臺灣高等法院民事判決 99年度上字第169號
上 訴 人 劉根旺
訴訟代理人 劉錦隆律師
複代理人 楊仲傑律師
被上訴人 劉金海
劉金水
共 同
訴訟代理人 劉茂盛
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國98年12月
15日臺灣臺北地方法院 98年度訴字第903號第一審判決提起上訴
，本院於中華民國99年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，與訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人承租上訴人所有坐落台北縣新店市○○段三三○地號土地面積二三二．四七平方公尺土地之租金，應自民國九十八年四月七日起調整為每年按申報地價年息百分之六計算。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
事實與理由
一、本件上訴人起訴主張：
（一）坐落臺北縣新店市○○段330地號 土地重測前為大坪林段 七張小段1地號土地， 原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗 甲、劉宗英、劉金福、劉盛南、劉盛東於昭和8年（ 民國 22年） 6月25日與被上訴人之父劉港簽訂「土地賃貸借契 約書」，將該土地不定期限出租予劉港建屋。劉港自昭和 9年 7月起於其上興建房屋2間，並於生前將之贈與其子劉 樹、劉金土、劉金海、劉金水，經其等彼此轉讓，該房屋 即現今門牌號碼臺北縣新店市○○路○段50號 、52號房屋 分由被上訴人劉金水、劉金海取得。劉港承租系爭土地期 間，系爭土地於82年 1月19日輾轉移轉為訴外人陳標和所 有，嗣經法院拍賣，再由上訴人承受取得， 依民法第425 條規定及最高法院43年臺上字第479號判例（ 現行民法第 426條之1），系爭土地租賃關係應存在於兩造之間。（二）系爭土地之租金自82年迄今均未調整，惟系爭土地82年間 之市價每坪約為新臺幣（下同）50萬元， 現已漲至l00餘 萬元以上，其公告現值自每平方公尺117,000元調漲至135 ,458元，公告地價自每平方公尺27,000元調漲至34,576元 ，申報地價自每平方公尺21,600元調漲至27,661 元， 地
價稅調漲達28.06%，且系爭土地坐落省道台九線臺北縣新 店市○○路○段旁，有捷運新店線、多線公車經過， 距離 捷運大坪林站，步行僅需約5分鐘，交通便利， 其附近學 校、銀行、郵局、診所、傳統市場、超級市場、家樂福量 販店等商家林立，生活機能優良，商業活動繁盛，系爭房 屋亦供作店鋪營業之用，被上訴人使用系爭土地所獲得之 利益與其給付上訴人之租金相較，顯不相當，上訴人自得 依民法第442條規定， 請求將被告承租系爭土地之年租金 調整為按系爭土地申報地價年息8%計算等情，並聲明求為 判決：被上訴人承租上訴人所有坐落臺北縣新店市○○段 330地號土地面積232.47平方公尺每年之租金， 應自起訴 狀繕本送達翌日起調整為按申報地價年息8%計算。二、被上訴人則以：
（一）租賃契約任何一方請求增減租金之訴，必須以原訂約之當 事人全體為訴訟當事人，當事人始適格，劉港於22年6 月 25日與原地主劉盛輝等7人簽訂系爭租賃契約， 其承租之 範圍、面積包括坐落臺北縣新店市○○段329、330地號土 地上之3間房屋（ 建物門牌臺北縣新店市○○路48號、50 號、52號）之基地，劉港雖於54年 5月10日召開家族會議 ，以抽籤、補償之方式，重新分配系爭房屋使用權予劉金 土、劉金水、劉金海，然未分割，亦未辦理所有權移轉登 記，而該等房屋坐落之土地包括系爭329地號土地， 是系 爭租賃契約之出租人應為系爭329、330地號土地之所有權 人全體，承租人應為劉港之繼承人全體，上訴人以其個人 為原告，以劉金水、劉金海為被告，顯為當事人不適格。（二）上訴人請求將年租金調整為按申報地價年息8%計算，其租 金為原年租金之3.57倍，且系爭房屋為屋齡75年之老舊房 屋，年久失修、破舊簡漏，僅供作印章、鑰匙小生意營業 之用，上訴人請求按年息8%計算租金，高於市場行情，應 以年息4%計算為適當等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲 明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人承租上訴人所有坐落台北 縣新店市○○段330地號土地內面積232.47 平方公尺土地之 租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年按申報地價年 息百分之八計算。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審 訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1 第1項第3款規定 ，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：（一）兩造不爭執事項：
