臺灣士林地方法院民事判決 99年度簡上字第57號
上 訴 人 黃湘玲
訴訟代理人 賴瑞苓
被上訴人 蔡朝福
胡志岳
黃慶堂
陳榮澤
陳森豪
游子仁
游林雲鬢
游皙然
游皙堅
上九人共同
訴訟代理人 劉文崇律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國99年2 月
26日本院士林簡易庭98年度士簡字第1777號第一審判決提起上訴
，本院於99年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、被上訴人在原審起訴主張：被上訴人為坐落臺北市○○區○ ○段1 小段276 地號土地，及其上門牌臺北市大同區○○○ 路○ 段197 號3 樓（下稱系爭房地）之共有人，所有權應有 部分各如附表二所載。上訴人於民國97年2 月26日向被上訴 人及其他共有人購買各該不動產所有權應有部分，並簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣總價金 為新臺幣（下同）286 萬5,600 元，房屋稅、地價稅由被上 訴人（即賣方）負擔，土地增值稅則由上訴人（即買方）負 擔，上訴人最遲應於系爭房地所有權移轉登記予渠之同時， 付清買賣價金，惟系爭房地所有權於同年4 月17日依約移轉 登記為上訴人所有後，上訴人僅清償部分價款，迄今尚積欠 被上訴人各如附表一所示之買賣價金未付，合計為40萬1,96 4 元，屢經催討，未獲置理。為此，依系爭買賣契約書第3 條、第5 條、第8 條第1 項約定，及民法第345 條第1 項、 第367 條及第250 條規定，訴請求上訴人給付等語，並聲明 ：上訴人應分別給付被上訴人各如附表一所示之價金、利息 及違約金。上訴人在原審則以：一般不動產交易習慣均由賣 方負擔土地增值稅，上訴人於簽訂系爭買賣契約前，即與被 上訴人之共同代理人即被上訴人黃慶堂協議土地增值稅由賣
方（即被上訴人）負擔，然因系爭房地共有人人數眾多，被 上訴人只是其中部分共有人，因此上訴人繕打系爭買賣契約 書時，因一時作業疏失，誤將該契約第5 條第1 項繕打為土 地增值稅由買方負擔，上訴人於簽約後始發現錯誤，經通知 被上訴人黃慶堂出面更正錯字，被上訴人黃慶堂卻避不見面 。而被上訴人出售系爭土地所有權應有部分各應負擔之土地 增值稅合計40萬1,964 元，已由上訴人先行代墊，兩造前於 97年4 月11日結算尾款時，上訴人已以代墊之土地增值稅40 萬1,964 元債權，與被上訴人請求之同額買賣價金債務互為 抵銷，因此買賣價款實已清償完畢云云，資為抗辯，並聲明 ：被上訴人在第一審之訴駁回。
二、原審判命上訴人給付如附表所示之價金數額、利息及按年息 5 ％計算之違約金，而駁回被上訴人其餘之訴，並依職權宣 告假執行。上訴人不服原審判決提起本件上訴，所陳除與在 原審相同者外，另補稱：系爭房地各共有人之應有部分不一 ，部分共有人因其應有部分較少，於分擔土地增值稅後所剩 無幾，上訴人考量後予較優渥條件而幫部分共有人繳納土地 增值稅，並非一視同仁代繳稅款，被上訴人黃慶堂實係為一 己私利，違反承諾向上訴人要求支付土地增值稅。事經雙方 商議後，上訴人同意補貼15萬元之增值稅，亦為被上訴人黃 慶堂同意，上訴人並已給付。上訴人迄今已經分期支付買賣 價金28萬6,560 元、28萬6,560 元、85萬9,680 元、98萬7, 260 元、15萬元，共計257 萬60元，並已代墊繳納土地增值 稅，自無應付之違約金、利息可言。而上訴人係透過代書助 理整合賣方，若有仲介費，亦應給付代書助理，而非被上訴 人黃慶堂，前述15萬元部分，實非如被上訴人所稱係給付被 上訴人黃慶堂之仲介費，而係買賣價金之給付云云，而聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人所陳除與在原審主張相同者外，另補稱： 除被上訴人黃慶堂外，其餘上訴人均未收受上訴人所稱之15 萬元價金，該筆價金應係上訴人支付黃慶堂之佣金，不應計 入買賣價金等語置辯，並聲明：上訴駁回。
三、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈上訴人前於97年2 月26日向被上訴人系爭房地如附表二所示 之所有權應有部分，並簽訂不動產買賣契約書，約定上訴人 應付之買賣總價金為286 萬5, 600元。
⒉上訴人分別於97年2 月26日、同年月29日、同年3 月13日、 同年4 月10日、同年月11日分別支付28萬6,560 元、28萬6, 560 元、85萬9,680 元、98萬7,260 元、15萬元，均經被上
訴人黃慶堂簽收。
⒊被上訴人因出售系爭土地各自應納之土地增值稅金額，除被 上訴人蔡朝福實納金額應為11萬8,358 元外，其餘均各如附 表一請求金額欄所示。
