臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第1106號
原 告 陳明清
被 告 羅金生
訴訟代理人 羅御瑄
陳益軒律師
上列一人
複代理人 蘇書峰律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國99年12月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國99年2月2日與被告訂立土地買賣契約書，以每坪 新台幣（下同）215,000元，總價39,967,000元之價格買受 被告所有坐落台中市南區○○○○段343、343之201、541地 號土地三筆（下稱系爭343、343之201、541地號土地），面 積依序為212平方公尺、304平方公尺、98.53平方公尺，總 計614.53平方公尺（即185.895坪）。系爭343、343之201、 541地號土地嗣經分割並另編地號為同段541、541之2、343 、343之202～343之206等地號計8筆（下稱系爭8筆土地）。 系爭8筆土地於99年3月10日辦竣土地所有權移轉登記手續， 由原告指定移轉登記予訴外人楊鈞百，並完成交付土地在案 。
二、系爭8筆土地曾據台中市中山地政事務所所確定之界址點， 於99年4月22日由亞興測量有限公司（下稱亞興公司）完成 面積測量，其測量所得之系爭8筆土地實際面積合計為605.7 25平方公尺（183.232坪）。該面積與上述被告所出售之土 地面積，顯短少8.805平方公尺，即2.66坪。原告曾就系爭8 筆土地面積短少之事通知被告，並為減少價金之請求，然皆 不得要領。系爭8筆土地既有如上述面積短少之情事，則參 照最高法院73年台上字第1173號判例意旨，被告自應依民法 第354條第1項前段、第359條前段負物之瑕疵擔保責任。原 告以起訴狀之送達為減少價金之意思表示，其金額為571,90 0元｛計算式：（185.895坪－183.232坪）×215,000元。｝ ）。原告既已為減少價金之意思表示，則被告即受有571,90 0元之溢價，爰依民法第179條不當得利之規定，訴請被告給 付。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）原告係以坪為計算單位，向被告買受土地，於辦理登記時 即知系爭8筆土地面積均有減少，99年3月10日點交時，地 政人員曾到現場為指界，雖未測量面積，但地政人員指界 完成後以電腦計算，即發現面積減少，原告曾商請太平洋 房屋幫忙協調，太平洋房屋處理房地界線時也有請被告出 面，原告認為買賣是花多少錢就買多少土地。系爭8筆土 地點交時，即僅有4個界址點，被告抗辯有6個界址點，自 屬可疑。
（二）「物之瑕疵擔保責任」是一種特殊的責任型態，其目的在 於平衡買賣契約的對價關係，非屬債務不履行責任。是以 若買賣標的物生有瑕疵時，無論該瑕疵係生於訂約前或訂 約後，亦無論該瑕疵之發生是否可歸責於出賣人，出賣人 一律應負物之瑕疵擔保責任，此參最高法院94年台上字第 2352號判決意旨自明。土地法第43條所謂登記有絕對效力 ，係指土地之登記名義人與真正權利人不同一，為保護因 信賴登記而取得權利之第三人而設，將登記事項賦予絕對 真實之公信力，此亦有最高法院91年台上字第2369號判決 可參，本件所涉情節實與土地法第43條無涉，縱或有可予 主張之餘地，仍應僅由原告而為主張，是故被告所辯，殊 不可採。
四、並聲明：被告應給付原告571,900元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供 擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告提出亞興公司之測量圖，主張其向被告買受之系爭343 、343之201、541地號土地，重測後另編為系爭8筆土地，面 積不足買賣契約所載，然該公司為原告自行委託之民間公司 ，非具有公信力且公正客觀之測量機構，被告否認該公司之 測量結果。縱系爭8筆土地真如原告主張土地面積有短少之 情形，被告就該買賣物之瑕疵仍無任何過失可言。系爭8筆 土地合併分割前原地號為系爭343、343之201、541地號土地 ，依土地登記謄本所載，面積依序為212平方公尺、304平方 公尺、98.53平方公尺，合計面積為614.53平方公尺（185 .895坪）。依系爭8筆土地謄本所記載之地號及面積變更沿 革，系爭8筆土地所有權人原為訴外人趙柏煌，被告於96年9 月5日向趙柏煌買受並變為所有權人為被告，當時買受土地 之總面積即為土地謄本所載為614.53平方公尺，與被告售與 原告系爭8筆土地之面積相同。縱如原告主張系爭8筆土地之 面積僅有605.725平方公尺，然被告係依土地謄本所載面積 向前手趙柏煌買受該土地，嗣後亦依土地謄本所載相同面積
