宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第18720號
原 告 信義雙星大樓管理委員會
法定代理人 邱美芳
訴訟代理人 呂康德律師
被 告 廖建宇
楊鎮銘
顏裕晉
顏嘉宏
鍾文雅
上五人共同
訴訟代理人 李永然律師
溫藝玲律師
葉建偉律師
上列當事人間99年度北簡字第18720號給付管理費事件，於中華
民國99年12月21日言詞辯論終結，同年12月30日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下
︰
法 官 范智達
書記官 簡素惠
通 譯 楊雅瑄
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：給付管理費請求權。
理由要領：
一、原告訴之聲明：被告廖建宇應給付原告新臺幣（下同）三萬 三千一百六十八元，被告楊鎮銘應給付原告一萬六千五百八 十四元；被告顏裕晉、顏嘉宏應各給付原告一萬四千五百十 一元；被告鍾文雅應給付原告二萬七千零三十四元，及均自 起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。並願供擔保，請准予宣告假執行。
二、原告主張之事實及理由：
（一）原告訂有「信義雙星大樓住戶規約」，依住戶規約第一條 規定「本規約效力及於本大廈全體區分所有人及住戶，又 承租人及其他有正當法源之使用人亦均具有拘束力…」、 第九條規定「一、為充裕共用部分在管理上必要的經費，
區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理 委員會繳交下列款項。(一)公共基金，(二)管理費。二、 管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分 擔之。……六、公共基金及管理費之數額得授權管理委員 會議決定之，全體住戶均受約束」，第二十條規定「本規 約之附件…『停車場管理辦法』…與本規約有相同效力， 其通過、修改及廢止均依本規約之程序辦理」。而依信義 雙星大樓停車場管理要點第十七條規定：「停車費收費如 下：……B2及B3停車位如供非住戶使用為支付所增加之管 理成本，每車位每月管理費陸仟元，並授權管理委員會視 實際改善情況僅三分之二以上委員同意及修正之」，被告 五人均非大樓住戶，其停車管理費原本每個車位每月為六 千元，但九十九年七月一日之管委會決議將停車管理費調 降為三千元，但被告五人均未依管委會之決議繳清管理費 。
（二）被告等積欠管理費之情形如下：
（１）被告廖建宇：被告擁有本大樓二個地下停車位，每月應繳 管理費6,000元，但被告自九十九年四月起每月僅繳1,854 元（每車位繳927元），每月欠繳4,146元，原告已催告其 繳納九十九年四月至七月積欠之管理費，但被告至今仍未 繳納，計至九十九年十一月之管理費，共欠繳33,168元。（２）被告楊鎮銘：被告擁有本大樓一個地下停車位，每月應繳 管理費3,000元，但被告自九十九年四月起僅繳927元，每 月積欠2,073元，原告已催告其繳納，但至今未繳納，計 至九十九年十一月，合計積欠16,584元。（３）被告顏裕晉：被告擁有一個地下停車位，每月應繳管理費 3,000元，但其自九十九年五月起每月僅繳927元，原告已 催告其繳納五月至七月之管理費，但至今仍未繳，計至九 十九年十一月，合計積欠14,511元。
（４）被告顏嘉宏：被告顏嘉宏之情形同顏裕晉，並有催告函可 按，合計積欠管理費14,511元。
（５）被告鍾文雅：被告擁有二個地下停車位，每月應繳6,000 元，但其自九十九年五月起每月僅繳2,138元，每月仍欠 3,862元，原告已催告其繳納，但至今仍未繳清，計至九 十九年十一月，已積欠27,034元。
（三）五位被告積欠之停車管理費已說明及計算如上，原告乃依 公寓大廈管理條例第二十一條及首揭住戶規約、停車場管 理要點之規定，訴請被告給付如訴之聲明所示之管理費及 遲延利息。
三、被告方面則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴駁回：
（一）依據公寓大廈管理條例第三條第八款規定，被告等五人為 「住戶」，故今原告起訴主張被告等五人非住戶，應依「 信義雙星大樓停車場管理要點」第十七點後段規定，按月 繳納停車位管理費六千元（自九十九年七月一日調降為三 千元），顯屬無據：
（１）按公寓大廈管理條例第三條第八款規定「住戶：指公寓大 廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而 為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 」；又「信義雙星大樓停車場管理要點」第十七點規定： 「停車場收費如下：B3停車管理費併入主建物計算，住戶 及承租戶B2車位管理費收費比照B3依權狀坪數及方式繳交 。B2及B3停車位如供非住戶使用為支付所增加之管理成本 ，每車位每月管理費陸仟元，並授權管理委員視實際改善 情況經三分之二以上委員同意後修正之」。
（２）查信義雙星大樓係鋼筋混凝土造之地上十一層、地下四層 大樓，其上專有部分共計有九十九戶，地下二層、地下三 層為停車空間，共有一百八十五位停車位（地下二層為獎 勵停車位共八十三位、地下三層為法定停車位共一百零二 位）。被告廖建宇係於九十九年三月五日因買賣之故取得 地下二層編號四五號、四六號之獎勵停車位所有權；被告 楊鎮銘係於九十九年四月六日因買賣之故取得地下二層編 號六二號之獎勵停車位所有權；被告顏裕晉係於九十九年 四月二十八日因買賣之故取得地下二層編號八八號之獎勵 停車位所有權；被告顏嘉宏係於九十九年四月二十八日因 買賣之故取得地下二層編號八九號之獎勵停車位所有權； 被告鍾文雅係於九十九年三月二十五日因買賣之故取得地 下二層編號八一號、八二號之獎勵停車位所有權，是被告 等五人係前述公寓大廈管理條例第三條第八款所稱之「業 經取得停車空間建築物所有權者」，故為信義雙星大樓之 住戶，應無疑問。
