臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第五二○九號
原 告 高金五即祭祀公業高積祥管理人
被 告 甲○○
乙○○
右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文
被告乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段五三九、五三八、五三四地號上，如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，面積一百四十八點四六平方公尺土地，自民國九十年八月二十八日起每三年應給付之租金調整為蓬萊白米（租谷）叁萬肆仟柒佰肆拾台斤，按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付之。被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段五三六、五三七、五三八之二地號上，如附圖Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分，面積二百零一點三三平方公尺土地，自民國九十年八月二十八日起每三年應給付之租金調整為蓬萊白米（租谷）叁萬伍仟捌佰柒拾柒台斤，按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付之。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之三十九，由被告甲○○負擔百分之四十一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段五三九、 五三八、五三四地號上，如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，面積一百 四十八點四六平方公尺（四十四點九０九坪）土地，應自民國九十年八月十六 日起應調整租金為每三年給付原告（先付租金後使用土地）蓬萊白米（租谷） 四萬三千四百二十四點五五台斤，按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付 之。
（二）被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段五三六、五三七 、五三八之二地號上，如附圖Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分，面積二百零一點 三三平方公尺（六十點九坪）土地，應自九十年八月十六日調整租金為每三年 給付原告（先付租金後使用土地）蓬萊白米（租谷）四萬四千八百四十六點二 五台斤，並按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付之。二、陳述：
（一）被告甲○○與訴外人王景超於五十二年五月二十二日向祭祀公業高積祥承租坐 落台北市○○區○○段四小段五三四、五三六、五三七、五三八、五三八之二 、五三九地號土地（原係台北縣木柵鄉內湖大字溝子口小字一八三番全部及二 一九番、二一九之一番、二一九之二番及同字埤腹小字地號四五之一番各一部 分，以下簡稱系爭土地，並以地號標明）供作建屋之用，面積共一七五坪，系 爭土地上現有門牌編號台北市○○區○○路十一號及十三號房屋二棟（以下簡 稱系爭十一號房屋、系爭十三號房屋），前者原為王景超所有，嗣出售予被告 乙○○，依租賃契約第九條約定：「本租地將來如建築物所有權發生移轉時，
