請求不動產所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,98年度,397號
TNDV,98,訴,397,20101209,1

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第397號
原　　　告
即反訴被告　楊惠萍
訴訟代理人　林金宗律師
複代理人　　林媗琪律師
被　　　告
即反訴原告　偉築建設股份有限公司
法定代理人　林志達
訴訟代理人　林鳳秋律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國99
年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段二四五○建號權利範圍所有權全部之鋼筋混凝土造四層樓建物及同段二四四六建號建物權利範圍所有權全部之鋼筋混凝土造四層樓建物移轉登記給原告。訴訟費用新臺幣壹萬壹仟叁佰玖拾伍元由被告負擔。本判決於原告以新台幣叁拾肆萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰零肆萬壹仟柒佰元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用肆萬叁仟陸佰陸拾玖元由反訴原告負擔。 事 實 及 理 由
甲、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 一項前段定有明文。再按當事人兩造以合意定第一審管轄法 院者，如具備法定要件，當事人及法院均應受拘束。關於合 意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判權而優先適 用。本件被告主事務所地雖在台北縣五股鄉○○路 ○段2號2 樓，此有經濟部商業司之被告公司登記資料查詢表附卷可參 ，惟依被告與原告所簽立之承諾書第八條所載，有關因未能 實際執行該承諾書之訴訟，合意以本院為第一審管轄法院， 且被告即反訴原告嗣於本院98年 5月21日言詞辯論期日陳明 不爭執本件管轄權，揆諸前揭規定，是本院對於本件訴訟有 管轄權，合先敘明。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不 得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之 ，民事訴訟法第259條及第260條分別定有明文。經查，本件



被告即反訴原告在本院審理中，於98年12月 3日具狀對原告 即反訴被告提起反訴，請求反訴被告應給付反訴原告4,354, 946 元，及自反訴訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分 之 5計算之利息，核與提起反訴之要件相符，且無上述不得 提起反訴之情況，故亦應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項但書第3款定有明文。本件反訴原告原起訴請求：反 訴被告應給付反訴告新臺幣（下同） 4,304,768元，及自起 訴狀繕送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；嗣於98年12月 4日具狀更正為：反訴被告應給 付反訴原告 4,354,946元，及自起訴狀繕送達反訴被告之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬擴張應 受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許，併予敘明 。
乙、實體部分:
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張，
