臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第905號
原 告 王彩雲
訴訟代理人 孫大龍律師
林秉欣律師
被 告 姚文幹
姚蕭月雲
蕭招治
前列三人共同
訴訟代理人 蕭琪男律師
被 告 陳敏男
訴訟代理人 馬中俐律師
參 加 人 國瑋開發股份有限公司
法定代理人 賴義霖
訴訟代理人 蘇清文律師
溫思廣律師
羅興章律師
受告知人 蕭志雄
許慶壹
陳麗珠
前列二人共同
訴訟代理人 葉海萍律師
上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國九十九年十
二月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，按請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠確認原告就被告所 有坐落臺北縣板橋市○○段29、29-1地號土地如附表一、二 所示之應有部分之優先承購權存在。㈡被告應按其出售前項 土地之應有部分予訴外人國瑋開發股份有限公司（下稱國瑋 公司）之同一條件，與原告訂立土地買賣契約，並於原告履 行契約義務同時，將前項土地之應有部分移轉登記予原告等 ；嗣於訴狀送達被告後，變更聲明為：㈠確認原告就被告所 有坐落臺北縣板橋市○○段29、29-1地號土地如附表一、二 所示之應有部分之優先承購權存在。㈡被告姚文幹應按其與 參加人國瑋公司簽訂如附件一所示不動產買賣契約之同一條
件，與原告訂立土地買賣契約，將其所有如附件一所示土地 之應有部分出售予原告，並應上開土地之應有部分移轉登記 及交付予原告。㈢被告姚蕭月雲應按其與參加人國瑋公司簽 訂如附件二所示不動產買賣契約之同一條件，與原告訂立土 地買賣契約，將其所有如附件一、二所示土地之應有部分出 售予原告，並應上開土地之應有部分移轉登記及交付予原告 。㈣被告蕭招治應按其與參加人國瑋公司簽訂如附件三所示 不動產買賣契約之同一條件，與原告訂立土地買賣契約，將 其所有如附件一、二所示土地之應有部分出售予原告，並應 上開土地之應有部分移轉登記及交付予原告。㈤被告陳敏男 應按其與參加人國瑋公司簽訂如附件四所示不動產買賣契約 之同一條件，與原告訂立土地買賣契約，將其所有如附件一 、二所示土地之應有部分出售予原告，並應上開土地之應有 部分移轉登記及交付予原告等。核原告前揭變更之訴其基礎 事實同一，依前揭說明，應予准許，首先敘明。二、就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見 ，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有 明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依 法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律 上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法 院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存 否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴 ，即可免受此不利益者而言。經查，原告提起本件訴訟，無 非主張其對被告與參加人國瑋公司所簽訂之系爭土地買賣契 約為基礎事實，本件訴訟之勝敗將影響被告與國瑋公司簽訂 買賣契約之債務履行請求，參加人國瑋公司就本件自屬有法 律上利害關係，其為輔助被告聲明參加訴訟，核其所為訴訟 參加，並無不合，應予准許。
三、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係 指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言 ，最高法院42年台上字第1031號判例，經查，原告主張其對 被告出售其等之系爭土地應有部分有優先購買權存在，為被 告所否認。是兩造間就系爭優先購買權是否存在，將致原告 私法上地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予 以排除，是原告提起本件訴訟，應有確認利益。四、本件被告陳敏男經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造同為坐落臺北縣板橋市○○段29、29-1 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告之應有部分如附 表一、二所示。原告於民國99年3月下旬得知被告將其系爭 土地之應有部分出售予參加人國瑋公司，原告為系爭土地之 共有人，依土地法第34條之1之規定，有權依同一價格優先 承購被告之應有部分。