臺灣士林地方法院民事判決 99年度簡上字第24號
上 訴 人 黃啓彬
訴訟代理人 高明珠
被 上訴人 劉柄村
訴訟代理人 謝政達律師
楊景勛律師
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國99年1 月
28日本院士林簡易庭98年度士簡字第1010號第一審判決提起上訴
，本院於99年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟捌佰元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國96年9 、10月間與上 訴人洽商購買坐落臺北市○○○路○段14巷8 至10之2 號地 下室（下稱系爭地下室）其中第5 號車位（下稱系爭車位） 事宜，洽談時上訴人一再承諾「保證車位產權來歷清白，絕 無任何使用權瓜葛，被上訴人可詢問土地代書是否車位權利 無疑後，方決定是否與上訴人訂立買賣契約，如有疑慮，可 無條件請求將所交付之新臺幣（下同）30萬元退還。」，被 上訴人不疑有他，依上訴人要求，在買賣契約成立前先行交 付30萬元予上訴人。嗣被上訴人向代書求證，發現系爭車位 之使用權無任何法律保障，隨時有遭致第三人請求不得為使 用之虞，被上訴人旋向上訴人表示因車位使用權非如上訴人 所言使用權無任何疑慮，已不欲購買該車位，上訴人應返還 被上訴人所交付之30萬元，然遭上訴人拒絕。㈡上訴人在收 受30萬元時既承諾被上訴人如對於車位權利有疑慮，可無條 件請求退還所交付之30萬元，是依該口頭約定，上訴人即應 無條件返還30萬元。被上訴人已向上訴人為請求返還之意思 表示，遭上訴人拒絕，上訴人即無受領該30萬元之法律上原 因，受有30萬元之不當得利。㈢兩造間就系爭車位的買賣契 約尚未成立，自無上訴人所稱民法第248 條、第249 條規定 適用問題，上訴人主張被上訴人未履行買賣契約，依民法第 248 條、第249 條規定沒收30萬元，實屬無稽。㈣上訴人收 受30萬元時簽立的收據載明「於契約形成之前」，足見兩造 尚未簽訂正式買賣契約，上訴人既無法擔保系爭車位權利無 缺，則本件係因可歸責於上訴人或不可歸責於雙方之事由， 致兩造就車位買賣必要之點無法達成合意，買賣契約未成立 ，上訴人自得類推適用民法第249 條第4 款約定，請求上訴 人返還定金30萬元。㈤又兩造間為買賣預約關係，本件上訴
人既無法擔保第三人就預約標的車位，將來對被上訴人不得 主張任何權利，則該車位權利顯然存在瑕疵，瑕疵無法排除 ，構成給付不能，被上訴人得依民法第353 條規定及民法第 256 條規定為預約之解除，並依民法第259 條規定請求上訴 人返還已受領之30萬元。㈥再本件30萬元縱有違約金擔保性 質，然係可歸責於上訴人之事由解約，且上訴人並無損害， 應適用民法第252 條規定酌減，上訴人仍應返還被上訴人30 萬元。㈦為此，爰請求上訴人返還30萬元及自起訴狀繕本送 達翌日即98年2 月10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息等語。
二、上訴人則以：兩造合意以300 萬元由被上訴人向上訴人購買 系爭車位，系爭地下室共有11個車位，上訴人擁有其中編號 5 、6 、7 號車位，系爭地下室雖無單獨所有權，只有使用 權，但並非每戶均有車位，系爭車位之使用權並無疑慮。而 開始買賣時上訴人已向被上訴人表示系爭車位沒有所有權， 只有使用權，後來被上訴人帶代書看了上訴人提供之資料， 確定車位係上訴人所有後，即支付30萬元訂金。兩造間並無 被上訴人所述「被上訴人可以查證有無第三人主張權利之疑 慮，如有疑慮可以無條件退還30萬元」之約定，被上訴人於 半年後毀約不買，上訴人即得沒收定金30萬元云云資為抗辯 。
三、原審就被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人聲 明不服，求為廢棄原判決，被上訴人在第一審之訴駁回；被 上訴人則聲明求為上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
兩造於96年9 、10月間洽商出賣系爭車位事宜。被上訴人並 交付30萬元定金予上訴人。
五、得心證之理由：本件經受命法官依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點如下：㈠系爭車位 買賣契約之本約是否已經成立？兩造於96年10月3 日就買賣 系爭車位約定之定金收據性質為何？㈡被上訴人主張類推適 用民法第249 條第4 款規定，請求上訴人返還30萬元，有無 理由？㈢被上訴人主張依民法第353 條權利瑕疵擔保請求權 ，依據民法第256 條之規定為預約之解除，並依民法第259 條規定請求上訴人返還30萬元，有無理由？㈣被上訴人主張 依據民法第252 條之規定請求酌減違約金，請求返還30萬元 ，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭車位買賣契約之本約是否已經成立？兩造於96年10月3 日就買賣系爭車位約定之定金收據性質為何？
