臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上字第98號
上 訴 人 孫地文
訴訟代理人 李家鳳 律師
被上訴人 張金鳳
上列當事人間因分割共有物事件，上訴人對於中華民國99年4月1
日臺灣臺南地方法院第一審判決（97年度訴字第1628號）提起上
訴，本院於99年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺南縣麻豆鎮○○○段第34-1地號土地，地目田、面積一千七百二十一平方公尺，分割如附圖A方案（修正）所示：編號34-1甲面積八百六十一平方公尺分歸上訴人取得；編號34-1乙面積八百六十平方公尺分歸被上訴人取得。上訴人應補償被上訴人新臺幣四萬六千八百八十七元。第一、二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠、坐落臺南縣麻豆鎮○○○段第34-1地號土地（下稱系爭土 地）為兩造所共有，面積為1,721平方公尺，兩造應有部 分各為二分之一。系爭土地並無不能分割之約定，亦無因 物之使用目的不能分割之情形，惟兩造迄未能就分割方法 達成協議，爰依民法第823條之規定，請求裁判分割。 ㈡、又系爭土地南側建有龍鳳閣寺廟一座，遠在民國（下同） 45年間興建，為當地宗教信仰中心，迄今仍保留完整。龍 鳳閣於62年12月24日以前已建築完竣，為合法建築物。龍 鳳閣信士出錢買地登記上訴人名下，上訴人願將土地捐給 龍鳳閣使用。而被上訴人於系爭土地上原無所有權，係於 97年間始取得系爭土地之應有部分，且被上訴人於86年間 私自搭建之鐵皮屋，未經全體共有人同意，並非合法建物 ，其權利之保護自不應高於上訴人，故原判決遷就被上訴 人非法鐵皮屋及其意願，全然未考慮兩造分割後土地之利 用價值及上訴人之意願，已有不合。又系爭土地僅西面臨 路，兩造應有部分均為二分之一，臨路部分亦應等比例分 割。如依原判決之分割方案，則上訴人之建物（即龍鳳閣 ）並無適當通路通往後方之狹長土地，則該部分土地顯即 喪失利用價值（因寬度太小，無法供為停車場，亦無通路 可運送建築材料以便興建廁所或廂房），不利上訴人為整 體利用。反之被上訴人取得之土地較為方正，且臨路面寬 為上訴人分得部分之兩倍，其整體利用價值較高，顯不公 平，故原判決分割方法，顯有未洽，爰提起上訴。
㈢、聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉兩造共有坐落臺南縣麻豆鎮○○○段第34-1地號土地，地 目田、面積1,721平方公尺，准予分割如附圖A方案（修正 ）所示：編號34-1甲面積861平方公尺分歸上訴人取得； 編號34-1乙面積860平方公尺分歸被上訴人取得。 ⒊第一、二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。二、被上訴人則以：
㈠、伊同意分割，但希望維持原判決之分割方案（即E方案修 正），若採用上訴人提出之分割分案（即A方案修正）， 將會拆到伊之鐵皮屋，且伊為在現址搭建房子，還向他人 購買土方填土，花了70幾萬元；若依上訴人提出之分割方 法，上訴人取得34-1甲土地，其公告地價現值每平方公尺 為新臺幣（下同）2,397元，但伊所分得之34-1乙土地， 其公告地價現值每平方公尺僅為1,868元，兩者價值相差 甚鉅。如採用上訴人所提之分割方案，伊所有之兩棟鐵皮 屋均須完全拆除，然上訴人所有之房屋（即龍鳳閣）亦屬 違章建築，且龍鳳閣亦未辦理寺廟登記係屬私人廟宇，僅 拆除伊之鐵皮屋是不公平的，伊拒絕上訴人提出之地價補 償等語，資為抗辯。
㈡、聲明：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、按分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增 進經濟效益，是除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有 不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，此觀 諸民法第823條第1項規定自明。又每宗耕地分割後每人所有 面積未達0.25公頃者，不得分割。但本條例89年1月4日修正 施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，分割後之宗數，不 得超過共有人人數，農業發展條例第16條第1項第4款、第2 項分別定有明文。經查，上訴人主張系爭土地為兩造所共有 ，應有部分各2分之1、並無不能分割之原因，兩造亦無不分 割之約定等情，業據上訴人提出土地登記謄本乙份為證（見 原審卷第209頁），復為被上訴人所不爭執，應堪認定。又 查，依系爭土地登記謄本所載，系爭土地地目田，使用分區 為特定農業區，屬農業發展條例第3條第11款規定之耕地； 被上訴人係於97年2月4日登記為系爭土地之共有人（應有部 分1/10；98年2月17日應有部分變更為1/2），而上訴人雖於 97年4月24日始登記為系爭土地共有人，然兩造之前手乃於 農業發展條例89年1月4日修正施行前即取得系爭土地應有部