其租契關係亦隨同之」，則原告與王景超間之租賃契約關係亦由被告乙○○承 受。又依兩造原租約第二條約定：「租金每坪每三年租谷肆台斤半，（按給付 時市價折合台幣給付之）應於本合約成立之日付至民國五十五年十月十六日止 ，計三年租金，嗣後每三年仍應按原條件續行付租甲方（即原告）不得異議。 」依此約定，每三年每坪租金為「租谷四台斤半」，以原告原出租系爭一七五 坪土地予被告為據，每三年僅能收取七百八十七點五台斤租谷，依據中國時報 九十年七月二十一日第十九版全省米穀價所載，北部（桃園地區）蓬萊白米每 六十公斤（即每一百台斤）為新台幣（下同）一千六百元，折算結果為每台斤 十六元，七百八十七點五台斤共計為一萬二千六百元，則原告每年可收取之租 金僅為四千二百元。然以系爭土地中五三八地號為基準，其八十九年之公告地 價已達每平方公尺二萬六千元，原告每年應納之地價稅按基本稅率千分之十五 計算（土地法第一百六十九條），一百七十五坪即為五百七十七點五平方公尺 土地，每年應納之地價稅為二十二萬五千二百二十五元（計算式為：26000× 577.5×1.5%=225225），準此，原告出租被告達五十三年所收取之租金尚不足 原告繳納一年之地價稅（225225／4200＝53.6），且系爭土地原係台北縣轄下 之木柵鄉，五十七年編入台北市改為院轄市，地價普遍上升，且因劃入實施都 市平均地權範圍以內，地價稅額隨之增加，因稅額之增加與不動產價值之騰漲 有關係，原告自可請求調整租金，否則對原告顯失公平。（二）系爭土地位於台北市○○路○段與和興路交口處之和興路上，其中被告乙○○ 用地距離木柵路一段僅約二十公尺，被告甲○○之用地亦僅距離約二十五公尺 ，巷口即有公車站牌，附近有世新大學、考試院、考選部、永建國小、永建市 場等公共設施及政府機關，距離捷運景美站，步行亦僅需約十餘分鐘即可到達 ，為交通便捷繁榮，適合居住之地；又原告另出租予訴外人世界新聞傳播學院 而與系爭土地相鄰之同地段八八一地號土地，約定之每年租金係按公告地價百 分之六計算，另相鄰地段出租予訴外人黃信瑞者，亦約定每年租金，按年公告 地價之百分之六計算租金，系爭土地與世界新聞傳播學院所租之土地相較，因 位於木柵路一段上，其地段、交通便利及繁榮程度等、均較八八一地號為優， 亦較黃信瑞承租之土地地段為優，故爰比照上開租約租金收取標準，以公告地 價百分之六為調整年租金之基準，否則亦應以申報地價百分之八為基準，作為 換算應調整租谷之數量。是依被告承租系爭土地面積計算每三年應給付之租金 如下：
⒈被告乙○○部分：租用面積有附圖之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，共 計占用系爭五三九、五三八、五三四地號土地，面積為一百四十八點四六平 方公尺，前述土地八十九年七月一日公告地價每平方公尺均為二萬六千元， 則被告乙○○每三應給付之租金為148.46×26000×6%＝231597.6， 231597.6×3年/16（每台斤白米16元）=43424.55（台斤），原約定租金為 每三年一付，則被告乙○○自九十年八月十六日起，每三年應給付原告相當 於六十九萬四千七百九十二元，亦即四萬三千四百二十四點五五台斤之蓬萊 白米。
⒉被告甲○○部分：租用面積有附圖之Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分，占用五
三六、五三七、五三八—二地號土地，面積共計為二百零一點三三平方公尺 八十九年七月一日之公告地價每平方公尺均為一萬九千八百元，則被告甲○ ○每三應給付之租金為201.33×19800×6%=239180.04，239180.04×3（年 ）/16（每台斤白米16元）=44846.25（台斤），原約定租金為每三年一付， 則被告甲○○自九十年八月十六日起，每三年應給付原告相當於七十一萬七 千五百四十元，亦即四萬四千八百四十六點二五台斤之蓬萊白米。（三）原告向鈞院新店簡易庭對被告聲請調解調整租金，惟不能達成調解，並經新店 簡易庭發給調解不成立證明書，原告爰依民事訴訟法第四百一十九條第三項之 規定，於收受調解不成立證明書十日內起訴，因調解期日定為九十年八月十三 日，故原告以此期日為據，請求自九十年八月十六日起為請求調整租金之始日 。為此爰依民法第四百四十二條規定，起訴請求調整租金分別如訴之聲明第一 項、第二項所示。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告高金五為祭祀公業高業高積祥管理人：