㈠本件依兩造於民國（下同）97年2月3日所訂之承諾書第八條 約定：甲方如因未能實際執行本承諾書而涉訟時，以台灣台 南地方法院為第一審管轄法院，此有承諾書一份可稽，故鈞 院有管轄權。
㈡緣新竹市○○段 7地號土地為原告與其他15位地主（下稱全 部地主）所分別共有，全部地主於94年 5月14日與訴外人明 湖新貴建設股份有限公司（下稱明湖公司）簽立「合作興建 房屋契約書」，約定由全部地主提供所坐落新竹市○○段 7 地號，實際面積約1480.33坪，由明湖公司出資興建 RC結構 三樓半別墅，並由全部地主及明湖公司按約定比率分得房屋 土地。
⒈惟明湖公司因故無法完成施工，遂由明湖公司尋得被告偉築 建設股份有限公司（下稱被告公司）接續訴外人明湖公司完 成施工，97年2月3日被告偉築公司與原告及明湖公司代表林 文昌簽立「承諾書」一份（原證一號），此觀「承諾書」前 言開宗明義表示：「立承諾書人林文昌先生及寶佳機構之偉 築建設負責人林志達先生（甲方），茲就明湖新貴建設股份 有限公司於民國94年 5月14日與楊惠萍女士（乙方）所簽定 之合建合約書之合建案，因明湖新貴建設股份有限公司資金 不足，中途邀請寶佳機構之偉築建設（負責人林志達先生） 共同合作延續興建工程。」自明。
⒉依承諾書第二條約定，原告楊惠萍應分配之土地及建物為新



竹市○○段7-3地號土地及編號B25建物（現已編定為南湖段 2450建號），被告依約應將建物所有權移轉登記給原告：依 承諾書第二條規定，合建後，應由原告取得新竹市○○段7- 3地號土地全部及坐落土地上編號B25建物。查新竹市○○段 7-3地號土地，於97年6月26日辦理土地共有物分割時直接登 記為原告所有，此有南湖段7-3地號土地謄本一份可稽，依7 -3地號土地謄本記載坐落該筆土地上有南湖段2450建號建物 一筆，故此南湖段2450建號建物即為承諾書所指編號 B25房 屋。經原告調取南湖段2450建號建物謄本，所有權人為被告 偉築公司，依承諾書第二條約定：「‧‧該建物於完成保存 登記時移轉所有權予乙方（按：即原告）」，被告自應將『 新竹市○○段2450建號』建物所有權移轉登記給原告。 ⒊被告違反承諾書第三條第二款規定，未於97年 9月30日前完 工交屋給被告，依約定應將新竹市○○段2446建號建物所有 權移轉登記給原告：依承諾書第三條第一款約定，被告應提 供新竹市○○段7-7地號土地及編號B20建物給原告做為擔保 品，且依同條第二款約定：「甲方共同承諾人若不能依約按 時（民國97年 6月30日）完工交屋給乙方，甲方共同承諾人 則放棄第三條第一款擔保物所有權利，乙方自動取得擔保物 之所有權利（內含地號7-7面積96.89平方公尺、房屋編號B2 0及依上述7-7地號面積與7、7-2、7-23地號面積及其他社區 住戶土地面積之比例取得該7、7-2、7-23地號土地之權利範 圍）。」，嗣被告於97年6月30日無法完工交屋給原告。原 告同意被告延至97年9月30日（故在承諾書上將97年6月30日 改為97年 9月30日），但被告仍無法完工交屋，原告已於97 年10月13日以善化溪美郵局第23號存證信函通知被告，原告 已依承諾書第三條規定取得擔保品，此有存證信函一份可稽 ，故被告自有將新竹市○○段7-7地號土地及編號B20建物移 轉給原告之義務。然新竹市○○段7-7地號土地已於97年6月 26日辦理土地共有物分割時直接登記為原告所有，此有南湖 段7-7地號土地謄本一份可證（原證六號），坐落其上編號B 20建物，經保存登記後編定為南湖段2446建號建物、所有權 人為被告偉築公司，此有南湖段2446建號建物謄本一份可參 （原證七號），執此，被告自應依約將南湖段2446建號建物 所有權移轉登記給原告。
㈢被告於98年 5月21日答辯狀第壹二表示同意移轉系爭2450號 建物給原告，應係就此部分認諾，請鈞院為原告勝訴判決： 按「當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本 於其拾棄或認諾為該當事人敗訴之判決。」，民事訴訟法第 384條定有明文；關於98年5月21日答辯狀第二點表示：「故



