遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,99年度,58號
SCDV,99,重訴,58,20101222,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第58號
原　　　告　永晟藥業股份有限公司
法定代理人　黎健豪
訴訟代理人　李訓平
　　　　　　陳恩民律師
　　　　　　魏翠亭律師
複　代理人　洪坤宏律師
被　　　告　先進國際醫藥奈米技術股份有限公司
法定代理人　陳文炯會計師即臨時管理人
訴訟代理人　張麗玉律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年12月8日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新竹縣湖口鄉新竹工業區○○路十號，即新竹縣湖口鄉○○段新興小段九七之一、九七之二、九七之三、九七之四、九七之五建號建物，及同小段一一三地號土地上如新竹縣新湖地政事務所民國九十九年九月八日複丈成果圖所示A1（三Ｏ二點九六平方公尺）、A2（一二一點九七平方公尺）、A3（七六點一七平方公尺）之停車場，B（一Ｏ七點三平方公尺）、C（三一Ｏ點八一平方公尺）、D（二Ｏ點四三平方公尺）之增建房屋，E（九點八八平方公尺）之遮雨棚，F（一二點九九平方公尺）之土地公廟等地上物全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾壹萬貳仟元及自民國九十八年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十八年十一月一日起至遷讓返還第一項所載建物、停車場及地上物之日止，按月給付原告新臺幣捌拾肆萬元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰貳拾陸萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟伍佰柒拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒拾叁萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰貳拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告每期以新臺幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告每期以新臺幣捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其



訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，而聲明承受訴訟 ，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第 1項、第176條定有明文。被告公司法定代理人於民國99年1 月7日變更為柏斯隆，其後，被告公司之全體董監事因任期 屆滿而未改選，經主管機關經濟部限期令其改選，屆期仍不 改選，依公司法第195條第2項規定，被告公司之全體董事已 於99年6月30日當然解任，經本院以99年8月18日99年度司字 第41號民事裁定選任陳文炯會計師為被告之臨時管理人，有 該民事裁定可佐。是柏斯隆及陳文炯會計師各依民事訴訟法 第170條及第175條規定聲明承受訴訟，尚無不合。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款亦有明定。原告 起訴時，聲明第一項原為：被告應將新竹縣湖口鄉○○段新 興小段97-1、97-2、97-3、97-4、97-5建號房屋、如附件所 示增建物及如附圖所示停車位遷讓返還原告，嗣經勘測上開 建物之增建部分、停車位及其他地上物之位置及面積後，原 告乃於訴訟中更正該項請求為：被告應將門牌號碼新竹縣湖 口鄉新竹工業區○○路10號，即新竹縣湖口鄉○○段新興小 段97-1、97-2、97-3、97-4、97-5建號建物，及同小段113 地號土地上如新竹縣新湖地政事務所99年9月8日複丈成果圖 所示A1、A2、A3之停車場，B、C、D之增建房屋，E之遮雨棚 ，F之土地公廟等全部遷讓返還原告，核原告所為訴之變更 ，其請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明， 於法尚無不合，應予准許。
