返還保證金等
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,99年度,89號
SCDV,99,重訴,89,20101224,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第89號
原　　　告　陳奕錡
　　　　　　麗明營造股份有限公司
法定代理人　吳春山
前列二人共同
訴訟代理人　林雯澤律師
被　　　告　吳清源
訴訟代理人　吳上晃律師
被　　　告　李文灝
訴訟代理人　魏翠亭律師
複代理人　　洪坤宏律師
訴訟代理人　陳恩民律師
複代理人　　范森榮
上列當事人間返還保證金等事件，本院於民國99年12月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣訴外人環太平洋開發股份有限公司（下稱環太平洋公司 ）與被告二人於民國97年3月11日就坐落新竹市光埔都市 計畫編號C25街廓地段地號土地、面積約4,500坪（下稱系 爭土地），簽訂合作興建房屋契約書，並由訴外人環太平 洋公司依約給付合建保證金新臺幣（下同）49,600,000元 予被告吳清源、10,400,000元予被告李文灝。斯時，系爭 土地因尚處重劃階段並未公告，然被告二人稱其等就系爭 土地有絕對主導權，訴外人環太平洋公司乃依約持續兌現 已交付被告二人之支票即合建保證金。惟系爭合建契約最 大之變數即應取得系爭土地重劃後全部所有權人之同意。 準此，訴外人環太平洋公司乃竭力要求被告二人出具上開 所有權人之同意書或授權書。詎被告二人以系爭合建契約 並無明文規範，遲至97年5月8日仍未能提供系爭土地所有 權人之同意書或授權書，訴外人環太平洋公司為避免股東 損害之擴大，唯有委曲求全而於該日同意解除系爭合建契 約，並於同年9月24日將其對被告之合建保證金6,000萬元 債權之返還請求權讓與原告陳奕錡並通知被告，其後原告 陳奕錡再將其中1,200萬元債權讓與原告麗明營造股份有 限公司（下稱麗明公司），並再次通知被告。
（二）依訴外人環太平洋公司與被告二人間之解除合建契約書約



定：「一、甲方（即環太平洋公司）原已支付6,000萬元 之保證金，因甲方因素無法繼續履約，甲方同意全數作為 違約金以示懲罰。麗明營造於97年7月8日前與乙方（即被 告二人）完成換約，則乙方同意將上述款項5,800萬元， 直接轉為新合建契約之部分保證金。…三、麗明營造吳春 山若未依上述時間完成換約而乙方自行尋找其他建商合建 時，若麗明營造同意放棄，則5,800萬元乙方同意退還甲 方」等語及上開之說明，足見原告麗明公司欲與被告完成 換約，其前提即被告應取得系爭土地全部所有權人之同意 書或授權書，被告始未違反誠信原則。而依該解除合建契 約被告得另行尋找合作對象，被告二人得選擇解除契約後 ，二個月內是否與原告麗明公司完成換約之權利，亦可選 擇與其他建商合建，或另行尋找合作對象或將系爭土地出 賣他人。如原告麗明公司同意放棄，則被告應返還訴外人 環太平洋公司5,800萬元，另200萬元則作為懲罰性違約金 。然被告於97年6月20日，未屆滿解除合約二個月，即將 編號C25街廓地段土地中之1050地號面積3483.4平方公尺 土地出賣予第三人張鎮榮，且未與系爭建案中新竹市○○ 段第1040地號土地所有權人沈福勝等人洽談合建事宜，顯 見被告有權選擇不與原告麗明公司完成換約而處分其土地 。則依誠信原則，被告地主如決定自行處分土地不與原告 麗明公司完成換約，經原告麗明公司同意放棄，則被告應 返還訴外人環太平洋公司5,800萬元，另200萬元則作為懲 罰性違約金。又系爭合建保證金債權之返還請求權數次轉 讓而至原告麗明公司取得，原告麗明公司並未放棄合建保 證金之返還，且因可歸責於被告之事由即被告於97年7月8 日前已處分系爭合建部分土地，則依民法第98條探求當事 人真意暨誠信原則、再依系爭解除合建契約第3條及民法 第99條第2項、第101條第1項規定，被告即應返還合建保 證金5,800萬元予原告。至於上開200萬元之懲罰性違約金 ，則應依民法第252條規定予以酌減。