（３）職故，被告等五人為信義雙星大樓之住戶，且已依照與其 他區分所有權人按每月每一大車位1,069元、小車位927元 相同之標準繳納管理費在案，故被告等五人並無積欠任何 之管理費，是今原告起訴主張依信義雙星大樓停車場管理 要點第十七條規定被告五人均非本大樓住戶，其停車管理 費原本每個車位每月為六千元，但九十九年七月一日之管 委會決議將停車管理費調降為三千元，但被告等人五人均 未依管委會之決議繳清管理費云云等語，請求被告等五人 繳納積欠之管理費，顯屬無據。
（二）原告依據九十九年七月一日無效之信義雙星大樓管委會九
十九年七月第一次會議決議請求被告自九十九年七月份起 按月繳納每一車位三千元之管理費，更屬無稽：（１）按信義雙星大樓住戶規約第六條第一款規定：「管理委員 會會議之召開：一、主任委員應至少每二個月召開管理委 員會議乙次」；次按「惟區分所有權人會議如係由無召集 權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之 意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成 立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力 」，此有最高法院九十二年度台上字第二五一七號判決意 旨在案足稽。
（２）查被告等五人甫購買車位時，原告所收取之管理費係為每 月大車位1,069元、小車位927元。又信義雙星大樓之主任 委員實為「邱美芳」而非「陳新富」，詎料，原告其後依 據九十九年五月十三日不具信義雙星大樓主任委員身分之 陳新富所召集之「信義雙星大樓管委會九十九年五月第一 次會議」決議，回溯收取被告等五人每月依照六仟元計算 之管理費差額；甚且，復於九十九年七月一日再次依據不 具主任委員身分之陳新富所召開之「信義雙星大樓管委會 九十九年七月第一次會議」決議，以「管理費修訂考量大 樓重修停車場地面、車道、監視設備及電費分攤外車使用 應攤提」為由，決議外車停車位管理費修訂為每一停車位 每月管理費為三千元，進而要求被告等五人按月繳納每一 車位三千元之管理費。
（３）是以，依據前述住戶規約第六條第一款之規定，管理委員 會會議應係由主任委員所召開，而九十九年五月十三日信 義雙星大樓管委會九十九年五月第一次會議以及九十九年 七月一日信義雙星大樓管委會九十九年七月第一次會議， 顯屬不具有會議召集權人所召集之會議，是渠等所作成之 決議，參酌前述最高法院九十二年度台上字第二五一七號 判決意旨，自屬無效。是今原告依據前述無效之會議決議 請求被告自九十九年七月份起按月繳納每一車位三千元之 管理費，更屬無稽。
（三）退步言之，縱本院認定依前述停車場管理要點第十七點規 定、九十九年五月十三日管理委員會決議以及九十九年七 月一日管理委員會決議，被告等五人於九十九年四月至六 月間每一車位按月應繳納管理費六千元、九十九年七月至 九十九年十一月間每一車位按月應繳納管理費三千元，惟 前述停車場管理要點第十七點規定、九十九年五月十三日 以及九十九年七月一日管理委員會決議，顯已違反民法第 一百四十八條之規定，應屬無效：
（１）按民法第一百四十八條規定「權利之行使，不得違反公共 利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務， 應依誠實及信用方法」；復按臺灣板橋地方法院九十六年 度簡上字第二三一號判決意旨「次按權利之行使，是否以 損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之 利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較 衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人 及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為 主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最 高法院七十一年度臺上字第七三七號判例意旨參看）。又 公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定， 由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例 第三條第四款、第六款規定參照），是依公寓大廈管理條 例第十條第二項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費 用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原 則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費 用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式 ，若無充分理由，仍不應悖離上述『按應有部分比例分擔 』之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區 分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民 法第一百四十八條第一項之規定，殊非法之所許」。（２）經查，被告等五人甫購買車位時，原告所收取之管理費係 為每月大車位1,069元、小車位927元。