臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 99年度斗簡字第146號
原 告 黃 中 村
李 黃 汝
共 同
訴訟代理人 黃 基 梓
被 告 蘇 耀 丁
訴訟代理人 蘇 錦 坤
上列當事人間請求給付租金等事件，本院判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣二林鎮○○段1216、1217地號土地（ 重測前各為二林段332-15、332-16地號），均為於77年4月8 日判決分割自重測前二林段332地號土地而來。該重測前332 地號土地，原登記為訴外人洪土背、洪壽、洪嘴共有，應有 部分各3分之1，後來洪土背之應有部分於64年間，由其繼承 人即原告二人與訴外人洪水木、黃芙蓉、林洪秀霞、蔡洪珍 、吳洪雙繼承而公同共有。嗣該筆土地經法院判決分割，分 割出之332-15地號由原告黃中村取得，332-16地號則由原告 李黃汝取得。另依兩造間台灣高等法院台中分院98年度上易 字第377號請求拆屋還地事件民事確定判決，認定原告2人「 係繼承洪土背對重測前二林段332 地號土地應有部分之權利 ，再因判決分割而取得332-15、332-16地號土地所有權，被 告亦因繼承關係而繼承其祖父蘇清襖與洪土背間，就重測前 二林段332地號土地之租賃關係」， 即認為兩造均因繼承關 係而繼承洪土背與蘇清襖間， 就重測前二林段332地號土地 之租賃關係，其租賃之範圍包括重測前及分割後原告取得之 前開二筆土地，因而駁回原告拆屋還地之請求。故兩造間就 該二筆土地有租賃關係存在。惟自原告繼承土地迄今數十年 ，被告從未支付租金，原告黃中村、李黃汝二人自得按同屬 被告承租範圍內，其付給訴外人洪敏森之租金，為按每平方 公尺每年新台幣（下同）260元之計算方式， 請求被告給付 自94年6月3日起至99年6月4日止之租金，金額分別為21,801 元及10,049元。另系爭2筆土地64年2月之申報地價為每平方 公尺586元， 惟自99年1月份起，已攀升為每平方公尺8,800 元，價值明顯上揚， 原告亦得依民法第442條之規定，請求 調整租金為按土地申報地價總額年息百分之10計算，即原告 黃中村所有之1216地號土地部分，調整為年租金14,758元， 原告李黃汝所之1217地號土地部分，調整為年租金6802元等
情，聲明求為：⑴被告應給付原告黃中村21,801元及自起訴 狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算利息； ⑵被告向原告 黃中村承租前開1216地號土地、面積16.77 平方公尺，應自 99年6月4日起調整租金為每年14,758元；⑶被告應給付原告 李黃汝10,049元及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5 計算利息；⑷被告向原告李黃汝承租前開1217地號土地、面 積7.73平方公尺，應自99年6月4日起調整租金為每年6802元 之判決，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：前開租約，先前約定租金係以稻穀計算，目前其 他出租人都同意向被告收取租金，原告請求調整之租金額過 高，另被告應付給原告李黃汝97、98年之租金，已向法院提 存等語，資為抗辯。
三、按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、 法律行為或習慣定之；公同共有物之處分及其他權利之行使 ，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，98年01 月23日修正公佈，98年07月23日施行之民法第828條第1項、 第3項分別定有明文。修正前民法第828條第1、2項亦規定： 公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契 約定之；除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處 分，及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。而該 等規定，不論修正前或修正後，依民法第831條， 於所有權 以外之財產權，由數人共有或公同共有者，準用之。另繼承 人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同 共有，復為民法第1151條所規定。由此可知，因繼承關係而 取得租賃契約出租人或承租人之權利義務，均屬準公同共有 ，其受領準公同共有債權之租金，或本於出租人之地位，向 承租人請求調整租金，均為公同共有權利之行使，除全體公 同共有人共同為之，或得全體公同共有人之同意外，其中一 人或數人不得單獨為之。本件原告主張兩造間就系爭1216、 1217地號土地之租賃契約，係分別繼承自原出租人洪土背及 原承租人蘇清襖而來，而與原告同時繼承者，尚有訴外人洪 水木、黃芙蓉、林洪秀霞、蔡洪珍、吳洪雙等人，則原告二 人本於因繼承關係而取得之租賃契約，請求被告給付租金， 並訴請調整其租金額，自應與其他共同繼承之出租人全體一 同起訴，或經其他共同繼承之出租人全體之同意後為之。且 被告僅為諸多因繼承關係而承繼系爭租約承租人地位之其中 一人，原告訴請調整租金，亦應將全部因繼承而取得承租人 地位之全部承租人列為被告。故原告逕以其二人名義，訴請 被告給付前揭欠租並調整租金，其當事人適格，顯有欠缺。 但經本院於99年10月15日函知原告於30日內，追加原租約當
事人洪土背、蘇清襖之全部繼承人為原告或被告，該函已於 99年11月01日合法送達於原告，原告逾期迄今仍不具狀追加 其他共同繼承之承租人或出租人為當事人，顯有未合。茲原 告之訴，依其前開所訴之事實，在法律上即為顯無理由，爰 依民事訴訟法第436條第2項、第249條第2項規定，不經言詞 辯論，逕以判決駁回之；其假執行之聲請，失所附麗，應併 駁回之。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
北斗簡易庭
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按對造人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 12 月 16 日
書 記 官 呂 雅 惠