㈡上開事實，且有不動產買賣契約書（原審卷第18頁以下、第 91頁以下）、異動清冊（原審卷第35頁以下）、所有權買賣 移轉契約書（原審卷第53頁以下）、土地登記謄本（原審卷 第58頁以下）、建物登記謄本（原審卷第60頁以下）、臺北 市稅捐稽徵處大同分處函（原審卷第75頁）、土地增值稅繳 款書（原審卷第76頁以下）、支票影本及收據（原審卷第95 頁已下）等，附卷可稽，均堪認為真實。
四、兩造爭執要點：
㈠上訴人依約是否有負擔被上訴人出售系爭土地應納土地增值 稅之義務？
㈡如上訴人負有前項負擔土地增值稅義務，則其是否已經依約 給付全部買賣價金及土地增值稅與被上訴人而消滅全部契約 債務？
㈢上訴人如尚未全部履行前項給付義務完畢，則被上訴人依據 買賣契約得請求上訴人給付之金額若干？
㈣被上訴人得否依據買賣契約第8 條第1 款約定請求上訴人給 付違約金及得請求之違約金數額若干？
五、本院之判斷：
㈠按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」；「買 受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」 ；「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 」民法第199 條第1 項、第367 條及第250 條第1 項各有明 文。是買賣契約之當事人，負有依據買賣契約約定或法律規 定給付之義務。第按解釋契約，固須探求當事人立約時之真 意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最 高法院著有17年上字第1118號判例可資參照。契約當事人對 於契約文字所記載明確之內容，不得任意曲解，除有證據可 資證明外，亦不能率指為誤載而不受拘束。至主張契約文義 與真意不符之當事人，依據民事訴訟法第277 條前段規定， 就此有利於己之事實負舉證責任，其舉證責任未盡，即應受 敗訴之判決。
㈡本件被上訴人主張上訴人未依約給付全部價金，而依據買賣 契約第3 條、第5 條約定，及民法第345 條第1 項、第367 條規定之法律關係，請求上訴人給付如附表一之剩餘未付價 金。上訴人雖抗辯：系爭買賣契約記載土地增值稅由上訴人
負擔，係代書人員之誤載，上訴人以代墊土地增值稅債權與 買賣價金債務抵銷，故買賣價金業經全部給付云云。惟： ⒈依據被上訴人所提出之買賣契約書第5 條第1 款（原審卷第 19頁）係以列印方式記載內容為：「土地增值稅由甲方（指 上訴人）負擔。」等語，其上並無塗改之處。而上訴人所提 出之買賣契約書同條款記載，則經手寫將原列印同上之內容 ，塗改為乙方負擔，然僅有上訴人一方在塗改處蓋章。而上 訴人之訴訟代理人即繕打系爭買賣契約書之代書事務所人員 賴瑞苓到庭雖稱：增值稅部分當時有口述本次買賣比照2 樓 之方式，系爭契約是我誤寫，錯誤的第2 天我有跟上訴人講 ，上訴人表示請黃先生（指被上訴人黃慶堂）將合約帶過來 再行修改，後來黃先生均未帶合約來進行更改合約，因為後 來有爭執，所以黃先生聯合一些人要求增值稅皆須由原告支 付。後來也陸續支付款項，但是最後一筆時我有跟黃先生承 諾幫忙付一半云云，然為被上訴人所否認。參照上開契約書 原確已載明土地增值稅應由上訴人負擔，無論於締約前雙方 曾為如何之商議，於締約前均屬未定，最終雙方簽立之買賣 契約書上既然約定上訴人應負擔土地增值稅，且契約文字明 顯無不明之處，自無由上訴人任意曲解為非當事人真意或認 屬誤繕。再依被上訴人黃慶堂在原審到庭接受詢問時陳稱： 系爭契約書是我代理所有賣方出面與上訴人簽訂，簽約之前 我與上訴人討論土地增值稅由何方負擔，我主張由買方負擔 ，上訴人主張由賣方負擔，我不同意，不過上訴人提出這份 買賣契約時，第5 條第1 款確實記載由買方負擔，我認為正 確所以簽字，簽約完成後迄今，上訴人從未通知我系爭買賣 契約第5 條第1 款打字錯誤等語（原審卷第103 條），亦顯 示有關於土地增值稅之負擔，雙方於洽訂契約過程中，雖曾 有不同之立場與磋商，但最終締約時，被上訴人黃慶堂係因 契約上載內容，已記載如其要求為由上訴人負擔土地增值稅 ，所以同意簽訂契約，雙方意思表示因此合致，系爭契約第 5 條第1 款約定亦構成上訴人意思表示內容之一部，自不能 許上訴人事後反爾主張為誤繕而不受拘束，且上訴人自陳於 締約翌日即發現錯誤，但無證據顯示上訴人曾經依法撤銷該 意思表示，則此土地增值稅負擔之契約約定，仍有拘束上訴 人之效力，上訴人負有依約給付之義務。
⒉依據系爭買賣契約約定，系爭房地買賣價金總額為286 萬5, 600 元，因系爭土地移轉應繳納之土地增值稅總額為40萬1, 964 元，上訴人各於97年2 月26日、同年月29日、同年3 月 13日、同年4 月10日、同年月11日分別支付28萬6,560 元、 28萬6,560 元、85萬9,680 元、98萬7,260 元、15萬元，合
