臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上字第371號
上 訴 人 林澄輝
被 上 訴人 苗栗縣政府
法定代理人 劉政鴻
訴訟代理人 詹益弘
陳鉛勳
朱正益
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國99年8月
17日臺灣苗栗地方法院99年度訴字第14號第一審判決提起上訴，
本院於民國99年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：上廢棄部分，被 上訴人應返還新台幣（下同） 3,352,721元予上訴人。㈢第 一備位聲明：被上訴人應給付 495,557元予上訴人。㈣第二 備位聲明：被上訴人應返還 335,272元予上訴人。㈤上開㈡ 、㈢、㈣部分，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人方面：駁回上訴。
貳、陳述及理由部分：
一、上訴人主張：
㈠、⒈先位之訴部分：上訴人於民國97年10月間向被上訴人電詢 有無農地可賣，被上訴人表示有一筆坐落苗栗縣苑裡鎮○○ 段413地號之抵費農地（下稱系爭農地）待售，面積為1547. 41平方公尺，售價每平方公尺2,000元，被上訴人並傳真1份 公務用地籍圖向上訴人表示系爭農地之位置、坐落方向及周 圍相關情況。上訴人參閱該地籍圖後，認該筆農地不僅地形 方正，且面臨之道路整齊寬闊，而該公務用地籍圖是地政機 關繪製應具有公信力而可信賴，遂在沒有前往系爭農地現場 查看之情況下，以電話向被上訴人表示同意以上開售價購買 。嗣上訴人於97年11月26日繳清系爭農地之價金 3,094,820 元，被上訴人則於97年12月17日將系爭農地之所有權移轉登 記予上訴人。97年12月24日上訴人會同被上訴人人員至現場 點交系爭農地時，發現農地南端土壤不斷有水滲入，有造成 經年積水不乾、妨害農作物正常發育生長之瑕疵，而系爭農 地既是農田，則其主要且唯一之功能即種植農林作物，故系 爭農地終年積水不乾、妨害農林作物正常生長發育瑕疵為重 大瑕疵，就算種植最需水分之水稻，也是非常不利正常發育
之瑕疵。另從面積方面而言，在系爭農地總面積1,547.41平 方公尺中，積水不乾之面積多達 166平方公尺，積水不乾之 面積超過系爭農地總面積10分之 1，顯亦屬重大瑕疵。上訴 人乃當場要求被上訴人人員暫緩點交，囑其向被上訴人反應 速將瑕疵予以改善外，上訴人並於當日以書函將瑕疵告知被 上訴人，並順便將造成該瑕疵之原因（灌溉水溝壁破損）通 知被上訴人，請求被上訴人將系爭農地積水不乾之瑕疵予以 改善後，再發函通知上訴人另行點交。然被上訴人對上訴人 要求改善系爭農地南端經年積水不乾之瑕疵總是推諉塞責， 指稱其原因係灌溉水溝壁破裂所致，而該灌溉水溝壁屬於農 田水利會所有及管理維護，所以對於該瑕疵始終不予改善。 嗣經上訴人再函請被上訴人改善系爭農地之瑕疵，被上訴人 雖亦積極促請臺灣省臺中農田水利會處理系爭農地之瑕疵， 惟仍未達到改善效果，上訴人乃於98年6月22日依民法第359 條規定向被上訴人請求解除買賣契約。本件買賣，因為系爭 農地有積水不乾之瑕疵，而被上訴人依民法第354條、355條 、356條、357條、 358條之規定應當對於該瑕疵負起擔保之 責。兩造間系爭農地之買賣契約既經上訴人依法解除，則依 民法第259條第1、2 款之規定，被上訴人自應返還自上訴人 受領之買賣價金 3,094,820元，及自受領時起即97年11月26 日起至99年 7月26日止按年息百分之5計算之利息257,901元 ，合計共3,352,721元等語。
