臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第284號
原 告 永華宇企業有限公司
法定代理人 陳建超
訴訟代理人 侯雪芬律師
複代理人 程巧亞律師
被 告 協榮資產管理股份有限公司
法定代理人 吳家鎰
訴訟代理人 蘇弘志律師
上列當事人間確認本票債權不存在事件，本院於99年11月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告持有原告於九十六年八月七日所簽發，到期日九十六年十二月三十一日、票號TH0000000，面額新台幣肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰肆拾捌元之本票債權不存在。
被告應將前項本票返還原告。
被告應給付原告新台幣貳佰參拾玖萬壹仟捌佰伍拾肆元，及自九十八年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰肆拾萬元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰肆拾捌元元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣柒拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣貳佰參拾玖萬壹仟捌佰伍拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
貳、實體上理由
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）96年5月4日向被告購買 坐落臺北縣新莊市○○段215、221、190-1、215-1、215-2 、215-3地號等六筆土地，兩造約定以每坪新臺幣（下同） 153,000元買入，總價金共計283,120,000元，簽定原證1之 買賣契約，原告依約交付前三期款，並代被告清償對新光銀 行之借款150,000,000元後，剩餘尾款約為38,120,000元， 依買賣契約第2條約定，應完成移轉登記始給付尾款，惟因 被告公司法定代理人表示急需用錢，原告僅保留4,197, 848 元之尾款尚未給付，並交付擔保同面額之本票1紙予被告留 存（票號：TH 0000000號，下稱系爭本票），然原告委請李 茂洋代書辦理該等土地合併事宜時，經臺北縣新莊地政事務 所於96年12月13日告知，始知悉新莊市○○段215地號土地 之登記面積錯誤，重覆登記215-1、215-2、215-3面積納入
215地號面積）致面積短少142. 38平方公尺（＝43.06995坪 ），以買賣價格每坪153,000元計算，本件買賣價金應減少 6,589,702元（=153,000×43. 06995，元以下四捨五入）。 原告以口頭經由李茂洋代書要求被告減少價金，兩造經多次 協商，被告同意退還上開尾款本票，剩餘溢付款2,391,854 元，被告公司法定代理人表示因資金較緊，無法立即返還， 嗣因李茂洋代書代辦相關稅捐退款869,577 元，兩造同意由 雙方指定代理人各保管一半，因被告遲未返還本票，且已向 其指定代理人取回退稅款，原告於98年12月7日以律師函向 被告主張被告不完全給付減少買賣價金6,589,702元為由， 請求被告返還原告交付之上開尾款本票及溢付之2,391, 854 元，再經臺北縣新莊地政事務所協調，被告定代理人同意返 還前開本票，卻未依約履行，爰依據不當得利及兩造合意之 契約等法律關係，提起本訴，並聲明：㈠確認被告持有原告 於96年8月7日所簽發，到期日96年12月31日、票號TH000000 0、金額4,197, 848元之本票債權不存在。㈡被告應將前項 本票返還原告。㈢被告應給付原告2,391,854元，及自98年 12月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依原證1之買賣契約書記載，系爭買賣之標的物 為坐落台北縣新莊市○○段第215、221地號土地，及同段第 190- 1、215-1、215-2、215-3地號土地（載明簽約當時為 國有財產局之所有土地），及門牌號碼台北縣新莊市○○路 428號、428號2樓、428號3樓、428號之1、428號之1之2樓、 428號之1之3樓之建物，及未保存登記之地上增建建物全部 。兩造同意將買賣標的物作價為283,120,000元，顯然以土 地建物整筆論價，而未就私有土地、國有土地、已登記建物 、未登記建物分別論價，更未就就上揭標的物之特定面積分 別論價，故原告所稱買賣價格每坪153,000元，並無依據， 且原告以前揭215地號土地（面積為5974.84平方公尺）及建 號458、460、1802、1803、1810、1811（面積為4505.18平 方公尺）等建物向金融機關貸款總額為224,400, 000元，原 告出租系爭建物亦收取租金，足見，建物之實際價格均非僅 有契稅之核定價格，至於兩造於96年9月5日提出之補充契約 書僅作為報稅之用，並非建物之實際價格，且被告並不知悉 上揭民安段第215號土地有登記面積錯誤，原告在買受以前 閱讀土地登記簿謄本，或過戶時閱讀土地所有權狀，其上所 載土地及建物之面積為地政事務所登記之數量，應受土地法 第43條所規範，被告並無不當得利可言，原告受有損失應依 土地法第68條第1項規定向登記錯誤之臺北縣新莊地政事務
