臺灣高等法院高雄分院民事判決 99年度上易字第62號
上 訴 人 陳新安
訴訟代理人 湯瑞科律師
被 上訴 人 曾林秀娥
訴訟代理人 曾珮庭
上列當事人間因請求返還土地買賣價金事件，對於民國99年1 月
19日臺灣屏東地方法院98年度訴字第397 號第一審判決提起上訴
，本院於99年12月1 日辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：上訴人於民國86年9 月間，向伊佯稱出售其 購自訴外人顏棋清所有坐落屏東縣塩埔鄉○○段529-4 地號 土地內約25坪土地，價金新台幣（下同）60萬元。兩造遂於 86年9 月10日簽訂買賣契約，伊並依約交付價款。當時因系 爭土地係農地，依規定無法分割或登記為共有，故僅約定俟 能分割移轉時，上訴人應協同辦理登記事宜。嗣因法令於89 年1 月4 日修改得為分割登記，伊欲請求分割系爭土地登記 為所有權人，始發現系爭土地並非上訴人所有，上訴人亦拒 不返還款項。伊遂於98年4 月13日以存證信函催告上訴人解 決，上訴人不予理會，伊乃依法解除契約，爰依民法第259 條第1 項第2 款之規定，請求上訴人返還價金，求為命上訴 人應給付伊60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算利息之判決。
二、上訴人則以：兩造買賣契約係於81年6 月訂立，並非86年間 ，且買賣標的物係坐落屏東縣塩埔鄉○○段529-2 地號如附 圖一所示A 部分土地（下稱系爭土地），買賣契約所記載 529-4 地號係屬誤載。因系爭土地係農地，依當時法令無法 分割或登記為共有，故僅約定俟能分割移轉時，伊應協同辦 理登記事宜。伊已將系爭土地交付被上訴人使用迄今，並無 違約。況兩造於81年簽訂契約迄已逾15年，被上訴人均未依 法請求，其請求權已罹於時效，不得再行請求等語，資為抗 辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，其上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被 上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠兩造曾訂有契約書，約定上訴人出賣坐落屏東縣塩埔鄉○○
段土地內約25坪土地予被上訴人，約定價金60萬元，上述價 金已為上訴人收取。
㈡上開土地迄未移轉登記為被上訴人所有，被上訴人以大埔郵 局存證信函第28號催告上訴人出面解決，上訴人於98年4 月 15日收受。
五、兩造爭執事項：契約是否給付不能？契約是否合法解除？被 上訴人是否時效消滅？茲論述如下。
㈠被上訴人主張其於86年9 月10日與上訴人簽訂買賣契約，固 提出契約書為證（原審卷第5 、6 頁），惟上訴人否認上開 買賣契約之真正，並提出另紙買賣契約為據（原審卷第25頁 ）。經查，證人即兩造委任書立買賣契約之代書陳行易到庭 證述：上訴人提出之買賣契約係伊所製作，被上訴人提出之 買賣契約則非伊所書寫等語（本院卷第139 頁反面），且被 上訴人自認：伊因與上訴人簽立之原始買賣契約書遺失，與 買賣相隔約4 年後，始請上訴人重新書寫伊所提出之契約等 語（本院卷第153 頁反面），參之兩造所提出之買賣契約， 除上訴人所提出者有記載契約日期為「86年9 月10日」，被 上訴人所提出者未記載契約日期外，其餘內容均屬相同，可 見上訴人所提出之契約書（下稱系爭契約），方為兩造原始 簽訂，至被上訴人提出之買賣契約則為事後重新謄寫，堪以 認定。
㈡又依系爭契約所示，買賣標的物之土地係記載新圍段529-4 地號斜線位置（如附圖二所示），惟該位置未經地政事務所 測量，被上訴人主張買賣標的物係如附圖三所示打勾部分， 為上訴人所否認，並抗辯：買賣標的物應為同段529-2 地號 如附圖一所示A 部分之系爭土地，買賣契約記載529-4 地號 係為誤載，該系爭土地原登記為謝李發所有，謝李發出賣予 顏棋清，顏棋清又出賣予伊，伊再出賣予被上訴人，均未為 移轉登記等語。然查：