⒉第一備位之訴部分：被上訴人在其答辯狀具體明確自認：「 系爭土地之積水瑕疵於上訴人提出書面申請購買前現況即是 如此，且積水情形裸露於外，顯而易見。」（見被上訴人於 原審99年2月10日提出之答辯狀第1頁第20行），假定被上訴 人不是明知系爭農地在上訴人申購前就有積水不乾之瑕疵， 不可能肯定自認系爭農地之積水瑕疵於上訴人提出書面申請 購買前現況即是如此。由此足證，被上訴人在上訴人提出書 面申請購買之前早就知道系爭農地有積水不乾之瑕疵，但於 上訴人申購時卻故意不將該瑕疵告知上訴人，不但有違交易 上之誠實及信用，而且有失政府機關之風範。本件破裂而漏 水之灌溉水溝壁經被上訴人洽請水利會重新構築後，系爭農 地仍有積水之原因，根據被上訴人檢附現場照片，並檢附光 碟片以非常清楚之水流動態向原審法院及上訴人表示並證明 是由系爭農地西邊 412地號土地內之水穿過田埂流入系爭農 地。經過上訴人委請專業人員鑑定結果認為 412地號土地內 之水穿過田埂流入系爭農地後，在系爭農地內逐漸移積於地 勢較低之南端所致。若欲徹底且有效改善系爭農地之積水瑕 疵，必須將412地號土地與系爭農地間長度 74.5公尺原由土
石構築而成之田埂全部改為寬30公分，高出地面40公分，埋 入地面1.6公尺之鋼筋混凝土田埂才能杜絕412地號土地內之 水流入系爭農地，不能只將原由土石構築之田埂的南段改為 鋼筋混凝土田埂，否則若是只將原有田埂南段改為鋼筋混凝 土田埂，則 412地號土地內之水仍會穿過原有田埂的北段滲 漏入系爭農地，然後逐漸移積於地勢較低之系爭農地南端， 依舊造成系爭農地南端有積水不乾之瑕疵。依專業人員估價 ，上訴人要做此一工程，必須花費 375,000元，上訴人此項 損失應由被上訴人賠償。另上訴人自97年11月26日以現金繳 交系爭農地之價金以來，因被上訴人未對系爭農地積水不乾 之瑕疵作徹底有效解決，致迄今被上訴人未將系爭農地點交 上訴人，以致上訴人對於系爭農地迄今未能使用收益，其損 失僅以上訴人對於系爭農地迄今未能種植農作物之損失計算 就有毛利172,224元－30%之必要費用（成本）51,667元＝12 0,557元 ，上訴人此項損失亦應由被上訴人賠償。本件買賣 ，被上訴人確有故意不將系爭農地積水不乾之瑕疵告知於上 訴人的事實，已如上述，上訴人自得依民法第 360條之規定 向被上訴人請求損害賠償。為此依民法第 360條之規定，請 求被上訴人賠償上訴人之損失共計495,557元等語。 ⒊第二備位之訴部分：上訴人已於98年6月22日依民法第359條 規定向被上訴人請求減少買賣價金10%即309,482元，上訴人 既然已向被上訴人請求減少價金，則自上訴人主張後被上訴 人向上訴人請求減少範圍內之價金的法律上原因就已不存在 。因為上訴人已將買賣之價金全部付清，被上訴人在已經沒 有法律上原因之情況下持有上訴人主張減少範圍內之價金， 造成被上訴人已無法律上之原因而受利益，致使上訴人受損 害。為此依民法第 179條不當得利返還請求權之規定，請求 被上訴人返還減少之價金及自受領時起按年息百分之 5計算 之利息共計335,272元等語，
⒋對被上訴人所為抗辯之陳述：
⑴依原審卷第88、89頁勘驗照片所示積水不乾之情形，可認為 是系爭農地之瑕疵的理由：最高法院73年台上字第1173號判 例指出：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效 用或品質有欠缺者，亦屬之。」，本件系爭農地之地目是「 田」，分區使用限定為「特定農業區」，故系爭農地之唯一 用途只能種植農作物而無法供作其他使用。因為原審卷第88 、89頁勘驗照片所示系爭農地積水不乾之部分（範圍超過系
爭農地總面積10分之 1）已經不具備應有之價值、效用或品 質而變成農作物無法生長的不毛之地，並非該部分所減少之 價值或所減少之通常效用的程度無關重要，所以範圍超過系 爭農地總面積10分之 1積水不乾之情形，不但屬於系爭農地 之瑕疵，而且還是重大瑕疵。
⑵契約成立時，上訴人確實不知系爭農地有積水不乾之瑕疵： 當初上訴人以一般通常買賣方式向被上訴人電詢有無農地可 賣，被上訴人向上訴人表示系爭農地待售，面積有1,547.41 平方公尺、售價每平方公尺 2,000元，並傳真一份公務用之 地籍圖謄本給上訴人。上訴人參閱該公務用之地籍圖後，認 為該筆農地不但地形方正，而且面臨之道路整齊寬闊，而該 公務用地籍圖應具有公信力足資信賴，上訴人遂在被上訴人 沒有告知系爭農地坐落之地址而不知系爭農地位置之情況下 ，未能前往該筆農地現場查看，只用電話向被上訴人表示同 意以被上訴人所開每平方公尺 2,000元之售價購買該筆農地 ，此時雙方就在分隔兩地（苗栗市與豐原市）成立系爭農地 之買賣契約，沒有另行訂定書面契約。因此，雙方成立買賣 契約時，上訴人確實不知系爭農地有前述積水不乾、妨害農 作物生長之瑕疵。
