臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1798號
原 告 逸仙大廈管理委員會
法定代理人 張焞英
訴訟代理人 陳逸
翁祖立律師
吳宗樺律師
被 告 耿超駿
訴訟代理人 陳凱平律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國99年12月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告之法定代理人原為郭特利，訴訟進行中變更為張焞英， 有原告提出之逸仙大廈99年度第一次區分大會簽到簿、會議 記錄及臺北市政府同意備查之函文可稽（見本院卷第146-15 0頁，第160頁），並據聲明承受訴訟，於法核無不合，應予 准許。
二、原告以被告無權占有臺北市○○區○○路46、48號地下1樓 防空避難室（即其所管理之範圍）為由，起訴請求被告將占 用部分全部遷讓交還，並自民國98年9月1日起至遷讓交還之 日止，按月給付使用租金新臺幣（下同）11,000元（見本院 卷第2頁），嗣依原告聲請，囑託臺北市松山地政事務所測 量被告所占用範圍後，原告變更其聲明為：「被告應將臺北 市○○區○○段二小段1159建號即門牌編號臺北市○○區○ ○路46號地下1樓如附圖所示面積39.98平方公尺之空間（下 稱系爭空間）騰空遷讓返還予原告，並自98年9月1日起至將 騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告11,000元。」（ 見本院卷第125頁反面），99年11月3日再更正其聲明為：「 ㈠被告應將系爭空間騰空返還予逸仙大廈全體區分所有權人 ，及自98年9月1日起至騰空返還之日止，按月給付11,000元 予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第15 4頁），被告對其聲明之變更既無異議，且為言詞辯論，依 民事訴訟法第255條第1項第1款之規定，亦應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告為門牌編號臺北市○○區○○路48號1 樓房屋及基地應有部分之所有人，亦為逸仙大廈之其一住戶 。詎被告自成為住戶之時起，即未徵得全體區分所有權人之
同意，且未依地下1樓設置目的及通常使用方法為之，擅自 占用如附圖所示面積39.98平方公尺之空間（即系爭空間） ，受有相當於租金之不當利益，並致全體區分所有權人受有 損害，經伊催請被告返還，未獲置理，98年之主任委員乃於 98年9月27日召開逸仙大廈98年度第2屆第2次區分所有權人 大會會議，決議與被告協商，惟協商不成，依公寓大廈管理 條例第9條第4項、民法第184條第1項前段、第767條、第821 條之規定，伊自得訴請被告騰空返還系爭空間，並得依民法 第184條第1項前段、第179條規定，請求被告賠償相當於租 金之損害。為此依前開規定起訴，嗣再於99年10月16日99年 度第一次臨時區分所有權人大會追認授權伊提起本件訴訟之 權源。並求為判決：㈠被告應將系爭空間騰空返還予逸仙大 廈全體區分所有權人，及自98年9月1日起至騰空返還之日止 ，按月給付伊11,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：公寓大廈管理委員會之職權在執行區分所有權人 會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，是如以公寓大廈管 理委員會名義提起訴訟，自應以區分所有權人會議決議事項 或符合公寓大廈管理條例規定者，始得謂為有理由。原告雖 以業已獲得區分所有權人會議決議授權云云，惟98年度第2 屆第2次區分所有權人之會議根本無授權之決議，99年度第1 次臨時區分所有權人會議則未達法定出席人數、未出具委託 書、表決方違反規定，自難認合法。又系爭空間是否於公共 使用範圍，仍待原告舉證，其請求返還即屬無據。又伊係起 造逸仙大廈之邁群建設事業股份有限公司（下稱邁群公司） 之股東，於68年逸仙大廈完成興建後，即購得逸仙大廈48號 1樓房屋及基地應有部分，地下室並規劃設置2間儲藏室（儲 藏室以外部分供住戶作停車位使用），當時全體承購戶同意 ，其一儲藏室由邁群公司董事長李厚傑使用，另一邁群公司 並將其一儲藏室即系爭空間交由伊管理使用，存放逸仙大廈 興建時如磁磚及零星組件等建材，以供住戶修補更換之需， 全體區分所有權人應已明示同意由伊管理使用系爭空間。且 伊始用系爭空間至今已逾30年，從未有任何住戶表示反對之 意見，是縱逸仙大廈區分所有權人無明示之同意，亦已默示 同意；再縱無占用權源，然系爭空間自逸仙大廈興建完成起 迄今，均作為儲藏室空間使用，伊之使用方法既未違反法律 規定及逸仙大廈使用執照所載設置目的及通常使用方法，原 告自亦無由請求返還等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。三、本件不爭執之事實（見本院卷第250頁正反面）： ㈠原告之管理組織經臺北市政府於97年5月7日核發准予備查證
