臺灣臺北地方法院民事判決 99年度北簡字第6106號
原 告 李宜玲
被 告 和旺建設股份有限公司
法定代理人 劉永祥
訴訟代理人 張智偉
上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國99年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求（一）被告應給 原告新臺幣（下同）300,000 元。（二）被告應維修緩降機 ，並自民國99年1月1日起至維修完成之日止，按月給付原告 15,000元；嗣於99年5 月27日以書狀及99年12月15日減縮應 受判決事項之聲明為（一）被告應給付原告300,000元。（ 二）被告應給付原告29,000元，核與首揭規定相符，應予准 許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於97年3 月10日與被告簽訂「和旺風閣」房 屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買坐落臺北 縣三重市○○段56-21地號，門牌號碼臺北縣三重市○○路○ 段242號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），總價為4,350,000元 。原告雖曾於建案興建過程中，發現被告將公用緩降機裝置 於系爭房屋專用部分內，惟因信賴被告工務部主任之說明， 誤認契約書及所附平面圖內均已清楚標示公用緩降機設置位 置，即依約給付價金並辦妥交屋手續。嗣原告於翻閱系爭契 約及工程變更平面圖時，始發現被告未徵得原告同意，即將 未繪製於系爭契約及工程變更平面圖上，而僅標示於水電配 置圖內，卻未見於圖例說明之公用緩降機裝設於系爭房屋內 ，造成原告得使用系爭房屋之空間減少，有損房屋之通常效 用，並需負擔逃生設備之維護、消防責任及後續無法預期之 民、刑事責任，應認系爭房屋經濟價值及通常效用均因此減 少。準此，被告給付系爭房屋有瑕疵，而緩降機占用系爭房 屋使用坪數0.37坪，以系爭房屋使用坪數為16.54坪（含主 建築、附屬建物即陽台，及共同使用部分），總價為 4,350,000元計算，系爭房屋價值共減損97,300元【計算式
：4,350,00016.540.37＝97,300元】。且因原告需負擔 逃生設備之維護、消防責任及後續無法預期之民、刑事責任 ，此等價值減損益實為數十萬元以上。又原告於98年12月13 日操作緩降機時發現，其因架設位置不當而無法正常使用， 雖經被告經理表示此乃工程疏失，卻因雙方無法達成共識而 遲未處理，嗣原告於98年12月24日寄發存證信函，被告均置 若罔聞，並導致原告無法出租系爭房屋，經與承租人協商， 於99年4月6日將系爭房屋出租與訴外人范惠娟，是原告自99 年1月起至同年2月28日止，共計損失2個月租金29,000元【 計算式：14,5002＝29,000元】。為此，爰依民法第354條 、第359 條之規定，請求被告減少價金，並賠償原告損失自 99年1 月1日起至99年2月28日止之每月租金14,500元等語， 並聲明：（一）被告應給付原告300,000 元。（二）被告應 給付原告29,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：緩降機設備之核准係在建築主管機關核准建照後 ，故一般建築業界在銷售說明書上均未標示位置，且內政部 頒佈之預售屋定型化契約應記載及不應記載事項，未將緩降 機設置位置規定為應記載事項，是原告既於工程變更時，經 訴外人即被告之工地主任林森存、機電主任陳華菁告知系爭 房屋內設有逃生緩降梯等事實，並於附件內親筆簽名，自無 事後諉為不知之理。又逃生緩降設備係依消防法規並經專業 消防技術人員規劃，呈經主管機關審查核准所設置之輔助消 防設備，被告於系爭房屋陽台處設置緩降機為依法令設置， 尚有其公共安全上之考量，原告生命、財產於緊急事故發生 時，亦將因緩降機設備而獲第一時間之保護，是被告所給付 之系爭房屋無存在民法上物之瑕疵，更無因此減損房屋經濟 價值及通常效用，遑論有無法出租系爭房屋等情節。再者， 原告於97年8月14日辦理系爭房屋工程變更時即知安全設備 之存在，交屋時亦未主張系爭房屋及其附屬設備存有瑕疵， 遲至98年12月24日始以存證信函表示系爭房屋有瑕疵，顯未 履行民法第356條之通知檢查義務等語，資為抗辯。並聲明 ：駁回原告之訴。
三、查原告主張：原告於97年3 月10日與被告簽訂系爭契約，向 被告購買系爭房屋，總價為4,350,000 元；緩降機占用系爭 房屋0.37坪；原告於97年8 月14日辦理系爭房屋工程變更， 於98年12月24日以存證信函通知被告系爭房屋因設置緩降機 而為物之瑕疵；緩降機無法正常使用，嗣經被告於本件訴訟 中修復等事實，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約 書、存證信函、售後服務單、工程變更（確認）通知單影本 各1份及緩降機照片3張為證，復為兩造所不爭執，自堪信為
