臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第329號
上 訴 人 吳李年
李豊松
上 一 人
訴訟代理人 李玉龍
上 訴 人 李克承
李克漢
被 上訴 人 陳麗華
劉慶珠
共 同
訴訟代理人 王和屏律師
上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國98年10月30
日臺灣臺北地方法院98年度訴字第352號第一審判決提起上訴，
經本院於99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴 訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體 ；不利益者，對於全體不生效力。」民事訴訟法第56條第1 項第1款定有明文。經查：被上訴人陳麗華、劉慶珠（以上2 人合稱被上訴人，1人則稱陳麗華、劉慶珠）主張坐落臺北 市○○區○○段4小段60-5、60-11地號土地（以上2筆土地 合稱系爭土地）原為訴外人李敏然、楊德建分別共有，陳麗 華、劉慶珠分別於民國96年11月20日、同年12月17日登記為 系爭土地所有權人，應有部分各1/2。李敏然、楊德建曾於 44年7月28日將上開60-5地號土地面積11平方公尺（下稱系 爭60-5地號土地）及上開60-11地號土地面積37平方公尺（ 下稱系爭60-11地號土地）出租予李德雲建築門牌號碼臺北 市○○區○○路2段80號房屋（下稱系爭房屋），李德雲於 66年3月19日死亡，其繼承人計有吳李年、李豊松及李克承 、李克漢等4人，渠等基於繼承法律關係公同共有系爭房屋 及系爭60-5、60-11地號土地租賃權，爰依民法第272條第1 項、第1153條第1項規定，請求如後開聲明所示，經核其主 張之訴訟標的法律關係對於上開4人必須合一確定，是吳李 年、李豊松提起上訴，其效力應及於李克承、李克漢，爰併 列李克承、李克漢為上訴人。
二、吳李年、李克承、李克漢經合法通知，未於言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人 聲請，由被上訴人就該部分一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地原為李敏然、楊德建分別共有，於 44年7月28日將系爭60-5地號、60-11地號土地出租予李德雲 建築系爭房屋，約定租金按月以每坪白米1台斤折算現款計 付，嗣經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）93年度訴字第 4454號民事判決、臺灣高等法院94年度上易字第41號民事判 決確定，自94年3月1日起，系爭60-5地號土地租金調整為新 台幣（下同）2,083元、系爭60-11地號土地租金調整為6,99 5元。上訴人因繼承關係公同共有系爭房屋及系爭土地租賃 權，依民法第272條第1項、第1153條第1項規定，自應負連 帶給付系爭土地租金之義務。陳麗華、劉慶珠分別於96年11 月20日、同年12月17日登記為系爭土地所有權人，應有部分 各1/2，迭催被上訴人給付租金，仍未給付，迄97年9月30日 止，計陳麗華、劉慶珠各積欠46,903元及42,969元。又系爭 60-5、60-11地號土地，於97年1月每平方公尺之公告地價分 別為59,700元、59,604元，申報地價為公告地價80%，即47, 760元、47,683元，以系爭土地坐落於商業繁榮、交通發達 、生活機能健全地區，系爭房屋現由李豊松兒子李玉龍經營 虎松國術館，經濟價值甚高，依土地法第105條準用同法第 97條規定，應以系爭土地申報地價年息10%計算租金為適當 ，系爭60-5地號土地租金應增加為4,378元、系爭60-11地號 土地租金應增加為14,702元，其價值顯有昇漲，依民法第44 2條規定，得請求增加租金，由上訴人按月連帶給付陳麗華 、劉慶珠各上開金額之1/2等情，求為：（一）上訴人向被 上訴人承租系爭60-5地號土地租金，自97年10月1日起，調 整為每月4,378元；（二）上訴人向被上訴人承租系爭60-11 地號土地租金，自97年10月1日起，調整為每月14,702元； （三）上訴人應連帶給付陳麗華46,903元及自97年11月4日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自97年10月1日起 ，按月於每月1日連帶給付陳麗華9,540元；（四）上訴人應 連帶給付劉慶珠42,969元及自97年11月4日起至清償日止， 按年息5%計算之利息；並自97年10月1日起，按月於每月1日 連帶給付劉慶珠9,540元之判決。
二、李豊松、吳李年則以：李敏然、楊德建之後，系爭60-11地 號土地登記為訴外人李金釵所有，系爭60-5地號土地則為訴 外人李金釵及楊博哲共有，所有權應有部分各1/2，李豊松 按月給付租金，未曾拖欠。被上訴人雖於96年11月及12月間 受讓系爭土地，惟李金釵、楊博哲未依土地法第104條規定