被告既未拒絕移轉系爭2450建號建物予原告」等語，依法應 為認諾，依前揭規定，請鈞院為原告勝訴判決。依承諾書第 一條第三款 4約定：「雙方同意上述乙方應付之費用於完工 交屋後結清 （依雙方實際應負擔金額做加減處理)」，第二 條約定：「甲方（即被告公司）同意土地增值稅由甲方先行 支付，待建物完工交屋後再行確認及結清。」，足證系爭24 50建號建物，應該先完工交付及過戶給原告，被告答辯狀中 主張應先繳清費用才可以交屋過戶並無理由。
⒈原告與訴外人明湖建設公司原已簽定合建契約，原告與訴外 人明湖建設公司之合約中第九、其他約定(五)，約定「雙方 對本約權利均不得轉讓、典當或作保」。契約已清楚訂明不 得轉讓、典當或作保。但訴外人明湖建設公司與被告偉築建 設公司私相受授後，又告知原告必須同意簽定信託相關條款 ，原告一頭霧水，遂於96年12月28日下午向兆豐國商業銀行 之徐驊彬先生詢問時，才知訴外人明湖建設公司與被告偉築 設公司間根本是轉讓，且欲將不知情的地主設局成被告融資 的保證人，原告才以存證信函提出異議後，訴外明湖建設公 司與被告偉築建設公司才以自己代書蕭旭峰所繕打之承諾書 ，要求原告同意另與被告偉築建設公合建。此從『承諾書』 前言開宗明義表示：「立承諾書人林文昌先生及寶佳機構之 偉築建設負責人林志達先生 （甲方)，茲就明湖新貴建設股 份有限公司於民國94年 5月14日與楊惠萍女士（乙方）所簽 定之合建合約書之合建案，因明湖新貴建設股份有限公司資 金不足，中途邀請寶佳機構之偉築建設（負責人林志達先生 ）共同合作延續興建工程。」也已明白說明，故被告公司於 書狀中，陳稱原告利用被告急迫情事云云，根本是信口開河 ，被告公司大可以不要介入原告與訴外人明湖建設公司間之 合建契約，被告公司介入這件建築案場，心中自有其如意算 盤 !原告不知也不想知道，被告公司拿著自己代書繕打好之 承諾書要求原告同意，原告同意後，被告公司事後無法履約 ，竟然反而謊稱原告利用其急迫，實在好處佔盡，還誣陷他 人，被告公司稱原告利用被告急迫情事，係自編自導，子虛 烏有。
⒉系爭2450建號房屋，在98年 3月間，亦尚未完工，無法交屋 ；被告公司於97年11月16日與其他地主們開會時，尚公開承 諾預定交屋時間為98年 3月，此有會議記錄可稽，足證，98 年 3月間，亦尚未完工。97年11月27日曾請友人至工地現場 照相，並以電子郵件寄給原告，從照片上的屋況，顯示根本 不堪使用與居住；98年約2、3月間又曾以電話連繫另一地主 李秉昇先生請教其屋況，李先生也回答目前仍無法居住與使



用，故被告公司確於98年3月都不能完工交屋。 ⒊被告未完工交屋，並無不可抗力情事：
⑴按所謂不可抗拒之因素，一般認為應是指山崩、地震、海嘯 、火山爆發、颱風、豪雨、惡劣天候或洪水所造成之意外災 害。工地對外通路遭遇災害、致交通連續中斷者。國際情勢 發生重大變故，或受戰事之影響者。國內經濟重大變故、社 會發生叛亂，暴動或罷工者。政府政令變更，足以影響業者 全面正常營運者。政府機關依法或行政命令下達停工、徵用 、沒入、拆毀或禁運命令者。核子反射或放射性污染等等不 可抗力之事由。
⑵被告公司於答辯狀中指陳，不能完工係因遭鄰地住戶等人不 實檢舉所致，但系爭房屋工程應要合法取得建築執照後才施 工，這是被告建設公司之責任不是嗎？若檢舉人不實檢舉， 政府機關不可能讓非法之檢舉妨害合法之建築工程進行，因 此，被告公司於答辯狀中既陳稱「檢舉不實」，則不實之檢 舉又與系爭合法之建築施工何干，執此，可證被告公司所陳 不過藉口。反之，若檢舉是「事實」而非「不實」，則被告 公司應有「合法」興建建築物之義務，若有「非法」之建築 行為，而遭檢舉，致延宕完工時程，自有「可歸責事由」， 自不能主張遭檢舉係不可抗力之因素。
