臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3856號
原 告 陳凡妮
被 告 施錦銘
訴訟代理人 陳明宗律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國99年11月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年12月24日透過仲介人員張世臺介 紹，以新臺幣（下同）1166萬元價格，向被告購買建物門牌 為臺北市○○區○○路402巷21號4樓房屋（含4樓增建及頂 樓加蓋，以下簡稱系爭建物）及坐落基地，兩造並簽訂不動 產買賣契約書（以下簡稱買賣契約書）、不動產標的現狀說 明書，原告並支付買賣價金100萬元。詎原告於99年1月間始 得知系爭建物4樓增建及頂樓加蓋部分自97年1月間起共報拆 3 次，所有增建部分將遭拆除，被告於簽約時隱匿上開事實 ，違反買賣契約第2條之告知義務，原告遂通知被告於7日內 協商解決，逾期即解除買賣契約，依民法第259條第1、2款 規定，上開買賣價金自應返還，並得依買賣契約書第11條第 3項約定，除返還買賣價金100萬元外，另應給付同額之懲罰 性違約金100萬元，共計200萬元。詎被告置之不理，爰依買 賣契約第11條第3項約定提起本訴，並聲明：（一）被告應 給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔保，請准予宣 告假執行。
二、被告則以：
被告於出售系爭建物予原告時，即明白告知系爭建物4樓增 建及頂樓加蓋係違建且曾經查報，並有受拆除風險，而被告 於持有系爭建物期間，已因違建查報通知（非拆除通知）， 通知前任屋主處理，前任屋主曾向主管機關提出說明，故系 爭建物違建部份並未續行處理或拆除，亦未拆除並使用迄今 ，從而，原告主張被告明知系爭建物將遭拆除而蓄意隱匿云
云，均不實在。系爭建物之增建部份未曾遭拆除，亦未經其 他區分所有權人或住戶主張權利，被告及仲介人員亦誠實告 知原告上開違建曾遭查報，則被告並無違反買賣契約第2條 之告知義務，原告解除契約並無理由，況原告雖已給付簽約 金100萬元，然該款項係匯入僑馥建築經理股份有限公司（ 以下簡稱僑馥建經）之信託專戶作履約保證，非由被告收受 ，從而原告主張依買賣契約第11條第3項約定，請求返還買 賣價金並給付違約金共200萬元，要無理由等語置辯，並聲 明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不 利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、經本院與兩造整理本件不爭執與爭執事項如下（見本院卷第 66頁及背面）：
（一）不爭執事項：
１、原告於98年12月24日透過仲介人員張世臺介紹，向被告購 買建物門牌為臺北市○○區○○路402巷21號4樓房屋（含 4樓增建及頂樓加蓋，即系爭建物）及基地，兩造並簽訂 不動產買賣契約書、不動產標的現狀說明書（原證1）， 原告並支付買賣價金100萬元。
２、系爭建物之4樓增建及頂樓加蓋部分，前經臺北市建築管 理處於97年1月22日兩次查報在案，過程如臺北市建築管 理處99年11月15日北市都建查字第09972969400號函所示 （見本院卷第56至64頁）。
３、原告於99年6月21日以存證信函通知被告解除本件買賣契 約。
４、原證1至3、被證3內容為真正。
（二）爭執部分：原告依不動產買賣契約書第11條第3項，請求 被告返還買賣價金100萬元及同額之懲罰性違約金100萬元 ，共計200萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）按買賣契約第2條第2款約定：「買賣標的現狀另有增建或 占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約 定如下：二、若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修 則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區 分所有權人或住戶主張權利者，乙方（指被告）應告知甲 方（指原告），若因故無法排除則甲方得向乙方請求損害 賠償或解除本約」，有買賣契約在卷可稽（見本院卷第6 頁背面）。經查，證人即仲介人員張世臺於本院審理中證 稱：原告購買系爭建物前曾提及想買有頂樓加蓋可出租之 建物，系爭建物係同事陳建安受託出售，伊得知系爭建物 有頂加且出租情事後，立即聯絡原告於98年12月24日至現
