臺灣士林地方法院民事小額訴訟判決
99年度湖小字第825號
原 告 王鈺昭
訴訟代理人 梁文明
被 告 老爺山莊青雲社區管理委員會
法定代理人 潘弘文
訴訟代理人 吳經偉
林重成
上列當事人間返還超收管理費事件，經本院於民國99年11月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
壹、程序部分
按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第255 條第1 項但書 第3 款分別定有明文。經查，本件因原告主張計算其應繳管 理費之方式變更，於起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣 （下同）5 萬1,684 元及自民國93年7 月1 日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理中，變更為被告 應給付原告5 萬3,749 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按法定利率計算之利息（詳99年10月6 日言詞辯 論筆錄，本院卷第111 頁），至99年11月17日，又具狀變更 前開聲明為：被告應給付原告3 萬6,816 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息。核其 性質，係屬擴張應受判決事項之聲明後，又再度減縮其應受 判決事項之聲明，揆諸首揭規定，與法尚無不合，合先敘明 。
貳、實體部分
一、原告主張：伊為坐落原告所屬社區內房屋（門牌號碼為臺北 縣汐止市○○路210 巷108 號3 樓，下稱系爭房屋）之區分 所有權人，該房屋之建坪為52.93 坪，原告依比例合算持有 基地之權狀面積即地坪為29.52 坪，多年來原告均有依被告 公告之應繳金額，繳付管理費。然被告並未遵照93年間區分 所有權人會議決議之管理費收費公式（詳如附表一，下稱系 爭公式一），向原告收取合理之管理費即每月2,316 元。又 被告除其歷次陳報之計費標準不一之外，其最後陳報之收費 公式（詳如附表二，下稱系爭公式二）中，有關折價收取部
分，竟是依循管理委員會之決議，此未經區分所有權人會議 之決議，應屬無效，是被告自93年7 月1 日起至98年5 月31 日止（共59個月間），向原告收取每月2,940 元之管理費， 難謂無溢收之情形。而經原告核算，前述期間被告向原告溢 收之管理費金額共有3 萬6,816 元【計算式：（2,940 元－ 2,316 元）×59個月＝36,816元】，爰訴請被告返還溢收之 管理費及按法定利率計算之利息等語，並聲明：被告應給付 原告3 萬6,816 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按法定利率計算之利息。
二、被告則以：被告所屬社區管理費之收費標準，最早定於86年 間，並經區分所有權人會議決議通過，後於86年10月及88年 6 月變動過二次後，即未再有變更，內容詳如附表二。且依 最後之計費公式核算，原告每月應繳之管理費本為2,940 元 ，是被告並未向原告溢收任何管理費之情形。並聲明：原告 之訴駁回。
三、兩造對於老爺山莊青雲社區管理費收費標準變更之經過如附 表二乙節並不爭執，是本案之爭點為老爺山莊青雲社區內各 住戶應收管理費之計費式，為原告主張之：（各住戶建坪＋ 地坪總坪數）/ （社區房屋總建坪＋總地坪）×22.5萬元+ （建坪×15元）＋（地坪×7 元）+ 依附表二（三）應增加 之金額：抑或如被告抗辯者：22.5萬元由社區內127 戶平均 分擔，是基本費按1,800 元計收（計算式：225,000 ÷127 ＝1,771.6 ≒1,800） ，再乘上應折扣之比例（即建坪面積 50坪以下者打7.5 折，建坪面積在50坪以上者打8 折），再 加計（建坪×15元）＋（地坪×7 元）+ 依附表二（三）應 增加之金額？
五、按「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公 寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管 理委員所設立之組織。」、「管理委員會之職務如下：一區 分所有權人會議決議事項之執行。…七收益、公共基金及其 他經費之收支、保管及運用。…十三其他依本條例或規約所 定事項。」公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第36條第1、7 、13款分別定有明文。可知管理委員會僅係區分所有權人會 議決議事項及公寓大廈管理維護工作之執行機關，關於管理 費之收取，自應依該條例、規約或區分所有權人會議之決議 為之。系爭社區93年6 月27日區分所有權人住戶大會中雖決 議追認管理費收支辦法（見本院卷106 頁），依其管理辦法 （見本院卷第109 頁）第1 條「為維護『老爺山莊青雲社區 』安全、安寧、環境清潔，管理委員會依住戶公約規定收取 管理費、公共基金及停車證、裝潢公設維護管理費」，是管