其後，原告依據停 車場管理要點第十七點規定、九十九年五月十三日管理委 員會決議以及九十九年七月一日管理委員會決議，認定被 告等五人於九十九年四月至六月間每一車位按月應繳納管 理費六千元、九十九年七月至九十九年十一月間按月應繳 納管理費三千元，實有違被告等五人係為公寓大廈管理條 例第三條第八款所規定之「住戶」公平對待，遑論九十九 年五月十三日管理委員會決議以及九十九年七月一日管理 委員會決議應屬無效，故原告之請求實無理由。（３）又退步言之，縱被告等五人為停車場管理要點第十七點、 九十九年五月十三日管委會決議所稱之「非住戶」，以及 九十九年七月一日管理委員會決議所認定之「外車」（假 設語），然被告等五人與其餘獎勵停車位所有權人共有臺 北市○○區○○段三小段四○九建號之所有權，並與渠等 以及具有專有部分之區分所有權人分攤共用部分，而前述 停車場管理要點第十七點、九十九年五月十三日管理委員 會決議以及九十九年七月一日管理委員會決議，僅以被告 等五人不具有專有部分之區分所有權而認定被告等五人屬
「外車」而應多繳數仟元之管理費，顯係以多數決方式形 成對少數不具有專有部分之獎勵停車位所有權人不利之分 擔規定或決議，參酌前述判決意旨，顯屬權利濫用之行為 ，應屬無效。是以，原告依據無效之規定或決議請求被告 等五人繳納管理費，洵無理由。
四、法院之判斷：
（一）經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之證據資 料為證。被告等則不爭執其欠繳停車位管理費之事實，而 以前情資為置辯。按「專有部分、約定專用部分之修繕、 管理、維護，由該區分所有權人或約定專用部分之使用人 為之，並負擔其費用」、「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶 之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若 區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，此為 公寓大廈管理條例第十條第一、二項定有明文。而所謂「 住戶」，依同條例第三條第十款規定，係指公寓大廈之區 分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有 部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。被告 為原告所管理社區之停車位所有權人，屬原告所管理社區 之住戶，應為真實。
（二）按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議 為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決 議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條 第二項規定，應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議 之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議 之決議（參照最高法院九十五年度臺上字第二七○一號、 九十四年度臺上字第一二五六號、九十二年度臺上字第二 五一七號判決意旨）。又總會決議之內容違反法令或章程 者，無效，民法第五十六條第二項定有明文，故公寓大廈 區分所有權人會議之決議，其內容如違反法令或章程者， 應適用民法第五十六條第二項之規定，其決議即屬無效（ 參照最高法院九十五年度臺上字第八九八號判決意旨）。 次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利 人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權 利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使， 自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者， 非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基 本內涵所必然之解釋（參照最高法院七十一年度臺上字第
七三七號判例意旨）。又公寓大廈之共用部分、約定共用 部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之 部分（參照公寓大廈管理條例第三條第四款、第六款規定 ），是依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，就該部 分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所 有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約 定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上 述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多 數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約 定，自屬權利濫用，依民法第一百四十八條第一項之規定 ，殊非法之所許。