⒋被告公司於97年 6月30日無法完工交屋給原告，原告同意被 告延至97年9月30日，為求明確，所以在承諾書上將「6月30 日」改為「97年 9月30日」，當被告公司法定代理人林志達 先生來台南在承諾書上日期修改處蓋手印時，原告還特別詢 問要不要再延日期，是否果能交屋，林志達先生保證一定沒 問題，足證，被告公司提出原告係因同意不可抗力事由，純 屬子虛。
⒌除原告外尚有地主李秉昇、楊麗華（沒通知交屋）、陳敏雄 （與被告公司在新竹地院訴訟中）、趙應誠（沒通知交屋） 、胡薇麗、周進森、謝紫雲（沒通知交屋）均未交屋，尚有 97年11月16日地主與被告公司開會討論交屋事宜，此有會議 記錄一份可稽（原證9號），足證，被告公司在97年9月30日 房屋之施工尚未完成，所以才沒有辦法交屋。
⒍被告公司主張係因遭檢舉，而無法請領房屋使用執照，致逾 完工期限97年 9月30日，而仍無法交屋云云，係遲延完工之 藉口，蓋新竹市政府早於97年 8月19日即已回函已告知被告 公司，檢舉內容之糾紛應循民事訴訟解決，與申請使用執照 無關，被告公司以遭邢峰檢舉作為延誤取得使用執照之藉口 ，顯然無據：
⑴被告公司法定代理人林志達在完工期限（97年 9月30日）後



，於97年10月 7日寄給原告信函一紙（原證10號），信函中 表示係因「日前」遭邢峰等人檢舉，而影響使用執照之核發 ，導致完工交屋時間無法於原訂協議的97年 9月30日云云， 惟查，就邢峰之檢舉事件，新竹市政府早於97年8月19日（ 兩造承諾書約定完工期限97年9月30日）發函給明湖新貴建 設股份有限公司法定代理人邢峰（正本）及被告公司（副本 ）表示：「說明二、查旨揭建造執照原起造人為「明湖新貴 建設股份有限公司負責人林靜嬪，前經本府96年 6月20日府 工建字第0960060596號函准予變更起造人為偉築建設股份有 限公司在案；再查貴公司於97年 6月10日始經台北市政府變 更登記負責人為邢峰，爰此，重述申請變更起造人名義部分 ，依法尚無不符，先予敘明。三、「按主管機關發給建築物 使用執照，應依建築法第70條、71條、72條之規定辦理，其 有私法上權利爭執者，應依民事訴訟程序解決，此為內政部 68年2月9日台內營字第827366號函所明示；本案因貴公司財 產處分糾紛，屬私權行為，應循民事訴訟途徑主張之。」， 足證，邢峰之檢舉內容經新竹市政府審核，並無不法，新竹 市政府並早於97年 8月19日發函給被告公司審核之結果，因 此，使用執照之申請不可能因為邢峰之檢舉而延誤，反之， 若房屋興建確有瑕疵而新竹市政府不發給使用執照，或被告 公司因未在期限內將房屋完工，所以根本不能申請使用執照 ，則逾期之後果自應由被告公司負責，總之，新竹市政府早 在97年 8月19日發函給被告公司表示邢峰之檢舉內容指摘之 事項為民事糾紛，自不會影響到使用執照之核發，執此，被 告公司以遭邢峰檢舉而致使用執照延誤取得，自屬違約後之 藉口。
⑵被告援引情事變更原則顯然無據：
被告公司表示遭到檢舉才無法完工交屋，實無理由，已如前 述。且依被告提出之被證五號存證信函內容也僅提到檢舉妨 害被告公司「名譽」，因此，實與被告公司應依約於期限內 完工交屋完全無涉。自無援引情事變更原則之可能。 ⑶證人蕭旭峰於98年10月 1日證稱：「因為有發生有人檢舉， 造成無法取得使用執照，所以才會要求原告同意延期。印象 中是直接修改在承諾書上，就把日期改為 9月30日」，惟查 ，新竹市政府早在97年 8月19日發函給被告公司表示邢峰之 檢舉內容指摘之事項為民事糾紛，自不會影響到使用執照之 核發，證人所稱之事已與事實不符，且若原告同意被告公司 「有事情可以再商量」，為何於承諾書上更改完工日期為97 年 9月30日當日，未一併將得以再延完工期限以「文字」清 楚明白的「記載」於承諾書中？被告公司法定代理人大老遠