故原告於99年3月26日寄發土城青雲 郵局第105號存證信函予被告之代理人即被告姚文幹，表示 於文到一週內告知系爭土地之買賣價額，以利原告依法行使 優先承購權。詎姚文幹收受該存證信函後，雖向其表示其等 雖已出售系爭土地之應有部分予第三人，惟拒不提出該土地 買賣契約，致使原告無從行使優先承購權。為解決系爭土地 優先承購權之爭端，原告遂於99年4月29日向臺灣板橋地方 法院提出調解之聲請，被告於同年6月7日調解程序中，當場 表示於99年3月4日與國瑋公司簽訂土地買賣契約，將系爭土 地，以每坪新臺幣（下同）53萬元之價格出售予國瑋公司， 並抗辯原告已放棄優先承購權云云。然被告既於99年3月4日 始與國瑋公司簽訂土地買賣契約，且未通知原告，原告復於 99年6月18日再寄發台北法院郵局第310號存證信函予被告， 行使優先承購權，被告竟仍置之不理，為此，提起本件訴訟 。並聲明：㈠確認原告就被告所有坐落臺北縣板橋市○○段 29、29-1地號土地如附表一、二所示之應有部分之優先承購 權存在。㈡被告姚文幹應按其與參加人國瑋公司簽訂如附件 一所示不動產買賣契約之同一條件，與原告訂立土地買賣契 約，將其所有如附件一所示土地之應有部分出售予原告，並 應上開土地之應有部分移轉登記及交付予原告。㈢被告姚蕭 月雲應按其與參加人國瑋公司簽訂如附件二所示不動產買賣 契約之同一條件，與原告訂立土地買賣契約，將其所有如附 件一、二所示土地之應有部分出售予原告，並應上開土地之 應有部分移轉登記及交付予原告。㈣被告蕭招治應按其與參 加人國瑋公司簽訂如附件三所示不動產買賣契約之同一條件 ，與原告訂立土地買賣契約，將其所有如附件一、二所示土 地之應有部分出售予原告，並應上開土地之應有部分移轉登 記及交付予原告。㈤被告陳敏男應按其與參加人國瑋公司簽 訂如附件四所示不動產買賣契約之同一條件，與原告訂立土 地買賣契約，將其所有如附件一、二所示土地之應有部分出 售予原告，並應上開土地之應有部分移轉登記及交付予原告 等。
二、被告均以：其等對於與國瑋公司簽訂系爭土地買賣契約一事 並不爭執，惟系爭買賣契約於98年12月15日經其等與國瑋公 司以每坪53萬元達成合意，買賣契約即已成立，並於99年2
月5日以台北74支局第12號存證信函通知原告於99年2月16日 前行使土地法第34條之1第4項之優先購買權，惟原告遲至99 年2月24日始以台北法院郵局97號存證信函回覆意見，除已 逾前揭函覆時間，復僅願以42萬元購買被告之系爭土地應有 部分，依法難認願以同一價格，承買系爭土地，堪認被告拒 絕以同一條件優先購買被告之系爭土地等語抗辯之。聲明： 駁回原告之訴。
三、參加人則以：被告確於99年2月5日即以每坪53萬元出售系爭 土地之情事，通知共有人之原告行使系爭土地之優先承買權 ，依法並無需提出買賣契約為通知之內容。被告固於99年3 月4日與參加人簽訂不動產買賣契約書，然該契約書之簽訂 與買賣契約成立日無涉，原告既未表示同意以53萬元購買被 告對系爭土地之應有部分，應認已放棄該優先承買之權利等 語輔助被告。
四、兩造不爭執之事實：
兩造為系爭土地之共有人，業據提出系爭土地之土地登記謄 本在卷為證，堪信為真實。
五、得心證之理由：
本件原告主張被告未合法通知其行使土地法第34條之1第4項 之優先承購權，是請求確認其對被告出售之系爭土地應有部 分有優先承買權，且願以同一條件承買之等語，為被告所否 認，並以前詞抗辯之。審酌如下：
㈠首按，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。惟按 ，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立 ；又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點， 未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點， 當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。又買賣 契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意， 買賣契約即為成立，民法第345條第2項、第153條及最高法 院20年上字第2202號判例可資參照。
㈡查被告於98年12月15日出售其系爭土地之應有部分予參加人 國瑋公司，約定每坪以53萬元出售之一節，業據提出會議記 錄在卷為憑（詳本院卷第52頁）；嗣被告姚文幹於99年2月5 日以台北郵局74支局存證信函第12號通知原告：…吾夫婦及 蕭招治、陳敏男等四人在該地區○○段29及29-1地號土地貳 佰餘坪土地，擬調整售價為每坪新臺幣伍拾參萬元正，總價 款壹億零陸佰萬元正…等語，此有該存證信函附卷為憑（詳 本院卷第53頁），依前揭法條及判例之說明，被告與參加人 國瑋公司間就被告系爭土地應有部分之不動產買賣契約應於