⑴此自台北縣木柵鄉公所函、交接紀錄、臺灣高等法院八十九年度上易字第 五二八號民事判決書及民事判決確定證明書可得證。 ⑵祭祀公業之管理人與祭祀公業間係類似委任之無名契約，管理人職務之執 行有其繼續性，依公司法第一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人 之任期雖已屆滿，而未改選，或改選無效時，原管理人仍得繼續執行職務 。系爭土地登記簿謄本記載祭祀公業高積祥之管理人雖為高開、高江流二 人，但該二人已先後死亡，祭祀公業高積祥之派下員已於四十七年十二月 二十二日冬至日派下員大會選任高金五、高魁、高坤山、高金港、高周禮 五人為管理人，然高坤山、高金港、高周禮、高魁分別於六十三年四月十 四日、六十四年二月二十六日、七十四年八月三日、八十一年十月八日死 亡。嗣後祭祀公業高積祥於六十四年補選高清枝為祭祀公業管理人，七十 三年間祭祀公業高積祥雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高銘松 、高全得為管理人，但因派下員大會召集程序有瑕疵，業經臺灣高等法院 七十六年上更㈠字第三三四號、最高法院七十八年台上字第一四六五號、 台北地方法院七十八年度訴字第一四四五號判決確定無管理人資格在案。 又八十二年四月三十日祭祀公業高積祥雖改選高金五、高清枝、高信一、 高清泉、高建登等五人為管理人，但復因派下員大會程序瑕疵，經鈞院八 十三年度簡上字第一八七號判決八十二年四月三十日之改選不生效力，而 判決確認高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定； 且由祭祀公業高積祥七十七年至八十一年之公業收支決算書均載明高清枝 、高金五二人為管理人，更可知自六十四年以來，高清枝及高金五，均實 際執行其管理人之職務。
⑶最高法院六十八年台上字第八一九號判決已認定：「：：：原審依據兩造 事實上之陳述及調查証據之結果，以祭祀公業之管理人，不以登記為要件 ，上訴人（即原告高金五）既自認為祭祀公業高積祥之事實上之管理人而 前就系爭土地對被上訴人提起調整租金之訴，亦係上訴人以『祭祀公業高
積祥管理人』之身分提起，上訴人並獲勝訴判決確定，有該確定判決附卷 可稽，是被上訴人以上訴人為被告提起本訴，其當事人之適格自無欠缺。 」，同一意旨亦經臺灣高等法院六十七年上更㈠字第六０三號民事判決認 定：「按祀祭公業之管理人，不以登記為要件，苟經派下員全體選任即屬 合法管理人，本件上訴人（即原告高金五）與已故高金港、高坤山前均經 高積祥祭祀公業派下選任為管理人雖未經登記，對其為該祭祀公業管理人 之資格，應無影響，且上訴人亦自認其為經該祭祀公業派下選任之事實上 之管理人，而同為管理人之高金港、高坤山業已死亡，被上訴人以上訴人 為被告在原審提起本訴，其當事人適格無欠缺。況上訴人前亦以其為『祭 祀公業管理人』就系爭土地對被上訴人提起調整租金之訴，獲勝訴判決確 定，有附卷之確定判決書可稽，則上訴人為該祭祀公業合法管理人，尤屬 信而有徵，其有本件當事人適格，尤堪認定。」等語各在案。原告高金五 為祭祀公業實質管理人之事實，此自鈞院七十年度訴字第四四九一號判決 、七十年度認字第二四一九五號認證書、鈞院八十九年執滯專能字第一一 三二號財務執行通知、八十九年台北市稅捐處房屋繳款通知書、台北市市 有財產收入繳款單等可證。更經祭祀公業高積祥之派下員高富旺、高東松 二人於臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號審理時證述綦詳。再參 酌自六十五年間起由高金五、高魁、高清枝三人以管理人身分對外代表公 業行使權利義務，且迄今祭祀公業從無派下員提起訴訟否認高清枝之管理 人資格，亦堪認：祭祀公業高積祥自六十五年間起，管理人為高金五、高 魁（高魁於八十一年十月八日死亡）及高清枝三人。 ⒉被告所舉台北市文山區公所之檔案是否有原告等人為祭祀公業管理人之登記 ，與原告等人管理人資格之認定並無關聯，況台北市文山區公所之所以無檔 案可查，實仍因其早期檔案因水災淹水滅失之故。至於鈞院八十三年度簡上 字第一八七號民事判決及八十四年度再易字第一九號民事判決，係僅就原告 高金五依八十二年四月三十日召開之派下員大會，被選任為管理人是否合法 之問題所為之判斷，並非認上訴人自始自無管理人資格。故於新選出管理人 ，並經合法辦理交接手續前，原任管理人高金五及高清枝，仍具有本公業管 理人之資格。此亦經臺灣高等法院八十八年度重上更㈠字第五十九號、九十 年度上易字第五二八號分別判決認定在案。而被告提出之臺灣高等法院八十 八年度上字第一六九二號判決，業經臺灣高等法院八十八年度重上更㈠字第 五十九號、九十年度上易字第五二八號判決否認，且經最高法院九十一年度 台上字第一三七號判決廢棄發回台灣高等法院更為審理中。 ⒊兩造間契約於五十二年間簽定時，原告高金五即以祭祀公業管理人之資格與 被告簽定租約，被告三十多年來亦依約付款予原告高金五，臨訟否認原告管 理人資格為無理由。