１、坐落臺北縣新店市○○段330地號 土地重測前為大坪林段
七張小段1地號土地， 原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗 甲、劉宗英、劉金福、劉盛南、劉盛東等7人於昭和8年（ 民國22年） 6月25日與被上訴人之父劉港簽訂「土地賃貸 借契約書」，將該地不定期限出租予劉港建屋。 ２、系爭土地原所有權人劉盛輝等7人於 38年10月間協同劉港 於系爭土地設定地上權，設定權利範圍為133.42平方公尺 ，該地上權現由劉港之繼承人劉金海、劉金土、劉金水、 高劉金枝、周富貴、梁劉寶琴、劉金燦、李劉麗卿、劉春 田、劉東波、劉麗雪、潘琇禎、潘瑜萍、潘依婷、劉林桂 、潘金仁公同共有。
３、劉港承租系爭土地期間，該土地輾轉移轉為陳標和所有， 嗣經法院拍賣，上訴人於93年12月27日承受取得系爭土地 所有權，並於94年1月25日辦妥所有權移轉登記。 ４、劉港生前於54年 5月10日將其所興建之系爭房屋分配予其 子， 其中建物門牌臺北縣新店市○○路○段50號、52號房 屋分歸被上訴人劉金水、劉金海，惟未辦理所有權移轉登 記。
５、陳標和於82年間以劉港之繼承人為被告提起調整地上權租 金訴訟，經原法院以 82年度訴字第628號判決劉港之繼承 人於系爭土地上所設定133.42平方公尺地上權租金自82年 1月19日起調整為每年144,094元確定。（二）兩造爭點：
１、系爭租賃契約是否存在於何者之間？租賃範圍為何？ ２、系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：（一）系爭租賃契約是否存在於何者之間？租賃範圍為何？ １、查臺北縣新店市○○段330地號土地原所有權人劉盛輝 、 劉寶且、劉宗甲、劉宗英、劉金福、劉盛南、 劉盛東等7 人於昭和8年（民國22年）6月25日與被上訴人之父劉港簽 訂「土地賃貸借契約書」，將該地東至小水圳、西至州道 界、南側不拘、北至小水圳斜入留公圳為界，不定期限賃 借予劉港建築店舖三軒。劉港生前於54年 5月10日將其所 興建之三間房屋之權利分配予其子，經其等彼此轉讓後， 其中建物門牌臺北縣新店市○○路 3段50號分歸被上訴人 劉金水、52號房屋分歸被上訴人劉金海占有使用，為兩造 所不爭，並有土地賃貸借契約書、53年12月27日合約書、 54年 5月11日房屋讓渡證書、備忘錄及被上訴人之陳述在 卷可稽（見原審卷第26至27頁、第58頁、第117至118頁、 本院卷第23至24頁）。
２、又系爭土地所有權嗣為上訴人前手即訴外人陳標和輾轉取
得，陳標和曾於90年間訴請被上訴人拆除上開50及52號房 屋返還土地，經本院以90年度上字第1241號判決認上開50 、52號房屋均坐落「土地賃貸借契約書」之標的範圍，租 賃之標的範圍包括系爭330地號土地全部， 被上訴人係本 於不定期租賃契約占有系爭土地，而駁回陳標和之訴，並 經最高法院駁回陳標和之上訴確定在案，有本院90年度上 字第1241號判決、最高法院94年度台上字第1991號裁定在 卷足憑（見原法院 98年度店調字第38號卷第4至16頁、原 審卷第56至57頁）。又按基於維謢民法債編修正前之既有 秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年 5 月5日施行前，所成立未經公證、期限逾五年， 或未定期 限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之 適用（最高法院 98年度台上字第764號判決意旨參照）， 準此， 上訴人雖嗣經法院拍賣而於民法第425條修正施行 後之93年12月27日承受取得系爭土地所有權，並於94年 1 月25日辦妥所有權移轉登記，惟系爭不定期租賃契約對於 上訴人仍繼續存在。
３、又按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外， 應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移 轉於他人（最高法院 48年臺上字第227號、43年臺上字第 479號判例參照）， 上開判例雖經最高法院91年度第13次 、92年度第12次民事庭會議決議通過不再援用，惟不再援 用之理由為民法債編已增訂第426條之1。 