臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第1346號
原 告 戴銘恩
被 告 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 劉明芳律師
蘇弘志律師
上列當事人間返還價金事件，本院於一百零六年六月九日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告於民國102年4月15日向被告公司購買桃園市平鎮區「遠 雄龍岡」預售屋建案（下稱系爭建案）編號D03棟第4樓房屋 及其基地乙戶（下稱系爭房地），雙方簽定「遠雄龍岡」預 售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），詎被告公司於交屋 前接二連三爆出合宜宅及大巨蛋等重大弊案，致原告對被告 公司失去信心，多次與被告溝通，惟被告公司完全不予理會 ，並自行解約且以15%違約金強行侵占本人財產新臺幣（下 同）183萬4,500元，原告認為被告公司兩大弊案嚴重影響商 品價值，另因「遠雄龍岡」社區已交屋一年多，至今管理委 員會因建築品質太差、公共設施設計不良等危害住戶公共安 全，被告公司皆漠不關心，一再拖延而無法交屋，被告公司 須負完全責任，被告以原告違約為由沒收違約金183萬4,500 元，顯屬過高，請求法院依法酌減，經酌減後被告應依民法 第179條不當得利規定返還原告已繳價金183萬4,500元。並 聲明：被告應返還原告183萬4,500元。願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：
㈠原告起訴主張向被告公司購買系爭建案後，被告公司發生重 大弊案，致原告喪失信心云云，應非契約所訂之解除事由， 亦非法定解除契約事由，原告之主張無理由。又原告於102 年4月15日簽署系爭買賣契約時，同時簽立同意書（下稱系 爭同意書），承認被告公司之銷售人員告知承貸金融機構對 辦理銀行貸（借）款相關條件，足證原告於締約時已知悉未 來向銀行借貸時宜具備之條件，並同意「若立書人因上述個 人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時， 概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸部分」。 系爭同意書之內容與系爭買賣契約書之第七條之三之（四）
整個契約條文，具有相同之規範意旨，原告辦理貸款時之信 用狀況或其他相關條件如果因上揭同意書之狀態條件，致無 法得到核貸，為該第七條之三之（四）之3之「可歸責於買 方」之事由。故本件無法貸款係因原告個人因素所致，非該 第七條之三之（四）之1「不可歸責於雙方之事由」而係第 七條之三之（四）之3可歸責於原告之事由。從而，原告因 「可歸責於買方之事由」致無法貸得款項，並非「貸款不足 額」之情況，即非買賣契約第七條之三之（四）之1之情形 ，兩造無從磋商，原告亦不能依本條款片面解除契約，而應 將所積欠之價金繳清。經被告多次催告，仍置之不理，被告 遂於105年1月28日、同年3月4日、5月18日、9月23日、10月 18日催告並解除契約，並請原告前來領取扣除違約金後之已 繳價金。
㈡次按原告就違約金是否過高，未負舉證及說明責任，已有不 當；且逢景氣反轉，實不應將投資之風險完全轉嫁於建商。 蓋兩造所簽訂系爭買賣契約解除後，因仍委託遠雄房地產發 展股份有限公司（下稱遠雄房地產公司）再行銷售，前後須 付14%之銷售酬佣成本。被告又另行支出兩次的人事費用、 管銷費用、其他費用，共計3%，成本已達17%。依內政部定 型化契約範本明定，建商於合法解除買賣契約後，可沒收之 違約金為總價金之15%，為建商兩次銷售特定不動產之必要 成本，就本案而言，被上訴人公司之成本已超過內政部所允 許之最高門檻。系爭房地經被告透過遠雄房地產公司於106 年1月6日以總價1,162萬元再轉賣予第三人，另有差價損失 61萬元，約為兩造原買賣標的物總價1,223萬元之4.98%。故 被告因解除與原告之系爭買賣契約，原支出之成本為17%， 再出售之差價損失為4.98%，成本與差價損失已達原買賣契 約總價之21.98%，被告沒收總價金15%作為違約金，並無過 高。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為 假執行。
三、不爭執之事實：
㈠原告於102年4月15日向被告公司購買桃園市平鎮區「遠雄龍 岡」預售屋建案（下稱系爭建案）編號D03棟第4樓房屋及其 基地乙戶（下稱系爭房地），雙方簽定「遠雄龍岡」預售屋 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已繳納自備款356 萬4,000元，有「遠雄龍岡」預售屋買賣契約書在卷可參（ 見卷第55頁、59至72頁）。
㈡原告於102 年4 月15日簽立系爭同意書，並同意「若立書人 因上述個人因素致貸款條件不符而造成貸款成數不足或無法 核貸時，概由立書人自行處理，補足其成數不足或無法核貸
部分」，有同意書在卷可佐（見卷第73頁）。 ㈢被告於105 年1 月28日以郵局存證信函催告原告繳清銀行貸 款金額855萬元；同年3月4日通知原告辦妥貸款條件；同年5 月18日、9月23日以郵局存證信函解除系爭買賣契約並通知 原告領取餘額172萬9,500元，有逸仙郵局第109號、第575號 及第1074號郵局存證信函在卷可稽（見卷第74至75頁、第80 至81頁、第83至84頁）。
四、得心證之理由：
原告主張對被告商譽失去信心且系爭建案完工後因公共設施 缺失致無法交屋，與被告協商無著，竟遭被告解除契約並沒 收違約金，惟約定違約金過高應予酌減，被告自應返還違約 金等語。為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造之爭 點，分別論述如下：