，通知李豊松行使優先承買權，兩造間尚無租賃關係存在。 被上訴人亦未曾以出租人地位向其催告或收取租金，致李豊 松無從得知上情，李豊松未給付上開租金，係被上訴人受領 遲延，請求上訴人連帶給付該租金之本息，自無所據。又系 爭60-5、60-11地號土地坐落於臺北市萬華區，屬於臺北市 西區之老舊社區，週遭鄰地之工商經濟並不發達，附近均無 人居住，多年來，李豊松以系爭房屋作為自己及家屬居家之 用，李豊松之子李玉龍在上址開設國術館，係基於人道之義 助，未獲有經濟利益，被上訴人請求增加租金，亦無理由； 另系爭房屋係由李豊松單獨使用，租金亦由李豊松給付，被 上訴人將未居住於系爭房屋之李克承、李克漢、吳李年一併 起訴，亦非可取等語，資為抗辯。至李克承、李克漢則未提 出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本件經原法院判決：（一）上訴人向被上訴人承租系爭60-5 地號土地租金，自97年10月1日起，調整為每月3,502元；（ 二）上訴人向被上訴人承租系爭60-11地號土地租金，自97 年10月1日起，調整為每月11,762元；（三）上訴人應連帶 給付陳麗華46,903元及自97年11月4日起至清償日止，按年 息5%計算之利息；並自97年10月1日起，按月於每月1日連帶 給付陳麗華7,632元；（四）上訴人應連帶給付劉慶珠42,96 9元及自97年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 並自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付劉慶珠7,632 元；（五）被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服原判決，上 訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（原法院判決駁回被上訴人 其餘之訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定。）四、經查：系爭土地原為李敏然、楊德建分別共有，陳麗華、劉 慶珠分別於96年11月20日、同年12月17日登記為所有權人， 所有權應有部分各1/2。李敏然、楊德建曾於44年7月28日將 系爭60-5地號、60-11地號土地出租予李德雲建築系爭房屋 ，並約定租金按月以每坪白米1台斤折算現款給付，嗣經臺 北地院93年度訴字第4454號民事判決、臺灣高等法院94年度 上易字第41號民事判決確定，自94年3月1日起，系爭60-5地 號土地調整租金為2,083元、系爭60-11地號土地調整租金為 6,995元。李德雲於66年3月19日死亡後，上訴人基於繼承關 係公同共有系爭房屋及系爭60-5、60-11地號土地租賃權， 惟自96年9月26日起即未給付租金等情，有土地登記第2類謄 本、上開民事判決書暨確定證明書及言詞辯論筆錄可按（原 審卷第7至23頁、第145頁），堪信此部分之事實為真實。
五、本件爭點：
（一）兩造間有無租賃關係存在？
（二）系爭60-5、60-11地號土地租金有無調整必要？若有，應 如何調整？
（三）上訴人應給付被上訴人之租金若干？被上訴人得否請求按 法定利率計算之遲延利息？
爰述之如下：
（一）兩造間有無租賃關係存在？
１、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條 件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購 買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視 為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣 契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104 條定有明文。
２、李豊松辯以：就系爭60-5、60-11地號土地其有優先承買 權，李金釵、楊博哲未依土地法第104條規定，通知其行 使優先承買權，兩造間尚無租賃關係存在等語。惟查： ⑴李金釵、楊博哲已於95年11月14日以台北150支局第58號 存證信函通知上訴人行使優先購買權，李豊松並於同年月 21日以台北25支局第1773號存證信函函覆李金釵、楊博哲 ，有上開存證信函可憑（本院卷第55至58頁），觀諸李豊 松函覆之存證信函載有：「……請將買賣條件及買賣契約 書惠示，以便考慮是否行使同樣條件之優先購買權。」、 「……本人承租上開土地面積共48平方公尺即14.25坪， 即令以台端自稱的以每坪90萬元擬出售，也不過1300多萬 元左右，不是9千多萬元。」等語（本院卷第57至58頁） ，並未就系爭60-5、60-11地號土地行使優先承買權，難 認李豊松於接到李金釵、楊博哲前揭存證信函後有行使優 先購買權之意，依土地法第104條規定，其優先購買權視 為放棄。
⑵上訴人於原審就系爭60-5、60-11地號土地，兩造間有租 賃關係存在乙節，並不爭執，此觀之李豊松於原審97年11 月13日答辯狀載有：「被告（即李豊松）不爭執部分：… …㈢被告自96年12月起即未給付租金之事實。」、「96年 12月起未給付租金，既已知原告（即被上訴人）為系爭60 -5、60-11地號土地所有權人，當願依原租約之約定給付 租金。」等語（原審卷第90頁、第93頁）自明。 ⑶綜上，李金釵、楊博哲已於上開時日以前揭存證信函通知 上訴人行使優先購買權，惟上訴人未於接到李金釵、楊博
哲上開存證信函後行使優先購買權，且於原審復不爭執兩 造間就系爭60-5、60 -11地號土地有租賃關係存在，應認 兩造間就系爭60-5、60-11地號土地確有租賃關係存在， 李豊松所辯，核屬無據，應不足採。
（二）系爭60-5、60-11地號土地租金有無調整必要？若有，應 如何調整？
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；又城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，民法第 442條及土地法105條準用同法第97條第1項定有明文。又 租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為 增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及 鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例意旨參照）。