分，有系爭土地舊式土地登記簿謄本可稽（見原審卷第77-8 0頁），另兩造主張之分割方案，於分割後之土地宗數並未 超過共有人之人數，核與上開農業發展條例之規定無悖，依 法亦無不得分割之情事。從而，上訴人依前揭規定，本於系 爭土地共有人之地位訴請裁判分割，即屬有據，應予准許。四、至於上訴人主張應以附圖A方案（修正）所示之分割方法分 割系爭土地等情，則為被上訴人所否認，並以本件系爭土地 之分割方法應採如附圖E方案（修正）所示之分割方法較為 公平等語抗辯。是本件所應審究者乃系爭土地究應採何種分 割方案較為妥適？
㈠、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1、2 、3項定有明文。又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院 定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性 質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本 其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主 張或分管約定之拘束（最高法院91年度台上字第728號、89 年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決參照）。㈡、查：系爭土地原面積為1,976平方公尺，地形為東西長、南 北窄、東側成不規則型、西側面臨6.8米現有道路（現已擴 寬為12米之鄉道，施工中），南側為相鄰建物之法定空地， 又東側空地原為被上訴人出租供人堆置工程土方之小土坡（ 現已整平），北側為無名大排水溝，臨接水利地。系爭土地 除西側外無適當之道路連絡，與致遠管理學院（現已改名為 臺灣首府大學）相距約50公尺，隔路之對面為麻豆史蹟公園 龍喉所在地。又系爭土地上坐落之建物，自南往北依序為： ①龍鳳閣（即台南縣麻豆鎮南勢里南勢87-1號，由龍鳳閣管 理委員會管理）。②被上訴人所有之鐵皮屋2間（即同里87- 6號，由被上訴人使用）。③被上訴人所有之瑤池地母廟（ 大部分蓋在水利地上，惟目前香爐傾倒，已無香火，且厚積 灰塵，狀似廢棄）；其餘未使用部分則為空地等情，業經原 審於97年12月26日會同兩造及台南縣麻豆地政事務所（以下 簡稱麻豆地政事務所）測量員至現場勘測兩造使用現況及地
上建物位置屬實，本院亦曾至現場勘驗，此有勘驗測量筆錄 及土地複丈成果圖附卷可稽（分別見原審卷第22-25頁、本 院卷第59頁），並有兩造提出之現場照片為憑（分別見原審 卷第40-41頁，本院卷第60-62頁）。嗣系爭土地於98年11月 10日西側因辦理道路用地逕為分割部分，徵收作為道路用地 ，面積變更為1,721平方公尺，此有麻豆地政事務所98年11 月25日函在卷足按（見原審卷第199頁），並為兩造所不爭 執，堪認為真實。
㈢、上訴人欲將其所有之系爭土地應有部分捐給龍鳳閣，作為寺 廟用地，故上訴人欲取得系爭土地分割後南面之部分而主張 應採附圖A修正方案；另被上訴人則希望保留其所有之臺南 縣麻豆鎮南勢里87-6號鐵皮屋建物而主張採附圖E修正方案 ，此經兩造迭次陳明在卷。本院審酌上開各共有人使用土地 之現狀，暨土地整體之利用價值，並兼顧平等均衡原則，以 如次之理由，認採附圖A（修正）分割方案而為分割，較為 公平允洽：
⒈查：系爭土地上南側之龍鳳閣（即臺南縣麻豆鎮南勢里南勢 87-1號），自民國60年即已興建完成，此有上訴人提出之「 麻豆龍喉鳳穴復古記」、航照圖及臺南縣麻豆鎮公所76年6 月16日所建義字第5593號申請證明書在案可按（見原審卷第 211-220頁）。而被上訴人主張其所建緊臨龍鳳閣之鐵皮屋 （即同里87-6號），係96年10月間申請水電許可證，有臺南 縣政府96.10.4府工管字第0960214838號函可參（見原審卷 第47頁），該屋被上訴人於訴訟中之98年8月18日由申請房 屋稅籍資料，而其興建時間均未填載，有臺南縣稅務局佳里 分局99.7.16南縣稅佳分二字第0990145733號函所附申請設 立房屋稅籍原始資料影本可憑（見本院卷第103-106頁）。 另被上訴人原臺南縣麻豆鎮○○路78號之3四樓，該屋為被 上訴人所有，於96年10月5日始遷址至系爭土地上之鐵皮屋 ，有被上訴人戶籍基本資料（見本院卷第108頁）及被上訴 人財產資料在卷可參（見本院卷第87-89頁）。經本院實地 勘驗結果，被上訴人所搭建之鐵皮屋內並未設置通常之廚房 及衛浴設備，室內亦無固定之床舖，僅在地板上任意放置陳 舊之單人床墊2張外，現場並無其他寢具或得收藏被褥之櫥 櫃；且室內環境髒亂，堆積灰塵、雜物，物品缺乏整頓、管 理，有現場相片6張可參（見本院卷第62頁背面），則該屋 不似有人經常住居其中。又兩棟鐵皮屋均為輕型鋼骨結構， 外覆鐵皮，內覆美耐板，裝潢簡略，其中緊臨龍鳳閣之鐵皮 屋後側尚放置貨櫃一只作為倉庫，然屋後水塔已倒塌喪失蓄 水功能（見本院卷第60-62頁相片），顯亦不具備長期居住
之功用。由該屋之結構及使用狀況，經濟價值及未保存登記 之情形而言，不能為顧及該屋之是否拆除，而不顧土地之完 整性。系爭土地如採上訴人提出之A方案修正，雖被上訴人 固需拆除其所有之兩棟鐵皮屋、吊離貨櫃。惟若依被上訴人 所主張分割方案（即E方案修正），被上訴人緊臨龍鳳閣搭 建之鐵皮屋仍必需拆除32平方公尺，有複丈成果圖可按（見 原審卷第183頁），且該貨櫃屋亦應吊離。由被上訴人使用 土地之位置及面積，無論採行何案，亦須拆除部分房屋，而 以被上訴人所有鐵皮屋之現況，價值較低，縱有拆除部分， 亦不會造成重大不利之影響，且係無法避免之情事。從而， 分割後是否需拆除鐵皮屋建物，即非本件分割所應考量之重 要因素。