⒈按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依
民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「 預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定 金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上 字第1474號判決要旨參照）。次按定金除有證明本約成立之 「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約成立之「猶豫定金 」。亦即，在成立本約以前交付之定金，用以擔保本約之成 立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人 得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍 返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履 行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成立並確保本約 履行之證約定金即屬有間。故若解釋當事人之真意，認其合 意所交付之定金性質屬「猶豫定金」，則該定金之交付只發 生視為成立預約之效力，至於本約是否成立，仍須視本約必 要之點是否合致而定。又買賣預約，固非不得就標的物及其 價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張 本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當 事人就預約所擬定範圍進行商議，於獲得具體結論後，再據 以訂立本約，自不能以就標的物及價金已先擬定，即認買賣 契約成立。
⒉本件上訴人主張兩造就系爭車位買賣之標的及價金業已合致 ，且被上訴人已交付定金30萬元，是系爭車位之買賣本約業 已成立等情，為被上訴人所否認，辯稱：兩造僅成立買賣之 預約，因上訴人無法確保系爭車位之權利無虞，故未成立買 賣之本約等語資為抗辯。經查：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人真意，以立約當時事實及其 他一切證據資料為其判斷標準，不能拘泥或截取一二語，任 意推解，致失真意。觀之上訴人於96年10月3 日簽立的訂金 收據，其內容係記載「黃啟彬將停車場5 號車位售予劉柄村 300 萬元，於『契約形成之前』預收之訂金」等語（原審卷 第66頁），雖有記載「訂金」二字，然其上亦載明「於契約 形成之前」，顯然兩造當時就車位的特定位置及價金雖已合 意，然隱含有日後再簽訂契約之意。
⑵又系爭車位並無所有權，僅係使用權，此為上訴人所自承， 而在臺北市區，停車位之買賣，價金動輒上百萬元，乃眾所 周知之事，況系爭停車位當初預定之價格為300 萬元，以價 格如此之高，又無所有權之情形，欲購買停車位使用權者， 著重者無非該車位使用權是否無虞，即是否有第三人得主張 權利排除其使用，即就停車位之買賣，除車位之特定位置及 價金等必要之點須當事人互相同意外，就權利保障、付款方 式、費用、違約處理等項目，亦應係買賣契約之重要之點。
而據證人林秋華於原審到庭證稱：「原告告訴我要買車位， 要我看車位是否合法，．．我陪原告到被告家．．當天提到 車位只有使用權，沒有所有權，被告表示車位一定可以用， 被告表示會提供資料，當場有看一些東西，但我認為產權有 疑慮，當場我寫一張字條給被告表示要他們再提供一些資料 ，被告說有些資料很久了，要想辦法看看，有些還要找．． 當天兩造中間的對話有提到如果車位真的不能使用的話，可 以不要買．．原告妹妹請我草擬車位買賣契約，時間是在去 被告家之後隔了很久．．，被告還叫我修改內容。」等語（ 原審卷第44-48 頁），足認被上訴人對於系爭車位使用權之 保障確有疑慮，始委請證人林秋華評估系爭車位之使用權是 否無虞，且96年10月3 日兩造除就車位標的及價金先為擬定 外，上訴人尚須提供相關佐證車位使用權利資料以卸除被上 訴人對車位權利保障的疑慮。佐以該定金收據記載之文意， 及兩造仍須就標的、價金以外其他買賣重要事項磋商買賣書 面契約內容，足徵被上訴人交付之30萬元定金性質，應為契 約成立前的「猶豫定金」，兩造僅成立合意車位買賣之預約 ，並非本約。
㈡被上訴人主張類推適用民法第249 條第4 款規定，請求上訴 人返還30萬元，有無理由？