⒈屏東縣塩埔鄉○○段529-4 地號土地於87年重測後為同上鄉 ○○段690 地號，原為謝李發所有，於84年9 月11日分割繼 承，由謝建雄取得所有權，此有土地登記簿謄本可稽（本院 卷第39至41頁）。而屏東縣塩埔鄉○○段529-2 地號土地於 87年重測後為同上鄉○○段685 地號，原為謝李發所有，於 84年9 月11日分割繼承，並經輾轉移轉所有權，由訴外人陳 天印、薛進財各取得所有權四分之一、訴外人邱阿麗取得所 有權四分之二，嗣經共有物分割，其中新高段685 、685-2 地號為邱阿麗所有，685-1 地號為陳天印所有、685-3 地號 為薛進財所有，亦有土地登記簿謄本、異動索引、申請分割 共有物資料可憑（本院卷第52至71、115 至137 頁）。又證
人謝建雄證稱：新高段690 地號土地係伊繼承伊父親謝李發 之遺產而來，並無出賣一部分與他人情事等語（本院卷第 102 頁反面），證人薛進財則證稱：登記伊名義之新高段 685-3 地號土地，其中如附圖四所示斜線及3 台尺路部分均 未出賣給伊，若有提出謝李發買賣契約原始資料者，伊願意 過戶等語（本院卷第103 頁），足見謝李發係將其所有新圍 段529-2 地號之土地出賣他人，而非將同段529-4 地號土地 出賣，至為明確。
⒉其次，依系爭契約第4 條約定：「本件雙方業已親臨現場指 界，皆無異議」，且證人陳行易證稱：寫契約後伊有與被上 訴人一起去看現場，依地籍圖位置，買賣標的物土地應是 529-2 地號，兩造買賣土地目前是登記在姓名中有「財」字 名下等語（本院卷第139 反面至140 頁），被上訴人亦自承 ：買賣時有到現場指界，所指地點為附圖一所示A 位置等語 （本院卷第153 頁反面），堪認兩造合意之買賣標的物係新 圍段529-2 地號土地，而非529-4 地號，系爭買賣契約乃係 誤載，應堪認定。
⒊再者，依系爭契約所載，買賣標的物面寬14台尺，長度為南 北界址垂直，面積為何並未記載，雖非明確，惟兩造既均表 示買賣標的物土地面積為25坪，此有起訴狀及筆錄可憑（原 審卷第3 頁、第14頁反面），自應認兩造合意買賣土地面積 為25坪，是上訴人所辯買賣標的物係附圖一所示A 部分之系 爭土地，應堪採取。
㈢按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割 ，農業發展條例第16條第1 項定有明文。又以不能之給付為 契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預 期於不能之情形除去後為給付者，依民法第246 條第1 項但 書規定，固應認其契約仍為有效。惟在不能之情形除去前， 債權人尚不得據以對債務人為給付之請求（最高法院70年台 上字第4537號判例參照）。系爭買賣標的物即新圍段529-2 地號土地，重測後為新高段685-3 地號土地，使用分區為一 般農業區，使用地類別為農牧用地，有土地登記謄本可參（ 本院卷第54頁），乃屬耕地，且系爭契約並非就上開土地全 部買賣而僅為部分之買賣，且系爭土地面積25坪，換算為 82.64 平方公尺，有附圖一複丈成果圖可資佐憑，則面積顯 未達0.25公頃，依上開農業發展條例第16條第1 項規定，自 不得分割。惟系爭契約第3 條約定：「本件契約係乙方（即 上訴人）向前手所購，俟本件能辦理分割移轉時，乙方應義 務協同辦理產權之登記，使甲方（即被上訴人）取得標的之 物權，其手續費及稅款皆由甲方自行支付之」等語，依此約