⒋祭祀公業高積祥管理人之高清枝於起訴後即九十一年一月十六日死亡，故現 僅有管理人即原告高金五一人代表祭祀公業起訴。 ⒌被告抗辯原告起訴已變更請求給付租金種類乙節，因租谷即為蓬來白米，此 為本省民眾一般之表達方式，二者並無不同。另依被告先前之給付，其給付
之標的即為依白米換算之金錢若干。
三、證據：提出土地登記謄本、契約書、剪報、公告現值及公告地價查詢結果、土地 租賃契約書、調解不成立證明書及期日通知書、照片、地圖、台北縣木柵鄉公所 五十二年北木一字第一六八號函、四十七年十二月三十一日交接紀錄、臺灣高等 法院八十九年度上易字第五二八號民事判決書及民事判決確定證明書、戶籍謄本 、祭祀公業高積祥六十四年十二月二十二日冬至日派下員會議記錄報告、簽到簿 、租賃土地契約書、臺灣高等法院七十六年度重上更㈠字第三三四號民事判決書 、最高法院七十八年度台上字第一四六五號民事判決書、臺灣臺北地方法院七十 八年度訴字第一四四五號民事判決書、收支決算書、臺灣高等法院八十八年度重 上更㈠字第五十九號民事判決書、最高法院六十八年度台上字第八一九號民事判 決書、臺灣高等法院六十七年度上更㈠字第六○三號民事判決書、臺灣臺北地方 法院七十年度訴字第四四九一號民事判決書、最高法院九十一年度台上字第一三 七號民事判決書、七十年度認字第二四一九五號認證書、臺灣臺北地方法院八十 九年執滯專能字第一一三二號財務執行通知、八十九年台北市稅捐處房屋繳款通 知書、台北市市有財產收入繳款單、扣繳單位設立變更登記申請書，另聲請勘驗 現場。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告甲○○及乙○○（承受王景超之租約）對曾以未定租賃期限之方式承租祭 祀公業高積祥所有土地之事實並不爭執。另被告為系爭房屋所有權人。（二）原告並非祭祀公業高積祥管理人，自不得起訴或被訴，欠缺當事人適格要件： ⒈台北市文山區公所九十年十月三日北市文民字第九０二三一三八一００號函 則載明：「本所檔案無案可供參閱」。
⒉鈞院六十二年度訴字第六二五二號及六十二年度訴字第六五六六號民事判決 亦認定原告高金五並非祭祀公業高積祥之管理人。 ⒊鈞院八十三年度簡上字第一八七號民事判決亦係由祭祀公業高積祥派下員三 十人起訴請求確認原告高金五並非祭祀公業高積祥之管理人，該事件判決： 「確認被上訴人（即高金五）對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在」，理 由係因祭祀公業高積祥於八十二年四月三十日所召開之派下員大會不僅未通 知全體派下員出席、且該次大會係依未生效之規約書選出五位管理人再依同 樣未經過派下員大會通過之「祭祀公業高積祥八十二年派下員會議注意事項 暨選舉管理人辦法」，由上開五人中互選出一人為管理人，原告高金五並非 經由全體派下員同意而選任，自非合法之祭祀公業管理人。 ⒋臺灣高等法院八十八年度上字第一六九二號民事判決中，認定： ⑴高清枝部分：高清枝陳稱其係六十四年做管理人迄今，是大會通過選的， 開會紀錄高金五有等語，而原告高金五則稱六十四年選高清枝為管理人， 沒有會議紀錄，大家同意認定高清枝為管理人等語，其二人說詞歧異，故 該判決認定高清枝主張其係六十四年經補選為祭祀公業高積祥之管理人並 非有據。況證人高武雄曾證稱：「六十四年我有去參加大會，從頭到尾都