（三）退萬步言，縱認為系爭保證金6,000萬元之性質均為懲罰 性違約金，然原合建契約雙方係於97年3月11日所簽訂， 旋於同年5月8日合意解除，短短不足二個月時間，被告應 無任何實質損害，原建方即訴外人環太平洋公司應被懲罰 性應極低，始符合社會經濟狀況並平衡兩造利益，故爰依 兩造間解除合建契約上之請求權、民法第252條及債權讓 與之規定，請求被告二人返還系爭保證金予原告等人。（四）對被告抗辯之陳述：
１、系爭解除契約第3條：「乙方自行尋找其他建商合建時…



」應包含被告出售系爭合建土地，此由證人陳彥宏於本院 證稱：「（請問證人麗明營造股份有限公司想承接李文灝 不想換約的時候，有無提到如何解決？）口頭上有提到， 扣除200萬部分其他全數退還，200萬部分是要懲罰陳石川 」、「（解約時有無提到李文灝在7月8日前確定出賣土地 要如何？）有，找到合建方或是出賣土地就要將5800萬全 數退錢」；及證人張榮福證稱：「（解約書為何沒有寫條 件？）當時地主、麗明營造股份有限公司對環太平洋公司 有很多的不滿，我們有表示如果要由麗明營造股份有限公 司承接，合建的條件要重新談，最重要的是地主的權利證 明要提出，雙方也同意無論案子是否有談成，地主總共沒 收200萬」、「（地主總共沒收200萬，陳石川簽契約時也 不知道？）對，所以在解除契約第3條合建應包含出售， 地主事後任何處分扣除200萬後，5800萬退還甲方」等語 ，及意思表示被解釋時，應以客觀上（亦即規範上）所具 有之意義為準。是故，應探求當事人的真意，依當事人所 做表示行為，依誠信原則，斟酌交易習慣，其在具體情況 下，所應具有之規範之意義。
２、退步言之，解除合建契約書第1條明載，原告麗明公司於 97年7月8日前與被告完成換約，則被告同意將5,800萬元 直接轉為新合建契約之部分保證金。易言之，系爭5,800 萬元違約金之約定即屬附解除條件之法律行為。惟被告於 97年7月8日前處分系爭合建部分土地，即屬不當行為阻止 原告麗明公司於97年7月8日前與被告完成換約。準此，依 民法第98條探求當事人真意及誠信原則，及依民法第99條 第2項、民法第101條第1項規定，再依系爭解除契約第3條 或準用第3條約定，被告亦應返還該5,800萬元。 ３、系爭解除契約就環太平洋公司及兩造均有權利義務之約定 。易言之，就系爭「保證金」返還亦有權利及義務之履行 。從而，系爭「保證金」之性質亦有不同之法律效果，則 系爭解除契約之違約金之約定，即非任意給付，自該當民 法第252條之規定。原告主張違約金酌減，自無不當。又 被告吳清源主張已給付他人3,280萬元搬遷補償費而受有 損害，又自承系爭合建契約解除後，被告吳清源只得將系 爭合建土地出售云云。惟查被告吳清源無論履行「合建」 或出賣，其土地上「搬遷補償」均屬應支出之成本，並無 不同，是被告就搬遷補償主張受有損害，自有未洽。又被 告於97年7月8日前後，均自由出賣系爭土地，亦未自行尋 找其他建商合建，足證渠等考量出賣土地並未亞於合建， 被告何來損害。




（五）為此聲明：
１、被告吳清源應給付原告陳奕錡39,680,000元及原告麗明公 司9,920,000元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5﹪計算之利息。