理委員會僅有依規約或區分所有權人會議決議規定之管理費 收費標準收取管理費之權限，並不得自行制定管理費收費標 準。而老爺山莊青雲社區管理委員會於88年6 月27日所定每 住戶管理費收費標準其中關於：（基本費1,800 元，建坪面 積50坪以下打7.5 折，建坪面積在50坪以上打8 折）+ 各住 戶（每建坪×15元＋每地坪×7 元）之結論，未經區分所有 權人會議決議乙節，為兩造所不爭執，是老爺山莊青雲社區 管理委員會於88年6 月27日未經規約或區分所有權人會議授 權之管理費收費標準，即不得為該社區收取管理費之依據， 其管理費收費標準仍應依附表二（一）、（二）、（四）之 區分所有權人會議決議定之。
六、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。但自認人能證 明與事實不符者，得撤銷其自認，民事訴訟法第279 條第3 項定有明文。兩造固於99年7 月21日調解期日稱：對於管理 費的收取標準應為各住戶依建坪地坪總坪數的比例分攤225, 000 元，加計按建坪15元、地坪7 元所得之金額，再加計50 0 元後之總數表示無意見。惟被告嗣後否認之。經查： ㈠依附表二（一）86年6 月29日86年度住戶大會之決議，系爭 社區之收費標準為：自86年7 月份起，依目前社區每月固定 開銷的半數，約22.5萬元，由所有住戶平均分攤，其餘半數 按土地每坪7 元，房屋每坪15元的比例計算。惟該決議中所 指22.5萬元「由所有住戶平均分攤」之意，係指按區分所有 權人之人數平均分攤，或係按區分所有權人之應有部分之比 例平均分攤，尚有未明。依該次會議在作成決議前，財務委 員宋昭祥報告稱：「目前本社區住戶不論土地和房屋大小， 公共設施的使用權益完全相等，因此管委員建議，社區每月 固定開銷的半數，即22.5萬元，由所有住戶平均攤繳，其餘 半數再按每戶土地和建物大小的比率訂費，並建議以土地每 坪7 元，房屋每坪15元的比率計算，以兼顧公平及合理。」 有會議紀錄在卷可按（見本院卷第33頁），是依財務委員宋 昭祥之報告內容可悉，該次住戶大會制定22.5萬元由所有區 分所有權人（含住戶）平均攤繳之原意，係指按戶數（即每 一專有部分）平均攤繳，非指按各區分所有權人或住戶之專 有部分比例平均攤繳。是被告前所自認之「各住戶依建坪地 坪總坪數的比例分攤225,000 元」，核與事實不符，被告得 撤銷其自認。再被告陳稱：老爺山莊青雲社區之戶數為127 戶，此為原告所不爭執，經核算結果，每戶應分攤22.5萬元 部分之金額為1,772 元（計算式：225,000/127=1,772 ，元 以下四捨五入）。
㈢原告雖主張22.5萬元部分應係按區分所有權人應有部分之比 例平均分攤，並以附表二（四）93年6 月27日住戶大會追認 之管理費收支辦法第2 點「管理費前依各住戶所有權總坪數 計收」及老爺山莊青雲社區管理委員會組織章程第19條第2 項「本條第1 項第2 款各區分所有權人、住戶應繳之款項， 管理委員會依照前區分所有權人會議議決之規定，全體住戶 按其建物（含地坪）登記之總坪數分攤負擔」（見本院卷第 62頁）為據。但查：前揭管理費收支辦法第2 點及管理委員 會組織章程第19條第2 項，提及「按住戶坪數計收」時，均 稱係依照先前之區分所有權人會議決議。而依附表二（一） 所示，老爺山莊青雲社區86年6 月29日住戶大會所議決之管 理費收費標準，所採之計算公式即非將「應繳款項全數」均 按全體住戶之應有部分比例定之。原告亦不爭執該社區管理 費之收費計算方式係分成前述之兩部分計算，是93年6 月27 日住戶大會追認之管理費收支辦法第2 點「管理費『前』依 各住戶所有權總坪數計收」，所指管理費係依各住戶所有權 總坪數計收乙節，應不包含22.5萬元部分。況管理費收支辦 法及管理委員會組織章程所示之收費基礎，亦未具體明載每 坪應收取之費用。是93年6 月27日住戶大會追認之管理費收 支辦法第2 點「管理費前依各住戶所有權總坪數計收」及老 爺山莊青雲社區管理委員會組織章程第19條第2 項「本條第 1 項第2 款各區分所有權人、住戶應繳之款項，管理委員會 依照前區分所有權人會議議決之規定，全體住戶按其建物（ 含地坪）登記之總坪數分攤負擔」，應係指為修繕、維護、 管理社區共用部分所支出之費用，扣除前述22.5萬元以外者 ，應按區分所有權人（住戶）之專有部分坪數計收，而不及 於22.5萬元應如何分攤之部分。