98年12月15日兩造就購買標的物及買賣價金互為同意後，即 已成立。被告並依該同意之內容，以存證信函通知原告以同 一價格承買，應認已踐行土地法第34條之1第4項之通知義務 。至於被告與國瑋公司於99年3月4日簽訂如附件所示之不動 產買賣契約書，並未改變前揭買賣標的物及價金等主要之點 ，自難認其等之買賣契約迄至99年3月4日始成立。 ㈢再查，不動產買賣之債權契約並非要式契約，縱被告與國瑋 公司未書立98年12月15日之會議記錄或簽訂99年3月4日之買 賣契約書，其等對於系爭不動產之債權契約亦於對購買標的 物及價金互為同意時即成立，已如前述；再者，互核被告通 知原告之前揭存證信函與附件所示之不動產契約，其中重要 之點如價金、地上物之處理、稅金等均屬相符，如被告未與 國瑋公司於99年2月5日前即成立買賣契約，如何以該等條件 通知原告優先承買？是原告主張該會議記錄為被告臨訟製作 ，並認系爭不動產買賣契約迄至99年3月4日始成立云云，不 足採信。又土地法第34條之1第4項通知義務之踐行程序，並 未規定一定之遵守程序，法文亦僅規定他共有人得以『同一 價格』共同或單獨優先承購，且僅具債權性質，並不影響共 有人出賣其應有部分契約之效力。益徵，該項通知程序以同 一價格之通知為唯一要件。而本件被告以該同一價格即每坪 53萬元及總價款通知原告優先承買，應認已善盡通知程序， 已如前述。縱其等事後與國瑋公司簽約之金額，總價額為1 億零613萬5680元，有附件之買賣契約為證，惟被告之存證 信函通知同一價格總價為1億零600萬元，反而少於國瑋公司 給付之金額，顯見被告並未阻礙原告優先承買權之行使，是 原告主張被告未依法通知其行使優先承買權云云，亦無足採 。
㈣至於原告於99年2月6日收受前揭存證信函後，以台北法院郵 局第97號存證信函，函覆被告姚文幹、蕭招治、陳敏男及姚 蕭月雲等人，其等曾於97年2月2日通知其是否願以每坪42萬 元之價格，承買其等之土地，其業於97年2月19日函覆同意 ；98年8月11日復以台北體育場郵局第1476號存證信函，通 知其以每坪48萬元出售其等系爭土地，惟其以系爭土地買賣 契約業已成立，應早日簽約；另以接獲前揭99年2月5日之存 證信函，以該函買賣價金調高為每坪53萬元，認被告無理等 語，有該存證信函在卷為憑（詳本院卷63頁以下）。依前揭 存證信函內容可知，原告收受前揭被告通知函後，以被告調 高系爭土地出賣金額為每坪53萬元為由，認屬無理，而不同 意被告通知之價格，此由信函內容，明白可見；且原告知悉 被告通知之意旨，包含出賣應有部分及價格等情，此亦不容
原告混淆視聽。是原告復以被告之該存證信函未提及出售其 等應有部分之土地，且其未表示拒絕或放棄行使優先承購權 云云，洵無足採。
六、綜上，被告對於出賣其所有系爭如附表一、二之應有部分， 以每坪53萬元出賣予國瑋公司之同一價格通知原告優先承買 ，原告復不同意該項價格，主張應以每坪42萬元購買之，應 認被告已合法踐行通知義務，而原告不同意以通知之同一價 格承買之。從而，原告主張依土地法第34條之1第4項之規定 ，訴請：㈠確認原告就被告所有坐落臺北縣板橋市○○段29 、29-1地號土地如附表一、二所示之應有部分之優先承購權 存在。㈡被告姚文幹應按其與參加人國瑋公司簽訂如附件一 所示不動產買賣契約之同一條件，與原告訂立土地買賣契約 ，將其所有如附件一所示土地之應有部分出售予原告，並應 上開土地之應有部分移轉登記及交付予原告。㈢被告姚蕭月 雲應按其與參加人國瑋公司簽訂如附件二所示不動產買賣契 約之同一條件，與原告訂立土地買賣契約，將其所有如附件 一、二所示土地之應有部分出售予原告，並應上開土地之應 有部分移轉登記及交付予原告。㈣被告蕭招治應按其與參加 人國瑋公司簽訂如附件三所示不動產買賣契約之同一條件， 與原告訂立土地買賣契約，將其所有如附件一、二所示土地 之應有部分出售予原告，並應上開土地之應有部分移轉登記 及交付予原告。㈤被告陳敏男應按其與參加人國瑋公司簽訂 如附件四所示不動產買賣契約之同一條件，與原告訂立土地 買賣契約，將其所有如附件一、二所示土地之應有部分出售 予原告，並應上開土地之應有部分移轉登記及交付予原告， 為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 經審酌後核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第385條第1 項前段、第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
民事第五庭 法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
書記官 邱美嫆
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