出賣與原告，故被告就該土地面積之減少未有任何過失，亦 未獲有任何不當得利，原告稱被告應返還不當得利，即非有 理由。另被告信賴地政機關所為之登記而為土地買賣及所有 權移轉，依土地法第43條規定，自應受有公示及公信原則之 保護。綜上，被告就系爭8筆土地面積之短少無可歸責之情 形，原告不得依民法第359條請求減少價金，原告依此請求 不當得利，自屬無據。
二、原告委請民間公司亞興公司測量所依據之界址點有誤，故其 所測量系爭8筆土地之面積亦有誤：
（一）依系爭541地號土地地籍圖謄本（即本院卷第83頁附圖一 ，下稱附圖一）所示，分割前之系爭541地號土地，其界 址點共有A、B、C、D、E5點。另依分割前之系爭343及343 之201地號土地地籍圖謄本（即本院卷第84頁附圖二，下 稱附圖二）所示，其界址點共有F、G、H、I、J5點，上開 土地因所使用之測量方式不同，故繪製為不同之地籍圖謄 本（系爭541地號土地使用「數值法」測繪，系爭343及 343 之201地號土地使用「圖解法」測繪），然附圖一之 AE連線與附圖二之GH連線不等長；亦即附圖一之D點與附 圖二之I點，非屬同一點。若將附圖一與附圖二合在一起 觀察，則其界址點並非只有4點，應會有附圖三（即本院 卷第85頁之將541地號土地及343、343之201地號土地合併 後之地籍圖謄本，下稱附圖三）所示之A、G、H、I、D、E 共6點。原告於委請亞興公司測量時應係誤認附圖一之D點 與附圖二之I點為相同之點，即徑以A、G、H、E等4個界址 點作測量，其所測量得出之面積數值當然會有所減少，故 原告訴之聲明，當係誤認鑑界點所造成的誤會。又99年8 月17日之測量期日，因被告發現界址點已不明顯，故申請 重新鑑界。
（二）退步言，若地政機關鑑界並測量後之面積與原先土地謄本 所登記之土地面積不一致，然土地測量不論以何種方式測 量皆無法避免會存有誤差，其誤差之容許值依「地籍測量 實施規則」第74條、76條之規定，若採用數值法測繪者， 市地其計算邊長與實測邊長之差為2公分+0.3公分√s（s 係邊長，以公尺為單位）；若採用圖解法測繪者，市地其 計算邊長與實測邊長之差為4公分+1公分√s+0.02公分M（ s係邊長，以公尺為單位，M係地籍圖比例尺之分母）；另 依同法第243條之規定，分割土地時亦需經地政機關人員 重新測量，並且分割後數宗土地面積之總和，須與原土地 面積相符，若不相符，亦應在誤差範圍內，地政機關始可 辦理分割。亦即土地實際之測量一定會容有誤差，不可能
每次測量結果皆會相同，在辦理土地分割時應再行測量， 若其測量所得之面積與原土地謄本所登記之面積有誤差， 亦必定其誤差值係在容許範圍內，始有可能辦理分割作業 。就本案而言，分割前之系爭541地號土地，經被告售予 原告後，已經原告分割為同段541及541之2地號土地；另 分割前之系爭343及343之201地號土地，經被告售予原告 後，已經原告合併分割為同段343、343之202、343之203 、343之204、343之205、343 之206地號等6塊土地。上開 土地分割時經地政機關測量後，其土地面積之總和皆與原 分割前之土地面積相同，顯見地政機關分割時之測量誤差 值必在容許範圍內，始得分割。且上開土地不論分割前或 分割後，其土地面積皆與土地謄本上所登記之面積相符， 可證系爭8筆土地確實未有短少之情形，否則於分割時地 政機關測量分割後即會發現面積有短少而不准予分割。（三）系爭8筆土地經台中市中山地政事務所於99年9月2日鑑界 及測量結果，面積為608.13平方公尺，與原告所自行委請 亞興公司測量之土地面積605.725平方公尺不符，可見不 論採取何種方式測量皆會有誤差值存在，亦可證亞興公司 所測量之結果並不正確。系爭8筆土地之界址應有6點，而 非4點，地政機關測量人員在99年9月2日去現場測量時， 仍以4個角為測量方法是有誤的等語，資為抗辯。三、並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保請准免 為宣告假執行。
叁、本院之判斷：