２、被告李文灝應給付原告陳奕錡8,320,000元及原告麗明公 司2,080,000元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5﹪計算之利息。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告吳清源部分：
１、緣訴外人環太平洋公司於97年3月11日與被告吳清源、李 文灝簽訂合作興建房屋契約書，由被告提供坐落新竹市光 埔都市計劃區○號○○○街廓之土地、訴外人環太平洋公司 出資共同興建大樓，並約定由被告取得總售價44.5 %、訴 外人環太平洋公司取得55.5%之房屋，而環太平洋公司依 約，則須給付被告保證金2億5千萬元，並於簽約時即給付 被告吳清源保證金4,960萬元、被告李文灝1,040萬元，合 計6,000萬元。然因系爭合建案資金需求約20億元，訴外 人環太平洋公司資金不足，且近年建築業景氣低迷，餘屋 過多、推出建案風險頗高、無資金挹注，而未能繼續履約 ，乃主動要求與被告解除契約，雙方因此簽訂解除合建契 約書，並依雙方解除合建契約第1條之約定，系爭保證金 全數充做解除契約之懲罰性違約金，故訴外人環太平洋公 司對被告已無保證金債權可言，而債權之讓與，自以債權 存在為前提，現訴外人環太平洋公司對被告並無保證金債 權，其將業已消滅之債權，讓與原告陳奕錡，原告陳奕錡 復將其中之1,200萬元讓與麗明公司，自均屬無效，原告 等人請求被告返還系爭保證金，當無理由。
２、又訴外人環太平洋公司與被告間之解除合建契約第1條後 段約定「麗明營造於97年7月8日前與乙方（即被告二人） 完成換約，則乙方同意將上述款項5,800萬元，直接轉為 新合建契約之部分保證金。」乃係因原告麗明公司為系爭 合建契約之承包商，其法定代理人吳春山亦係訴外人環太 平洋公司股東之一，其有能力承接該合建契約，故被告乃 給予其二個月時間考慮，是否與被告簽訂新約承辦系爭合 建契約，如於97年7月8日前與被告完成換約，則其中之 5,800萬元直接轉為新合建契約之部分保證金，此時則僅 以其中之200萬元作為懲罰性違約金。然原告麗明公司並 未於97年7月8日前與被告完成換約，故該約定自未生效，



而被告事後亦未尋得其他建商合建，故亦無退還保證金之 問題。
３、至於原告主張雙方約定之懲罰性違約金過高之部分，其未 舉證證明，自無可採。且依雙方合建契約約定，訴外人環 太平洋公司本應給付保證金2億5千萬元，於簽約時即應給 付1億2,500萬元之保證金，如訴外人環太平洋公司違約， 被告本可沒收全數保證金，但於簽訂系爭解除合建契約時 ，僅以其中之6,000萬元做為懲罰性違約金，並返還其餘 之6,500萬元，可見雙方已有協議，並無過高之情。況系 爭合建土地上，本有一合法加油站，被告吳清源於與訴外 人環太平洋公司簽訂系爭合建契約後，為履行該契約義務 ，積極與地主及加油站業者協商拆遷補償問題，經數月之 努力，始達成協議，由被告吳清源給付3,280萬元，做為 其搬遷補償。足見，被告吳清源為履行系爭合建契約亦受 有損害，而訴外人環太平洋公司解除契約後，被告吳清源 僅得將系爭合建土地出售，未能獲得預期之利益，亦受有 不少損失，故原告辯稱被告並未實質損害，懲罰性極低等 語，顯不可採。
４、原告雖主張係因被告未能提供系爭土地全部所有權人同意 書或授權書而因此解除契約、原告麗明公司亦須待原告提 供系爭土地所有權人同意書或授權書方進行換約等語，但 查：
①除依雙方解除合建契約書指稱，係因訴外人環太平洋公司 之原因，方請求被告同意解約外，原告麗明公司之職員曾 國軒，於訴外人環太平洋公司對被告二人所提詐欺一案做 證之證詞，亦清楚表示係因訴外人太平洋公司之法定代理 人陳石川無法籌措資金，而請求被告同意解除契約，於解 除契約時，根本未提及系爭土地權利取得有問題之事，至 於原告麗明公司係因其內部討論，做出土地投資報酬率之 評估，認為並非有利，方決定取得承攬契約即可，不參與 開發，因此未於二個月內與被告換約，顯見被告是否能提 供系爭土地所有權人同意書或授權書無涉。
