臺灣士林地方法院民事判決 99年度重訴字第137號
原 告 林金美
被 告 徐文勇
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國99年11月16日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段3 小段73地號土地，如附圖所示A 部分（面積3.15平方公尺）、C 部分（面積16.36 平方公尺）之地上物拆除。
被告應將坐落臺北市○○區○○段3 小段73地號土地，如附圖所示A 部分（面積3.15平方公尺）、B 部分（面積15.14 平方公尺）C 部分（面積16.36 平方公尺）土地返還予原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行。 事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告 同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更 或追加無異議而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第2 項分別 定有明文。本件原告起訴狀所載訴之聲明係請求被告將臺北 市○○區○○段3 小段73地號土地（下稱系爭土地）如竣工 圖所示之部分地上物拆除，將土地返還原告（本院99年度士 簡調字第248 號卷〈下稱調解卷〉第4 頁背面）；再於民國 99年4 月12日調解期日更正為：被告應將系爭土地如竣工圖 所示之部分地上物拆除，將土地返還原告及共有人全體（調 解卷第18頁）；經本院履勘現場並囑託測量後，原告復於本 院99年11月16日言詞辯論期日更正如現在訴之聲明（本院卷 第74頁）。經核原告聲明之變更，係基於同一基礎事實，被 告復未表示異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，自應 准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭土地為坐落其上之臺北市○○區○○街 50巷1 號、58巷2 號等4 棟公寓大廈建物（下稱系爭建物） 全體住戶之共有土地，兩造均為系爭建物之區分所有權人， 亦均為系爭土地之共有人。詎被告竟未經原告及他共有人之 同意，而於系爭土地如附圖所示A 、C 部分搭蓋鐵捲門、橫 樑、雨遮、柵欄等地上物，且以柵欄將系爭土地如附圖所示 A 、B 、C 部分圍起，致其餘共有人無法通行利用。且原告
前手黃樹人與被告簽訂之買賣合約書第6 條，載明停車場、 防火巷不得占用。爰依民法第767 條、第821 條規定，聲明 請求判決：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A 、B 、C 部分之地 上物拆除，將土地返還予原告及其他共有人全體。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：
㈠被告係建方，在71年間與系爭土地之地主規劃合建系爭建物 ，72年2 月領到建造執照，被告與買主簽訂之預購房屋買賣 契約書中均指定1 樓空地由1 樓保管使用。系爭土地如附圖 所示A 、B 、C 部分係規劃成5 號、6 號停車位，歸屬1 樓 使用範圍，且5 號、6 號停車位亦與2 樓以上之平臺位置有 重疊的部分，在巷口亦設置圍籬，標明5 號、6 號停車位係 位在1 樓的入門內，自始在設計上即配屬於1 樓住戶。被告 分得臺北市○○區○○街58巷2 號1 樓建物，自有權使用系 爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分，並在73年10月間設置車 庫前電動門、在後巷景觀防火巷設置2.9 公尺寬的鐵欄杆（ 欄杆有設置可進出之門），並在2 樓陽臺下方及鄰房雨庇架 空處做1.8 公尺寬、6.4 公尺長的採光罩，距今已快26年。 73 年 被告完成上開地上物設置後，於74年間才將土地過戶 予住戶，原告取得所有權時，被告安裝之地上物早已使用多 年。
㈡72年間預售房屋買賣，都是以簡單的契約或口頭契約加以約 束及說明。被告在1 樓設置地上物，25年來均無人提出異議 ，且其設置亦未破壞系爭建物之結構，系爭建物之住戶大部 分都有做小違建（例如在陽臺加窗、屋頂加蓋，加雨遮等） ，原告所居住之臺北市○○區○○街50巷1 號4 樓房屋亦然 。
㈢並聲明請求判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造為系爭土地之共有人，亦為系爭建物之區分所有權人。 有土地及建物登記謄本、土地及建物所有權狀附卷可稽（調 解卷第11頁至第14頁、本院卷第31頁至第32頁）。 ㈡系爭土地如附圖所示A 、C 部分，由被告搭蓋鐵捲門、橫樑 、雨遮、柵欄等地上物，加以使用。系爭土地如附圖所示B 部分雖無地上物，惟亦由被告占有使用，如將系爭土地如附 圖所示A 、B 、C 部分前、後方之鐵門拉下、栓上，則成一 封閉空間，他人無法進出。有照片附卷足憑（調解卷第7 頁 至第10頁），並經本院現場履勘測量屬實，有勘驗筆錄及士 林地政事務所繪製之複丈成果圖存卷足參（本院卷第56頁至
第58頁、第63頁）。
四、本件經兩造整理並簡化之爭點為（本院卷第75頁正面、背面 ）：
㈠被告占有使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分，是否基 於分管契約？
㈡原告請求被告拆除系爭土地如附圖所示A 、C 部分之地上物 ，將系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分土地返還原告及全 體共有人，有無理由？