真實。至原告主張：被告未徵得原告同意，將公用緩降機裝 設於系爭房屋內，造成原告得使用系爭房屋之空間減少，有 損房屋之通常效用，且系爭房屋經濟價值及通常效用均因此 減少。又原告於98年12月13日操作緩降機時發現，其因架設 位置不當而無法正常使用，導致原告無法出租系爭房屋，共 計損失2個月租金29,000元等語，則為被告所否認，並以前 開情詞置辯。是本件所應審究者為：（一）原告於買受系爭 房屋時，是否業已知悉系爭房屋設有緩降機？原告是否業已 依法就原告所主張之瑕疵通知被告？緩降機設置於系爭房屋 是否為物之瑕疵？（二）緩降機無法正常使用，原告得否請 求被告給付租金損失？經查：
（一）原告於買受系爭房屋時，是否業已知悉系爭房屋設有緩降 機？原告是否業已依法就原告所主張之瑕疵通知被告？緩 降機設置於系爭房屋是否為物之瑕疵？
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣， 因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契 約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359 條 前段分別定有明文；又買受人於契約成立時，知其物有民 法第354 條所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，亦為民 法第355條第1 項所明定。再者，民法第356條第1、2項規 定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受 領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即 通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢 查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」 2.經查，觀諸系爭契約第13條第2 項及第247條第2項分別約 定：「買方（即原告）申請變更設計之範圍以不違反法令 之內部隔間及裝修為限……消防設施、公共設施等不得要 求變更」、「買方（即原告）充分認知本建築物依建築相 關規定進行設計規劃，倘若買方變更室內使用方式，概與 賣方無涉」等語，又系爭契約第1 條前段復約定：「本預 售屋廣告宣傳品所載之建材設備說明、房屋平面圖及位置 示意圖等一切文字、圖片須經列入本約之附件者，方視同 契約之一部分，而生契約效力」等語，再參以系爭契約之 附件一「消防設備」項並記載「消防設備均按政府消防安 全設置標準法規裝置，並經消防主管機關檢查合格」等語 ，而系爭契約所附之附件內容既為契約之一部分，足認該 附件內容業已載明系爭房屋將依規定設置相關消防設備。 而原告主張：系爭契約所附平面圖說未就消防設備之安裝
位置為標示等語，有該契約所附平面圖附卷可憑，固堪信 為真實，惟原告於買受系爭房屋時，雖未確實知悉相關消 防設備之安裝位置，然依系爭契約約定之內容，足認原告 已知悉並同意系爭房屋之消防設備之安裝位置將依建築及 消防安全相關法規為安裝，且依約原告亦不得要求變更設 計。
3.再據證人即被告公司機電主任陳華菁到庭證稱：（問：有 無談到緩降機的部分？）我有告訴原告，原告家裡有一座 緩降機，圖例沒有標示「緩降機」，但平面圖有顯示，因 為是屬於公共的部分，不屬於私人的部分，我有跟原告說 ，但原告沒有什麼反應；陽台排水旁之圖樣即為緩降機圖 樣，當時有告知原告等語，足見被告於工程變更時，業已 告知原告緩降機之設置。且原告於工程變更通知書及平面 圖簽名乙節，亦有工程變更通知書及平面圖在卷可參，是 原告主張不知悉緩降機之設置，尚非可採。再縱平面圖未 將圖例標示為「緩降機」，然被告之機電人員既已於工程 變更時告知原告，則原告自難委為不知。而原告固主張證 人陳華菁為被告公司員工，所述不實等語，惟證人雖為被 告公司員工，然於到庭作證時，並已依法具結，衡情陳華 菁應無甘冒偽證罪責並自陷刑責而謊稱業已告知原告上開 事項之可能。況被告既係依專業技師之設計圖為系爭房屋 之消防設備之裝設，且業經主管機關核准通過，業據原告 提出臺北縣政府消防局98年8月14日北消使字第 0980004317號函及消防配置平面圖為證，而原告於買受系 爭房屋時已知悉並同意相關消防設備將依照政府相關機關 核發之執照、所標示位置安裝，業如上述，是原告自可得 知悉其買受之系爭房屋內將有依照政府相關機關核發之執 照、藍圖所標示位置而安裝相關消防設備如緩降機之可能 ，而於考量買受系爭房屋之各種情狀後，始依契約自由原 則，與被告成立系爭契約，則原告自應受上開契約約定所 拘束。況依系爭契約約定，原告就緩降機之設置位置亦無 提出工程變更之餘地。
4.退步言，縱認原告主張其於買受時不知悉緩降機將設置於 系爭房屋之陽台乙節屬實，然系爭房屋業於98年12月10日 完成交屋，則緩降機既設置於陽台，位置甚為明顯，一望 即知，而原告係主張因緩降機設置於系爭房屋陽台而認為 系爭房屋有瑕疵，則原告依通常程序從速檢查，交屋時即 可當下發現，非須經過一段時間始得發現者，然原告均未 向被告為通知，卻直至98年12月24始通知被告，是依前揭 規定，應視為原告承認其所受領之物。