自台北來，還一同帶代書來，建設公司老闆加上專業之代書 ，竟沒有將「有事情可以再商量」以文字訂明於承諾書中， 即可證明原告確實沒有同意「有事情可以再商量」，證人蕭 旭峰前係受雇於被告處理房屋土地登記事宜，故其證述難免 偏袒被告，其所證述與事實不符，與事實不符自難採信。 ⑷系爭房屋工程應要合法取得建築執照後才施工，這是被告建 設公司之責任不是嗎，若檢舉人不實檢舉，政府機關不可能 讓非法之檢舉妨害合法之建築工程進行，此觀前揭新竹市政 府97年 8月19日函文自明，因此，被告公司於答辯狀中既陳 稱『檢舉不實』，則不實之檢舉又與系爭合法之建築施工何 干? 執此，可證被告公司所陳因遭檢舉而延遲取得使用執照 ，不過係藉口而已。
⑸新竹市○○段2450建號建物完工交屋期限是97年 9月30日， 該建物應依建築設計圖施工完成後，向經新竹市政府建築管 理機關申請核發使用執照，市府建管人員會履勘查核系爭建 物確實依建築設計圖施工完成，才會核發使用執照，被告公 司才能履行交屋義務，惟被告公司迄今尚未提出97年 9月30 日系爭房屋已依設計圖施工完成之證明，只是一味抗辯因為 遭檢舉才無法取得使用執照，被告公司既然無法提出97年 9 月30日系爭房屋已依設計圖施工完成之證明，自應為不利於 被告公司之認定。
⒎被告無引用違約金酌減之理由：
被告公司為商人，商人交易本有慣例，被告公司在與其他公 司交易時，也以「加倍賠償」，做為約定違約方式之慣例， 此觀被告公司與訴外人明湖公司間商訂承接本建案時所訂立 之「合建合作契約書」第六條五、載明：「‧‧‧如無法改 善時，違約之一造應『加倍賠償』其他各造一切損失後，本 約方得解除。」 （原告起訴狀原告一號承諾書之附件二「 合建合作契約書」第四頁）自明，因此，原告與被告公司簽 立由被告公司代書繕打之承諾書，約定被告公司在違約時應 另賠償另一間建物，實與「加倍賠償」無異，執此，可見， 被告公司定約之模式如此，已在其商業考量之中，自無違約 金過高應酌減之問題。況且，本件係另行給付一「特定建物 」，係無法分割，足證，被告公司確已衡量其利弊，在簽約 之初已考量違約就賠償特定房屋，故實無酌減之理由與可能 。
㈣爭點整理
⒈不爭執事項：
⑴新竹市○○段 7地號土地為原告與其他14位地主所分別共有 ，原告等16地主於94年 5月14日與訴外人明湖公司簽立「合



作興建房屋契約書」，約定由原告等15地主地主提供所坐落 新竹市○○段7地號，實際面積約1480.33坪，由明湖公司出 資興建RC結構三樓半別墅，並由全部地主及明湖公司按約定 比率分得房屋土地。
⑵明湖公司因故無法完成施工，遂由明湖公司與被告公司於96 年4月1日簽訂「合建合作契約書」，約定由明湖公司取得原 告等16地主之同意，由被告偉築公司接續訴外人明湖公司完 成施工。
⑶原告、被告偉築公司及訴外人明湖公司負責人林文昌於「97 年2月3日」簽訂承諾書一份，由被告偉築公司繼續施工。 ⑷被告偉築公司於97年 6月30日無法完工交屋給原告，原告同 意被告公司延至97年 9月30日，並由被告偉築公司董事長林 志達在原告楊惠萍所持有之承諾書上將完工期限97年 6月30 日改為97年9月30日。
⑸依據新竹市政府99年3月8日府工建字第0990020157號函復鈞 院說明二載明：「經查起造人偉築建設股份有限公司、負責 人林志達‧‧‧於97年10月17日第三次申請使用執照，本府 於於97年10月27日核准發照」等語，被告偉築建設股份有限 公司於交屋期限97年 9月30日，仍未能取得使用執照，無法 辦理所有權移轉登記給原告，完成契約所定交屋義務。 ⑹依據原告收到由新竹市○○路1200巷巷口明湖新貴接待中心 所寄出之97年12月14日（日期記錯應為13日）之會議記錄暨 97年12月 9日開會通知之會議記錄，明載「‧‧‧兩家公司 合作並不愉快，造成工程延岩，交屋時間遲緩，對所有地主 造成巨大損失。‧‧‧偉築建設承諾本案預定交屋時間為在 98年3月底」，在98年3月底前，被告尚未交屋。 ⑺原告曾於97年10月13日以善化溪美郵局第23號存證信函通知 被告公司，原告已依承諾書第三條規定取得擔保品。 ⑻坐落新竹市○○段7- 3地號土地上2450建號建物所有權人為 被告偉築公司，該2450建號建物即為承諾書第二條所指編號 B25房屋。