五、茲析述本院得心證的理由如下：
㈠按未經共有人協議分管之共有物，共有人對於共有物之特定 部分占用收益，須徵得共有人全體之同意，如未經他共有人 之同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他 共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害。又 以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其 物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者 ，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取 得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認 原告之請求為有理由。有最高法院82年度台上字第2384號、 72年度台上字第1552號裁判意旨可資參照。準此，原告主張 被告無合法權源占有使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部 分，被告則抗辯係依分管契約而占有使用之，則被告就共有 人間有分管契約存在之事實，自應負舉證責任。 ㈡按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議 ，依修正前民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同 協議訂定之。經查，被告提出伊與訴外人呂榮欽（即系爭建 物區分所有部分之買主）間訂立之預購房屋買賣契約書，其 第6 條第3 款約定：「壹樓空地：壹樓空地除樓梯出入通道 及景觀防火巷，其他由壹樓保管使用」（本院卷第37頁）等 語。被告雖執上開約定條款，主張共有人間就系爭土地如附 圖所示A 、B 、C 部分確有分管之約定云云，惟查：被告與 訴外人黃樹人（即原告之前手）、林顯衛間訂立之預購房屋 買賣契約書，其第6 條第3 款則約定：「壹樓空地：壹樓空 地除樓梯出入通道及景觀防火巷、停車位外，其他由壹樓保 管使用」（本院卷第43頁、第92頁背面）等語，就「停車位 」是否亦屬分管契約之範圍，顯有相悖之約定。而系爭土地 如附圖所示A 、B 、C 部分係規劃為停車位使用，被告既不 爭執，則依被告與黃樹人、林顯衛間之預購房屋買賣契約書 之約定，該部分土地非但未約定由1 樓保管使用，反特別規 定排除於約定專用或分管範圍之外，則被告顯未就系爭土地 如附圖所示A 、B 、C 部分，與全體共有人訂立分管契約。
從而，被告抗辯係基於分管契約而取得合法占有使用之權源 云云，即非可採。
㈢被告復辯稱：26年來全體住戶均無異議，原告取得系爭建物 之區分所有權房屋時，被告搭建之地上物早已存在多年，應 認全體住戶均為同意云云。按共有物分管之約定，原不以訂 立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占 有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用，收益，各自 占有之土地，未予干涉，已歷有年，固非不得認有默示之分 管契約存在，且共有物分管契約亦非不得以默示意思表示為 之。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有 特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為 默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例可資參照 ）。衡諸公寓住戶對他住戶占用共有部分之情事，或因權利 意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不 足，或出於對法律的誤解，縱因而對特定共有人占用共用部 分之情，未明白表示反對，其不作為亦僅屬單純沈默，非可 評價為有默示分管之意思表示。況依上㈡所述，系爭土地於 民法第820 條第1 項修正前，並未據全體共有人達成分管之 協議，則其餘共有人縱單純沉默不為異議，亦未能認定被告 有權占有系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分。又本件所應 審酌者，僅為被告是否無權占有使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分，至原告或其他共有人是否亦搭建違建、侵害 共有土地或建物，則與本件無涉，附此敘明。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767 條、第821 條分別定有明文 。被告占有使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分，既未 經全體共有人同意（且被告亦未能證明於民法第820 條修正 後，業依該修正後規定取得多數共有人之同意），則原告自 得依民法第767 條中段規定，請求拆除系爭土地如附圖所示 A 、C 部分地上物以除去妨害，並得依民法第767 條前段、 第821 條之規定，請求被告將系爭土地如附圖所示A 、B 、 C 部分返還予原告及全體共有人。綜上所述，原告之訴為有 理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當之擔保金額併宣告之。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 9 日
書記官 林冠伶