⑶上訴人不知系爭農地有積水不乾之瑕疵，不能認為上訴人因 重大過失而不知：土地買賣與房屋買賣不同，若是房屋買賣 ，買方無論從建物登記謄本或建物測量成果圖謄本都能得知 買賣標的房屋之坐落地址而可在簽約前自行到達現場察看該 房屋有無瑕疵；但土地買賣之情況不同，因為無論土地登記 謄本或地籍圖謄本都只有地號而沒有地址，而地號又與地址 無關，所以買方無法從土地登記謄本或地籍圖謄本得知買賣 標的土地之坐落地址（位置）而可在簽約前自行到達現場查 看該土地有無瑕疵。當初被上訴人傳真系爭農地之地籍圖謄 本給上訴人、向上訴人報價、向上訴人示知面積時，並未將 系爭農地之坐落地址告知上訴人上訴人；當上訴人表示願意 承購時，被上訴人又因自己所在位置（苗栗縣政府）距離系 爭農地很遠而沒有派人帶領上訴人前往系爭農地現場查看， 以致上訴人在契約成立前根本不知系爭農地之地址而無法自 行前往現場查看，再加上上訴人已有被上訴人傳真所給之公 務用地籍圖謄本足資信賴，以及上訴人認為政府機關應該不 會故意不告知瑕疵，因而繳交價金前，上訴人乃向被上訴人 承辦人陳怡如小姐表示：「是否可請貴府以最快速之方式辦 妥買賣手續，然後儘快將買賣標的物點交給我，等待點交時 我才到現場查看該筆農地？」，當時被上訴人承辦人陳怡如 小姐同意上訴人之要求而告知上訴人：「最快速之方式是本
府開出繳款單時，我馬上用電話通知你，你立即前來本府地 政局親自向我領取繳款單而不要等我將繳款單郵寄給你，以 免耗費多日郵務送達時間；而且當你繳完買賣價金馬上將繳 款單之收據聯（第二聯）傳真給我，不要等待土地銀行把繳 款單之第三、第五聯寄給本府，這樣又可加快多日。」，上 訴人按照被上訴人承辦人陳怡如小姐之告知，一接到陳怡如 小姐電話通知繳款單已經開出，上訴人馬上親自前往被上訴 人所在地向承辦人陳怡如小姐領取繳款單（請見被上訴人於 99年7月5日提出之民事補充答辯狀附件三上訴人親自領取繳 款單後在公文上之簽名），上訴人並於繳完買賣價金就在繳 款單之收據聯上面寫「TO：陳怡如小姐」，立即以陳怡如小 姐提供之傳真號碼（037）334412將繳款單之收據聯傳真給 陳怡如小姐，終於在被上訴人之同意與配合下，以最快速之 方式辦妥系爭農地之買賣手續，然後被上訴人訂於97年12月 24日欲將系爭農地點交上訴人。在被上訴人沒有向上訴人示 知系爭農地之地址、亦未派人帶領上訴人前往現場查看之情 況下，被上訴人對於上訴人當初所提是否可用最快速度完成 買賣手續、等待點交時上訴人才到現場查看該筆農地之要求 既然予以同意並充分配合，則成立買賣契約時，上訴人不知 系爭農地有積水不乾之瑕疵，不能認係上訴人因重大過失而 不知該瑕疵。雖然被上訴人在檢附繳款單給上訴人之公文中 片面表示系爭農地如有地上物或被占用情事者請自行處理， 但被上訴人不能據此片面表示就認為上訴人有因重大過失而 不知系爭農地有積水不乾之瑕疵，因為系爭農地有積水不乾 之瑕疵和有地上物或被人占用之情況不同。被上訴人明知系 爭農地本來就有積水不乾之瑕疵卻故意不告知上訴人，只在 公文中表示系爭農地如有地上物或被占用情事者請自行處理 云云，然而上訴人是以一般正常買賣方式向被上訴人購買系 爭農地，並非參加投標而購得，縱然被上訴人是執行公務， 但其與上訴人所成立之買賣契約完全屬於私法上契約之範圍 （61年台上字第1672號判例參照），上訴人與被上訴人同屬 買賣當事人而處於平等地位，所以系爭農地假定有地上物或 被占用情事者，上訴人當然有權依據民法第 349條關於權利 瑕疵擔保（權利無缺）之規定，要求被上訴人將其排除後才 將系爭農地點交上訴人，並非被上訴人自恃政府機關之名器 與威勢在公文說明二片面敘明：「如有地上物或被占用情事 者請自行處理」就能推卸責任；又假定上訴人付清款項，辦 妥所有權移轉登記並點交後，才發現系爭農地有地上物或被 占用情事，除了仍可依據民法第 349條關於權利瑕疵擔保之 規定要求被上訴人負責排除外，亦可本於法律對所有權之保