（三）復查，原告社區經區分所有權人會議決議訂有「信義雙星 大樓住戶規約」，其中第九條規定「一、為充裕共用部分 在管理上必要的經費，區分所有權人應遵照區分所有權人 會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基 金，(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分 所有權人會議之決議分擔之。……六、公共基金及管理費 之數額得授權管理委員會議決定之，全體住戶均受約束」 等內容，有該住戶規約可稽。而原告管理委員會於九十九 年五月十三日召開九十九年五月第一次會議，決議回溯收 取被告等五人每月依照六仟元計算之管理費差額，並於九 十九年七月一日召開「信義雙星大樓管委會九十九年七月 第一次會議」，以「管理費修訂考量大樓重修停車場地面 、車道、監視設備及電費分攤外車使用應攤提」為由，決 議外車停車位管理費修訂為每一停車位每月管理費為三千 元，進而要求被告等五人按月繳納每一車位三千元之管理 費，有會議記錄附卷可查。惟按公寓大廈管理條例第三十 六條第一款至第十二款所明文例示規定管理委員會職務， 均係事務執行事項之內容，而同條第十三款所謂「其他依 本條例或規約所定事項」，特別係「其他規約所定事項」 乃恐例示之方法有所遺漏而設之概括規定，依法律解釋之 基本原則，自應與例示之性質相符始足當之，故對於「其 他規約所定事項」之解釋，自應限於事務執行之事項。本 件原告社區竟然經區分所有權人會議決議通過「公共基金 及管理費之數額得授權管理委員會議決定之，全體住戶均 受約束」之規約條文，而住戶就基金及管理費應繳付之數 額關係住戶權利義務重大事由，非單純為事務執行事項， 即依法並非原告管理委員會得自行決定，須應經區分所有 權人會議決議繳付之金額，否則管理委員會得自行決定管
理費金額之情形下，就管理費金額有不同意見之住戶，無 法在區分所有權人會議表達應有之權益。故原告社區經區 分所有權人會議決議通過「公共基金及管理費之數額得授 權管理委員會議決定之，全體住戶均受約束」之規約條文 ，應認違反法令，應適用民法第五十六條第二項之規定， 其決議即屬無效，此外依公寓大廈管理條例第三十七條「 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分 所有權人會議決議」規定，原告管理委員會於九十九年五 月十三日召開九十九年五月第一次會議，決議回溯收取被 告等五人每月依照六仟元計算之管理費差額，並於九十九 年七月一日召開「信義雙星大樓管委會九十九年七月第一 次會議」，決議外車停車位管理費修訂為每一停車位每月 管理費為三千元，進而要求被告等五人按月繳納每一車位 三千元之管理費等內容，亦因違反公寓大廈管理條例而不 生拘束被告等之效力。
（四）又查，依據「信義雙星大樓停車場管理要點」第十七點後 段規定，被告等固然有按月繳付每個停車位六千元之義務 ，惟原告社區住戶規約僅明定「本規約之附件『裝璜施工 及一般管理辦法』、『停車場管理辦法』及『管理委員會 組織章程』與本規約有相同效力，其通過、修改及廢止均 依本規約之程序辦理」，並未將「信義雙星大樓停車場管 理要點」明文含蓋於規約內容，固尚難認「信義雙星大樓 停車場管理要點」係經區分所有權人會議決議通過之規範 ，進而得以依據此停車場管理要點請求被告等按月繳付每 個停車位六千元管理費用。再者，被告等均為僅有地下停 車位之所有權人，除使用地面層至地下停車場之電梯外， 並未使用地面層至頂樓層之電梯，與其他實際居住於原告 社區並有停車位之區分所有權人，使用停車場時須使用地 面層至地下停車場之電梯相同，並無事實證明被告等有使 用額外之資源或水、電、電梯等公共設備之必要，亦未有 事實足認因被告等使用渠等所有之地下停車位而須支出額 外之清潔費，且「信義雙星大樓停車場管理要點」第十七 點規定「停車場收費如下：B3停車管理費併入主建物計算 ，住戶及承租戶B2車位管理費收費比照B3依權狀坪數及方 式繳交。B2及B3停車位如供非住戶使用為支付所增加之管 理成本，每車位每月管理費陸仟元」，被告等顯非基於應 有部分比例分擔管理費，與其他實際居住於原告社區並有 停車位之區分所有權人有明顯之差別待遇，更未具有確實 之理由，是其致被告等所受損失甚為明確，即訂立該停車 場管理要點顯係以損害他人為主要目的，自屬權利濫用。
況如認公寓大廈之區分所有權人會議得以決議任意提高部 分區分所有權人就公寓大廈之管理維護費用，將致區分所 有權人得藉由多數決之方式，形成對少數區分所有權人不 利之分擔決議或約定，是原告社區區分所有權人會議若決 議通過「信義雙星大樓停車場管理要點」第十七點內容， 亦當屬無效。
（五）綜上所述，原告社區經區分所有權人會議決議通過「公共 基金及管理費之數額得授權管理委員會議決定之，全體住 戶均受約束」之規約條文，應認違反法令，應適用民法第 五十六條第二項之規定，其決議即屬無效，此外原告管理 委員會於九十九年五月十三日召開九十九年五月第一次會 議，決議回溯收取被告等五人每月依照六千元計算之管理 費差額，並於九十九年七月一日召開「信義雙星大樓管委 會九十九年七月第一次會議」，決議外車停車位管理費修 訂為每一停車位每月管理費為三千元，進而要求被告等五 人按月繳納每一車位三千元之管理費等內容，亦因違反公 寓大廈管理條例而不生拘束被告等之效力，再原告社區區 分所有權人會議若決議通過「信義雙星大樓停車場管理要 點」第十七點內容，更因屬權利濫用無效，故而原告按照 每一車位三千元計算之管理費請求被告等給付如訴之聲明 所示欠繳之管理費金額暨法定利息，並無理由，應予駁回 ，其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張 與事證，對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明 。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 簡素惠
法 官 范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
書記官 簡素惠