定可知，上訴人向前手買受系爭土地即未登記取得所有權， 上訴人雖不能將系爭土地分割或移轉登記為被上訴人單獨所 有，然預期於不能給付之情形除去後為給付，揆諸上開說明 ，系爭契約並非給付不能，其買賣之債權契約仍為有效。茲 系爭土地既因法令限制，尚不能辦理分割移轉，被上訴人請 求上訴人應辦理所有權移轉登記，即屬無據。
㈣再被上訴人固以存證信函表示：「經本人調查，台端並無上 該土地之所有權亦無使用權，台端有詐欺之嫌，請台端收到 本函後七日內出面解決」等語，有該存證信函及回執可按（ 原審卷第7 、8 頁）。惟依證人陳行易證稱：兩造在伊住處 寫契約，伊依照上訴人與其前手買賣契約所書寫，上訴人並 將其向前手買賣資料一併交給被上訴人，寫契約後伊有與被 上訴人去看現場，現場為空地，伊當時建議被上訴人將土地 圍起來等語（本院卷第139 反面至140 頁）；證人即新圍段 529-2 地號土地之其他部分買主詹榮華亦證稱：伊向前手購 買土地僅寫權利買賣轉讓，因土地未移轉登記無保障，故要 求土地先登記薛進財等4 人名義，系爭土地聽說出賣予上訴 人，上訴人表示其已出賣他人，因伊不知上訴人出賣何人， 即先以薛進財名義登記等語（原審卷第65頁反面），並提出 附圖四及承諾證明書供參（原審卷第75至79頁）；證人薛進 財亦證稱：登記伊名義之685-3 地號土地，其中如附圖四所 示斜線及3 台尺路部分均未出賣給伊，若有提出謝李發買賣 契約原始資料者，伊願意過戶等語（本院卷第103 頁），則 依上開各情勾稽可知，系爭土地確因土地所有權人謝李發輾 轉出賣，經上訴人買受後，再轉賣被上訴人，因系爭土地依 法未能分割移轉，均未辦理所有權移轉登記，目前借名登記 薛進財名義，且被上訴人應明知上訴人向前手買受系爭土地 未能登記取得所有權，依系爭契約第3 條約定，俟系爭土地 能辦理分割移轉登記時，上訴人應義務協同辦理移轉登記， 使被上訴人取得系爭土地所有權，是以被上訴人自不得以上 訴人未取得所有權登記，遽認買賣契約有何瑕疵。且被上訴 人對上訴人提出詐欺告訴，被上訴人於偵查中陳稱：伊向陳 新安買受土地後，想要到該處整地，已經下肥完畢準備種植 竹子，要收成時，被人以怪手將伊竹叢挖掉等語（台灣屏東 地方法院檢察署98年度偵字第3625號卷第11頁），堪認上訴 人已將系爭土地交付被上訴人使用，至其竹叢為何人何故所 挖除，被上訴人未舉證以資證明，難謂上訴人無使用權。況 本院至系爭土地現場勘驗，該處仍屬空地，並無他人占用， 有勘驗筆錄及照片可參（本院卷第45至48頁），自不得認上 訴人交付之使用權有何瑕疵。準此，被上訴人主張上訴人就
系爭土地無所有權及使用權，有詐欺之嫌等情，尚屬無據， 上訴人既無違約，被上訴人定期催告上訴人出面處理，其催 告並不合法，被上訴人據以解除契約，亦不生契約解除之效 力。
㈤被上訴人主張解除契約既不足採，自不得請求返還價金，則 上訴人主張時效消滅之爭點即無審究之必要。
六、綜上所述，被上訴人依民法第259 條第1 項第2 款解除契約 回復原狀之規定，請求上訴人返還價金60萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決，為 無理由，不應准許。原審判命上訴人給付，自有未洽。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本 院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。本件事證已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰 不予論列，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 15 日
民事第一庭
審判長法官 蔡明宛
法 官 曾錦昌
法 官 魏式璧
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 15 日
書 記 官 林佳蓉