②且本件系爭土地中僅其中新竹市○○段1040地號土地具有 爭議，其餘同段1015、1016、1017、1018、1019、1038、 1039、1265地號土地為被告及吳清源之妹吳麗珠所有，鎮 1020、1035地號為訴外人張文隆所有，已同意與被告合建 ，至於1036地號為訴外人王錦勝所有、1037地號為訴外人 王榮楠所有，惟於合建契約備註(二)中均已表表明排除。 雖被告吳清源曾於偵查中供稱系爭1040地號地主沈福勝、 黃進發部分尚未談妥，然系爭土地之開發至少須2分之1街



廓方得為之，故該筆土地所有權人沈福勝、黃發進無法單 獨開發，須與被告合建或出售始得開發，該1040地號土地 係角地，價值較低，合建之利益絕對大於出售之利益，訴 外人沈福勝於系爭土地自辦重劃之初，即曾向被告吳清源 表示，將來可進行合作等語，顯見該筆土地並非造成系爭 建案無法開發之原因。另依訴外人環太平洋公司提出之評 估案，不論採用何種方案，系爭1040地號土地是否開發並 無影響本件合建契約，苟被告二人未取得該筆土地所有權 人之同意，既然該筆土地不影響開發，大可於系爭合建方 案中將之排除在外，由此可見，被告確實對系爭土地有絕 對主導權無訛，整合土地並無問題，系爭合建案之土地根 本未有問題，僅因訴外人環太平洋公司簽約後不及二個月 ，即因資金不足而解除契約。
③況按系爭合建契約於97年3 月11日簽約，未滿二個月即於 97年5月8日解除契約，而系爭土地被告於97年6 月後始取 得所有權狀，亦即解約時還拿不到權狀，如何提出同意書 或授權書？足見，訴外人環太平洋公司根本尚未向被告要 求同意書或授權書，系爭合約書即告解除，並非被告無法 提出同意書及授權書。實則，訴外人環太平洋公司於簽約 後，仍須與其他股東合資成立新公司，再以新公司名義與 被告重新簽約，但因訴外人環太平洋公司資金不足，又無 資金挹注，新公司無法成立，故於不足二個月期間即告解 約，遑論簽訂新約，可見環太平洋公司根本還來不及向被 告要同意書或授權書即解約，原告所辯無可採信。 ５、證人陳彥宏證稱：系爭合建契約所以解除，係因被告提不 出地主同意書或授權書云云，惟其亦證稱系爭解除合建契 約書係於環太平洋公司簽訂，當時有陳石川、陳亦錡、張 榮福、曾國軒以及證人陳彥宏在場，參酌證人張榮福證稱 ：系爭解除合建契約書係環太平洋公司之總務經理所擬定 等語。既係環太平洋公司之總務經理所擬定，苟係因被告 提不出地主同意書或授權書，則不可能載為「…今甲方（ 指環太平洋公司）因故無法繼續履約…」。況且，如係被 告違約，自應由被告給付環太平洋公司懲罰性違約金，實 無可能反而由環太平洋公司給付被告懲罰性違約金，況在 場之證人曾國軒已於偵查中證稱：係因陳石川籌湊不出資 金而解約；及證人張榮福亦證稱：環太平洋公司陳石川因 資金不足與我們借1,200萬元，環太平洋公司陳石川連保 證金6,000萬元，都是向原告麗明營造借1,200萬元，始勉 強湊得出來，陳石川資金不足應屬事實，益證系爭合建契 約因環太平洋公司陳石川資金不足而解除，證人陳彥宏所



言與事實不符，無可採信。至於證人陳彥宏證稱：被告吳 清源之妹吳麗珠將其中角地出售云云。查證人陳彥宏所稱 之角地係指1015地號土地而言，吳麗珠確於97年7月8日移 轉登記給第三人張鎮榮，然系爭1015地號土地本屬於九鼎 開發建設股份有限公司（下稱九鼎公司）之抵費地，被告 吳清源及其妹吳麗珠均係九鼎公司股東，張鎮榮亦係九鼎 公司之股東兼監察人，張鎮榮與被告吳清源合作多年，早 已同意交由被告吳清源全權處理，系爭合建案之條件對被 告非常有利，可獲得相當大之利潤，當然同意合建，因此 吳麗珠雖將系爭1015地號土地移轉登記給張鎮榮，並不影 響合建案之履行。