三、又被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)坐落新竹縣湖口鄉○○段新興小段113地號土地之97-1、97- 2、97-3、97-4、97-5建號即門牌號碼新竹縣湖口鄉○○村 ○○路10號建物及增建物與停車位（下併稱系爭不動產）， 原為訴外人環太平洋開發股份有限公司（下稱環太平洋公司 ）所有，於96年9月21日出租予被告，租約自96年9月26日起 至116年9月25日止共計20年，租金每月未稅前為新臺幣（下 同）80萬元，含稅後為84萬元、每日租金則為28,000元。嗣 環太平洋公司將系爭不動產於98年7月16日出售予原告並於 98年8月13日辦妥所有權移轉登記，原告因而承繼原租賃契



約之出租人地位。惟因原告有使用系爭不動產之需要，乃與 被告協議將租期縮短至98年10月31日止，亦經被告同意，雙 方並簽訂租賃變更協議書。原告之請求權是變更後之租賃契 約，原租約並沒有民法第425條第1項適用，原告是與被告重 新簽一個租約，租約內容比照原租約，變更後之租賃契約是 一個定期租賃，租期只有兩個半月。詎被告於98年10月31日 租期屆期，卻未依約搬遷並交還租賃物，且自原告取得系爭 不動產所有權承接出租人地位即98年8月13日起至98年10月 31日止，共2,212,000元之租金亦未為支付。兩造租賃關係 既於98年10月31日終止，被告即無權繼續占用系爭不動產， 原告自得依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被 告遷讓返還系爭不動產，並請求被告給付尚積欠2,212,000 元之租金及法定遲延利息。
(二)另系爭不動產租期已於98年10月31日屆至，被告迄未依約返 還予原告，是自98年11月1日起，被告即屬無權占有原告所 有之系爭不動產，依最高法院61年台上字第1695號判例意旨 ，被告無權占用系爭不動產獲得相當於租金之不當得利，原 告自得依法請求其償還此相當於租金之不當得利每月84萬元 ，要無疑問。
(三)對被告抗辯之陳述：
1.被告辯稱兩造租約並未變更租期，現租賃契約仍繼續存在， 自無需返還租賃物及給付相當於租金之不當得利云云，惟查 ：該租期變更協議書上所蓋印章，即被告公司及當時法定代 理人鄔宗明本人之簽名、用印，且鄔宗明於98年12月30日在 民間公證人楊昭國事務所經公證人認證之聲明書上，更表明 98年8月間其為被告公司負責人，因被告公司於96年10月間 出具承諾書予原出租人環太平洋公司、抵押權人兆豐國際商 業銀行（下稱兆豐銀行），承諾兆豐銀行處分抵押物時立即 終止契約，交還抵押物，其為被告公司利益，於原告取得系 爭不動產所有權後，旋即代表被告公司與原告協商取得三個 月緩衝期，並簽立租賃變更協議書，顯見該租賃變更協議書 為真。被告之抗辯，純屬拖延訴訟之舉，要無足取。是本件 租約既已屆期，被告仍續為使用租賃物，自屬無法律上原因 ，受有相當於租金之利益，原告請求被告給付相當於租金之 不當得利，自屬有據。
2.被告另稱租約仍繼續存在，原告並未定期催告，不得主張終 止租約云云，惟查：被告自承於98年8月13日至98年10月31 日之租金未為支付，原告已於98年11月4日發函催告其給付 未繳納之租金，並於98年12月4日起訴請求被告給付租金及 返還相當於租金之不當得利，然被告迄今仍未給付，倘如被



告所言租約繼續存在，原告依民法第440條規定請求被告給 付租金，已逾5個月，顯屬有相當期限以供被告為支付，但 被告迄未為支付，原告自得終止兩造間之租賃契約，並以民 事準備書(一)狀之送達，做為終止租約之意思表示。 3.被告辯稱兩造租賃契約約定租金每月80萬元，原告以每月84 萬元計算，顯不合理，然查：依兩造租賃契約約定，月租金 未稅時為80萬元，而我國現行營業稅率為5％，係由承買人 或承租人負擔，是以本件租金含稅後即應為84萬元。況依環 太平洋公司96年11月19日所發之債權信託轉讓通知書（證物 8），已指其與被告於96年9月21日就系爭不動產簽訂有租賃 契約，將租賃契約得對被告請求之所有權利、權益及利益， 信託讓予兆豐銀行，被告受通知後其租金應給付予兆豐銀行 之信託專戶，經原告向兆豐銀行調閱97年2月至同年12月間 被告租金支付明細，亦得知被告每月支付之金額為84萬元， 顯見兩造租金含稅後之金額即為84萬元，被告主張應以80 萬元計，顯無足採。
