臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第979號
原 告 宏普建設股份有限公司
法定代理人 段津華
訴訟代理人 張淑敏律師
被 告 鍾曉夏
訴訟代理人 陳光輝
上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於一百零六年六月
九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾捌萬伍仟元及自民國一百零六年三月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。原告其餘之假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所訂不動產預定買賣契約書 （下稱系爭買賣契約）第25條之約定，合意以本院為管轄第 一審法院，故本院就本件債務不履行損害賠償之訴自有管轄 權。
貳、實體部分
一、原告主張：
被告於民國103年5月12日簽定系爭買賣契約向原告購買坐落 新北市○○區○○○○○段000○000○000○○○地號土地 上所興建「宏普AMAX」編號A10棟12樓房屋及其持分土地（ 下稱系爭房地），約定買賣總價款為新臺幣（下同）9,990, 000元，被告已繳房地買賣價款為1,000,000元。因「宏普AM AX」業已完成結構體之興建，被告目前依約應再繳買賣價款 500,000元，原告乃具函催請被告依約給付。惟被告卻拒不 給付，竟來函無故主張解除系爭買賣契約，請求原告返還其 已付買賣價款1,000,000元，是為原告已違約。原告依系爭 買賣契約第19條第2項規定：「倘甲方有減少價金之要求， 或違約不買，或未依期付款，或有任何違反本契約其他約定 情事者，經乙方定期催告仍未辦理者，乙方除得解除本契約 外，並得請求甲方按本契約買賣總價15%計算之金額作為違 約金予乙方，如因此另致乙方增加各項稅費或發生其他損害 時，甲方另均應負補足及賠償之責任。」，再具函催請被告
於文到10日內給付上開應繳買賣價款500,000元，否則即解 除系爭買賣契約，不另為解約之意思表示，並將請求被告賠 償原告因此所受損害及所失利益，惟被告仍置之不理，是系 爭買賣契約業已解除。又被告就違約金是否過高之利己事實 ，並未依辯論主義負舉證責任，則法院即毋庸審酌違約金是 否過高而予以酌減。另原告就系爭房地之總成本為6,138,04 6元，被告向原告所購系爭房地買賣總價款為9,990,000元， 故原告出售系爭不動產之利潤為3,851,954元，此為原告所 失利益，扣除被告已付買賣價金1,000,000元，差額2,851, 954元，自應由被告負責賠償予原告。爰依系爭買賣契約第 19條第2項約定，請求被告給付違約金及債務不履行損害賠 償。並聲明：被告應給付原告2,851,954元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告則以：就原告主張違約事實不爭執。並聲明原告之訴及 假執行之聲請駁回。
三、不爭執之事實：
㈠原告於103年5月12日與被告訂立系爭買賣契約，約定將系爭 房地出售予被告，買賣總價款9,990,000元，有不動產預定 買賣契約書在卷可佐（見卷一第6至39頁）。 ㈡被告於106年2月17日寄發存證信函予原告，解除系爭買賣契 約，並請求原告返還已繳清之訂金及簽約金共1,000,000元 。原告於106年2月20日寄發存證信函予被告，通知被告於文 到10日內繳納系爭房地結構完成款500,000元，如逾期未繳 納即解除系爭買賣契約，不另為解約之意思表示，並沒收被 告已繳買賣價金1,000,000元充作違約金及原告所受損害及 所失利益，有士林後港郵局30號、台北安和郵局267號存證 信函在卷可稽（見卷一第95至99頁）。
四、得心證之理由：
原告主張被告經催告後遲延給付結構體完成款500,000元， 爰解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第19條第2項約定請 求被告給付違約金及債務不履行損害賠償。為被告所否認， 並以前揭情詞置辯。茲就兩造之爭點，分別論述如下： ㈠原告解除系爭買賣契約是否合法？
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項及 第254條分別定有明文。
⒉經查，系爭買賣契約第4條第1項約定，甲方（指被告）同意
付款辦法按附件一「付款期別明細表」繳付；第4條第3項約 定，甲方未依期限繳付各期價款時，經乙方（指原告）以存 證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，即為甲方 違約，乙方得逕行繳除本契約；附件一付款期別明細表記載 結構完成應繳工程期款為500,000元。原告於106年1月18日 通知被告於106年2月8日前繳納結構體完成工程款500,000元 ，被告則於106年2月17日寄發存證信函予原告，解除系爭買 賣契約，並請求原告返還已繳清之訂金及簽約金共1,000,00 0元，嗣原告於106年2月20日寄發存證信函予被告，通知被 告於文到10日內繳納系爭房地結構完成款500,000元，如逾 期未繳納即解除系爭買賣契約，不另為解約之意思表示，並 沒收被告已繳買賣價金1,000,000元充作違約金及原告所受 損害及所失利益，有通知函、士林後港郵局30號、台北安和 郵局267號存證信函在卷可稽（見卷一第94至99頁），被告 經原告催告後逾期仍未繳納結構體完成款500,000元，是系 爭買賣契約業經原告合法解除，應可認定。
㈡原告請求被告給付違約金，是否有理由？
⒈按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定 於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢 或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求 權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程， 並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自 我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則 ，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以 貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當 事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契 