護而依民法第76 7條之物上請求權起訴，請求法院排除他人 無權占有，所以上訴人在繳交系爭農地之價金前，基於①上 訴人無論從系爭農地之地籍圖謄本或土地登記謄本都無法得 知系爭農地之地址（位置）而被上訴人又未告知、②被上訴 人未派人帶領上訴人前往現場查看，並非被上訴人要派人帶 領上訴人前往系爭農地現場查看而上訴人表示不需要、③被 上訴人同意上訴人之要求以最快速度辦妥買賣手續、等待點 交時上訴人才到現場查看系爭農地、④上訴人已有被上訴人 傳真所給之公務用地籍圖謄本足資信賴、⑤上訴人認為政府 機關應該不會故意不告知瑕疵等 5項原因，才未先到現場查 看；並非雙方成立買賣契約前，被上訴人有向上訴人表示系 爭農地有積水不乾之瑕疵而上訴人不予理會，仍未查看現場 而照付價金。在此情況下，被上訴人怎能辯稱上訴人因重大 過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵呢？怎能辯稱上訴人 同意承受系爭農地積水不乾之現況呢？因此，兩造成立買賣 契約時，上訴人不知系爭農地有原審卷第88、89頁勘驗照片 所示積水不乾、妨害農作物生長之瑕疵，不能認係上訴人因 重大過失而不知。
⑷被上訴人確有故意不將系爭農地積水不乾之瑕疵告知上訴人 的情事：被上訴人在其答辯狀具體明確自認：「系爭土地之 積水瑕疵於上訴人提出書面申請購買前現況即是如此，且積 水情形裸露於外，顯而易見。」（見被上訴人於99年 2月10 日提出之答辯狀第1頁第20行。)，由此足證，被上訴人在上 訴人購買之前早就知道系爭農地有積水不乾之瑕疵，但於上 訴人提出書面申購時或契約成立前卻都沒有將該瑕疵告知上 訴人，被上訴人不能以「契約成立時，現場的積水顯而易見 ，並非我們所能隱匿」之另一說詞，轉點，企圖推卸自己故 意不將系爭農地有積水不乾之瑕疵告知上訴人的責任。因為 該瑕疵顯而易見，被上訴人無法隱匿之意義，與被上訴人知 有該瑕疵而故意不將該瑕疵告知上訴人之意義完全不同，所 以被上訴人不能將二者混為一談！因此，被上訴人確有故意 不將積水不乾之瑕疵告知上訴人的情事。依民法第355條第2 項所揭：「買受人因重大過失而不知有前條第 1項所稱之瑕 疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意 不告知其瑕疵者，不在此限」之規定中，所指買受人因重大 過失而不知有瑕疵之意，其時間點並非限定於成立契約前買 受人因重大過失而不知有瑕疵，而是指在整個買賣過程當中 ，包括成立契約前、訂約後、點交時等各階段，買受人因重 大過失以致不知有瑕疵之存在而言。上訴人因為上列 5項原 因而未於契約成立前到達系爭農地現場查看，但97年12月24
日欲行點交當天上訴人一到現場，馬上查看系爭農地，當發 現有積水不乾、妨害農作物生長之瑕疵，馬上依民法第 356 絛第 1項之規定，立即當面告知被上訴人派往現場之鄭基豐 先生，並於當日另以書面通知被上訴人，請求被上訴人改善 該瑕疵。因此，上訴人除了沒有因重大過失而不知系爭農地 有積水不乾之瑕疵外，也完全沒有被上訴人所指未善盡一般 交易上買受人應盡之檢查義務，而上訴人發見該瑕疵後也沒 有怠於通知被上訴人。而因被上訴人確有故意不將積水不乾 之瑕疵告知上訴人之情事，依民法第355條第2項但書之規定 ，假定上訴人因重大過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵 者（係假設語氣、非表自認），被上訴人如故意不告知其瑕 疵時，被上訴人亦不能免其擔保之責，而仍然應負瑕疵擔保 責任；此外，依民法第 357條之規定，假定上訴人對於系爭 農地積水不乾之瑕疵未依民法第356條第1項規定盡到檢查通 知之義務或有同條第2項、第3項怠於通知之情形（均係假設 語氯、非表自認），因為被上訴人於上訴人申購時故意不將 該瑕疵告知上訴人，所以上訴人不須受到民法第 356條之規 範而不能視為上訴人承認所受領之物，亦即被上訴人仍應負 起瑕疵擔保責任。