有參加，大家沒有推舉高清枝為管理人」，難認祭祀公業高積祥六十四年 派下員大會曾補選高清枝為管理人。再者，原告在該事件中所提出之證物 「民國六十四年祭祀公業高積祥派下員會議報告事項」中第三項雖記載： 「管理人增額三、五、七名，人選就現二人另加一人計三人。」，但並未 記載新選任之管理人為何人及其姓名；另原告所提出之「六十四年出席派 下員會議簽到簿」其上雖記載高清枝有出席該次派下員會議，惟此僅能證 明高清枝有出席、但並無法作為系爭公業六十四年派下員會議有補選高清 枝為管理人之證據。至於原告在所提「八十三年八月二十九日銓敘部開會 通知」其上雖列名高清枝為祭祀公業管理人，但銓敘部並非祭祀公業之主 管官署、並無法全盤瞭解內情，無法以此證明高清枝係經合法選任之管理 人。以上業經臺灣高等法院於判決理由中詳為說明。 ⑵原告高金五部分：其在該事件中提出「祭祀公業高積祥交接紀錄」，該紀 錄尾段載有：「四十七年冬至派下推舉五人小組委員，高金五、高坤山、 高金港、高魁、高周禮、原管理人高江流派下高頭，中華民國四十七年十 二月三十一日於祖祠。」，其主要內容則列於第七點中：「限四十八年元 月七日上午九時假本房祖祠五人小組委員開會時，將本房收支詳細列表報 告，同時繳出剩餘款半數，另半數當日由高頭找有力保證人作保借用，嗣 後以溝子口新建房屋提供公益設定抵押權，俾五人小組委員向大會（本年 尾牙）提出報告。」，此文件業表明係交接紀錄、並非派下員大會會議紀 錄；另再參酌該交接紀錄第八點載有：「高頭如不依前條履行時，由五人 小組委員向司法機關提出請求」，此亦表明原告高金五等人僅係五人小組 委員而非管理人。再依據改制前台北縣木柵鄉公所出具之證明書所載：「 據高金五等五人本（52）年五月二十二日申請書謂：『㈠坐落台北縣木 柵鄉○○段：：：等高積祥公祭祀公業所有土地，惟前開管理人高開、高 江流等人先後均已亡故，民等自從民國四十七年十二月二十二日經出席全 體派下員推舉為代表，掌管本公業一切財產，對於上項土地放租租金收受 等事宜均屬民等五人代表辦理。㈡擬懇賜予證明民等為上項祭祀公業土地 之代表人，實感得便。』等情。經查高金五、高周禮、高金港、高坤山 、高魁等五人確係該祭祀公業代表人屬實，特此證明。」，均係其五人片 面之詞。
⑶由上開判決已可明確證明四十七年十二月二十二日原告高金五並未合法獲 選為祭祀公業高積祥之管理人，六十四年十二月二十二日高清枝亦未獲補 選為系爭公業之管理人。
⒌至於原告所引用臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號民事確定判決， 係引用公司法第一百九十五條第二項之法理，認為祭祀公業之管理人與公司 之董事相類似有其繼續性，而認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選無 效時，原管理人得繼續執行職務為其理由。但公司與祭祀公業性質並不相同 ，自不得援用。且此判決僅依據原告提出之交接紀錄、台北縣木柵鄉公所函 ，及高富旺、高東松之證詞，另六十五年間係由高金五、高清枝及高魁三人 為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約等事實而認定原告具有管理人之資格，
論理並不詳盡，不得為原告屬合法管理人之證明。（三）原告請求調整每年租金應按實際占有使用面積、依當年度公告地價百分之六計 算租金等情，非旦過高且依法無據：
⒈系爭土地之地目為旱或林地而非建地，被告等在承租時該址尚屬荒蕪一片， 僅能在該址搭蓋一簡單之磚瓦房居住，迄今仍無法改建，被告等並無利用該 址從事商業行為或建屋出售牟利，就被告而言並未因承租系爭土地而獲得若 何之重大經濟利益，自不能與世界新聞傳播學院承租原告土地蓋教學大樓可 獲得重大經濟利益之情相比較，而應以被告可獲得之利益為計算租金調整之 準據。
⒉另土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，租金係以申報地價為計算 之基準，系爭土地申報地價分別為二萬零八百元及九千二百八十元，原告竟 以公告地價二萬六千元為計算之標準，自於法有違。 ⒊另依原告提出之契約書第二條約定：「租金每坪每三年上付租穀肆台斤半」 則被告應以稻穀按給付時批發市價折合新台幣以為租金之給付，而非以蓬萊 白米以為給付，原告將原約定之租金種類變更為蓬萊白米，顯請求變更租金 之種類，依法自不應允許。