又證人張榮福雖證稱解除合建契約書第 3條合建應包含出售，地主事後任何處分扣除200萬後， 5,800萬退還甲方云云，顯與系爭解除合建均契約書所載 明之意旨不符。且證人張福榮既證稱系爭解除合建契約書 係環太平洋公司之總務經理所擬定，既為環太平洋公司之 總務經理所擬定，而非被告單方所擬定，何以就此有利於 環太平洋公司之條件未明載於契約上，反而載為「甲方原 已支付6,000萬元之保證金，因甲方因素無法繼續履約， 甲方同意全數作為違約金以示懲罰」，益見其證詞與事實 不符，無可採信。另證人張榮福復證稱：如果要麗明營造 承接，合建的條件要重新談，最重要的是地主的權利證明 要提出云云。由此可見，若要原告麗明營造承接系爭合建 案，原告麗明營造並不接受原條件，條件要重談，但被告 不滿意，麗明營造亦未於二個月內來談新的條件，因此未 換約，更可證明未能換約最重要的原因，乃原告麗明營造 並不接受原條件，條件要重談之故等語。
（二）被告李文灝則以：
１、查原告麗明公司主張所受讓之請求權，亦即其自訴外人環 太平洋公司、原告陳奕錡所輾轉受讓之返還合建保證金請 求權，依最高法院97年度台上字第1078號、98年度台上字 第501號民事判決意旨，須由賠償義務人即訴外人環太平 洋公司訴向法院請求酌減，並得法院依職權為酌減違約金 之裁判確定後，始生形成效力，彼時其請求權始依法發生 。是若系爭原告所主張讓與之主動債權，既迄未經任何法 院酌減之職權判決，其請求權依理當尚未成立，而原告等 主張所受讓之債權即系爭返還合建保證金請求權，分別受 讓之當時即97年9月25日及99年3月5日均尚未依法發生， 則原告等與訴外人環太平洋公司間之債權讓與契約，顯欠 缺法定契約要素，即契約標的而根本未依法成立，至為灼 然。是原告等所主張之債權讓與契約自始並未成立生效而



不存在，則原告等訴請被告返還所謂違約金請求權云云， 自嫌無據。
２、次查，被告與訴外人環太平洋公司間前分別簽有合作興建 房屋契約書與解除合建契約書，乃有訴外人環太平洋公司 據之給付被告合建保證金，嗣且因訴外人環太平洋公司片 面因素毀約，而經雙方同意，由被告沒入訴外人環太平洋 公司已付之部分合建保證金…等事實，除業據原告等自承 在案外，原告麗明公司且為系爭合作案之重要股東、承造 商及上開契約之見證人、重要關係人，是原告等就訴外人 環太平洋公司與被告間之上開契約內容，理應知之甚詳。 而依雙方合作興建契約書第5條、第10條所示，訴外人環 太平洋公司本應給付被告等合建保證金高達2億5,000萬元 ，顯見本契約訴訟標的之鉅大及契約雙方對信實履約之重 視，是該合作興建契約書第10條明文約定「…沒收乙方已 付之保證金及已建部分作為賠償，乙方不得拒絕」，且嗣 後簽訂之解除合建契約書第1條亦明確載明：訴外人環太 平洋公司「所已支付之6,000萬元之保證金，因甲方因素 無法繼續履約，甲方同意全數作為違約金以示懲罰」，在 在均足證上開合約簽訂之當事人真意，實為被告等得全數 沒收訴外人環太平洋公司所已付之保證金至明，原告強為 契約文字之分割解釋，實難採認。
３、原告雖主張系爭違約金之約定有過高之情形，惟就此主張 僅空言陳述，未舉相當實證證明，被告否認之。且本件依 原合建契約書第5條之約定，環太平洋公司本應給付被告 合建保證金2億5,000萬元，其於簽訂時給付1億2,500萬元 之保證金，嗣因環太平洋公司違約，被告本可沒收全數保 證金，但於簽訂系爭解除合建契約書時，經雙方協議後僅 以其中6,000萬元做為懲罰性違約金，而返還其餘之6,500 萬萬元予環太平洋公司，可見雙方事先即有協議，並無違 約金過高之情形。抑且，本件合建契約之標的金額高達數 十億，預期獲利且達百億之譜，倘環太平洋公司能依約履 行，被告之預期利益甚鉅，此乃雙方議定高額合建保證金 之基礎，故雙方於解除合建契約時乃協議將其中6,000萬 元做為懲罰性違約金，而返還其餘之6,500萬元，依私法 自治及契約自由原則，並尊重契約雙方之意思表示，法院 實無酌減違約金之空間及必要。
