臺灣臺北地方法院民事判決 106年度重訴字第180號
原 告 李宏富
訴訟代理人 范國華律師
郭凌豪律師
黃怡然律師
被 告 孫秀霞
訴訟代理人 葉培榮
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年6 月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地，應予分割。其分割方法如附表一所示。
原告應補償被告新臺幣玖佰叁拾叁萬陸仟捌佰玖拾叁元。訴訟費用由兩造按附表二「分割前之應有部分」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴時訴之聲明原為准將兩造共有坐落新北市○○區○ ○段○000 地號土地（下稱系爭土地）分割，分割方法如附 圖所示，並由原告取得附圖中甲部分之土地，由被告取得附 圖中乙部分之土地。嗣變更訴之聲明為准將兩造共有系爭土 地分割，分割方法如附圖二所示，並由原告取得附圖二中22 1（1）部分之土地，由被告取得附圖二中221 部分之土地， 核上開訴之聲明變更，僅屬更正事實上陳述，與首揭規定相 符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：系爭土地（面積590.83平方公尺）為兩造共 有，原告應有部分為339668/0000000、被告應有部分為6603 32/0000000。而系爭土地上興建有原告所有門牌號碼為新北 市○○區○○路0000號建物（下稱系爭14-1號建物），及被 告所有門牌號碼為新北市○○區○○路0000號建物（下稱系 爭14-2號建物）2 棟建物，兩造曾協議分割系爭土地未果， 是系爭土地上既有上開2 棟建物，分割分法應以系爭14-1、 14-2號建物圍牆為界。為此，爰依民法第823 條、第824 條 規定請求分割系爭共有物。並聲明：如主文所示。二、被告則以：就系爭土地以系爭14-1、14-2號建物圍牆為界為 分割方法並無爭議，但兩造多年就補償金額、付款方式多有 意見，協商未果，兩造並已就系爭土地送請訴外人信義不動
產估價師聯合事務所（下稱信義估價師事務所）鑑價，就鑑 價結果並無爭執，希望以鑑價報告之價額計算補償金等語置 辯。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，為民法第823 條第1 項所明文規定。查兩造為系爭 土地共有人，原告應有部分為339668/0000000、被告應有部 分為660322/0000000一節，有系爭土地登記謄本在卷可證（ 見本院105 年度店司調字第392 號卷第4 頁、本院卷第17頁 ），而系爭土地為山坡地保育區、丙種建築用地，查無使用 目的或契約約定不能分割之情事，且兩造前於本院調解程序 無法達成協議分割，亦有調解程序筆錄可按（見上開第392 號卷第13頁），是本件原告依民法第823 條第1 項規定，請 求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。
四、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人，民法第824 條第1、2項分別定有明文。又分割共有物， 究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁 量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明 、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定 之，有最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照。查系 爭土地上坐落原告所有系爭14-1號建物、被告所有系爭14-2 號建物，前揭2 建物並以圍牆相臨，扣除系爭14-1、14-2號 建物之面積，其餘則均為空地，有土地複丈成果圖（即附圖 二）、現況照片及履勘筆錄在卷可憑（見本院卷第128 頁至 第130 頁）。本院審酌系爭土地之面積大小、坐落位置及系 爭14-1、14-2號建物位於系爭土地之位置（見附圖二建物位 置）等情，認系爭土地分割如附圖二所示編號B 部分，由原 告取得；如附圖二所示A 部分，由被告取得，則兩造均得就 渠等各自所有之建物與土地之所有權能同一，發揮最大經濟 效用，且不驟然切割其等於系爭土地之情感或生活上等依存 關係，而能維持目前使用之現狀，並由原告補償被告不能按 其應有部分受分配者，亦符合系爭土地上兩造使用之現況等 一切情狀，且符合建築基地法定空地分割辦法第3 條、非都 市土地使用分管制規則第9 條第3 款有關系爭土地為山坡地
保育區丙種建築用地之建蔽率規定，認分割如附圖二所示各 部分土地，分由原告取得附圖二編號B所示部分土地、被告 取得附圖二編號A所示部分土地，尚屬適當。