(四)基於上述，爰聲明：如主文第一至三項所示；願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，其先前答辯略以：(一)原告主張兩造就系爭不動產將原租賃期限116年9月25日變更 為98年10月31日止，並簽訂租約變更協議書，惟該協議書上 被告公司之印文並非被告公司所有之印鑑，且被告公司當時 法定代理人鄔宗明亦否認曾代表被告簽訂該協議書，雖原告 另提出經公證人楊國昭認證之聲明書，認該租約變更協議書 真正，惟該聲明書僅足以證明98年12月30日經認證之聲明書 為被告原法定代理人鄔宗明所親筆簽名，無從證明該租約變 更協議書為其所親簽。故被告否認該協議書形式上及實質上 之真正。原告主張兩造業已變更租期至98年10月31日止，應 與事實不符。是兩造應依原租約至116年9月25日止，兩造就 系爭不動產之租賃期限尚未屆滿，原告請求被告返還租賃物 並給付原告相當於租金之不當得利自無理由。
(二)原告雖主張被告未支付租金，依民法第440條規定，以書狀 送達做為終止兩造間租賃契約之意思表示，惟依該條規定， 原告以被告積欠租金為由，終止兩造間之不定期租賃關係， 應合法踐行催告程序，而所謂催告乃為意思通知屬準法律行 為，原則上則類推適用有關法律行為之規定，原告催告支付 租金之通知亦應依債之本旨為之，始生催告效力。然原告所 稱之存證信函，其內容僅謂「貴公司至十月底已積欠本公司 租金2,101,479元，亦請貴公司儘速支付」等語，並無定相 當期限催告被告給付租金，且其所稱租金2,101,479元部分



亦未載明租金起迄時點及其金額計算方式亦有疑問，蓋兩造 約定之租金應為80萬元，而非原告所稱之84萬元（被告訴訟 代理人後於99年8月24日當庭表示，依據租約，租金每月含 稅84萬元由承租人負擔，沒有意見）。是以，原告上開之通 知難謂原告已合法催告被告支付租金。原告起訴迄今未曾以 書狀定相當期限催告被告給付租金，逕以99年4月20日民事 準備書(一)狀之送達做為終止租約之意思表示，於法顯屬無 據，自不發生終止租約之效力。
(三)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、查原告主張坐落新竹縣湖口鄉○○段新興小段113地號土地 上之97-1、97-2、97-3、97-4、97-5建號即門牌號碼為新竹 縣湖口鄉○○村○○路10號建物、增建物與停車位原為環太 平洋公司所有，環太平洋公司於96年9月21日與被告就系爭 不動產訂立租賃契約，租賃期間自96年9月26日起至116年9 月25日止，租金含稅為每月84萬元，由承租人即被告負擔， 該租賃契約未經公證且期限超過5年；環太平洋公司於98年7 月16日出售系爭不動產予原告，原告並於98年8月13日辦妥 所有權移轉登記而成為所有權人；被告迄今尚未繳納系爭不 動產自98年8月13日至98年10月31日之租金2,212,000元；被 告公司原法定代理人鄔宗明曾於98年12月30日在民間公證人 楊昭國事務所經公證人認證之聲明書上簽章等情，為被告所 不爭執（被告未於本院行爭點整理之99年10月29日到庭，業 將當日筆錄印送被告，未見被告提出任何意見），復有證物 1租賃契約及附圖、證物2土地及建物所有權狀、證物7聲明 書等文件影本在卷可稽（見本院98年度審重訴字第20號卷第 7-15頁、本院99年度重訴字第58號卷第17-21頁）；另被告 占有使用系爭不動產，包含新竹縣湖口鄉○○村○○路10號 建物廠房，及如新竹縣新湖地政事務所99年9月8日複丈成果 圖所示A1（302.96平方公尺）、A2（121.97平方公尺）、A3 （76.17平方公尺）之停車場，B（107.3平方公尺）、C（ 310.81平方公尺）、D（20.43平方公尺）之增建房屋，E（ 9.88平方公尺）之遮雨棚，F（12.99平方公尺）之土地公廟 等地上物，亦經本院於99年9月8日履勘完竣，並有現場照片 50張可佐（見同上重訴卷第69頁、第75-99頁），已堪信為 真實。
四、細繹兩造主張及抗辯，本件主要爭執厥為：被告與環太平洋 公司簽訂證物1租賃契約，在系爭不動產由原告取得所有權 後，有無民法第425條第1項適用？證物3租賃變更協議書是 否為被告當時法定代理人鄔宗明所簽署？兩造是否因簽署該



