）、許錦媛（1903/33760） │ │ │
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│ 6 │ 361 │許炳立（4019/6752 ）、柯月春（830/6752）、中│ 道 │ 否 │
│ │ │華民國（3806/67520）、橋頭鄉（15224/67520） │ │ │
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│ 7 │ 362 │許炳立（4019/6752 ）、柯月春（830/6752）、許│ 建 │ 否 │
│ │ │林敏（1903/6752 ） │ │ │
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│ 8 │ 363 │許炳立（1/4）、蔡添財（1/8）、蔡正鴻（5/8） │ 建 │除被告外均│
│ │ │、蔡正義（5/8 ）、蔡沛婧（5/8 ） │ │簽訂 │
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│ 9 │ 364 │許炳立（276/405 ）、馬進益（258/2025）、馬進│ 建 │除被告外均│
│ │ │茂（129/2025）、馬秀葉（129/2025）、邱馬秀卿│ │簽訂 │
│ │ │（129/2025） │ │ │
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│ 10 │ 398 │蔡溪泉（465/1900）、蔡金龍（465/1900）、邱秋│ 道 │ 否 │
│ │ │嬌（505/1900）、蔡銀柔（465/1900） │ │ │
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│ 11 │ 399 │許炳立（276/405 ）、馬進益（258/2025）、馬進│ 道 │ 否 │
│ │ │茂（129/2025）、馬秀葉（129/2025）、邱馬秀卿│ │ │
│ │ │（129/2025） │ │ │
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│ 12 │ 400 │許炳立（276/405 ）、馬進益（258/2025）、馬進│ 建 │除被告外均│
│ │ │茂（129/2025）、馬秀葉（129/2025）、邱馬秀卿│ │簽訂 │
│ │ │（129/2025） │ │ │
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│ 13 │ 401 │蔡溪泉（465/1900）、蔡金龍（465/1900）、許邱│ 建 │ 是 │
│ │ │秋嬌（505/1900）、蔡銀柔（465/1900） │ │ │
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│ 14 │ 666 │柯月春（830/6752）、許劉秀斷（4019/6752 ）、│ 建 │ 否 │
│ │ │許茂雄（3806/33760）、許茂田（1903/33760）、│ │ │
│ │ │許錦娥（1903/33760）、許錦媛（1903/33760） │ │ │
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