明（見本院卷第19頁附件一）。
㈡原告所管理之逸仙大廈於68年12月14日建築完成，被告於69 年5月7日（69年6月12日辦妥登記）取得臺北市○○區○○ 段2 小段1141建號即門牌編號臺北市○○區○○路48號（權 利範圍全部）、1158建號即門牌編號臺北市○○區○○段46 號地下（權利範圍22分之1，包含1159建號之持分），及基 地（權利範圍42萬分之136 92）所有權（見本院卷第48-49 頁被證1，第38-41頁附件四）。
㈢逸仙大廈地下樓經臺北市松山地政事務所編列臺北市○○區 ○○段1158建號及1159建號，被告所占用之系爭空間位於11 59建號，其範圍如臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖所 示，其使用情形如本院99年8月4日勘驗測量筆錄所載（見本 院卷第101-116頁，第88頁，第84-86頁，第97頁照片）。 ㈣逸仙大廈98年9月27日98年度第二屆第二次區分所有權人大 會，會中曾討論繼續予被告協商48號1樓下方「地下室儲藏 室」回歸管委會（或作司機休息室使用）之議題（見本院卷 第68-71頁）。
㈤原告於98年8月31日函請被告清除系爭儲藏室室內之物品， 並表示如有緊急須求，須借用儲藏室，以公平原則，將每月 酌收管理費11000元（依兩各車位租金計算）作為公共基金 （見本院卷第25頁附件五）；繼於99年1月20日函請被告遷 移前開儲藏室內物品（見本院卷第65-66頁）。 ㈥逸仙大廈99年10月16日99年度第一次臨時區分所有權人大會 作成追認授權原告辦理48號1樓住戶返還佔用地下1樓公設及 支付使用租金法院訴訟案之決議（見本院卷第163-164頁原 證3）。
四、原告主張被告無權占有其所管理之系爭空間，應騰空返還， 並給付相當於租金之損害賠償或不當得利等語，被告則以前 揭情詞置辯，是本件爭點為㈠原告得否逕以自己名義提起本 件訴訟？㈡第一次登記為逸仙大廈區分所有權人間有無由被 告使用系爭空間之分管契約？㈢原告之訴，有無理由？茲分 述如下：
㈠原告得否逕以自己名義提起本件訴訟？
⒈被告雖辯稱公寓大廈管理委員會之職權在執行區分所有權人 會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，本件起訴自應經逸 仙大廈區分所有權人會議決議事項或符合公寓大廈管理條例 第3條第9款、第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第 20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項，及第36條規定 ，且經證明系爭空間為公共使用範圍，始得謂為有理由云云 。
⒉經查，被告所占用之系爭空間位於逸仙大廈地下1樓，且為 逸仙大廈之共用部分之事實，既有卷附建物登記謄本可參（ 見本院卷第114-116頁），被告抗辯原告並未證明系爭空間 為公共使用範圍云云，顯然無據，委不足取。又共用部分之 管理及維護，乃管理委員會之其一職務，觀諸公寓大廈管理 條例第36條亦甚明瞭，則原告對系爭空間有管理權，堪予認 定。而原告係以被告無權占有系爭空間，依公寓大廈管理條 例第9條第2項、第4項、民法第184條第1項前段、第767條第 1 項、第821條及第179條之規定，訴請被告騰空返還系爭空 間，及給付不當得利，復經原告陳明，本件自係本於管理共 用部分而生之私法爭議。是無論對系爭空間為保管、使用或 收益，原告均有訴訟實施權能，其以自己名義據以起訴請求 被告騰空遷讓返還，及請求給付不當得利，尚無不合，應認 本件訴訟之當事人適格要件業已具備。況公寓大廈管理條例 第36條第13款有「其他依本條例或規約所定事項。」之概括 條款，更足見依同條例第9條第4項所定「訴請法院為必要之 處置」，亦係管理委員會之職務，關於此職務之行使，自無 經區分所有權人會議決議授與訴訟實施權之必要。至本件起 訴之內容，是否屬於公寓大廈管理條例第11條第1項所定應 依區分所有權人會議決議之「共用部分及其相關設施之拆除 、重大修繕或改良」，核係原告之請求實體上有無理由之範 疇。被告以前揭情詞置辯，於法容有未洽，並不可取。 ㈡逸仙大廈區分所有權人間有無由被告使用系爭空間之分管契 約？