租賃變更協議書而成立租賃關係？如是，租期至何時屆滿？ 原告以租期屆滿為由並本於所有權人地位，請求被告遷讓返 還系爭不動產，有無理由？如兩造間租賃關係仍繼續存在， 原告是否已合法催告被告給付積欠之租金？原告以被告積欠 租金為由終止兩造間租賃關係，並請求被告遷讓返還系爭不 動產，有無理由？又原告請求被告給付2,212,000元及相當 於租金之不當得利，有無理由？茲分敘如下：
(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限 者，不適用之，民法第425條定有明文。查被告與環太平洋 公司簽訂證物1租賃契約係屬不動產租賃契約，其未經公證 且租賃期限自96年9月26日起至116年9月25日止，共計20年 ，依上開規定，自無買賣不破租賃原則之適用。是本件原告 雖於98年8月13日以買賣為原因取得系爭不動產之所有權， 原告並不當然繼受被告與環太平洋公司之租賃關係。(二)被告雖否認證物3租賃變更協議書之真正，惟查，證人即被 告公司前法定代理人鄔宗明於99年8月24日到庭具結證稱： 「（是否為你簽名？當初有無代理被告公司簽署變更租賃協 議書？提示證物3）是我簽名的，當初因為被告公司前任董 事長對兆豐銀行承諾只要系爭廠房被拍賣就要無條件遷出， 到98年7月底、8月初拍賣完成後，我們根據前任董事的承諾 書請求得標人給我們3個月的緩衝期，所以就簽立到10月31 日為止的協議。拍定人就是原告公司」、「（聲明書是否由 你簽立？目的為何？提示證物7）是我簽的，應該是為了證 明我的身份而簽的。還有為了事實上的需要，因為我們公司 財務困難，也無能力繳付租金，我們想要遷出，終止租約」 、「（聲明書內記載『聲明人即代表先進與永晟於98年8月 簽立租賃變更協議書（附件三）』是否為事實？）是事實， 聲明書內所稱租賃變更協議書就是證物3」等語（見同上重 訴卷第57頁正反面），復核對證人鄔宗明於證人結文之簽名 字跡，與證物3租賃變更協議書、證物7聲明書等文件之簽名 字跡相雷同（見同上重訴卷第60、17頁，審重訴卷第16頁） ，可知證物3租賃變更協議書確係證人鄔宗明本人所簽署無 訛；再比對證物3租賃變更協議書與證物1租賃契約、被告99 年4月9日出具之民事聲明承受訴訟狀所蓋公司印文（見同上 審重訴卷第8、16頁，重訴卷第15頁），證物3租賃變更協議 書之印文雖與證物1租賃契約之印文不同，但與該民事聲明 承受訴訟狀之印文卻相符合，則證人鄔宗明所稱「被告公司 依據各種不同需要有不同印章，不只一個」，即非無據，實



難僅因該租賃變更協議書之印文與證物1租賃契約不同，遽 指該印文係屬虛偽；又證物7聲明書業經臺灣臺北地方法院 所屬楊昭國民間公證人事務所認證，其記載「聲明人即代表 先進與永晟於98年8月簽立租賃變更協議書（附件三）」等 語，即該聲明書係以證物3租賃變更協議書作為附件，此並 經證人鄔宗明當庭加以確認，足認證物3租賃變更協議書確 為證人鄔宗明以被告公司法定代理人之身份所簽署、用印， 應屬真正。被告辯稱該租賃變更協議書之印文非其公司所有 且鄔宗明亦否認曾代表被告簽訂該協議書云云，均與事實不 符，顯非可信。
(三)次按民法第421條第1項規定，稱租賃者，謂當事人約定，一 方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，如當事人 對於租賃物、租期及租金等條件達成合意，雙方即可成立租 賃契約。觀諸證物3租賃變更協議書記載「立協議書人永晟 藥業股份有限公司（甲方，即原告）前向環太平洋公司（乙 方）購買湖口鄉○○段新興小段113號土地及同小段97-1、 97-2、97-3、97-4、97-5等建築物（門牌號碼為新竹縣湖口 鄉新竹工業區○○路10號）。由於乙方就上開土地廠房曾出 租予先進國際醫藥奈米技術股份有限公司（丙方，即被告） ，乙、丙雙方曾簽有租約（如附件所示）。甲方取得上開土 地廠房後，就上揭所示之租約，經與丙方商議後，因甲方有 自行使用土地廠房之需要，乙方則為節省租金開支等情，雙 方同意重新議定如下條件：一、甲、丙雙方同意，雙方合意 租期至98年10月31日終止。二、其餘有關租賃條件不變，雙 方誠意信守」等語（見同上審重訴卷第16頁），核與上開證 人鄔宗明所述及證物7聲明書所載情節均相符，兩造業已表 明在原告取得系爭不動產所有權後，因有自行使用之需求， 且被告亦為了節省租金開支，共同重新議定租賃條件，除約 定租期至98年10月31日止外，其餘租賃條件不變，而維持該 協議書之附件即被告與環太平洋公司所簽訂證物1租賃契約 所載之條件。就此，兩造對於租賃物、租期與租金等必要之 點已有合意，雙方應已另行成立一租賃契約，其租期應自原 告取得系爭不動產所有權之日即98年8月13日起至98年10月 31日止，租金則與證物1租賃契約相同，即每月含稅為84萬 元，由承租人即被告負擔。