⒈本件被上訴人始終表示「車位產權不明，有遭第三人主張權 利危險，有請代書擬一個可以補足車位權利保障不足的契約 」等語，而證人即代書林秋華於原審時到庭證稱：「被告表 示車位可以用．．但我認為產權有疑慮．．當場寫一張字條 要被告再提供資料．．．後來被告傳真一些資料給我，依該 資料，我還是認為車位權利沒有保障．．如果社區住戶重新 開會，重新擬定分管協議，對原告是沒有保障的．．我將草 擬契約傳真給兩造，被告還叫我修改內容，兩造後來都沒有 跟我聯絡。」等語，上訴人復於原審自承：「三十萬元是他 們來我家以後確認車位是合法的才付的」、「草擬的契約一 直強調所有權狀，那裡拿得到所有權狀，當然是不了了之」 、「買方有權利請代書，代書一直傳很長的東西過來，當然 就不了了之」、「我也傳真鄰居車位買賣的讓渡書給原告妹 妹，原告妹妹不理不采，後來說再商量。」等語（原審卷第 44 -51頁）。顯然系爭車位有使用權但無所有權之事實雖為 兩造明確知悉，但是兩造在車位僅有使用權之情形下，對於 買受人若以300 萬元代價取得車位使用權後之保障程度，能 否具所有權般之對抗效力，兩造間存有極大之觀念差異，且 是否更進一步以契約內容保障被上訴人對車位權利的疑慮， 兩造也因不同認知而無法達成意思之合致。
⒉經查，上訴人自承於洽談系爭車位買賣事宜時，僅提出其與 前手所簽定之房屋及車位原始買賣契約書、臺北市政府工務 局建造執照及地下室停車位空間平面配置圖等資料（原審卷 第31頁），此情亦為被上訴人所不爭。而該房屋及車位原始 買賣契約書僅係上訴人與其前手間之買賣契約，依債之相對 性，是否得用以對抗非出賣人之第三人，實屬有疑，況系爭 停車位所在之公寓大廈共有42戶，地下室僅有11個停車位， 地下室並未辦理保存登記，亦無建築測量成果圖，由使用執 照觀之，原始起造人共有27人（本院卷第50-52 頁），是被 上訴人對於系爭停車位存有權利保障之疑慮，應符常情。至 上訴人雖於本件訴訟繫屬後，另提出98年2 月16日、98年2 月25日其分別向第三人李忠文、蘇建次承買系爭地下室11分 之1 、11分之2 ，第三人傅欣如、賴進間78年6 月16日買賣 系爭地下室11分之1 ，第三人蔡銘仁、黃坤寧間82年9 月6 日買賣系爭地下室11分之1 ，第三人楊 舟、羅聰賢99年4 月28日買賣系爭地下室11分之1 ，第三人鄒永任與黃俊雄、 堀川美千代間94年7 月8 日買賣系爭地下室11分之1 ，第三 人陳志岳、高寶華間98年10月12日買賣系爭地下室11分之1 之建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書（本院卷 第55-65 、89-91 、101-103 頁）及上訴人、第三人蔡銘仁 、王唯鋒、賴健弘就系爭地下室之房屋稅籍證明書（原審卷 第97頁、本院卷第95、99-100頁），暨其自行製作之車位轉 讓買賣表等為證（本院卷第84頁），然此資料既係上訴人於 本件訴訟繫屬後始提出，自非被上訴人於決定是否買受系爭 停車位時所得審酌。況房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所 有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最 高法院70年度台上字第3760號判例參照），仍無法由房屋稅 籍證明書之記載，遽而認定系爭地下室之納稅義務人即為所 有權人。是兩造因就系爭車位保障程度所存主觀意見之歧異 ，致車位買賣本約未能成立，應認屬不可歸責於雙方當事人 事由致預約無法履行即本約無法訂立。
⒊按買受人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本 約（買賣契約）之成立為目的之所謂「猶豫定金」。若本約 成立，猶豫定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法 第249 條規定之適用；本約如未成立，仍應類推適用民法第 249 條之規定（最高法院93年度台上字第441 號判決要旨參 照）。本件系爭停車位買賣之本約，既因不可歸責於雙方當 事人之事由致不能成立，預約無法履行，揆諸前開說明，被 上訴人主張類推適用民法第249 條第4 款規定，請求上訴人 返還30萬元，應屬有據。
六、從而，被上訴人依民法第249 條第4 款規定，請求上訴人給 付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日即98年2 月10日起至清償 日止按年息5％ 計算之利息，核屬有據，應予准許。原審為 被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合 ，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁 回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件 判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。八、本院依職權定本件訴訟費用額為4,800 元（第二審裁判費4, 800 元），應由上訴人負擔。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項判決如主 文。
中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 方彬彬
法 官 劉逸成
法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 20 日
書記官 蘇意絜