一、本件原告主張：其於99年2月2日與被告簽訂土地買賣契約書 ，以每坪215,000元、總價39,967,000元之價格向被告買受 系爭343、343之201、541地號土地，面積依序為212、304、 98.53平方公尺，合計面積為614.53平方公尺(185.895坪)， 嗣系爭343、343之201、541地號土地經分割另編地號為系爭 8筆土地，於99年3月10日辦畢所有權移轉登記，由原告指定 登記予訴外人楊鈞百，被告並於99年3月間經會同地政人員 指界後點交予原告等情，業據原告提出土地買賣契約書、地 籍圖謄本及土地登記謄本為證（見本院卷第7至30頁），復 為被告所不爭執，堪信原告此部分主張屬實。惟原告主張： 系爭8筆土地經亞興公司於99年4月22日依據台中市中山地政 事務所所確定之界址點完成面積測量，其面積為605.725平 方公尺（183.232坪），與被告出售之土地面積614.53平方 公尺，實際面積短少8.805平方公尺，即2.66坪，被告應依 民法第354條第1項前段、第359條前段負物之瑕疵擔保責任 ，原告請求減少買賣價金571,900元等語，則為被告所否認
。被告並以：亞興公司並非具公信力且公正客觀之測量機構 ，否認該公司之測量結果，縱系爭8筆土地面積有短少之情 形，亦在法令容許範圍，伊就就該買賣物之瑕疵並無任何過 失可言，亦未獲有不當得利等等前揭情詞置辯。兩造主張爭 執在於：原告向被告買受之系爭8筆土地面積有無短少？被 告抗辯其交付予原告之系爭8筆土地面積縱有短少，其誤差 價亦係在地籍測量實施規則第74條、第76條等相關法令容許 範圍，且其就該面積之短少並無任何過失，亦未獲有任何不 當得利，不負物之瑕疵擔保責任，是否有據？
二、經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明 文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備 者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、 效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第11 73號判例參照）。惟若出賣之特定物所含數量雖有缺少， 但其缺少尚不影響物之價值、效用或品質者，自難認構成 物之瑕疵（最高法院82年度台上字第1158號、85年度台上 字第1532號判決要旨參照）。
（二）原告主張：系爭8筆土地經亞興公司於99年4月22日依據台 中市中山地政事務所所確定之界址點完成面積測量，其實 際面積為605.725平方公尺（183.232坪），與被告出售之 土地面積614.53平方公尺，顯短少8.805平方公尺，即2.6 6坪等情，固據其提出亞興公司測量成果圖為證（見本院 卷第31頁）。惟查，本院會同兩造及地政人員於99年8月1 7日至現場勘驗，兩造對於系爭8筆土地北邊東西兩端（即 臨高工二街）之界址並無爭執，惟對於南邊東西兩端之界 址則有爭執，故是日地政人員未測量系爭8筆土地之實際 面積，被告請求埋設系爭8筆土地南邊東西兩端之界標， 並測量系爭8筆土地之實際面積有無短少，經原告同意在 案等情，此有勘驗筆錄暨現場照片附卷可憑（見本院卷第 67至72頁）。嗣後本院函請台中市中山地政事務所定期， 並通知兩造配合到場埋設系爭8筆土地南邊東、西兩端之 界標，進而測量系爭8筆土地之實際面積為何，經該所於9 9年9月2日依實地測量釘樁量距計算系爭8筆土地之面積為
608.13平方公尺，此亦有該所函文暨檢送之複丈成果圖在 卷可憑（見本院卷第90、91頁）。原告對上開地政人員之 測量結果表明無意見，是依上開地政人員於99年9月2日之 測量結果，系爭8筆土地之實際面積僅較土地登記簿謄本 記載之面積短少6.4平方公尺（614.53－608.13＝6.4）， 約1.936坪（6.4×0.3025＝1.936），相較於亞興公司測 量結果短少8.805平方公尺，短少之面積已較少。