計為257 萬60元（286560+286560+859680+987260+15000 ＝ 0000000 ），均經黃慶堂簽收，而上述土地增值稅亦確由上 訴人繳納完畢等情，為兩造所不爭。上訴人雖稱前述15萬元 之給付為土地增值稅之補貼云云，並提出計算表1 件為證（ 原審卷第98頁）。然據被上訴人黃慶堂在原審陳明：該表是 上訴人公司的賴小姐所製作，結算時賴小姐表示土地增值稅 及房屋稅、地價稅共44萬5,540 元都要賣方負擔，所以結算 時要從價金內扣除，我只同意房屋稅及地價稅由賣方負擔等 語（原審卷第103 頁），而此計算表上又未經被上訴人黃慶 堂簽認，要不足以憑此證明兩造曾經以此合意變更系爭買賣 契約第5 條第1 款之約定，自不能因此推認上訴人只需給付 土地增值稅中之15萬元。再參以上訴人於原審訴訟程序中， 始終未曾抗辯該15萬元為增值稅之補貼，其於上訴後又一方 面稱事後同意補貼15萬元土地增值稅，一方面又稱15萬元為 買賣價金給付之一部云云，要屬矛盾，應無可採。而系爭買 賣契約確為被上訴人黃慶堂代理其他為共有人之被上訴人與 上訴人簽訂，上訴人給付居間或承攬報酬予被上訴人黃慶堂 ，乃符於社會通常之經驗，堪認被上訴人主張該15萬元係上 訴人對被上訴人黃慶堂所為佣金之給付，為可採取，是此15 萬元自不能列為上訴人已付價金之一部。
⒊上訴人所繳納之土地增值稅共40萬1,964 元，為其依系爭買 賣契約應負擔之債務，乃其依約繳納，對被上訴人無代墊款 債權可言，自不能許其主張抵銷，上訴人主張以該筆款項債 權與買賣契約價金債務抵銷，核無可取。
⒋上訴人依據買賣契約約定得向上訴人請求給付之價金為286 萬5,600 元，而依據被上訴人所提出之簽收單據及支票顯示 ，其已付金額為242 萬60元（286560+286560+859680+98726 0 ＝0000000 ），未付價金差額為44萬5,540 元。再依同上 計算表記載被上訴人各人應負擔之房屋稅與欠繳地價稅共4 萬3,576 元，被上訴人黃慶堂在原審已陳明上情，表示同意 此等稅費由被上訴人負擔，則就此自買賣價金予以扣抵後， 上訴人剩餘未付價金合計為40萬1,964 元（000000-00000＝ 401964），被上訴人依據民法第367 條及系爭買賣契約第3 條約定，依其上應扣抵之稅捐後，各請求如附表一所示合計 為40萬1,964 元之金額，於法洵無不合。 ㈢次按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得 請求依法定利率計算之遲延利息。」；「應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。 」民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條定
有明文。本件上訴人對被上訴人所負買賣價金債務，業已於 97年4 月17日屆期，上訴人迄今未付，應自屆期同日起負遲 延責任，且此係以給付金錢為標的之債務，揆之前揭規定， 上訴人應負加計法定遲延利息給付之義務，即被上訴人各得 請求給付如附表一所示之金額，上訴人應均自98年4 月18日 起至清償日止，按年息5 ％計算計付利息。
㈣被上訴人有前載應付之買賣價金未付，而係爭買賣契約就尾 款之給付雖未特別約定期限，但系爭房地業於97年4 月17日 移轉登記予上訴人並交屋完畢，依據前揭民法第367 條規定 ，應認上訴人之價金給付義務於同日屆期，其迄今積欠被上 訴人各如附表一所示之餘款未付，已屬遲延給付而違反契約 ，依據系爭買賣契約書第8 條第1 款約定及民法第250 條第 1 項規定，上訴人應負依約給付違約金之義務，被上訴人請 求依約每逾一日按未給付價款千分之一計付違約金，經原審 援引民法第252 條規定，審酌約定違約金相當於年息36.5％ ，超逾法定最高利率，且現今銀錢業者各年期定期存款利率 幾均低於年息2 ％，與被上訴人所受損害之情狀，而予以酌 減為自97年4 月18日起至清償日止，按年息5 ％計算，應認 於法無違，上訴人抗辯其無給付違約金義務云云，為不能採 取。
六、從而，被上訴人主張依據系爭買賣契約書第3 條、第5 條、 第8 條第1 項約定，及民法第345 條第1 項、第367 條及第 250 條規定，訴請求上訴人給付，原審判決命上訴人各給付 如附表一所示之本金、利息，與均自97年4 月18日起至清償 日止，按年息5 ％計算之違約金，於法要無違誤。上訴人執 前詞指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 2 日
民事第二庭 審判長法 官 方彬彬
法 官 馬傲霜
法 官 蕭錫証
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 7 日
書記官 何婉菁