⑼坐落新竹市○○段7- 7地號土地上2446建號建物所有權人為 被告偉築公司，該2446建號建物即為承諾書第三條所指編號 B20建物。
⒉爭執事項：
⑴原告主張依「承諾書」第二條約定請求被告偉築公司移轉新 竹市○○段2450建號建物所有權給原告，被告偉築公司主張 同時履行抗辯權，是否有理由？
⑵原告、被告偉築公司及訴外人明湖公司負責人林文昌於97年 2月3日簽訂承諾書是否有無效或得撤銷？




⑶原告主張被告逾期交屋違反承諾書第三條約定，被告偉築建 設股份有限公司應依承諾書第三條約定將編號 B20建物（即 新竹市○○段2446建號建物）所有權移轉給原告，是否有理 由？
⑷被告偉築公司請求違約金酌減是否有理由？
⑸原告與訴外人明湖公司原已簽定合建契約，原告與訴外人明 湖公司之合約中第九、其他約定(五)，約定「雙方對本約權 利均不得轉讓、典當或作保』，契約已清楚訂明不得轉讓、 典當或保。但訴外人明湖建設公司與被告偉築建設公司私相 授後，又告知原告必須同意簽定信託相關條款，原告一頭霧 水，於96年12月28日下午向兆豐國商業行之徐驊彬先生詢問 時，才知訴外人明湖建設公司與被告偉築建設公司間根本是 轉讓，且欲將不知情的地主設局成被告融資的保證人，原告 方以存證信函提出異議，訴外人明湖建設公司與被告偉築建 設公司才以自己代書蕭旭峰所繕打之承諾書，要求原告同意 另與被告偉築建設公司合建。被告公司事後無法履約，誣稱 原告利用被告急迫情事，係自編自導，子虛烏有。 ⑹證人蕭旭峰於98年 9月10日證稱：「（法官：當時的內容是 否已經合意才簽訂的？）是。」、「（法官問：當時簽承諾 書時有人恐嚇、脅迫林志達不簽會如何的情形？）沒有。」 ，足證，系爭承諾書是兩造合意所簽，且簽立當時被告法定 代理人林志達係在自由意志下簽立甚為明確。且證人也證稱 ：在台南星巴克咖啡店簽立承諾書，證人與原告間有透過電 子郵件往返，經過一星期修訂承諾書內容後始簽定契約等語 ，足證，承諾書是兩造協議後之結果，並無任何強迫之情事 。被告公司在商言商，在案場興建至一半，強行介入原告與 他公司之合建契約，若不是有利可圖，豈會強行介入？被告 既然盤算後認為有利可圖，始簽立承諾書，在簽立承諾書後 又違約不依期限履行契約，原告依約請求，合理且當然，並 無任何不當。此外，證人蕭旭峰前係受僱於被告處理房屋土 地登記事宜，故其證述難免偏袒被告，除原告援引之前述證 述外，其餘證述與事實不符。
㈤被告於98年12月3日民事答辯二狀提出被證9號 (095)府工建 字第00177號建照執照，欲證明「本件建築執照早已於95年5 月18日取得」云云，惟該張 (095)府工建字第 00177號建照 執照內容載明「地名7層地下2層」建物（公寓大廈），與本 件系爭二建物均為四層建物（透天厝），為完全不同之建物 ，可見被告提出之被證 9號建照執照與本事件完全無關，被 告是故意張冠李戴？還是意圖魚目混珠？不得而知，惟鈞院 因遭被告誤導，以被告所提出之建築執照為據，於98年12月



3日發函給新竹市政府，函詢：「請查明(95)府工建字第177 號建造執照（起造人：偉築建設股份有限公司，負責人：林 志達）係何時提出使用執照之申請？何時核發使用執照？惠 復。」，故新竹市政府98年12月24日回函說明二載明：「偉 築建設股份有限公司於本市○○段7地號等51筆土地上興建8 幢38棟地上7層、地下2層建築物‧‧」等語，所回復之事項 與本事件中欲查明坐落新竹市○○段7- 3地號土地上，編號 2450建號建物，究係何時申請使用執照？何時核發使用執照 ？完全無關。究其原由，全因被告提出錯誤之建照執照魚目 混珠之故，被告於訴訟中提出錯誤資料意欲誤導鈞院心證並 已延滯訴訟，實不可採。
㈥新竹市政府99年3月8日回函證明被告公司97年10月27日始取 得使用執照，被告確實違約：