㈡、在本院補充陳述：原審認為被上訴人於97年12月24日派員至 系爭農地現場欲進行點交時，上訴人準時至現場，足徵上訴 人非無從知悉系爭農地之所在，因而認定上訴人因重大過失 而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵存在。然查，上訴人係於 點交日前致電通宵地政事務所詢問系爭農地之位置，該地政 事務所之回答亦與被上訴人相同，指稱因無路名故無法在電 話中指引前往；上訴人改向苑裡鎮公所電詢，該公所方在電 話中告知前往之路線。上訴人於點交當日提前兩小時到達苑 裡鎮○○○○○路線及地點，再隨機詢問當天在該大概地點 之多位當地農民，並經多位農民輾轉指點才找到系爭農地正 確位置。上訴人信賴被上訴人之公務用地籍圖騰本，為免除 尋找系爭農地之麻煩與節省尋找時間，方才想於點交時，再 到系爭農地現場察看，實乃人之常情，非如原審判決認定上 訴人因重大過失而不知系爭農地有積水不乾之瑕疵存在。二、被上訴人則以：
㈠、⒈不動產價格動輒百萬元以上，衡酌常情為求慎重，一般人 購買不動產前均會先至現場查看。被上訴人已完成該重劃區 之抵費地截至目前為止計有44筆，承購人均會先至現場查看 後再提出申請，上訴人所言其僅憑參閱地籍圖即提出申請， 核與常情有違。又被上訴人於97年11月25日行文上訴人繳款 時，於公文說明二亦敘明如有地上物或被佔用情事者請自行
處理字樣，足見上訴人須到現場方可瞭解實際狀況。而被上 訴人於97年12月24日上午10時派員至現場欲點交系爭農地予 上訴人時，上訴人亦準時至現場，顯與上訴人所言其未曾至 現場查看不符。本件系爭農地於上訴人提出書面申請購買前 現況即是如此，且積水情形裸露於外顯而易見，非如房屋管 線漏水隱藏於內無法立即得知。是上訴人於買賣契約成立時 ，應即知系爭農地有積水情形。
⒉另被上訴人出售抵費地時，為免日後之買賣糾紛，均會給予 希望購買抵費地之買方 1個月之繳款期限，並於繳款前敘明 「如有地上物或被佔用情事者請自行處理」，乃賦予購買人 1 個月之期限自由前往現場查看土地狀況，至購買人是否親 至現場查看，非被上訴人所得過問。如購買人屆期未繳款， 即以雙方買賣契約不成立辦理。本件上訴人於97年10月24日 以書面向被上訴人申請購買系爭農地，被上訴人於97年11月 25日行文上訴人繳款之公文說明二亦敘明如有地上物或被佔 用情事者請自行處理字樣，被上訴人並無同意上訴人待點交 時才至現場查看系爭農地之情事，僅同意配合上訴人以最快 速之方式辦理登記程序，而上訴人於被上訴人同意出售及繳 款期限（97年11月25日起至97年12月25日止）之第 2日即97 年11月26日即完成繳款，並於97年12月17日完成所有權移轉 登記。是縱認上訴人於買賣當時不知有前開積水情形存在， 上訴人於買賣當時既未善盡一般交易上買受人所應盡之檢查 義務，而系爭農地上之積水又屬顯而易見，且非可歸責於被 上訴人，自應認上訴人願以現況承購系爭農地。是上訴人主 張欲解除契約或減少價金，自非可採。
⒊又上訴人所購買之標的物僅系爭農地，並不包括灌溉水溝， 買受人於承購後尚須自行整地方可使用。另系爭農地毗鄰之 水路渠道經臺灣省臺中農田水利會改善完成後，有關其積水 不乾之瑕疵，應非渠道滲漏所致，而係毗鄰坵塊（苗栗縣苑 裡鎮○○段 412地號土地）地表下滲漏致系爭農地產生積水 無法乾涸，屬水往低處流動所形成之自然現象，應難謂為瑕 疵。再者，本件於97年12月17日完成所有權移轉登記，依民 法第 373條之規定，系爭農地之利益及危險均應由買受人即 上訴人承擔之。又上訴人購買系爭農地時，並未善盡一般交 易上買受人所應盡之檢查義務，系爭農地之積水（天然形成 之水）係屬顯而易見又不可歸責於被上訴人之情狀，上訴人 從申請之日起至辦理所有權移轉登記之日止，未有通知被上 訴人之行為，應認上訴人願以現況承購系爭農地，並視為承 認其所受領之物等語。
㈡、在本院補充陳述：按民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度