⒈按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年 度台上字第1377號判決參照）。又倘共有人已按分管契約占 有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三 人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常 即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。 ⒉被告又辯稱其係起造逸仙大廈之邁群公司董事長李厚傑於68 年完成大廈興建後，將系爭空間交由其管理使用，迄今已逾 30年，均無任何住戶異議，逸仙大廈區分所有權人顯然明示 同意由其管理使用系爭空間，縱無明示，亦已默示同意等語 。經查：
⑴證人即邁群公司法定代理人李厚傑之配偶李嵇雪珠雖證稱 ：「當時被告是邁群公司總經理，買房子的人都同意地下 室之儲藏室其中一間都給被告使用，儲藏室好像有兩間，
但我沒有在使用，所以不是很清楚。樓上住戶對於地下室 儲藏室給被告使用，當時都沒有意見。」等語（見本院卷 第127頁），惟系爭空間交給被告使用，並未載明於建商與 各買受人間之買賣契約上，復據證人李嵇雪珠證述在卷（ 見本院卷第127頁）；而李厚傑是否告知第一次登記為逸 仙大廈區分所有權人之人（下稱第一次登記之區分所有權 人）其已將系爭空間交由被告使用之情，既經證人即逸仙 大廈住戶葉潛昭結證證稱：「我不知道其他區分所有權人 是否知道李厚傑將一間儲藏室交給被告使用。…至於李厚 傑是否告訴其他區分所有權人，我不清楚。」等語（見本 院卷第249頁），則第一次登記之區分所有權人是否均明 示同意被告使用系爭空間，非無疑義，尚難單憑證人李嵇 雪珠、葉潛昭前開證詞，即謂第一次登記之區分所有權人 已明示同意被告使用系爭空間。被告雖接續提出逸仙大廈 變更後新起造人名冊（見本院卷第246頁），以證明第一 次登記區分所有權人間有系爭空間由被告使用之分管合意 云云，然細繹該起造人名冊，充其量僅能證明被告亦為其 一起造人，至附記之內容：「本大廈地下室楊鴻洲持分車 位權利五個；謝蓓珠持分車位權利壹個、新亞建設開發股 份有限公司持分車位權利壹個；李厚傑持分車位權利兩個 ；餘全部歸由邁群建設事業股份有限公司持分」，既已表 達分配車位之真意，其文義即無不明之處，自無須別事探 求者，更不得反捨契約文字而更為曲解解釋。被告據以為 分管契約之佐證，亦有未當，仍難採取。此外，被告就第 一次登記之區分所有權人間明示同意系爭空間由被告專用 之利己事實，復未進一步舉證，此項抗辯，自屬無稽，並 不足取。
⑵惟逸仙大廈區分所有權人已長期容忍被告使用系爭空間， 且不予干涉，不僅有證人葉潛昭證述：「至少我接任主任 委員時，沒有人對給被告使用之那間儲藏室有任何意見。 …我從來沒為反對之意思表示。我卸任後，沒有人跟我說 ，被告使用的儲藏室應該騰空給大家使用。…住戶其實不 多，對於地下室儲藏室如何使用，並無太大意見。」等語 可證（見本院卷第249頁），參以系爭空間之使用情形： 其內置有45×45地磚、15×15浴室磁磚、電線、書櫥、辦 公桌椅、逸仙大廈興建時之廚餘處理機，現場並佈滿灰塵 之情（見本院卷第84頁），各該物品存在於系爭空間之年 代顯然甚為久遠，益徵被告所言第一次登記之區分所有權 人劃定使用範圍予其使用，並長期任其使用之抗辯，為有 依據。原告雖稱證人葉潛昭所使用之停車位未受系爭空間
之存在而受影響，加上其便宜買受逸仙大廈，方才對被告 使用系爭空間無意見，可見被告使用系爭空間，原係李厚 傑私相授受云云（見本院卷第249頁反面、第250頁），然 證人葉潛昭之配偶葉謝正瑤為第一次登記之區分所有權人 ，有卷附建物登記謄本足參（見本院卷第101頁），證人 葉潛昭對於逸仙大廈甫新建完成時系爭空間之使用情形， 及第一次登記之區分所有權人之反應，顯較其他受讓區分 所有建物之人為清楚。又證人葉潛昭曾擔任逸仙大廈管理 委員會之主任委員（公寓大廈管理條例立法前），為原告 所不爭執，因處理逸仙大廈公共事務而與全體區分所有權 人接觸，應屬社會通念，故其證稱其擔任主任委員期間， 並未接獲反對被告使用系爭空間之意見等語，尚非不可置 信。況證人葉潛昭為執業律師，具結後始為前揭證詞，不 致為不實之證詞。且證人葉潛昭目前仍為逸仙大廈住戶， 倘未曾同意被告使用，衡情將會據理力爭，由此正足以反 證其所為證詞接近於事實，堪予採信。原告空言指摘，非 有理由，要無可取。再所謂默示之意思表示，係指依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思 者而言。本件被告自69年6月12日第一次登記為逸仙大廈 記區分所有權人之時起，即占有使用系爭空間，其餘區分 所有權人長期無反對之表示，既如前述，則依前開說明， 應可推知逸仙大廈其餘區分所有權人對於系爭空間於大廈 甫完成興建即交由被告使用之情，已經為默示之同意。被 告抗辯第一次登記之區分所有權人間有由被告使用系爭空 間之默示合意，於法有據，應予採取。