⒉又系爭土地，地形為東西長、南北窄、東側成不規則型、西 側面臨6.8米現有道路（現已擴寬為12米之鄉道，施工中） ，系爭土地除西側外無適當之道路連絡。採被上訴人所主張 之附圖所示修正E案，兩造分得之土地均呈極不規則之情形 ，尤以上訴人分得之土地為甚，其東北側呈寬5.7米、7.5米 之長條形地形，且無適當通路，實難利用，且被上訴人應有 部分二分之一，而此方案，被上訴人臨路之面寬達三分之二 以上，顯失其平。又採附圖修正A方案，土地較為規則，方 便利用，且較符合原兩造南北兩側之利用狀況，雖被上訴人 分得北側部分較為狹長，且面寬較二分之一為低，但此為地 型不方正為顧及地型較為完整，採取南北一直線對分為二所 致。再由兩方案送請鑑定之結果，上訴人主張之修正A方案 ，系爭土地各區分割價值，分路線價位區及裏地價位區，總 值4,655,475元；而被上訴人主張之修正E方案，系爭土地各 區分割價值，除分路線價位區及裏地價位區外，應再區分裏 地減成區，而其總值為4,586,675元，有華聲科技不動產估 價師事務所鑑定報告在卷可參（外放）。是採A修正方案分 割後之土地價值尚高於E修正方案分割後之土地價值；且兩 造分割後之土地差價亦較小，對兩造均有利益。故於系爭土 地不論採用被上訴人主張之E修正分割方案，或採用上訴人 提出之A修正分割方案，於被上訴人所有之鐵皮屋均有拆除 之問題；採用修正A分割方案，對整體土地而言，實有較高 之利益。附圖A方案（修正）應為較佳之分割方案，雖附圖 修正A方案，被上訴人分得之土地價值較上訴人分得部分稍 低，但此係法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害 關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有 人不能按其應有部分受分配或所分配之不動產，其價值不相 當時，法院非不得命以金錢補償之問題（最高法院57年台上
字第2117號著有判例參照）（詳如後述）。 ⒊雖被上訴人主張其曾填土蓋屋花費百萬元，上訴人購買系爭 土地未徵得被上訴人優先承購，當然無效云云。然查： ⑴系爭土地之龍鳳閣早已存在，被上訴人之前手王子連曾對訴 外人陳瑞賢請求拆除龍鳳閣之建物交還土地予伊，經本院89 年度上易字第111號民事判決，王子連敗訴確定，有該判決 書附卷可稽。（本院卷第133-139頁）。而其後龍鳳閣之信 眾向系爭土地之共有人購買系爭土地應有部分，最後由上訴 人取得1/2應有部分，猶仍欲供該寺廟使用，而龍鳳閣使用 面積僅433平方公尺，未及半數。而其餘逾半之土地，由被 上訴人長期使用，被上訴人縱使有填土之事實，亦係為其個 人使用之便。再者被上訴人使用逾半之土地面積，且未經其 他共有人之同意，即將系爭土地空地部分收費出租，供營造 公司堆置工程土方（見本院卷第81頁背面，東祥營造與被上 訴人簽立之土地短期租賃契約書），並未將出租系爭土地空 地部分所收租金與其他共有人分享，已失公平，則被上訴人 主張將系爭土地填地整平曾花費70餘萬，要求上訴人分擔， 亦屬無據，且亦不能因此不顧地形，採附圖修正E方案，被 上訴人此部分之抗辯，尚非可取。
⑵又按「土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或 建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單 獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通 知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對 抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他 共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有 人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反 法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有 人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記」最高法 院著有65年台上字第853號判例供參。又按土地法第34條之1 第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與 同法第104條第2項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語 不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分，土 地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權，屬債權性質 。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購， 且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得否對出賣系爭土地之他 共有人請求損害賠償之問題，該買賣或移轉登記，並非無效 ，被上訴人此部分之抗辯，容有誤解。