5.況逃生緩降設備係依消防法規並經專業消防技術人員規劃 ，並由被告呈經主管機關審查核准所設置之輔助消防設備 ，因緩降機之設置位置本受限於建築物空間，除有各戶均 設計設置之情況，否則多有部分住宅內設有緩降機，部分 住宅內無設置緩降機之情形，此亦為現今集合式住宅之常 情，而被告於系爭房屋陽台處設置緩降機既係依法令而設 置，尚有公共安全上之考量，亦難謂被告所給付之系爭房 屋因設置緩降機於陽台即屬民法上物之瑕疵，更難認緩降 機之設置即因此減損房屋經濟價值及通常效用。 6.綜上，原告於買受系爭房屋時，業已知悉並同意相關消防 設備將依照政府相關機關核發之執照、所標示位置安裝， 則原告自應受系爭契約之約定所拘束，且倘原告認系爭房 屋因有緩降機之設置而為瑕疵，亦應依法通知被告，然原 告卻遲至98年12月24日始通知被告。況緩降機設置於系爭 房屋內，難謂為物之瑕疵。準此，原告上開主張，均屬無 據。
（二）緩降機無法正常使用，原告得否請求被告給付租金損失？ 1.按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實， 並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張 損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害 賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照 ）。又所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客 觀存在事實，依經驗法則，可認通常均可能發生同樣損害 之結果而言；如有此同一條件存在，通常不必皆發生此損 害之結果，則該條件與結果並不相當，即無相當因果關係 ；不能僅以債務人就其行為有可歸責事由，即認該行為與 損害間有相當因果關係。經查，原告主張：因緩降機架設 位置不當，造成緩降機無法正常使用等語，為被告所不爭 執，已如前述。至原告另主張：因緩降機無法正常使用， 造成系爭房屋無法如期出租，被告應賠償2個月之租金損 失等語，則為被告所否認。準此，依上開說明，原告請求 被告為損害賠償，須原告所受損害與被告債務不履行為有 相當因果關係始足當之，且原告應就相當因果關係負舉證 之責。
2.查原告前揭主張，固據其提出房屋租賃契約書及網路刊登 租屋廣告為證，惟觀諸租屋廣告內容，原告係於99年3月 16日刊登租屋廣告，而原告自承於同年月31日找尋到承租 人，並於同年4月6日將系爭房屋出租，足見緩降機雖有位 置架設不當之問題，然系爭房屋業已出租，且於原告刊登 租屋廣告後之2星期即出租，則緩降機無法正常使用與系
爭房屋可否出租間有無相當因果關係，尚屬有疑。況縱原 告主張本預計於98年12月底刊登租屋廣告，但因緩降機無 法正常使用，故延至99年3月始招租等語屬實，然原告出 租系爭房屋時，緩降機仍無法正常使用，原告仍將系爭房 屋出租，且原告考量房屋何時出租之原因本不一而足，而 原告復未能舉證證明於98年12月刊登租屋廣告，系爭房屋 即能順利出租一節，則原告未能證明所受損害與緩降機可 否正常使用間具有相當因果關係，故原告之主張，尚難採 信。
四、綜上所述，原告於簽訂系爭契約時即可得知悉其買受之系爭 房屋內將有依照政府相關機關核發之執照、藍圖所標示位置 而安裝相關消防設備如緩降機之可能，且原告未依法為檢查 通知義務，即視為承認其所受領之物。退步言，緩降機設置 於系爭房屋內，亦難謂為物之瑕疵。再者，原告未能舉證證 明緩降機無法使用與原告未能依原訂計畫出租系爭房屋間有 相當因果關係。從而，原告請求被告減少價金300,000元及 賠償29,000元之租金損害，均無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
五、末按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據 中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條規定甚明 。所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨 與待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事 人仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年 度臺上字第2577號判決意旨參照）。經查，本件原告雖聲請 應由估價師鑑定系爭房屋價值是否因設置緩降機而有價值減 損等語，然本院審酌後認系爭房屋之價值未有因設置緩降機 而有價值減損之情形，本院就此已有心證，是應認無送請估 價師鑑價之必要。又原告固聲請傳喚證人趙忠傑以證明系爭 房屋交屋後，原告曾請求系爭房屋管理員趙忠傑婉拒有意承 租系爭房屋之房客等事實，惟系爭房屋機業已於緩降機未經 維修之狀態下出租，是原告聲請調查此部分事實之證據，本 院經審酌後，認無傳喚該證人之必要。本件事證已臻明確， 至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述 ，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,200元
合 計 3,200元
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