４、原告另主張系爭6,000萬元中之5,800萬元應為合建契約之 保證金而份屬保證金性質，被告否認之。蓋依其雙方解除 契約書明確載明：「倘麗明營造吳春山未依上述時間完成 換約，則保證金不予退還…」、「麗明營造吳春山若未依



上述時間完成換約而乙方自行尋找其他建商合建時…同意 退還甲方」等語，顯見上開之約定為「附條件之約定」即 原告麗明公司於上述時間內完成換約，並依法僅於條件成 就時始生效力。然上開附條件之約定，因原告麗明公司自 行評估後，認無接辦系爭合建契約之必要，而未於約定期 間內與被告完成換約，被告亦未與其他建商合建，是該條 件既未成就，系爭約定即未生效力，訴外人環太平洋公司 仍未依約取得所謂保證金返還請求權。故該約定既已因所 附條件未成就而失效，自應回歸契約第1條前段之約定， 以該6,000萬元保證金全數充做違約金，不得請求返還。 訴外人環太平洋公司並無合建保證金返還請求權存在，至 為顯然。原告強為扭曲系爭解除合建契約之文意解釋，惟 核與系爭契約之文字相違，實難認可，亦與民法第98條立 法意旨相悖，應無可採。又訴外人外環太平洋公司既未取 得保證金返還請求權，何來保證金6,000萬元之債權可資 讓渡予原告陳奕錡？又原告陳奕錡既未合法受讓保證金債 權，又何來保證金債權可以轉讓與原告麗明公司？足見渠 等所簽訂之債權讓渡契約依法無效，不生債權讓與之效力 。按原告等既未合法受讓合建保證金之債權，自無請求被 告返還保證金之權利。
５、又證人陳彥宏係原告陳奕錡之胞弟，而證人張榮福則係原 告麗明公司董事長的特別助理，與原告之關係密切，是渠 等之證言，顯有偏頗之虞，不足輕採。何況，渠等二人僅 係簽約時在場而已，所證述之內容不但與解除合建契約書 所載之條件不符，亦無從證明被告與解約當事人環太平洋 公司間除了解除合建契約書所載之條件外，被告另對環太 平洋公司有承諾其他條件或保證其他情事之事實，足見證 人之證詞亦不足為原告有利之證明等語，資為抗辯。（三）為此，被告吳清源、李文灝均聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告等負擔。
３、如為不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
（一）訴外人環太平洋公司於97年3 月11日與被告吳清源、李文 灝簽訂合作興建房屋契約書，由被告提供坐落新竹市光埔 都市計劃區○號○○○ 街廓之土地，訴外人環太平洋公司出 資，共同興建大樓，並約定被告取得總售價44.5%、訴外 人環太平洋公司取得55.5%之房屋。
（二）訴外人環太平洋公司於簽約後，陸續給付被告吳清源合建 保證金4,960萬元；給付被告李文灝合建保證金1,040萬元



。
（三）訴外人環太平洋公司於97年5月8日與被告二人合意解除合 建契約，雙方並簽訂解除合建契約書。
（四）訴外人環太洋公司於97年9月24日將系爭合建保證金6,000 萬元債權之返還請求權讓與原告陳奕錡；原告陳奕錡於99 年3月5日再將其中1,200萬元債權讓與原告麗明公司，並 均已通知被告。
四、兩造爭點：
（一）訴外人環太平洋公司與被告間解除合建契約書就系爭合建 保證金約定之真意為何？環太平洋公司與被告是否已約定 將該保證金全數充作違約金？
（二）系爭債權之債權讓與效力為何？訴外人環太平洋公司對被 告是否尚有合建保證金請求權？
（三）如系爭債權為違約金，原告得否主張違約金之酌減？如可 ，系爭違約金之約定有無過高？
（四）原告請求被告二人返還系爭合建保證金有無理由？五、本院之判斷：