⒈鈞院99年2月24日發函給新竹市政府，函詢：「請查明 (95) 府工使字第 472號使用執照（起照人：偉築建設股份有限公 司，負責人：林志達）係何時提出使用執照之申請？何時核 發使用執照？」，新竹市政府99年3月8日回函說明二載明： 『‧‧又於97年10月17日第三次申請使用執照，本府於97年 10月27日核准發照。」，等語，足證被告逾交屋期限97年 9 月30日，而仍無法『完工交屋』，並無不可抗力情事，且被 告公司主張係因遭檢舉，而無法請領房屋使用執照，但依前 揭新竹市政府函文所示，顯係前二次申請使用執照有不符規 定之情況，故不予核發（被告公司主張係遭檢舉而為法申請 使用執照，顯非事實），遲至第三次申請才通過使用，故使 用執照遲至交屋期限「97年 9月30日」後之「97年10月27日 」才核發，被告公司尚須辦理「第一次建物登記即所謂保存 登記」（系爭建物保存登記於98年 1月19日始辦理保存登記 完竣，反訴原告即本訴被告並不否認，此有起訴狀原證四號 建物謄本足稽，亦有本訴原告即反訴被告製作使用執照申請 ，取得及辦理保存登記登記日期明細表一份即原證10），才 能辦理「所有權移轉登記」予原告，且未將房屋整理完畢符 合交屋狀態，並將房屋「占有」移轉予原告「占有」（被告 對此並不否認），故被告公司未於交屋期限完成交屋已甚明 確，故原告請求被告公司負違約責任，並無不當之處。且原 告從原交屋期限97年6月30日，讓被告公司寬限至97年9月30 日，被告公司仍無法完成交屋，自應負違約責任。 ⒉被告公司係建設公司，已對其興建能力有評估，況且，被告 公司係接訴外人明湖公司接續興建系爭建築案場，故被告公 司對風險已有相當之評估，既然違約未於期限內交屋，自應 依所訂之契約負違約賠償之責。又本件違約賠償之責，係給



付特定物即新竹市○○段2446建號建物，此特定房屋為不可 分之物，自無法予以切割，固被告公司主張違約金酌減，亦 屬無據。
㈦被告主張「早於97年 5月22日完工」，應提出證據證明之： 反訴原告即本訴被告於99年 3月12日反訴準備書一狀貳.二. 復辯稱：「‧‧‧本件系爭房屋早於97年 5月22日完工』云 云，原告否認之，被告應舉證證明『早於97年 5月22日完工 』，蓋鈞院99年 2月24日發函給新竹市政府，函詢：「請查 明（95）府工使字第 472號使用執照（起照人：偉築建設股 份有限公司，負責人：林志達）係何時提出使用執照之申請 ？何時核發使用執照？」，新竹市政府99年3月8日回函說明 二載明：「‧‧又於97年10月17日第三次申請使用執照，本 府於97年10月27日核准發照。」，足證被告前二次申請使用 執照時並定是尚未「完工」，房屋有瑕疵，或有不給予使用 執照之理由，所以新竹市政府不予發給使用執照，一間無法 取得使用執照之房屋，如何可稱之為「完工」？且既於97年 10月27日始取得使用執照，在97年10月27日才能辦理第一次 所有權登記即建物保存登記，97年10月27日前既未保存登記 ，被告無法也不能履行完工過戶交屋之義務，足證被告並未 依約於97年10月27日前完工，至為明確。 ㈧被告已自認在交屋期限97年 9月30日前，未通知本訴原告即 反訴被告完工交屋：
被告於99年 3月12日反訴準備書一狀貳. 二. 復辯稱：「‧ ‧且反訴原告早已於97年12月9日通知反訴被告辦理前揭245 0號建物產權移轉等交屋事宜，被證 l會議記錄、原證9資料 及被證 4之存證信函可證」云云，本訴原告即反訴被告否認 業經通知反訴原告交屋（且97年10月27日始取得使用執照， 98年 1月19日始辦理保存登記完畢，在此之前如何交屋？） ，又原證 9號資料係97年11月16日原告以外之地主與被告公 司開會討論交屋事宜，表示尚未交屋，否則怎須開會。被告 卻將此資料指鹿為馬、張冠李戴成為交屋之通知，實是無理 之至，況且原告並未參加開會，自不可作為被告對原告之交 屋通知。且交屋之通知應建立在房屋已可以辦理所有權移轉 登記為前提，系爭建物係在98年 1月19日始辦理保存登記完 畢，自不可能在此期限前為交屋之通知，至為明顯。惟，被 告既已於99年 3月12日反訴準備書一狀貳. 二. 稱：「‧‧ 且反訴原告早已於97年12月 9日通知反訴被告辦理前揭2450 號建物產權移轉等交屋事宜」云云，足堪認定本訴被告即反 訴原告自認在交屋期限97年 9月30日前未通知本訴原告即反 訴被告完工交屋，被告自應負違約之責任。