（三）被告抗辯：系爭8筆土地分割前為系爭343、343之201、54 1地號土地，其中系爭541地號土地之界號址共有5點即如 附圖一所示ABCDE；系爭343、343之201地號土地界號址亦 有5點即如附圖二所示FGHIJ；上開土地因使用不同之測量 方式，故繪製為不同之地籍圖謄本，亦即系爭541地號土 地使用「數值法」測繪、系爭343及343之201地號土地使 用「圖解法」測繪，附圖一之AE連線與附圖二之GH連線不 等長；亦即附圖一之D點與附圖二之I點非屬同一點，若將 附圖一與附圖二合在一起觀察，則其界址並非只有４點， 應有如附圖三所示之AGHIDE共6點，因台中市中山地政事 務所於99年9月2日至系爭8筆土地現場測量時，未注意及 前開事項，仍以之前認定僅有4個界址定其界標，並進行 測量，致其測量結果有所誤差，亦即所測量面積608.13平 方公尺，應非系爭8筆土地正確之總面積云云。惟經本院 向台中市中山地政事務所函查，該所認：系爭8筆土地係 於99年4月7日辦理土地分割登記完竣，其中系爭343、343 之202、343之203、343之204、343之205、343之206地號6 筆土地原分割地號同段343地號係於63年以圖解法辦理地 籍修測；同段541、541之2地號（分割前為系爭541地號） 則於95年經土地重劃重新辦理地籍整理，並以數值法測定 各宗土地界址坐標繪製地籍圖。按地籍測量實施規則第15 1條規定略以：「計算面積之方法如下：數值法測量者 ：以界址點坐標計算之。圖解法測量者：以實量距離、 圖上量距、坐標讀取儀或電子求積儀測算之。…」準此， 上開地號既依不同測量方法測繪地籍圖，計算面積自應分 別檢算之，故系爭343等6筆地號於分割前經依規檢算原地 號同段343地號地籍原圖面積，其登記面積516平方公尺， 依同規則圖解法複丈第243條土地分割之誤差規定，誤差 容許範圍為6.60平方公尺；同段541、541之2地號係依界 址點坐標計算地籍面積，並無誤差容許範圍，分割後亦符 合同規則數值法複丈第255條規定，是以，上開地號於該 所99年土丈字第410、411號案依規辦理土地分割，並無不 合。該所99年9月7日函送之土地複丈成果圖所載面積608.
13平方公尺係指依實地鑑定界址測算之面積，較登記面積 減少6.4平方公尺，經查係因不同測繪方法致地籍圖接合 不符，如函文所附之附圖，ABCD均為直線，惟圖籍接合處 有重疊之情事，故無法依被告所述之6個界址辦理鑑定界 址，茲檢附相關文件供參等情，此有該所函文暨所檢送之 之系爭8筆土地之土地標示資料、異動索引及圖說資料在 卷可稽（見本院卷第107至117頁）。原告對地政機關上開 函文已表明無意見，則系爭土地經地政機關於99年9月2日 測量結果，其依實地鑑定界址測算之面積608.13平方公尺 ，較登記面積614.53平方公尺減少6.4平方公尺，係因不 同測繪方法所致，且在誤差容許範圍內，即難認有滅失或 減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預 定效用之瑕疵之可言。再者，原告買受系爭8筆土地後， 已於系爭8筆土地上營造建物中，此有勘驗筆錄所附之照 片在卷可憑，系爭8筆土地之登記面積並未減少，其實際 面積因以不同測繪方法鑑定界址計算結果，致有短少之情 形，然原告並未主張因此影響其建物工事之進行、日後之 價值、效用等，是該在法令容許範圍內之面積誤差，縱可 視為瑕疵，亦不影響系爭8筆土地物之價值、效用或品質 者，自難認構成物之瑕疵。
三、綜上所述，原告向被告買受之系爭8筆土地，其面積並無可 視為瑕疵之短少，縱有可視為瑕疵之短少，其誤差值亦係在 地籍測量實施規則第74條、第76條等相關法令容許範圍，被 告抗辯：不應令其負物之瑕疵擔保責任等語，應可採信。原 告主張被告應負民法第354條第1項前段之瑕疵擔保責任，尚 非可採。從而原告主張依民法第359條之規定減少買賣價金 ，進而依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還 買賣價金571,900元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，於法無據，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回 。
四、被告請求依其所述之6個界址鑑界，再次測量系爭8筆土地面 積，依前揭台中市中山地政事務所之函文，無法辦理，已如 前述。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃渙文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 賴亮蓉
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