（一）系爭解除合建契約書業已約定將訴外人環太平洋公司所交 付之6,000萬元保證金全數充作違約金，且系爭解除合建 契約第1條後段或第3條之條件均未成就，訴外人環太平洋 公司或麗明公司均不得向被告為請求：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號判例意旨參照）。查系爭解除合建契約書載 明：「……茲就原合作開發新竹市○○段C25街廓土地合 建案，合建契約書詳如附本，今甲方（即環太平洋公司） 因故無法繼續履約，故徵求乙方（即被告）同意後，甲、 乙雙方同意終止原合建契約之所有權利義務，並特立解除 合建契約書，甲、乙雙方並約定如下：一、甲方原已支付 6,000萬元之保證金，因甲方因素無法繼續履約，甲方同 意全數作為違約金以示懲罰。麗明營造於97年7月8日前與 乙方完成換約，則乙方同意將上述款項5,800萬元正，直 接轉為新合建契約之部分保證金。二、倘麗明公司吳春山 未依上述時間完成換約，則保證金不予退還，其責任由環 太平洋公司陳石川負全部責任與麗明營造吳春山及其他人 無關。三、麗明營造吳春山未依上述時間完成換約而乙方 自行尋找其他建商合建時，若麗明營造同意放棄則5,800 萬元正同意退還甲方。四、甲方支付未到期之保證金 6,500萬元正（支票3張，詳如影本）乙方同意返還甲方。



五、原合作案甲、乙雙方同意於97年5月8日正式解除，乙 方得另行尋找合作對象，甲方絕無任何異議」等語，其第 一條前段，已表明係因訴外人環太平洋公司因素致無法繼 續履約，故雙方合意解除合建契約，環太平洋公司原已交 付之6,000萬元合建保證金沒入作為違約之懲罰性賠償金 ，無須別事探求。至於第一條後段之文義，則屬附條件之 利益第三人契約，須以原告麗明公司於97年7月8日前與被 告簽訂合建契約為停止條件，並於條件成就時被告同意將 已沒入之6,000萬元保證金中之5,800萬元返還請求權直接 由原告麗明公司取得而作為新合建契約之部分合建保證金 ；另解除合建契約第三條之文義解釋，亦係以麗明公司未 於期限內與被告簽約，且被告自行與其他建商合建並經麗 明公司放棄合建權利為條件，於條件成就時被告須將已沒 入之6,000萬元違約金退還5,800萬元予環太平洋公司。 ２、原告雖主張麗明公司欲與被告完成換約，其前提即被告應 取得系爭土地全部所有權人之同意書或授權書，被告始未 違反誠信原則。且系爭解除合建契約第3條係約定被告得 另行尋找合建對象或將系爭土地出賣他人，如麗明公司同 意放棄，則被告應返還訴外人環太平洋公司5,800萬元云 云，並經證人即原告陳奕錡胞弟陳彥宏到院證稱：「當時 簽約時陳石川已開了1億2,000萬元的支票，並兌現其中 6,000萬元的支票，後來環太平洋公司的股東麗明公司發 現這個案子沒有那麼單純，要求陳石川提出所有地主同意 的授權書及同意書，李文灝及吳清源只有口頭說會及已經 整合好了，但沒有提出來，麗明公司及我有去探聽很多地 主不知道這件事，所以最後才決定解除契約」、「（法官 問：當時是否有約定保證金6,000萬元全數充作違約金？ ）是，但是有2個月緩衝期，有另外約定如果7月8日之前 李文灝或吳清源或環太平洋公司及麗明公司均找不到人承 接，就全數充作違約金，主要癥結點在於麗明公司有意要 承接，但對方無法出具所有地主同意書，時間一下就過， 加上在6月20日系爭土地中屬於重劃公司的1000多坪的角 地出售，也沒有事先通知，所以問題很多，合建案是有利 潤，因為有上開這些問題，很多建商都不敢承接，吳清源 及李文灝如何代表所有的地主簽約，憑什麼沒收保證金， 保證金的流向也不知道」、「（法官問：為何要有第3條 的約定？）李文灝或吳清源如果找到人合建，李文灝會問 麗明公司是否用同一條件承建，如果麗明公司同意放棄， 5800萬元就會退還」、「（法官問：如果麗明營造股份有 限公司不同意的話？）契約就重新擬定，契約是陳石川的