為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種 。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相 當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過 失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失 ，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無， 抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具 體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定 之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非 欠缺其注意，即不得謂之有過失（最高法院42年台上字第86 5號判例可資參照）。本件系爭農地之價金高達3,094,820元 ，衡酌常情為求慎重，一般人購買不動產前均會先至現場查 看，上訴人以地籍圖無地址為由，無法得知土地座落位置， 故雖未事先瞭解農地狀況等理由抗辯，難謂非無重大過失。三、兩造就下列事實不爭執，堪信為真，並得採為判決基礎：㈠、上訴人於97年10月24日向被上訴人提出書面申請欲申購系爭 農地，經被上訴人於97年11月6日依農地重劃條例第5條及施 行細則第37條第 1項規定通知毗鄰地優先購買權人是否優先 承購，於優先購買權人均逾期放棄優先承購後，被上訴人於 97年11月25日行文上訴人，同意由上訴人承購系爭農地，並 於函文說明第二項載明「如有地上物或被佔用情事者請自行 處理」，並通知繳款。
㈡、上訴人於97年11月26日繳清價金 3,094,820元，被上訴人則 於97年12月17日將系爭農地之所有權移轉登記予上訴人。㈢、被上訴人於97年12月22日通知上訴人定於同年月24日上午10 時親至系爭農地現場點交，上訴人亦準時到場，惟以系爭農 地南側混凝土灌溉水溝壁破損致積水不乾，影響農作物生長 為由拒絕點收系爭農地，上訴人並於同日函文通知被上訴人 ，請被上訴人將該系爭農地南側混凝土灌溉水溝壁破損滲水 之瑕疵予以改善。
㈣、系爭農地南側因滲水致積水不退之情形如原審卷第88、89頁 之勘驗照片所示，而上開情形於系爭買賣契約簽訂時即已存 在。
四、至於上訴人主張系爭農地南側滲水致積水不退之情形係屬農 地之瑕疵，於兩造訂立買賣契約時，被上訴人明知該瑕疵卻 未告知上訴人，上訴人自得據此解除買賣契約或請求減少買 賣價金或請求損害賠償等語，則為上訴人否認，並以前詞抗 辯，是本件爭點為：㈠前開第㈣項所示情形可否認為係系爭 農地之瑕疵？㈡兩造訂立買賣契約時，上訴人是否知悉系爭 農地有前開第㈣項所示情形？如上訴人不知情，是否可認係 因重大過失而不知？被上訴人有無故意不告知前開情形之情
事？㈢上訴人得否依民法第 359條規定解除系爭買賣契約或 請求減少價金或依同法第360條之規定請求損害賠償？㈠、本件首應審究者為系爭農地南側因滲水致積水不退之情形可 否認為係物之瑕疵：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物 依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，民法第354條第1項前段定有明文。再按「查出賣人之物的 瑕疵擔保責任，無論係因法律規定或特別約定而生，均係指 物之出賣人對於買受人擔保其物依民法第 373條之規定危險 移轉於買受人時，無瑕疵或具有其保證之品質而言（同法第 354條參照）」（最高法院76年度台上字第247號判決意旨參 照），是所謂物之瑕疵應指不具有依法律規定或依當事人約 定具備之價值、效用或品質而言。