２、經查：系爭60-5、60-11地號土地，94年1月公告現值分別 為每平方公尺142,000元、141,761元，而97年1月公告現 值則各為每平方公尺160,000元、159,732元，有臺北市政 府地政處公告現值查詢表可按（原審卷第24至25頁），可 知，系爭60-5地號土地、60-11地號土地，於上開期間之 公告現值每平方公尺分別上漲18,000元、17,971元，漲幅 各約為12.68%，上開土地價值既已上漲，租金自有調整必 要，被上訴人依上開規定請求調高租金，自無不合。本院 爰審酌系爭60-5、60-11地號土地位於西園路2段及莒光路 交叉口，前為6線道馬路，鄰近傳統市場、萬華火車站、 捷運龍山寺站等人潮眾多商業繁榮地帶，交通便利，生活 機能亦佳，而系爭房屋目前由李豊松之子李玉龍經營虎松 國術館，有照片及地圖附卷可憑（原審卷第110至118頁） ，認上訴人承租上開土地之每月租金，以調整為按土地申 報地價總額年息8%為適當。又系爭60-5、60-11地號土地 96年1月申報地價分別為每平方公尺47,760元、47,683.2 元，有土地登記謄本可憑（原審卷第106至109頁），準此 ，系爭60-5地號土地月租金應為3,502元（計算式：47,76 0元x11平方公尺x0.0812＝3,502元，元以下四捨五入， 下同），系爭60-11地號土地月租金應為11,762元（計算 式：47,683.2元x37平方公尺x0.0812＝11,762元）。被 上訴人於97年9月26日提起本件調整租金之訴，有原法院 收狀戮可憑（原審卷第2頁），故被上訴人請求自97年10 月1日起系爭60-5地號土地租金調整為每月3,502元，系爭 60-11地號土地租金調整為每月11,762元，自有理由。
（三）上訴人應給付被上訴人之租金若干？被上訴人得否請求按 法定利率計算遲延利息？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定 有明文。查李豊松於原審98年6月18日言詞辯論期日，自 認自96年9月26日起未依約給付租金，而李德雲死亡後， 上訴人均未拋棄繼承，且未分割遺產，渠等自共同繼承系 爭房屋之租賃關係，給付租金義務乃渠等所繼承之公同共 有債務，應由全體繼承人負連帶給付租金義務，不因有無 居住系爭房屋而有不同。陳麗華、劉慶珠分別於96年11月 20日、同年12月17日登記為系爭土地所有權人，應有部分 各1/2，是陳麗華請求上訴人連帶給付自96年11月20日起 至97年9月30日止之租金46,903元（計算式：系爭60-5地 號土地月租金2,083元x應有部分1/2＋系爭60-11地號土地 月租金6,995元x應有部分1/2＝4,539元/月，4,539元x11/ 30＋4,539元x10＝47,054元，被上訴人僅請求其中之46,9 03元），劉慶珠請求上訴人連帶給付自96年12月17日起至 97年9月30日止之租金42,969元（計算式：系爭60-5地號 土地月租金2,083元x應有部分1/2＋系爭60-11地號土地月 租金6,995元x應有部分1/2＝4,539元/月，4,539元x15/31 ＋4,539元x9＝43,047元，被上訴人僅請求其中之42,969 元），均無不合。又被上訴人既已起訴請求上訴人連帶給 付上開租金，上訴人收受起訴狀繕本時已悉被上訴人受讓 系爭土地事實，惟渠等仍拒不給付，即已構成給付遲延， 被上訴人自得依民法第233條規定，請求上訴人給付遲延 利息。則被上訴人以起訴狀繕本之送達為請求給付之通知 ，並就該部分請求自97年11月4日起至交付日止，按年息 5%計算利息，即非無據，應予准許。另將來給付之訴，有 預為請求之必要得提起之，民事訴訟法第246條定有明文 。本件上訴人有依租賃契約按月連帶給付被上訴人租金義 務，又有如上述積欠租金之情事，被上訴人自有預為請求 必要，並請求上訴人自起訴時起以調整後之租金給付（最 高法院73年第9次民事庭會議決議參照），被上訴人係於 97年9月26日起訴，如前述，是陳麗華、劉慶珠分別請求 上訴人自97年10月1日起按月給付上開2筆土地之租金即3, 502元、11,762元，合計15,264元（計算式：3,502元+11, 762元=15,264元）之1/2即7,632元（計算式：15,264元x1 /2＝7,632元），即屬有據，應予准許。六、綜上所述，陳麗華、劉慶珠各依上開法律關係請求上訴人連 帶給付46,903元及42,969元，及均自97年11月4日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並請求將系爭60-5、60-11地
號土地每月租金，自97年10月1日起分別調整為3,502元、11 ,762元及自97年10月1日起，按月連帶給付租金7,632元予陳 麗華、劉慶珠，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴 人勝訴判決，且就命給付部分為准免假執行之宣告，於法並 無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，及李豊松 於本院聲請函調被上訴人買賣過戶資料暨系爭土地地價稅係 由何人繳納，均核與判決結果不生影響，毋庸一一論述及調 查之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文 。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 陳玉完
法 官 陳邦豪
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
書記官 李佳樺