所請求損害賠償，且被告從未允諾返還價金或前揭本票，原 告此部分主張，並非真實。原告於96年5月買受系爭不動產 ，至今價格上漲至少一倍以上，自無受有損失，至於證人李 茂洋證述兩造係以每坪153,000元計算買賣價金，為原告買 賣之動機，並非契約之內容，又系爭建物尚有未辦理保存登 記之建物，面積為1,775.3平方公尺，價值應為已辦理保存 登記建物之一半以上，亦未列如上揭買賣價金之計算式等語 置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，被告願供擔 保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實（見99年9月21日筆錄，本院卷第65頁） ㈠原告於96年5月4日向被告購買其所有坐落於台北縣新莊市○ ○段215、221、190-1（此筆土地為國有財產局所有）、215 -1、215-2、215-3地號之土地及其上建物即門牌號碼為台北 縣新莊市○○路428、428號2樓、428號3樓、428號之1、428 號之1之2樓、428號之1之3樓、及地上未辦理保存登記之增 建物全部，總價金為新台幣（下同）2億8312萬元，並簽定 有原證1之買賣契約可按。原告僅餘買賣價金4,197,848元之 尾款尚未給付，並簽發同面額之本票一紙交付被告。 ㈡台北縣新莊市○○段215地號之土地，面積減少142.38平方 公尺（合計為43.06995坪），有原告提出之原證2台北縣新 莊地政事務所96年12月28日函所附之土地重測成果疑義會議 記錄可按。
㈢系爭土地面積減少而退土地增值稅899,577元，約定由兩造 之代理人林秀美、李茂洋保管，有原證3之切結書可按。四、本件爭點及本院判斷
原告主張前揭事實，固提出系爭買賣契約書、新莊市地政事 務所96年12月13日會議記錄、切結書、退稅單據、存摺4紙 、原告律師函、被告律師函、新莊地政事務所於99年1月15 日會議記錄等證物（以上均影本）為據，被告則以前詞置辯 ，因此，本件應審究者為㈠系爭買賣契約係以土地面積計算 買賣價金或以土地及建物整筆論定價金？茲分述如下： ㈠解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者 ，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例意旨參照）。按解釋意思表示，應探求當事人之 真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固有明文。惟解 釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之 文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 即不得反捨契約文字而更為曲解。解釋私人之契約應通觀全 文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。參以
證人李茂洋於本院審理時證述：「（法官問：議價過程你是 否知悉？）我知道，土地跟廠房一起算，以土地的面積計算 買賣價金，一坪土地是15萬3千元，總價如庭呈資料所載（ 庭呈附卷），就是新台幣283,120,000元，當時去除尾數697 。代表永華宇公司是陳建超和他父親，協榮公司的代表為吳 家鎰、林炳輝，建物的部分在議價過程沒有核定價錢。」等 語（見本院99年10月13日筆錄，本院卷第75頁背面），足見 ，兩造就系爭土地及建物之議價過程，係以土地之面積作為 兩造賣賣價金計算之依據，並有證人李茂洋提出之計算式一 紙附卷為證，從而，被告抗辯證人李茂洋前揭證述，係原告 買賣系爭土地及建物盤算價格之動機顯與事實不符。 ㈡另由兩造及第三人協榮實業股份有限公司於96年9月5日另行 訂立補充契約書，有證人李茂洋提出之補充契約書1紙可按 （見本院卷第79頁），其上分別載明215、221地號之土地價 格為272,438,980元、建號460、1811、458、1802、1803之 建物價格為5,823,400元、215之1土地之土地價格為3,848, 320元、未辦理保存登記之建物建物價格為1,009,300元，因 被告要求系爭土地免徵營業稅、房屋須繳營業稅，無法開立 發票，另行訂立補充契約書一紙，作為報稅之依據，有證人 李茂洋提出由被告書寫之便條紙一紙可按（見本院卷第82頁 ），再參以證人李茂洋證述：「（法官問：為何原告主張建 物的部分是用契稅來核定價錢？）（庭呈普通契約書正本核 閱後發還，影本附卷），他們當初為了報稅，於96年9月6日 簽訂補充契約書，就建物部分另核算價金。」等語（見本院 99 年10月13日筆錄，本院卷第75頁背面），況被告亦否認 兩造係以前揭補充契約書作為認定兩造簽訂契約之價格依據 ，從而，證人李茂洋提出之補充契約書，難以作為認定兩造 間議定買賣價金之依據，附為敘明。
