臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2366號
原 告 謝文苑
訴訟代理人 何宗翰律師
被 告 閻維堤
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國99年12月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰零參萬元，及自民國九十九年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴之駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬柒仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件原告主張依兩造所簽訂之買 賣契約書請求被告返還已付之買賣價金及給付違約金，依買 賣契約書第12條約定：「本約其他未盡事宜，悉按中華民國 相關法令、習慣及誠信、公平原則協調處理之。如有爭議致 涉訟時，買、賣雙方合意由買賣標的物所在地之地方法院為 第一審管轄法院」，且本件系爭不動產之門牌號碼為台北縣 板橋市○○○路275號14樓之1，是本院就本件訴訟自有管轄 權，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告經友人介紹，向被告購買如附表所示之不動產（以下 簡稱系爭不動產），經原告於簽約日即9民國98年3月12日 查閱系爭不動產產權狀況，竟發現該不動產遭土地銀行假 扣押查封中，經被告苦苦哀求後，表示其將於近日與土地 銀行協商，使系爭不動產得以啟封，雙方即於簽訂之不動 產買賣契約書上載明：「乙方（即被告）所出售之不動產 標示目前土地銀行之辦理查封登記，俟撤封後，地政士申 報增值稅、契稅」等語，前開不動產買賣契約第8條違約 處罰第1項約定：「賣方若未依約履行各項義務，每逾1日 賣方應按已繳納買賣價金千分之1計算懲罰性違約金予買 方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應 於房地點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履
行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍 返還予買方，作為違約賠償」，雙方並約定於98年4月30 日為最後交屋日，被告並同時簽收原告所給付之新臺幣（ 下同）173萬元簽約款。詎料，被告於收受前開簽約款後 ，即避不見面，原告無奈，乃於98年6月24日以台北北門 郵局第3173號存證信函，函請被告儘速與土地銀行協商啟 封，然未獲回應，原告復於99年8月10日以台北重南郵局 第000549號存證信函通知被告解除關於系爭不動產之買賣 契約關係，並函請被告返還173萬元之買賣價金，同時給 付同額之違約金，共計346萬元，被告仍置之不理。爰依 民法第259條契約解除後之回復原狀請求權及兩造於98年3 月12日簽訂之系爭不動產買賣契約書第8條第1項前段規定 之法律關係請求被告返還已付買賣價金173萬元及給付違 約金173萬元。
㈡訴之聲明：
①被告應給付原告346萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
②原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所提系爭不動產買賣契約書雖由其簽名、 蓋章，但系爭不動產並非伊所有，因第三人柯美茜（現已 改名為柯雲柔）購買多戶房子，致無法向銀行貸款，請求 以被告名義購入系爭不動產，伊並未收到原告交付之第1 期款簽約金173萬元，第三人嗣後未按期繳納銀行貸款， 系爭不動產遭銀行查封、拍賣，在第二次拍賣時底價很低 才將自己原有房屋出售，清償銀行貸款而塗銷查封，因為 自身未曾收到原告交付之173萬元，系爭不動產買賣契約 與伊無關，自無履行買賣契約之義務；伊清償貸款塗銷查 封後，要求代書返還系爭不動產之權狀未果，所以才會向 地政機關聲請補發。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之 聲請均駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造於98年3月12日簽訂系爭不動產買賣契約書 ，約定被告以總價1423萬元之價格出賣系爭不動產予原告 ，原告並已於簽約時依約給付第一期簽約款173萬元予被 告，雙方另約定最後交屋日為98年4月30日，惟因系爭不 動產於簽約時尚被第三人土地銀行聲請查封中，故兩造同 時於契約書第15條其他約定事項欄內約定：「乙方（即被 告）所出售之不動產標示目前由土地銀行辦理查封登記， 俟撤封後，地政士申報增值稅、契稅」等語，被告逾98年 4月30日最後交屋日仍未能將系爭不動產之查封登記予以
塗銷及繼續履行契約，原告乃於98年6月24日以存證信函 催告被告於文到後3日清償土地銀行欠款，並塗銷系爭不 動產之查封登記，被告逾期仍未為履行，原告復於99年8 月10日以存證信函通知被告解除系爭不動產之買賣契約關 係，被告已於99年8月11日收受存證信函，兩造間關於系 爭不動產之買賣契約關係業已解除之事實，業據原告提出 系爭不動產買賣契約書、存證信函及回執影本等件為證， 被告雖自認原告所提系爭不動產買賣契約書確為其所親簽 及蓋章，惟辯稱系爭不動產為第三人柯雲柔以其名義購入 ，伊並非真正所有權人，亦未收到簽約款173萬元云云。 本件爭執要點在於：①兩造間就系爭不動產是否成立買賣 契約關係？②被告是否已收受簽約金173萬元？③原告以 解除買賣契約請求被告回復原狀返還簽約金173萬元，有 無理由？原告依系爭不動產買賣契約第8條第1項前段之規 定請求被告給付違約金173萬元，有無理由？本院斟酌認 定如下：