約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利 益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第25 1條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之 標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所 約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減， 並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院 49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度 台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照）。 ⒉經查，系爭房地買賣總價金為9,990,000元，原告解除契約 後，依系爭買賣契約第19條第2項約定按房地總價款15%計算 之違約金為1,485,000元，為兩造不爭執。原告主張系爭地 總成本為6,138,954元，解約後受有預期利益損失3,851,954
元等情，提出「宏普AMAX」案成本明細彙總表等為證（見卷 一第107至315頁），原告就此亦不爭執（見卷二第6頁）， 參以系爭買賣契約第19條第2項違約金約定條款核與內政部 頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 24條第4款規定之內容相符，被告復未舉證證明系爭買賣契 約第19條第2項約定之違約金數額有過高而應予酌減之情形 ，本院衡諸違約金之性質、一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形等，認本件兩造於締約時，已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本於自由意識及平等地位自主決定違約金， 兩造均應同受該違約金約定之拘束，認本件違約金並無過高 之情事，而無酌減之必要。是扣除被告已付買賣價款1,000, 000元，原告尚得請求被告付違約金485,000元，逾此部分違 約金請求，不應准許。
㈢原告請求被告給付債務不履行損害賠償，是否有理由？ ⒈按「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作 為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」、「中央主管機 關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公 平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記 載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型 化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依 前條規定定之。」消費者保護法（下稱消保法）第2條第9款 、第17條1項、第4項分別定有明文。又經行政院消費者保護 委員會議通過，由內政部公告施行之「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」第24條「違約之處罰」第4款規 定：「買方違反有關【付款條件及方式】之規定者，賣方得 沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計 算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款 為限，買賣雙方並得解除本契約。」第5款規定：「買賣雙 方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償 。」
⒉經查，兩造簽訂系爭買賣契約係原告為用於銷售建案名「宏 普AMAX」之房屋及其持分土地定買賣事宜所預先印製之定型 化契約條款，故系爭買賣契約為預售屋買賣定型化契約，自 有消保法之適用。原告主張系爭買賣契約第19條第2項約定 「倘甲方有減少價金之要求或違約不買，或有任何違反本約 其他規定情事者，經乙方定期催告仍未辦理者，乙方得解除 本契約外，並得請求甲方按本約買賣總價百分之十五（最高 不得超過百分之十五）計算之金額作為違約金（但該約定之 違約金如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限）予
乙方，如因此另致乙方增加各項稅費（包括因而產生之滯納 金、罰鍰）或發生其他損害時，甲方另均應負補足及賠償之 責任。」之條款，係經雙方磋商後之條款，爰請求被告賠償 原告預期利益損害，並提出被告不爭執為真正之磋商條文同 意書為證（見卷一第89頁反面至90頁）。惟查，系爭買賣契 約第19條第1、2項分別約定雙方違約時，應給付對方買賣總 價款15%計算之違約金，同條第2項並另約定原告尚得請求違 約被告給付損害賠償，此條款任意加重消費者之責任，違反 平等互惠原則；且與內政部公告施行之「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」第24條第5款「買賣雙方當事 人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」之 規定違背，依消保法第17條第4項之規定，系爭買賣契約第 19條第2項約定「如因此另致乙方增加各項稅費（包括因而 產生之滯納金、罰鍰）或發生其他損害時，甲方另均應負補 足及賠償之責任。」之定型化條款應屬無效。原告主張磋商 條款應優先適用云云，自不足取。則原告依系爭買賣契約第 19條第2項約定請求被告賠償預期利益損害，於法即屬無據 。
五、綜上所述，被告違約經原告合法解除契約後，原告依系爭買 賣契約第19條第2項約定，請求被告給付違約金485,000元及 自起訴狀繕本送達翌日即106年3月17日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求為無 理由，不應准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，至原告 敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應 准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 沈世儒
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