經查，系爭農地之地目為 「田」、使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧 用地」之事實，有上訴人提出之土地登記第一類謄本在本院 卷為佐（見本院卷第12頁），再按農牧用地容許使用項目為 ：①農作使用（包括牧草）、②農舍、③農業設施（包含育 苗作業室，菇類栽培設施，温室，作物栽培及培養設施，堆 肥室，農機具室，倉庫、儲藏室及碾米房、管理室、灌溉或 排水用抽水設施、農產品集貨轉運場〔站〕、農產品批發零 售場〔站〕、農藥調配室〔池〕、自產農產品加工設施、農 路、其他農業產銷設施）、④畜牧設施（包含畜舍、禽舍、 孵化場、畜禽停棲場及運動場、水池〔水禽飼養用〕、管理 室、畜牧污染處理設施、堆肥〔舍〕場）、⑤養殖設施、⑥ 水源保護及水土保持設施、⑦採取土石、⑧林業使用〔造林 、苗圃〕、⑨休閒農業設施、⑩公用事業設施〔限於點狀或 線狀使用。點狀面積不超過 660平方公尺〕、⑪戶外廣告物 設施、⑫私設通路、⑬再生能源相關設施、⑭臨時堆置收納 營建剩餘土石方、⑮水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨 時處理設施、⑯温泉井等情，有被上訴人提出之各種使用地 容許使用項目及許可使用細目表 1份在原審卷為佐（見原審 卷第 204頁），是系爭農地依法係供農作、森林、養殖、畜 牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用，核與建築用 地係供為建築使用，通常需要地面乾燥之目的並不相同。再 按農田依據其灌溉濕潤狀態及作物不同，區分為乾地農業（ 旱田）及濕地農地（水田），乾地農業如種植蔬菜和花卉、 果園和植樹等，濕地農業則可用來種植稻米或蔬菜、芋頭、 菱角、茭白荀、蓮花等水生植物，不一而足，本件系爭土地 既為特定農業區之農牧用地，且由系爭農地之鄰地係種植水 稻即濕地農業使用（見原審卷第88、89頁照片），堪信鄰近
土地應係以濕地農業使用較多。再經被上訴人委請臺灣省臺 中農田水利會改善與系爭農地毗鄰之水路渠道後，發現系爭 農地積水不乾並非渠道滲漏所致，而係毗鄰坵塊即同段 412 地號土地地表下滲漏致系爭土地產生積水無法乾涸所致，屬 於水往低處流動所形成之自然現象之事實一節，亦有臺灣省 農田水利會99年 5月10日中水管字第0990401128號函及照片 等件在原審卷為佐（見原審卷第 157-167頁），益證該積水 係因系爭農地與毗鄰農地長期供為濕地農業使用所致，是系 爭農地上開部分呈潮濕狀態應不違背其原來之用途，難因之 即認為係瑕疵。況上訴人在經詢問以：「購買系爭土地目的 為何？」時，答稱：「我退休後怡情養性，種植農作物養生 用」等語（見本院卷第30頁），而濕地農業既為農牧用地之 使用方式之一，難謂系爭農地之現況有違上訴人預期之使用 目的範圍，上訴人既不能證明兩造有約定系爭農地僅能作為 旱地農業使用應保持乾躁之事實，是上訴人主張系爭農地有 前述瑕疵，自屬無據。
㈡、退步而言，縱認上訴人主張系爭農地上有部分土地積水不退 有瑕疵等語不虛，則本院須再審究者為兩造訂立買賣契約時 ，上訴人是否知悉系爭農地存有前開瑕疵？如上訴人不知情 ，是否可認係因重大過失而不知？被上訴人有無故意不告知 系爭農地存有瑕疵之情事？經查：
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段固有明文。惟按「買受人於契約成立時，知其物有民 法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。又買 受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告 知其瑕疵者，不在此限」，民法第355條亦有明文。 ⒉經查，系爭農地面積為1,547.41平方公尺之事實，有土地登 記第一類謄本在本院卷為佐（見本院卷第12頁），而系爭農 地滲水處位在南側臨灌溉溝渠進水口西側 1.2米左右處，該 處係溝渠新舊水泥溝壁臨接處，於該處下方以肉眼觀察有少 量水持續由灌溉溝渠滲透溝壁至系爭農地，而系爭農地靠南 側由灌溉溝渠往北約 8米寬之區間確實有積水之現象等情， 亦有原審履勘現場筆錄及現場照片 4張附在原審卷可稽（見 原審卷第 85-89頁），足認上開情形顯而易見，常人以肉眼 觀察並無困難，上訴人若在向被上訴人申購前或繳納買賣價 金、移轉所有權登記前，前往現場自可容易觀察之，核先敍 明。