⒋被告認為系爭土地租金應以土地申報地價年息百分之五為計算標準。（四）被告雖共同向祭祀公業高積祥承租系爭土地，但各自使用之土地面積應獨立確 定，原告請求調整租金係分別對被告二人為獨立之聲明，被告不表異議，依此 ，按被告使用土地之面積，以系爭土地申報地價年息百分之五計算，被告乙○ ○每三年租金應調整為二萬五千二百八十三點七三台斤蓬萊白米，被告甲○○ 部分每三年租金應調整為二萬九千八百九十七點五台斤蓬萊白米。三、證據：提出台北市文山區公所九十年十月三日北市文民字第九○二三一三八一○ ○號函、臺灣臺北地方法院六十二年度訴字第六二五二號民事判決書、臺灣臺北 地方法院六十二年度訴字第六五六六號民事判決書、臺灣臺北地方法院八十三年 度簡上字第一八七號民事判決書、臺灣臺北地方法院八十四年度再易字第一九號 民事判決書、臺灣高等法院八十八年度上字第一六九二號民事判決書、臺灣臺北 地方法院八十八年度訴字第三八三五號民事判決書類查詢、建物登記謄本、土地 登記謄本。
丙、本院依職權向台北市政府民政局函查祭祀公業高積祥現任管理人相關事項。 理 由
甲、程序方面：
一、按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀 公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則依公司法第 一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選 無效時，原管理人仍得繼續執行職務（司法院廳民一字第０二六九六號函足供 參照）。
二、本件由高金五以祭祀公業高積祥管理人身分提起訴訟，並無被告指陳之欠缺當事 人適格要件問題：
（一）祭祀公業高積祥曾於四十七年冬至日派下員大會推選出高金五、高魁、高坤山
、高金港、高周禮五人為管理人，並於五十二年五月二十二日向台北縣木柵鄉 申請核備，此有原告所提台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函及 四十七年十二月三十一日交接紀錄足憑。
（二）又上開管理人中之高坤山、高金港、高周禮、高魁分別於六十三年四月十四日 、六十四年二月二十六日、七十四年八月三日、八十一年十月八日去世，則有 戶籍謄本可參；而祭祀公業高積祥曾於六十四年冬至日另補選高清枝為管理人 ，此有祭祀公業高積祥六十四年十二月二十二日冬至日派下員會議記錄報告、 簽到簿在卷可佐，是自八十一年十月八日高魁去世後，祭祀公業高積祥之管理 人僅有高金五、高清枝二人。
（三）祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高銘 松、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高法院判決確 認無管理人資格確定在案，有台灣高等法院七十六年上更㈠字第三三四號、最 高法院七十八年台上字第一四六五號民事判決書可稽，足認上開高武雄等五人 均未合法取得管理人資格。另祭祀公業高積祥於八十二年四月三十日雖又改選 高金五、高清枝、高信一、高清泉、高建登等五人為管理人，復因派下員大會 之程序上有瑕疵，再經臺灣臺北地方法院認定八十二年四月三十日之改選不生 效力，而判決高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定在 案，有臺灣臺北地方法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決書足憑。上開 改選既未生效，則祭祀公業高積祥之管理人仍為原有之高金五、高清枝二人。（四）嗣高清枝於本件訴訟進行中之九十一年一月十六日死亡，有戶籍謄本在卷足證 ，是祭祀公業高積祥之管理人僅餘高金五一人，原告高金五以祭祀公業高積祥 管理人之身分提起本件訴訟，尚無被告指摘之欠缺當事人適格要件問題。乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：其為祭祀公業高積祥之管理人，被告甲○○與王景超於五十二年 五月二十二日共同向祭祀公業高積祥承租坐落台北市○○區○○段四小段五三四 、五三六、五三七、五三八、五三八之二、五三九地號土地，供作建屋之用，面 積共一七五坪，系爭土地上現建有門牌編號台北市○○區○○路十一號及十三號 房屋二棟，前者原為王景超所有，嗣出售予被告乙○○，後者則為被告甲○○所 有，依租賃契約第九條約定：「本租地將來如建築物所有權發生移轉時，其租契 關係亦隨同之」，故原告與王景超間之租賃契約關係亦由被告乙○○承受。