㈡稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第345條定有明文。買賣契約為諾成 契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約 即為成立。買賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行 為，是縱出賣人對買賣標的物無處分之權利，亦不影響債 權契約之有效成立，締約當事人間，仍應受買賣契約之拘 束（最高法院20年度上字第2202號判例、78年度台上字第 2170號、83年度台上字第1138、2828號判決參照）。又私 文書經本人簽名者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1 項亦有明文。本件原告主張兩造間就系爭不動產成立買賣 契約之事實，業據原告提出不動產買賣契約書影本為證， 被告對於該契約書上之簽名及印文均屬真正並不爭執，僅 係以系爭不動產真正所有權人為第三人柯雲柔，伊僅係登 記名義云云，被告既自承買賣契約書上之簽名及印文為真 正，即應推定該文書為真正，依系爭不動產買賣契約書第 1條已約定買賣不動產標示及權利範圍，同時於第2條約定 買賣價款為1423萬元，顯見兩造已就買賣標的物及其價金 互相同意，兩造間就系爭不動產之買賣契約即已成立及生 效甚明。至於被告抗辯伊非真正所有權人乙節，本院依職 權調閱99年度司執全字第937號假扣押強制執行卷內所附 系爭不動產登記簿謄本資料，被告為系爭不動產之所有權 人，被告所辯顯屬無據，且縱使被告對系爭不動產無處分 之權利，亦不影響買賣價權契約之有效成立，被告仍應受 買賣契約之拘束。
㈢按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人 間發生法律上之效力。又債權債務之主體，應以締結契約 之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔者 ，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其實 際享用債權金額之為何人，原非所問，不得以所借之款係 供給他人使用為詞，對於債權人主張免責（最高法院18年 度上字第1609號、19年度上字第382號判例意旨參照）被 告抗辯系爭不動產所有權人為第三人柯雲柔，系爭不動產 買賣契約與伊無關，伊無履行買賣契約之義務，且亦未收 受簽約金173萬元云云。本件兩造間就系爭不動產成立買 賣契約關係之事實，已如前述，被告既為締結買賣契約之 當事人，自應對於債權人負契約上當事人應有之責任，第 三人柯雲柔並非契約當事人，自毋庸受其拘束甚明。又原 告主張已交付簽約款173萬元予被告之事實，業據原告提 出系爭不動產買賣契約書附件一交款記錄欄內，確實有記 載98年3月12日交付現金173萬元，並由被告於收訖簽章欄 內簽名蓋印為證，被告雖辯稱該簽名印文確為真正，但未 收領該筆款項云云，惟未舉證以實其說，自難為有利於被 告之認定，縱或該筆款項係由第三人柯雲柔收領或為其他 抵付債務之用，亦不得對原告主張未收領及免責，被告所 辯均無堪憑採。
㈣次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返 還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還之，為民法第259條第1、2款所明定。又依兩造所簽訂 之不動產買賣契約第8條違約處罰第1項前段約定：「賣方 若未依約履行各項義務，每逾1日賣方應按已繳納買賣價 金千分之1計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成 給付日止），該懲罰性違約金並應於房地點交時完全給付 ；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買 賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約 賠償」。本件被告於最後交屋日即98年4月30日前，仍未 能將系爭不動產上土地銀行之查封登記予以塗銷，有原告 提出系爭不動產異動索引資料為證（見本院卷第39頁至第 41頁），經原告於同年6月24日以存證信函催告被告履行 後仍無結果，再依上開系爭不動產異動索引資料所載，該 查封登記已於98年12月18日已被塗銷，被告仍拒絕繼續履 行契約義務，甚至明知系爭不動產權狀正本因本件買賣契 約放置於代書處，竟於99年1月7日擅自向地政機關申請補 發，益徵被告拒絕履約之意甚明，原告遂於99年8月10日
以存證信函通知被告解除買賣契約，被告並於99年8月11 日收受該存證信函，兩造間系爭不動產之買賣契約關係即 告解除，原告爰依上開買賣契約條款及民法第259條第1、 2款之規定，請求被告返還已付買賣價金173萬元及違約金 ，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，洵屬正當。