五、又查依前述，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。本件系爭土 地面積為590.83平方公尺，原告應有部分為339668/0000000 、可分配面積為200.69平方公尺（計算式590.83平方公尺× 339668/0000000＝200.69平方公尺），小數點二位以下四捨 五入），被告應有部分為660332/0000000，可分配之面積為 390.14平方公尺（計算式590.83平方公尺×660332/0000000 ＝390.14平方公尺），而原告取得如附圖二編號B 所示土地 面積為303.20平方公尺，被告取得如附圖二編號A 所示土地 面積為287.63平方公尺，則被告較之可分配面積僅獲部分未 達應有部分面積為102.51平方公尺（計算式390.14平方公尺 －287.63平方公尺＝102.51平方公尺），是分得原物面積較 多之共有人即原告應就分得面積較少之共有人被告為補償， 並依該短少部分之比例，定其給付金額。而就兩造所不爭執 之信義估價師事務所就系爭土地估價結果，估價結論認本件 不動產估價方法係併用比較法、土地開發分析法，採加權平 均方式評估系爭土地於價格日期之價格；比較法係以同一供 需圈可替代產品為基礎，經比較調整所得之價格，可視為市 場上供需均衡之價格，而土地開發分析法則是以法定容積做 一試算，加計開發之必要費用及合理之利潤，可視為一成本 價格，由於本區目前已少有山坡地丙建之土地出售，故比較 法僅能以同社區中古透天分離土地價值，再考量與素地價值 價值之差異調整，案例分析結論地參考性較低，再以目前的 不動產市場而言，標的鄰近新店市區，周邊土地大多已開發 完成，標的面積達277.09坪，以山坡地而言，屬小型可開發 基地，市場性尚可，亦可能有自地自建買方，故以土地開發 分析法較具參考價值，而前兩種估價分式，在可信度上及估 價流程上均已為正確的掌握。本報告予以此兩種價格之權重 為比較價格30%、土開價格70%，推定單價為每坪301,100 元 ，有估價報告可佐（見本院卷第72頁）。是以，前揭報告既 已審酌系爭土地開發方式、同區域供需、系爭土地之產權、 一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況及最有效 使用情況，採用比較法及土地開發分析法評估價格，應屬客 觀可採，故堪認前揭報告最終認定每坪301,100 元為適當。 據此，本件原告應補償被告之價額為9,336,893 元（計算式 102.51平方公尺×0.3025×301,100元＝9,336,893元，元以 下四捨五入）。至原告主張以公告地價為補償之基礎云云，
按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告 期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。已 規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。有平均 地權條例第16前段、第17條第1 項規定自明，準此，公告地 價為政府課徵地價稅之基準，再佐之土地登記謄本，系爭土 地申報地價為每平方公尺5,680 元，公告土地現值為每平方 公尺35,100元，可見公告地價與系爭土地之現值、市場價值 相差甚遠，僅係為政府課稅之依據，難認為系爭土地之價值 ，是原告前揭主張，委無可採。
六、綜上所述，本院審酌系爭土地使用情形及現狀、各共有人應 有部分之比例、土地整體利用之效益、各共有人之利益，並 兼顧土地價值不同之補償等情，爰分割如主文第1 項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：本件係因共有物分割事件涉訟，共有 人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量 情形，依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1 項但書之規定 ，命兩造按附表二「分割前之應有部分」欄所示比例負擔訴 訟費用。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 鄭雅雲
附表一（分割方案）：
┌───┬────┬───────────┬────────┐
│附圖二│所有權人│分割後之法律關係 │面積（平方公尺）│
├───┼────┼───────────┼────────┤
│編號A │被告 │單獨取得 │287.63 │
├───┼────┼───────────┼────────┤
│編號B │原告 │單獨取得 │303.20 │
└───┴────┴───────────┴────────┘
附表二
┌──────┬─────┐
│共有人 │分割前之應│
│ │有部分 │
├──────┼─────┤
│原告 │339668/100│
│ │0000 │
├──────┼─────┤
│被告 │660332/100│
│ │0000 │
└──────┴─────┘