七、是探求86年6 月29日住戶大會制定22.5萬元分攤標準之真意 ，應係按戶數（即每一專有部分）平均分攤，而非按區分所 有權人（住戶）應有部分之比例分攤之。再86年10月4 日老 爺山莊青雲社區管理委員會議定之基本費1,800 元及相關折 扣規定，因未經規約或區分所有權人會議決議之授權，不能 適用，是老爺山莊青雲社區之管理費收費標準應為：【1772 元+ （各住戶每建坪×15元＋各住戶每地坪×7 元）】+ 依 88年6 月27日住戶大會決議增繳之金額。又原告所有建物之 建坪為52.93 坪，地坪為29.52 坪乙節，為兩造所不爭執， 從而，原告按月應繳納之管理費應為3,273 元（計算式：17 72 +【（52.93 ×15）＋（29.52 ×7） 】+500= 2,773， 元以下四捨五入）。被告向原告收取之管理費則為每月2,94 0 元，少於原告應繳之管理費。是原告主張有溢繳管理費之
情事，並不足採。
八、綜上所述，被告既無向原告溢收任何管理費。從而，原告依 不當得利之法律關係，訴請被告應給付原告3 萬6,816 元， 及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率 5% 計 算之利息，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
中 華 民 國 99 年 12 月 8 日
內湖簡易庭法 官 許碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 99 年 12 月 8 日
書記官 李宜均
附表一：
社區所需經費每年45萬元，其中一半費用（22.5萬）由住戶房屋建坪地坪與社區總建坪地坪之比例分擔，另一半由各戶每建坪及每地坪乘上一定之分擔金額後，再依前述計算所得金額，按下表加收一定之金額，合併計算之，計算公式如下：（各住戶建坪＋地坪總坪數）/（社區房屋總建坪＋總地坪）×225,000元＋各住戶每建坪×15元＋各住戶每地坪×7元後，再加計下表應加收之金額後，即為各住戶之應繳管理費┌──────────────────┬─────┐
│前述計算金額在2,000元以下者 │加收400元 │
├──────────────────┼─────┤
│前述計算金額在2,000元～4,000元之間者│加收500元 │
├──────────────────┼─────┤
│前述計算金額在4,000元以上者 │加收600元 │
└──────────────────┴─────┘
而原告應繳之管理費計算如下：
【225,000×（52.93+29.52）/（11,424.59+8,845.15）】＋【（52.93 ×15）＋（29.52×7）】＝915+1,001＝1,916經查表後，原告應再加收之費用為400元，
故原告共計應繳之管理費為1,916+400＝2,316元附表二：
老爺山莊青雲社區住戶應繳管理費收費標準之歷次變更㈠86年6 月29日86年度住戶大會（會議紀錄，見本院卷第34頁） 自86年7 月份起，依目前社區每月固定開銷的半數，約22.5萬
元，由所有住戶平均分攤其餘半數按土地每坪7 元，房屋每坪 15元的比例計算。
㈡86年10月4 日管理委員會（見本院卷第46頁） 因社區總戶數為127 戶，故各戶應分擔之之基本費按1800元計 收（計算式：225,000 ÷127 ＝1,771.6 ≒1,800） 。但面積 50坪以下打7.5 折，面積在50坪以上打8 折。再加上（各住戶 每建坪×15 元 ＋各住戶每地坪×7 元），即為各住戶應繳之 管理費。
亦即各戶應繳管理費為：（基本費1800元×應折扣之比例）+ （各住戶每建坪×15元＋各住戶每地坪×7 元）㈢88年6 月27日住戶大會（參本院卷第39 頁） 自88年7 月起，依各住戶原先所繳之費用再加計下開金額後， 即為各住戶之應繳管理費（按：即依前述計算公式再加計下開 表格內之金額）
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│原繳費用在2,000元以下者 │加收400元 │
├────────────────┼─────┤
│原繳費用在2,000元～4,000元之間者│加收500元 │
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│原繳費用在4,000元以上者 │加收600元 │
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（四）93年6 月27日第九屆區分所有權人住戶大會（見本院卷第 106頁）
追認管理委員會所擬之管理費收支管理辦法，依管理費收支辦 法第2 點：「管理費前依各住戶所有權總坪數計收，按月收取 ，未交屋者由建設公司負擔。（第一項）建坪及地坪之計算以 壯泰建設公司提供之資料為準。如有誤差，所有權人可提示建 物所有權狀暨影本更正。」