㈠被告解除系爭買賣契約是否合法？
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項及 第254條分別定有明文。
⒉經查，系爭買賣契約第7條第3項第4款第3目約定，由賣方代 為洽定辦理之貸款金額如少於預定貸款金額時，如可歸責於 買方時，買方同意於接獲賣方通知之日起30天內一次給付其 差額，或經賣方同意分期給付其差額；原告於102年4月15日 簽立系爭同意書亦載明「若立書人因上述個人因素致貸款條 件不符而造成貸款成數不足或無法核貸時，概由立書人自行 處理，補足其成數不足或無法核貸部分」等語，而原告就買 受系爭房地未辦妥銀行貸款乙節並不爭執（見卷第105頁） ，原告亦未舉證有何不可歸責於己之事由致無法辦妥貸款手 續，堪認未辦妥貸款係屬可歸責於原告個人事由所致，依上 開約定，原告自應於被告通知繳納差額之日起30日內一次給 付其差額。次查，被告於105年1月28日以郵局存證信函催告 原告繳清銀行貸款金額855萬元，被告收受後逾30日未給付 ，經被告於同年5月18日以郵局存證信函解除系爭買賣契約 並通知原告領取餘額172萬9,500元，再於同年9月23日重申 解除契約之意旨，有逸仙郵局第109號、第575號及第1074號 郵局存證信函在卷可稽（見卷第74至75頁、第80至81頁、第 83至84頁），是系爭買賣契約業經被告於105年5月18日合法 解除，應可認定。
㈡系爭買賣契約約定之違約金是否過高？原告請求被告返還18 3萬4,500元，是否有理由？
⒈按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定 於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢 或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求 權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程， 並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自 我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則 ，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以 貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當 事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契 約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利 益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第25 1條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之 標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所 約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減， 並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院 49年台上字第807號判例、51年台上字第19號判例、105年度 台上字第679號、82年度台上字第2529號判決參照）。 ⒉經查，系爭房地買賣總價金為1,223萬元，被告解除契約後 ，依系爭買賣契約第25條第3項約定按房地總價款15%計算之 違約金為183萬4,500元，為兩造不爭執。被告抗辯解約後轉 賣系爭房地價金為1,162萬元，受有差價損失61萬元；及系 爭房地先後委託遠雄房地產公司銷售，前後支付銷售價格14 %之銷售酬佣成本，加計人事、管銷費用成本，損失達買賣 總價金21.98%等情，提出委託銷售契約書、成屋買賣契約書 等為證（見卷第87至90頁、93至98頁），原告就此亦未爭執 ，足認被告因原告違約解除契約後所受損害已超過系爭房地 價金15%計算之數額，參以系爭買賣契約第25條第3項違約金 約定條款核與內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」第24條第4款規定之內容相符，原告復未 舉證證明系爭買賣契約第25條第3項約定之違約金數額有過 高而應予酌減之情形，本院衡諸違約金之性質、一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等，認本件兩造於 締約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自 己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地 位自主決定違約金，兩造均應同受該違約金約定之拘束，認 本件違約金並無過高之情事，而無酌減之必要。原告請求酌 減違約金至零，並請求被告返還183萬4,500元，尚難採認。五、綜上所述，原告主張違約金183萬4,500元過高，應按民法第
252條規定酌減至零，請求被告返還183萬4,500元，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 沈世儒
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