又兩 造原租約第二條約定租金每坪每三年租谷肆台斤半，按給付時市價折合台幣給付 之，每三年給付一次，準此，每三年每坪租金為租谷四台斤半，以九十年北部（ 桃園地區）蓬萊白米每六十公斤一千六百元折算結果，原告每年可收取之租金僅 為四千二百元，尚不足原告繳納一年之地價稅，且系爭土地原係台北縣轄下之木 柵鄉，五十七年編入台北市改為院轄市，地價普遍上升，地價稅額隨之增加，因 稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係，原告自可請求調整租金，否則對原告顯 失公平。故以土地公告地價百分之六為調整年租金之基準，又原告前曾向本院新 店簡易庭聲請調解，調解期日為九十年八月十三日，遂以此期日為據請求自九十 年八月十六日起為請求調整租金之始日。為此爰依民法第四百四十二條規定，請 求調整租金分別如訴之聲明第一項、第二項所示等語。
二、被告則以：系爭土地之地目為旱或林地而非建地，被告並無利用該址從事商業行 為或建屋出售牟利，未獲得重大經濟利益；另依土地法第一百零五條準用同法第 九十七條規定，租金計算應以申報地價為基準，原告竟以公告地價為計算之標準 ，於法不合；又依兩造間契約書第二條約定，被告應以稻穀按給付時批發市價折 合新台幣以為租金之給付，而非以蓬萊白米以為給付，原告將原約定之租金種類 變更為蓬萊白米，顯請求變更租金之種類；末以系爭土地租金應以土地申報地價 年息百分之五計算方為適當等語，資為抗辯。
三、原告主張被告甲○○與王景超於五十二年五月二十二日共同向祭祀公業高積祥承 租系爭土地供作建屋之用，面積共一七五坪，現土地上建有台北市○○區○○路 十一號及十三號房屋二棟，前者原為王景超所有，嗣出售予被告乙○○，後者則 為被告甲○○所有，依租賃契約書第九條約定，原告與王景超間之租賃契約關係 應由被告乙○○承受，租賃期限未定等事實，已據其提出土地登記謄本、契約書 為證。被告對此更自認其等分別為系爭十一號、十三號房屋之所有權人，與祭祀 公業高積祥間確以未定租賃期限之方式訂立租賃契約，由被告承租系爭土地等語 ，且提出土地及建物登記謄本以佐，自應堪信原告此部分主張為真實。四、首先，被告承租之土地範圍分別為：㈠被告乙○○部分承租坐落台北市○○區○ ○段四小段五三九、五三八、五三四地號上，如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、 Ｇ部分，面積一百四十八點四六平方公尺（四十四點九○九坪）；㈡被告甲○○ 則承租坐落台北市○○區○○段五三六、五三七、五三八之二地號上，如附圖Ｈ 、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分，面積二百零一點三三平方公尺（六十點九○二坪） 土地，以上業經本院於九十一年四月三十日會同台北市古亭地政事務所人員至現 場勘驗及測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可查，堪可認定。五、被告固然抗辯：兩造間契約書第二條約定，被告應以稻穀按給付時批發市價折合 新台幣以為租金之給付，而非以蓬萊白米以為給付，原告將原約定之租金種類變 更為蓬萊白米，顯請求變更租金之種類等語。經查，兩造間契約書第二條約定固 為：「租金每坪每三年租谷肆台斤半，按給付時市價折合台幣給付之，成立本合 約已付至民國五十五年十月十六日，嗣後到期時仍按原條件續行付租甲方（即原 告）不得異議。」等語，但民間一般食用白米均為蓬萊白米，且被告對於原告主 張被告先前之給付亦以白米換算金錢若干計算乙節並不爭執，是應認原告請求租 金以蓬萊白米按給付時市價折合新台幣給付為可採。六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第 四百四十二條定有明文。原告請求調整租金是否有據，以下說明之：（一）依上述契約書第二條約定租金數額，以原告原出租系爭一七五坪土地予被告為 據，每三年僅能收取七百八十七點五台斤租谷即前述蓬萊白米，依據原告提出 之中國時報九十年七月二十一日第十九版全省米穀價所載，北部（桃園地區） 蓬萊白米每六十公斤（即每一百台斤）為一千六百元，折算結果為每台斤十六 元，則七百八十七點五台斤蓬萊白米市價共計為一萬二千六百元，則原告每年 可收取之租金僅為四千二百元。