場看屋，陳建安亦在場，並向原告說明系爭建物4樓有外 推之違建，並被報拆，再前往頂樓查看，也告知頂樓是違 建，主管機關有查報，目前在協調中，因原告很喜歡系爭 建物，當場交付斡旋，經伊等與被告協調金額後，兩造當 日就簽訂買賣契約書。陳建安於簽約前確實有向原告說明 系爭建物4樓增建及頂樓加蓋部份係違建，且經主管機關 查報拆除等語（見本院卷第66頁背面、第67頁），而系爭 建物4樓增建及頂樓加蓋部分前經臺北市建築管理處（以 下簡稱建管處）於97年1月22日以北市都建字第097601517 00、09760153200號函通知違反建築法第25條、第86條規 定，並不得補辦手續，依法應予拆除在案，經訴外人周北 昕向臺北市議會陳情，建管處認查報並無違誤，再請訴外 人自行改善，並原訂於99年10月29日辦理拆除，因違建現 場無人在家且大門深鎖，為審慎辦理已列管處理，並持續 聯絡違建人限期改善拆除乙節，有建管處99年11月15日北 市都建查字第09972969400號函及附件在卷可憑（見本院 卷第56至64頁），足見系爭建物之4樓增建及頂樓加蓋部 分於交屋前曾發生買賣契約第2條第2款所稱「被通知拆除 」情事，且被告已依上開約定將此情告知原告無誤而盡告 知義務，難認被告有何違約可言。然被告至本院言詞辯論 終結時，未表示會自行拆除違建，而建管處確於99年10月 29日前往系爭建物辦理拆除作業，僅因現場無人在家而未 果，然已列管處理，並通知相關人員限期拆除等情，亦有 上函在卷可佐，足見系爭建物之違建部分至本院言詞辯論 終結時，確有買賣契約第2條第2款所稱「因故無法排除」 乙情明確，故被告雖已告知違建及查報情事，然此狀況既 屬無法排除，原告依上開約定解除本件買賣契約，並於99 年6月21日通知被告，要屬適法有據。
（二）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：１、由他方所受 領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。本 件原告解除買賣契約後，依法自得請求被告返還已給付之 買賣價金100萬元。至被告辯稱原告係將上開款項匯入僑 馥建經之信託專戶作為履約保證，並非被告收受云云。然 查，買賣契約第4條第1項、第4項分別約定：「雙方就本 約不動產買賣共同委任僑馥建經辦理買賣價金履約保證及 由僑馥建經將價金信託存放於中國信託商業銀行名下信託 專戶之交易管理暨認證事宜...」、「由僑馥建經認證雙 方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽署相關契約之約 定辦理價金給付或返還之作業」，第5條第3項亦約定：「
除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣 標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經 將乙方應收之買賣價金餘款結算後匯入乙方指定之帳戶」 ，另兩造簽訂之「不動產買賣價金履約保證申請書」第8 條第5項亦明定：「買賣契約若經甲乙雙方合意解除，或 因故進行訴訟時，由僑馥建經依....確定判決之結果進行 認證及辦理專戶價金之撥付」（見本院卷第11頁），足見 僑馥建經係因被告之授權始代理收受買賣價金，若系爭建 物完成產權移轉登記、點交手續後，僑馥建經即須將買賣 價金匯入被告指定之帳戶，是以被告辯稱買賣價金100萬 元係由僑馥建經而非被告收受云云，委無足取。（三）至原告另主張被告應依買賣契約第11條第3項約定，給付 懲罰性違約金100萬元云云，惟按本件買賣契約第11條第3 項係約定：「本約簽訂後，乙方（指被告）若有擅自解約 、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負 擔甲方（指原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金 之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支 付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（ 見本院卷第8頁背面）。本件被告於簽約前已告知系爭建 物之4樓增建及頂樓加蓋係違建且經主管機關查報，要無 違反契約之告知義務而有何違約情事，已如前述，則原告 主張被告違約而應給付違約金100萬元云云，即屬無據。五、綜上所述，系爭建物既有買賣契約第2條第2款所稱「因故無 法排除」情事，則原告解除契約並請求被告返還收受之價金 100萬元，自屬合法；惟被告並未違反告知義務而有違約情 形，是以原告請求被告另給付懲罰性違約金100萬元，即無 理由。故原告依買賣契約請求被告給付100萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日即99年7月9日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分即無理由，應予 駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分既 經駁回，則其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之 判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 10 日
民事第三庭 法 官 孫正華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 12 月 10 日
書記官 林秀娥