⒋被上訴人雖又抗辯，系爭土地高低不平，伊若分北側臨排水 溝易淹水云云。而系爭土地上原先由被上訴人出租予第三人 堆置之工程土方，呈現北高南低之情形，現已完全移除，目
前系爭土地之地勢均屬平坦，並無被上訴人所稱北高南低、 地勢不平等情事，已據上訴人陳明在卷，被上訴人復未爭執 ，（見本院卷第157頁背面筆錄）。復有勘估標的物現況相 片附於鑑定報告可參，自屬真實。又系爭土地臨同段34-4地 號土地，始臨大排水溝，有複丈成果圖可按（見原審卷第33 頁），且若當地發生淹水狀況，系爭土地所處地區全部均會 淹水，並無分配南面靠近龍鳳閣部分即得倖免之理，被上訴 人此部分之主張亦非可取。況系爭土地北面距離臺灣首府大 學（原稱致遠大學）較近，靠近出入之人潮，如利用得當， 系爭土地北面之實際經濟價值未必會較南面（即龍鳳閣）部 分為低；且兩造對於系爭土地之應有部分既各為二分之一， 採附圖A修正方案，較均衡分配西臨路面之土地，自屬較為 適當。
五、按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相 當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第 2117號判例參照）。經查：
⒈依附圖A修正方案所示，各共有人所分配之面積與其應有部 分比例相符，然各共有人分得土地之形狀、面臨道路之位置 、面寬或有不同，衡諸一般經驗法則，各分割後之土地價值 自有不同，分得土地價值較高者，自應以金錢補償分得價值 較低者，始得謂公平。本院以附圖A修正分割方案囑請華聲 科技不動產估價師事務所鑑定分割後各宗土地之價值，有該 事務所98年8月24日華聲字第90460號函附估價報告書正本乙 份附卷足參（見本院卷第109頁，鑑定報告書外放），依鑑 定報告，其係依據不動產估價技術規則、土地改良物估價規 則，地價調查估計規則，運用成本估價法、市場估價法、所 得估價法，並參考路線估價法、地段遞減法、深度遞減法、 平均法，預測原則、不動產市場資料、各項經營指標等，經 比較、分析等，以推算勘估標的價格之方法，並分析分割後 各筆土地價格影響因素，分割後各宗土地之基地寬度、深度 、土地形狀、臨路情形與未來發展潛力等，得出本案勘估標 的價值及分割後找補金額（見鑑定報告書第5頁），堪可作 為本分割方案之參考。
⒉依上開鑑定報告書所示（見報告書第5頁），依兩造應有比 例所應分得之土地價值，被上訴人短少46,887元，應由上訴 人以金錢補償之。
六、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，則上訴人依民
法第823條、第824條請求就系爭土地為判決分割，於法有據 。本院審酌系爭土地之現有使用狀況、對外通行問題、土地 位置、面積及地形、兩造分割之利益及意願等一切情狀，認 上訴人主張如附圖A方案（修正）分割，符合土地分割之經 濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法 。從而，上訴人本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地予 以分割，即屬正當，應予准許。本件雖准上訴人之請求，分 割系爭土地，然分割方法係法院考量全體共有人之利益後， 認上訴人主張如附圖所示A方案（修正）分割較為可採。至 於原判決所採E方案（修正）分割，將造成分割後之土地過 於狹長畸零，缺乏完整性，恐不利土地之利用；且被上訴人 緊臨龍鳳閣搭建之鐵皮屋仍需部分拆除，顯不能解決兩造之 爭執，益增系爭土地管理及使用上之困難，上訴意旨據此指 摘原判決為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原 判決廢棄，改判如主文第二項所示。又系爭土地分割後，被 上訴人分得之土地價值不及原應有部分，上訴人分得之土地 價值逾其原應有部分，故上訴人應補償被上訴人不足之部分 46,887元，爰判決如主文第三項所示。又兩造既為系爭土地 之共有人，系爭土地分割，兩造同受其利，若全由敗訴當事 人負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定 ，命勝訴之上訴人亦負擔部分之訴訟費用，併按兩造應有部 分價值比例分擔訴訟費用，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘攻擊防禦 方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響 本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第45 0條、第78條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 林永茂
法 官 李素靖
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日
書記官 林鈴香
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。