㈨並聲明：
⒈被告應將坐落新竹市○○段2450建號及同段2446建號建物所 有權移轉登記給原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告早已於民國（下同）97年12月9日通知原告辦理系爭245 0 號建物產權移交等交屋事宜，然原告不予配合辦理，亦不 繳交相關款項卻直接提起本件訴訟，請求被告移轉系爭2450 建物所有權，於法不合，且顯有浪費司法資源之嫌。故被告 既未拒絕移轉系爭2450建號建物予原告，而係原告拒不配合 辦理，且不繳交相關款項即逕行提起本訴，顯然欠缺訴之利 處，於法不合，敬請鈞院依民事訴訟法第 249條規定，駁回 原告之訴。
㈡原告起訴請求被告移轉系爭新竹市○○段2446建號（即編號 B20）建物，於法亦屬不合：
⒈原告所提之承諾書乃原告乘被告急迫情事下所為之約定，依 當時情形顯失公平，原告依此所為之請求，於法不合，被告 應免為給付：
⑴94年 5月14日原告及另外14位地主與明湖公司簽訂合作興建 房屋契約書，嗣明湖公司因故無法繼續興建，遂央請被告參 與承接系爭合建案。
⑵依原告與明湖公司簽訂之合作興建房屋契約書第九條第 (一 )項約定：「‧‧甲方須配合乙方代為辦理土地分割事宜， 甲方應將所有權狀，戶籍謄本等相關證件，交予乙方指定之 代書辦理土地合併分割等手續」，雖14位地主均已配合辦理 土地分割等事宜，僅有原告遲不依約配合辦理，影響系爭合 建案無法順利進行，亦無法順利取得銀行融資，經多次催請 ，原告仍不予配合。
⑶詎原告竟利用被告當時向銀行理融資之急迫情事，提出系爭 承諾書，揚稱除非被告同意簽立，否則不會配合辦理土地分 割等事宜。被告為免系爭合建案延容無法順利進行，恐有已 投入三億元及人力等龐大損失、銀行近二億元融資無法取得 影響建案順利進行，及其他地主無法取得建物等損失，只好 應允而同意簽立，原告才於同日辦理土地分割同意書之簽立 事宜。
⑷前揭事實除有其他地主均已簽章，僅有原告不予配合簽章之 信託契約書可證（被證7）外，並有證人蕭旭峰於鈞院98年9 月10日具結證稱：「承諾書第三條林志達2月3日那天也有表 示反對的意思。原告有說被告不簽不行，因為要辦理信託、



抵押等事情。原告有說不簽就不同意繼理信託、分割」、（ 問：簽訂承諾書是何人要求的？）原告要求的」、「（問： 97年2月3日簽訂承諾書時是否在場？林志達是否非簽不可？ ）在場，林志達當然非簽不可，因為要取得土地，所以要取 得原告的同意」、「（問：如果原告不同意辦理分割及信託 事宜，對偉築公司有何影響？）被告土地不能分割，信託、 貸款都有影響，整個建築案無法進行」、「（問：林志達簽 定承諾書後，原告才配合辦理分割、信託事宜？）是的」可 證。
⑸由上可知，系爭原證 1承諾書乃原告仗恃土地分割同意書要 由其簽立，而違反合建契約書第九條第(一)項約定，並趁被 告急迫情事下所簽，依當時情形確屬顯失公平之情形，且亦 屬無效或得撤銷之契約。被告業已以本件訴訟訴狀之送達原 告作為撤銷該承諾書所為約定之意思表示，並於本件聲請鈞 院撤銷該承諾書約定，及免為承諾書第三條第二款項約定之 給付，誠屬有理由。
⑹原告以原證 9之會議記錄主張被告房屋施工尚未完成所以未 交屋云云，亦非可採；蓋原告提出原證 9會議記錄既亦主張 該記錄係屬地主與被告公司開會論交屋事宜之記錄，適足證 明被告確有通知交屋，而系爭房屋之所以未能完成過戶等交