⑶另觀諸原告所提建物登記謄本（見本院卷第101-113頁） ，雖得知並非全部區分所有權人均為第一次登記之區分所 有權人，然系爭空間位於停車位及發電機交會之處，有勘 驗測量筆錄可稽（見本院卷第84-85頁），區分所有權人 使用車位、維護發電機之時，衡情皆會經過系爭空間，縱 未經過，依通常情形，亦會注意到地下1樓有如此一間之 儲藏室（即系爭空間）存在，並向管理委員會詢問此儲藏 室之使用情形。故系爭空間由被告使用之情，應為陸續受 讓逸仙大廈區分所有建物所有權及地下1樓應有部分之區 分所有權人可得而知。因此，縱目前之區分所有權人並非 俱為第一次登記之區分所有權人，但依前開說明，第一次 登記之區分所有權人間之分管契約對於繼受逸仙大廈區分 所有建物所有權及地下1樓應有部分之人仍繼續存在，目 前之全體區分所有權人自應受前開分管契約之拘束。 ⒊被告就第一次之區分所有權人間明示同意系爭空間由其使用
之抗辯，雖未能詳盡證明之能事，但以第一次之登記區分所 有權人及陸續受讓所有權之繼受者已長期容忍被告使用系爭 空間，且未予干涉等情節而言，被告所辯其與區分所有權人 間有由被告使用系爭空間之分管契約等語，即非無據。 ㈢原告之請求，有無理由？
⒈原告主張被告未徵得逸仙大廈其餘區分所有權人同意，擅自 且違反設置目的及通常方法使用系爭空間，依公寓大廈管理 條例第9條第4項、民法第184條第1項前段、第767條、第821 條之規定，請求被告騰空返還系爭空間，並依民法第184條 第1項前段、第179條之規定，請求被告賠償相當於租金之不 當利益云云；被告則辯稱逸仙大廈區分所有權人間有由其使 用系爭空間之分管契約，其乃有權占用等語。
⒉按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之。公寓大廈管理條例第9條第2項本文雖有明文，但如另有 約定，則從其約定，同法條但書亦有明定。本件如前所述， 系爭空間有由被告使用之默示分管契約，依公寓大廈條例第 3條第5款規定，應屬逸仙大廈之約定專用部分，依前開第9 條第2項但書規定，系爭空間之使用方式，自應依分管契約 為之。原告以被告於系爭空間隔間牆壁、出入門扇、拆除原 設計之浴廁設備等情，主張被告之使用違反設置目的及通常 方法云云，尚有未洽。又依原告所提平面圖（見本院卷第42 頁），系爭空間規畫為管理室外，固另有浴廁之設置，惟被 告自69年5月7日成為逸仙大廈第一手區分所有權人起至原告 於98年8月31日函請被告清除系爭儲藏室室內之物品時止（ 見本院卷第25頁附件五），將近30年期間，其餘區分所有權 人對被告之使用方法並無反對之意見，且未曾干涉，既經證 人葉潛昭證實，自足認被告之使用方法已獲得其餘區分所有 權人之尊重，亦可謂使用方法已經全體區分所有人默示同意 。依前開第9條第2項但書之規定，逸仙大廈其餘區分所有權 人對於被告之使用方法，自無從加以干預。原告主張被告未 依設置目的及通常使用方法而為使用，依同法條第4項規定 請求被告騰空返還系爭空間，於法即有未合，不應准許。 ⒊次按因故意或過失不法侵害他人之權利，負損害賠償責任； 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 ；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第184條第1項前段、第767條第1項前段、第821條 前段及第179條雖有明定。惟被告占有使用系爭空間，係因 分管契約，難認有無權占有、侵權行為、侵奪逸仙大廈區分 所有權人對地下1樓所有權、或不當得利之情事之情事，是
原告依前開規定而為請求，非有理由，仍無從准許。五、綜上所述，原告起訴請求被告將系爭空間騰空返還予逸仙大 廈全體區分所有權人，及自98年9月1日起至騰空返還之日止 ，按月給付其11,000元，為無理由，應予駁回。又原告之訴 已經駁回，其假執行之聲請即失附麗，爰併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 許純芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 1 月 3 日
書記官 陳怡君