又按民法第426 條之1規定「租用基地建築房屋， 承租人房屋所有權移轉 時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」， 其立法理由謂：「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事 人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時 ，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人 與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判 例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛 爭。」，是民法第426條之1係參酌「除當事人有禁止轉讓 房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租 賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與基地所有人 間，仍有租賃關係存在」之實務見解，即上開最高法院判 例而增訂，將上開實務見解以法條文之形式予以明定，以 杜紛爭，並非否認上開最高法院判例之見解，或否定上開 最高法院判例見解於法條文修正前租地建屋契約之適用。 本件租賃契約雖係於民法債編修正施行前所訂定，自仍非 無上開最高法院判例之適用，況劉港54年間將其於租賃土 地上所建房屋分配予被上訴人等人時，上開最高法院判例
尚未經最高法院決議不再援用，則被上訴人於取得系爭50 及52號房屋之事實上處分權時，依上開最高法院判例見解 ，租賃權已於斯時隨建築物而移轉予被上訴人。 ４、被上訴人雖抗辯劉港於54年 5月10日召開家族會議重新分 配系爭房屋使用權予被上訴人劉金水、劉金海及劉金土時 ，並未分割，亦未辦理所有權移轉登記，系爭租賃契約之 承租人應為劉港之繼承人全體云云。惟查，劉港所建三間 房屋為未經保全登記之房屋， 其門牌號碼原是七張路594 號，嗣劉港同意分戶而改為三個門牌號碼，變成七張路27 4、276、278號，簽立53年12月27日合約書時， 原只分成 274、276號，到了54年5月10日才由276號再分出278號 ， 也就是目前的北新路52號等情，已據被上訴人所陳明（見 本院卷第23頁背面）。而劉港確係於53年12月27日將其所 興建之三間房屋分予其子劉樹、劉金土、劉金海、劉金水 四人，劉樹、劉金土、劉金海、劉金水嗣又於54年 5月10 日協議，由劉金土、劉金水、劉金海分別取得48、50及52 號房屋，有53年12月27日合約書、54年 5月11日房屋讓渡 證書及備忘錄在卷可稽（ 見原審卷第26至27頁、第58 頁 、第117至118頁、本院卷第23至24頁）。且被上訴人亦陳 稱「以前劉金土是占有276號，劉金海274號，54年間七張 路276號分割出來278號劉金海，在54年 5月17日已確定分 配好」等語（見本院卷第24頁）。參諸劉港除劉樹、劉金 土、劉金海、劉金水四名兒子外，尚有多名女兒，有被上 訴人所提繼承系統表在卷可稽（見原審卷第78頁），劉港 將房屋分配予劉樹、劉金土、劉金海、劉金水四人後，即 由其四人占有使用，其他子女均未曾異議，劉樹、劉金土 、劉金海、劉金水四人，嗣並於54年 5月10日再協議互相 讓渡，劉金土一房嗣更自行處分48號房屋，上訴人主張被 上訴人劉金海、劉金水已取得50及52號房屋之事實上處分 權，應為可取。
５、又按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不 動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定 ，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓 人。又按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋 之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建 築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人， 應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以 房屋之所有權已未移轉登記而有異（最高法院85年台上字 第51號判決意旨參照）。本件系爭台北縣新店市○○路50 及52號未辦理保存登記房屋之事實上處分權已由被上訴人
取得，已如前述，而上開50、52號房屋均坐落租賃標的物 即新店市○○段330地號土地範圍內，且330地號土地上僅 有50及52號二間房屋，有複丈成果圖在卷足憑（見本院卷 第83頁）， 至於48號房屋則越界坐落於329地號土地上， 業經本院90年度上字第1241號判決認定在案，並有複丈成 果圖在卷可按（見原法院98年度店調字第38號卷第10頁背 面、第16頁），且48號房屋亦經拆除而不存在，為兩造所 不爭，則上訴人主張被上訴人劉金水因取得50號房屋之事 實上處分權、被上訴人劉金海因取得52號房屋之事實上處 分權，而共同繼受劉港之承租權，應為可取。