㈢再者，原證1之買賣契約載明買賣之土地之標的為215、221 、190-1、215-1、215-2、215-3，建物之標的為台北縣新莊 市○○路428號1至3樓、428號之1之1至3樓，及其他未辦理 保存登記之建物，就土地面積已有土地登記謄本可作為計算 買賣價金之依據，前揭建物部分則未載明已辦理保存登記及 未辦理保存登記之總樓地板面積，足見，兩造就議定價金之 過程，顯已忽略建物部分之價金計算，從而，原告主張系爭 買賣契約，係以土地計算買賣總價金等情，亦與前揭證人李 茂洋之證詞相符，應為可信。至於系爭建物是否由原告收取 租金，或由原告以系爭土地及建物向金融機構貸款，係原告 購買系爭土地及建物後之使用、收益方法，難以據此認定系 爭買賣契約價金議定之過程，被告前揭抗辯，委無可採。
㈣出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘其土 地面積自始不足，則其不足部分，為不能給付，出賣人就自 始不足而不能給付部分，所受領之價金，依關於不當得利之 規定，應負返還責任（最高法院84年度台上字第443號判決意 旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者， 亦同，民法第179條定有明文。職是，出賣人對於所出售之土 地自始面積不足而己付不能之部分，若其已受有價金之利益 ，即為無法律上原因，而應負返回之責，從而，系爭土地既 有減少面積142. 38平方公尺（＝43.06995坪），以買賣價格 每坪153,000元計算，本件買賣價金應減少6,589,702元（ =153,000×43. 06995，元以下四捨五入），原告所保留交 付被告據以擔保尾款支付之本票4,197,848元自應返還原告 ，其餘原告溢付價金2,391,854元（6,589,702-4,197,848=2 ,391,854），揆之前揭說明，原告依據不當得利之法律關係 ，訴請確認被告持有原告於96年8月7日所簽發，到期日96年 12月31日、票號TH0000000、金額4,197, 848元之本票債權 不存在，並將本票返還原告，被告應給付原告2,391,854元 ，應屬有據。
㈤給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債 務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項、第3 項定有明文。原告於98年12月7日以原證4之律師函催被告應 於文到3日內返還尾款本票，及溢付價金2,391,854元，被告 已於同年月9日收受，有原告提出且為被告所不爭之送達證 書可按（見本院卷第34頁），被告應自98年12月13日起負給 付遲延之責任。
五、綜上述，原告依據不當得利之法律關係，訴請確認被告持有 原告於96年8月7日所簽發，到期日96年12月31日、票號TH00 00000、金額4,197, 848元之本票債權不存在，並將本票返 還原告，被告應給付原告2,391,854元及自98年12月13 日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予 准許。
六、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分 別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判 決結果無涉，爰不一一論述。原告依據不當得利之法律關係
請求如訴之聲明，既有理由，其另依契約合意之法律關係等 主張，核屬請求權競合之合併，其中一請求權有理由，其起 訴之目的已達，自無庸再事審究其他請求權是否有理由，附 為敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 15 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 12 月 15 日
書記官 蕭聖澄
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