助理所擬的」、「（法官問：依照契約書第2條麗明公司 若沒有在7月8日前完成換約保證金不予退還？）是，這份 契約寫的比較籠統，我站在仲介方的角色一開始是信任， 這份契約是有瑕疵的」、「（原告訴訟代理人問：請問證 人麗明公司想承接李文灝不想換約的時候，有無提到如何 解決？）口頭上有提到，扣除200萬部分其他全數退還， 200萬部分是要懲罰陳石川」、「（原告訴訟代理人問： 解約時有無提到李文灝在7月8日前確定出賣土地要如何？ ）有，找到合建方或是出賣土地就要將5800萬全數退錢」 「（原告訴訟代理人問：麗明公司有無在97年7月8日前換 約？）沒有，因為李文灝沒辦法提出全部地主授權書及同 意書」、「（法官：你一直強調這一點為何解約時不載明 ？）我只是中間人」、「（法官問：所以當時根本沒有人 提到這一點？）沒有人提到並不代表不重要」等語（見卷 第180頁反面至182頁正面）；及麗明公司董事長特別助理 張榮福結稱：「本來麗明公司在這件合建案只是單純營造 商的角色，然後地主李文灝、吳清源與環太平洋公司不認 識，地主希望麗明公司參與合建，我們不願意參加，環太 平洋公司希望與我們組玉山開發公司，環太平洋公司陳石 川因為資金不足與我們借1200萬，在簽合建契約之後跟我 們借錢，是要付給地主的保證金。環太平洋公司及地主李 文灝希望麗明公司承接這個案子，在解除契約時才找我們 去，簽解除契約是一個附條件的解除契約」、「（法官問 ：附什麼條件？）我們在去簽約現場之前，有要求中人陳 奕錡要李文灝提供地主的權利證明，我們才願意換約」、 「（法官問：解約書為何沒有寫條件？）當時地主、麗明 公司對環太平洋公司有很多的不滿，我們有表示如果要由 麗明公司承接，合建的條件要重新談，最重要的是地主的 權利證明要提出，雙方也同意無論案子是否有談成，地主 總共沒收200萬元」、「（法官問：如此解釋與契約第二 條明顯不符？）不能讓環太平洋公司知道地主有表達這樣 的善意」、「（所以你的意思是麗明營造股份有限公司與 李文灝間的默契？）是陳奕錡跟曾國軒說的，曾國軒再告 訴我的」「（法官問：地主總共沒收200萬，陳石川簽契 約時也不知道？）對，所以在解除契約第三條合建應包含 出售，地主事後任何處分扣除200萬元後，5800萬元退還 甲方」、「（要退還為何不讓陳石川知道？）因為陳石川 想要把麗明營造股份有限公司拖進來，他會咬著合約不放 」、「（法官問：為何不把李文灝要取得地主的同意書這 個條件寫在契約上？）因為我們不是契約當事人，我們只



是營造商不方便表示太多意見」、「（被告訴訟代理人： 請問證人麗明公司有無在97年7月8日之前換約？）沒有， 我們一再要求陳奕錡向李文灝他們提出權利證明，要求合 約條件重談，但陳奕錡告訴我們，李文灝都沒有回應」等 語（見卷第182頁反面至183頁反面）。惟查系爭解除合建 契約書為訴外人環太平洋公司總務經理或董事長助理所擬 定，業據證人陳彥宏、張榮福證述如前，如解約原因係因 被告未能取得系爭土地全部所有權人同意書或授權書所致 ，何以訴外人環太平洋公司未於契約上載明，反而為「甲 方（即環太平洋公司）因故無法履約」等不利於己之記載 ，並同意被告沒入6,000萬元保證金；參以本件合建契約 保證金高達2億5,000萬元，訴外人環太平洋公司雖已支付 6,000萬元，但其中1,200萬元係向麗明公司所商借，業據 證人張榮福證述在卷，顯見環太平洋公司於支付保證金時 已左支右絀，遑論其後應付之鉅額工程款，是被告辯稱訴 外人環太平洋公司係資金不足而主動要求解約等語，非不 可採，原告主張系爭合建契約係因被告提不出系爭土地全 部所有權人同意書或授權書而解約，證人陳彥宏並附和其 說，難以採信。又證人陳彥宏、張榮福雖均證稱解除合建 契約書第3條應包含出售，地主事後如有處分土地，保證