６、綜上，系爭租賃契約存在於上訴人與被上訴人之間，租賃 範圍為台北縣新店市○○段330地號 土地全部面積232.47 平方公尺。
（二）系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？ １、按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後 二個月內，聲請該管地政機關為地上權之登記，土地法第 102條定有明文。又依土地法第102條規定，祇須當事人雙 方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人 就租用土地為地上權設定之權利。承租人向土地所有人租 地建屋，定有租賃期限，嗣復設定地上權登記，不過加強 租賃關係而已，兩者自可並存（最高法院67年台上字第10 14號判例、91年度台上字第1831號判決參照）。而查，系 爭土地既由原所有權人劉盛輝等人與被上訴人之父劉港簽 訂租賃契約以建築房屋，其租賃標的範圍係為系爭土地全 部；再於38年間就系爭土地為劉港設定地上權，為兩造所 不爭，依前揭說明，其租賃契約與地上權固應併存。惟系 爭地上權之設定，既屬租地建屋之承租人之權利，且係為 加強系爭租賃契約之關係，而非在加重承租人之負擔；則 該地上權之設定條件自應與原租地建屋契約相同，是於設 定登記地上權後，無論地上權設定面積之大小，承租人除 支付租地建物租賃約定之租金外，當毋需再支付其他對價 ，合先敘明。
２、再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法 第442條定有明文。 查兩造間就系爭土地有不定期之租賃 關係存在，已如前述，又上訴人之前手陳標和曾於82年間 訴請調整租金， 經原法院82年度訴字第628號判決被上訴 人等地上權人原系爭土地上設定地上權之租金，應自82年 1月19日起調整為每年144,094元確定，有上開判決在卷可 稽（見原審卷第28至32頁），而系爭土地位於省道台九線
新店市○○路○段馬路上，85年 7月間公告地價為每平方 公尺29,699元，96年 1月已漲為每平方公尺34,576元，有 土地登記簿謄本及台北縣地政資訊服務網公告現值及公告 地價查詢表在卷可稽（見原法院98年度店調字第38號卷第 17頁、第21頁），顯見系爭土地之價值確有漲昇，如仍以 每年144,094元計算租金， 確屬過低，則上訴人依上開規 定請求調整租金，自屬有據。
３、又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須 斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（68年台上字第3071號判例參照）。本件系爭土地面臨 新店市○○路○段，其上除50號及52號房屋外，其餘部分 為巷道空地，50號房屋經營清心福全冷飲店，52號房屋則 為刻印、配鎖店，旁邊空地則進入市○○巷道，業經本院 至現場履勘查明屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院 卷第81頁），又系爭土地所在有捷運及多線公車經過，距 新店交流道約5分鐘，交通便利， 且附近有高級職業學校 、銀行、郵局、診所、市場、量販店商家林立，生活機能 便利，惟系爭土地約有四分之一為巷道及空地，有土地複 丈成果圖在卷足憑（見本院卷第83頁），且50號及52號房 屋均為老舊的平房，本院審酌系爭土地附近繁榮程度，及 系爭土地利用之情形，認被上訴人等承租系爭土地之租金 ，以按土地申報地價總價額年息百分之6計算為適當。六、綜上所述，上訴人主張系爭租賃契約存在於兩造之間，系爭 土地價值有漲昇，其得請求調整租金為可採，被上訴人抗辯 租賃契約存在於上訴人與劉港全體繼承人間，為無可取。從 而，上訴人本於民法第442條規定， 請求被上訴人承租系爭 土地租金，應自起訴狀繕本送達翌日，即98年4月7日起調整 為每年按申報地價總額年息百分之六計算，為有理由。逾此 所為請求，無有理由，應予駁回。原審就上開應准許部分， 為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所 示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴 之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無 理由，應駁予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
民事第二庭
審判長法 官 林敬修
法 官 劉勝吉
法 官 張靜女
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 15 日
書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。