⒊本件上訴人主張其參閱地籍圖後，認系爭農地地形方正，面 臨道路整齊寬闊，地籍圖係地政機關繪製具有公信力而信賴 ，遂在沒有前往系爭農地現場查看情況下，以電話向被上訴 人表示同意購買，系爭農地既有上開瑕疵，被上訴人自應負 瑕疵擔保責任等語。被上訴人則否認之，並辯稱系爭農地並 無瑕疵，縱有瑕疵，兩造訂立買賣契約時，上訴人亦已知悉 系爭農地存有前開瑕疵等語，惟為上訴人否認，依舉證責任 分配法則，被上訴人自應就兩造訂立系爭買賣契約時，上訴 人知悉系爭農地存有前開瑕疵之事實，負舉證證明之責。本 件而被上訴人迄未能舉證證明之，是被上訴人抗辯上訴人在 簽訂買賣契約前已知悉系爭農地有上開瑕疵等語，並無足採 。是本件應再予審究者為，上訴人在簽訂買賣契約前，不知 系爭農地有上開積水情形存在，是否可認為係重大過失而不 知？
⒋經查，本件係上訴人於97年10月間主動以電話向被上訴人詢 問有無農地可賣，被上訴人表示有系爭抵費農地待售，且告 知面積為1547.41平方公尺、每平方公尺2,000元，並傳真一 份地籍圖予上訴人告知系爭農地相關位置、坐落方向及周圍 相關情況等情，業經上訴人自陳詳實，再本件被上訴人苗栗 縣政府係於97年11月25日以府地劃字第0970181361號函行文 上訴人，同意由上訴人承購系爭農地，並在該函文載明：「 主旨：台端申請購買苑裡鎮○○段 413地號抵費地乙案，本 府同意由台端承購，請查照。說明：復台端97年10月24日 申請書。台端申請購買旨揭地號之抵費地，經查優先購買 權人已逾期放棄優先購買權，依農地重劃條例第 5條規定， 本府准予 台端所請，如有地上物或被佔用情事者請自行處 理。檢附本府農地重劃土地抵費地繳納通知書乙式 5聯， 惠請於指定期限內逕向台灣土地銀行繳納，並請告知銀行承 辦人員須將繳納通知書第3、5聯還送本府，俾利業務順利進 行，逾期未繳納視同放棄承購」等語，有上開函文 1份在原 審卷可稽（見原審卷第34頁），且為兩造所不爭執，已如前 述。上開函文第二項雖僅記載如有地上物或被佔用情事者請 上訴人自行處理等語，惟土地有地上物或被佔用情事者，對 於欲購買土地者權利之影響最大，被上訴人既敍明此等瑕疵 應由上訴人自行處理，依舉重明輕原則，則其餘瑕疵更是如 此，亦同應由上訴人處理。退步言，若認上開函文僅係明示 系爭農地有地上物或被佔用時由上訴人自行處理，而不及其 他，惟被上訴人既已在前開函中明確記載上開情形應由上訴 人自行處理，亦應認被上訴人已提醒上訴人系爭農地可能存 有地上物或被佔用及其他未及列舉等瑕疵，上訴人在申購或
繳費之前，應前往查看系爭農地以明瞭土地現況，足認被上 訴人已盡提醒之責任，是本件上訴人若依被上訴人之提醒， 在申購或繳費前，先行前往系爭農地查看，對於系爭農地有 前述積水之情形自可明瞭。再查，本件被上訴人於受理上訴 人申購後，通知上訴人繳納申購抵費地價款之期限為自97年 11月25日起至97年12月25日止長達一個月之事實，亦有苗栗 縣政府重劃土地抵費地繳納現金通知書影本 1份在原審卷為 佐（見原審卷第35頁），在此一個月之猶豫期限內，上訴人 即可依被上訴人提供之地籍圖所示，前往查看系爭農地之現 況，若認系爭農地之現況不符合其預期，在申購後，自可不 繳納價款而放棄申購，是被上訴人對於申購系爭農地者之權 利保護並無不週或失公平之處。本院審酌系爭農地有前開積 水不退之區塊，係靠南側由灌溉溝渠往北約 8米寬間，已如 前述，如由南側灌溉溝渠邊之產業道路目視，清晰可見，而 系爭農地四周並無圍牆加以阻隔，其積水狀態可為不特定人 所得共見共聞，被上訴人亦無何積極掩飾系爭農地上述瑕疵 之行為，而土地交易價格動輒數百萬元以上，衡諸一般經驗 法則，一般人購買土地，對於土地之地形、位置、土地現況 、聯外道路、有無地上物或遭他人佔用等情形必會加以關心 及瞭解，非有特殊情形或目的，於未察看土地前，不會冒然