㈤又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院 即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求 給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之， 亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第16 12號判例要旨參照）。且違約金是否過高，須依一般客觀 事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並 須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切 利益加以衡量。且不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預 定，均有其適用。（最高法院49年台上字第807號、51年 臺上字第19號判例，及70年台上字第3796號裁判意旨參照 ）。當事人為違約金之約定，係著重於違約金之嚇阻功能 ，促使契約當事人能致力於契約之履行，以預防損害之發 生，是酌定違約金之金額，應不少於所受損害（含積極損 害及消極損害）和主張權利成本金額總和，如此方能使權 利人願意主張違約金權利，義務人為避免違約金之損失， 而願盡最大努力履行契約義務，進而達到違約金規範之目 的，是前開最高法院認為違約金之酌定，除斟酌債權人受 損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切 利益外，尚包括客觀事實、社會經濟狀況。故本院審酌系 爭不動產買賣契約如能履行原告所能獲得買賣價差之利益 ，及因原告於98年3月12日依約支付簽約金173萬元予被告 起，直至99年8月11日解除契約日止之所生之損害，依法 定利率週年利率5%計算為122759元，因被告未履行而所受 損害，尚包括因締結買賣契約所花費之時間、勞力、費用 等，並參酌系爭不動產之買賣價金為1423萬元，及目前不 動產交易市場情形、社會經濟情況及原告所受損害，被告 若能如期履行簽約事宜時，原告可得享受之一切利益等情 事，認為應酌減此懲罰性違約金為30萬元始為合理。 四、綜上所述，原告爰依系爭不動產買賣契約第8條第1項前段 及民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還已付買賣 價金173萬元及違約金30萬元，共計203萬元，並自起訴狀 繕本送達翌日即99年10月30日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求
為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分 ，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴 部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘之其他主張、陳述並所 提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一 論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
民事第三庭 法 官 張紫能
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
書記官 蔡佳容
~T30X0L2
┌────────────────────────────────────────────────────────────┐
│不動產附表： │ │
├─┬─────────────────────────┬─┬──────┬───────┬───────────────┤
│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利│ │
│ ├───┬────┬───┬───┬────────┤ ├──────┤ │ 備 考 │
│號│縣 市│鄉鎮市區○ 段 ○○ 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│ │
├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼─┼──────┼───────┼───────────────┤
│１│臺北縣│板橋市 │新興 │ │1092 │建│1815 │10000分之118 │ │
└─┴───┴────┴───┴───┴────────┴─┴──────┴───────┴───────────────┘
┌─┬───┬───────┬───────┬───────┬─────────────────┬───┬────────┐
│編│ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │ ├───────────┬─────┤權 利│ │
│ │建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌│要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ 備 考 │
│ │ │ │ │ │ │要建築材料│範 圍│ │
│號│ │ │ │及 房 屋 層 數│ 合 計 │及用途 │ │ │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┼───┼────────┤
│1 │3718 │臺北縣板橋市新│臺北縣板橋市館│鋼筋混凝土造21│14層：138.20 │陽台22.23 │全部 │含共有部分建號37│
│ │ │興段1092地號 │前西路275號14 │層樓 │合計：138.20 │ │ │70、3772、3774及│
│ │ │ │樓之1 │ │ │ │ │3776（含停車位編│
│ │ │ │ │ │ │ │ │號地下3層20號） │
└─┴───┴───────┴───────┴───────┴───────────┴─────┴───┴────────┘
~T64X4L25;