(四)又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第 455條、第767條第1項前段分別明定。兩造約定租賃期限至 98年10月31日止，已如前述，則兩造就系爭不動產之租賃關



係，至98年10月31日即因期限屆滿而消滅，被告即無從再以 證物3租賃變更協議書作為其占用系爭不動產之正當權源， 其繼續占用系爭不動產即屬無權占有，則原告依據出租人及 所有權人地位，請求被告將系爭不動產（包含新竹縣湖口鄉 ○○村○○路10號建物廠房，及如新竹縣新湖地政事務所99 年9月8日複丈成果圖所示A1、A2、A3之停車場，B、C、D之 增建房屋，E之遮雨棚，F之土地公廟等地上物）遷讓返還原 告，即屬有據。
(五)另承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段亦有 明定。兩造約定租金係比照被告與環太平洋公司簽訂之證物 1租賃契約，即每月含稅84萬元，由承租人即被告負擔，亦 如上述，又被告並不否認尚未支付原告98年8月13日起至98 年10月31日止之租金共2,212,000元，則原告依據租賃關係 請求被告給付所欠租金2,212,000元及自起訴狀繕本送達翌 日（即98年12月18日，有送達證書可憑，見同上審重訴卷第 25頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。(六)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其 價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無 權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可供參照。兩 造之租賃契約既於98年10月31日因期限屆滿而消滅，被告於 租賃關係終止後迄今仍繼續占用系爭不動產，自係無法律上 原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害；且兩造既 已就系爭不動產議定租金為每月含稅84萬元，此即是被告無 法律上原因繼續占用系爭不動產所得之利益。則原告本於不 當得利之法律關係，請求被告自98年11月1日起至遷讓返還 如主文第一項所載建物、停車場及地上物之日止，按月給付 原告相當於租金之不當得利84萬元，亦屬有據。五、綜上所述，被告與環太平洋公司就系爭不動產簽訂之原租約 ，在原告於98年8月13日取得所有權後，並無買賣不破租賃 之適用，惟兩造已另行成立租賃契約，約定租期至98年10月 31日止，其餘條件不變，是兩造之租賃關係已於98年10月31 日因期限屆滿而消滅，被告繼續占用系爭不動產即屬無權占 用，原告依出租人及所有權人之地位，請求被告將主文第一 項所示建物、停車場及地上物遷讓返還原告，並給付積欠租 金2,212,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息；另依不當得利之法律關係，請求被告 自98年11月1日起至遷讓返還主文第一項所示建物、停車場 及地上物之日止，按月給付84萬元，均有理由，應予准許。



六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經 核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及其他未經援 用之證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 王銘勇
法 官 吳靜怡
法 官 梁智賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 12 月 22 日
書記官 黃詩傑