（二）然以系爭土地中五三八地號為基準，其八十九年七月之公告地價已達每平方公 尺二萬六千元，有公告現值及公告地價查詢結果附卷可稽；而原告主張其每年
應納之地價稅按基本稅率千分之十五計算（土地法第一百六十九條），一百七 十五坪即為五百七十七點五平方公尺土地，每年應納之地價稅為二十二萬五千 二百二十五元（計算式為：26000×577.5×1.5%=225225），準此，原告出租 被告達五十三年所收取之租金尚不足原告繳納一年之地價稅（225225／4200＝ 53.6）等情，被告並未爭執，自可採信。
（三）又被告承租之土地即台北市○○區○○段四小段五三四、五三六、五三七、五 三八、五三八之二、五三九地號土地，其中五三四、五三八號地號土地申報地 價於五十九年七月僅為每平方公尺二百九十元，至八十九年七月已漲為每平方 公尺二萬零八百元，五三六地號土地之申報地價於五十九年七月僅為每平方公 尺四百七十元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公一萬五千八百四十元 ，五三七、五三八之二號土地之申報地價於五十九年七月僅為每平方公尺二百 九十元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公尺一萬五千八百四十元，五 三九地號土地申報地價於五十九年七月僅為每平方公尺四百七十元，至八十九 年七月申報地價已漲為每平方公尺二萬零八百元，以上有土地登記簿謄本在卷 可參，足見系爭土地於二十七年間之申報地價每平方公尺調漲一萬五千三百七 十元至二萬零五百十元不等，顯見系爭土地價值急遽升高，而有調整租金之必 要性。
（四）再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租用之租金，以不 超過土地申報總價額年息百分之十為限，是原告請求以公告地價計算調整租金 之標準，尚於法不符，應以系爭土地之申報地價為計算調整租金之標準。 ⒈次查，系爭土地位於台北市○○路○段與和興路交口處之和興路上，被告所 有之系爭房屋距離木柵路、和興路路口僅約五十公尺左右，附近大多為住宅 區，鄰近世新大學、考試院、考選部、永建國小、永建市場等公共設施及政 府機關，木柵路上又有公車運輸路線經過，距離捷運景美站，步行亦僅需約 十餘分鐘即可到達，為交通便捷繁榮，適合居住之地，生活機能尚可等情狀 ，已經本院到場勘驗綦詳，並有照片、地圖可資參酌。本院斟酌前開系爭土 地申報地價價額，及系爭土地坐落位置、繁榮之程度，另承租人即被告租用 系爭土地本即在建屋使用，其占有系爭土地可得受有利用土地利益等項，認 系爭土地租金應以土地申報價額年息百分之六計算。 ⒉承前，以此計算被告每三年給付之租金應調整為： ⑴被告乙○○部分：
①系爭五三九、五三八、五三四地號土地，最新申報地價為八十九年七月 之申報地價，三筆土地均為每平方公尺二萬零八百元，以附圖Ａ、Ｂ、 Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分面積一百四十八點四六平方公尺，按年息百分 之六計算，每年租金數額為十八萬五千二百七十八元（元以下四捨五入 ，下同），則每三年租金應為五十五萬五千八百三十四元。 計算式為： 20800×148.46×6﹪＝000000 000000×3＝555834 ②又原告與被告乙○○約定租金以蓬萊白米計算，按給付時市價批發價格 折合新台幣給付，已如前述，而蓬萊白米原告請求調整時之前後，最新 價格依據原告所提中國時報九十年七月二十一日第十九版全省米穀價所
載，北部（桃園地區）蓬萊白米每六十公斤（即每一百台斤）為一千六 百元，折算結果為每台斤十六元，有剪報可憑，並為被告所不否認。據 以換算，則被告乙○○承租土地之租金每三年應調整為蓬萊白米三萬四 千七百四十台斤（台斤個位數以下四捨五入，下同）。 計算式為：555834÷16＝34740
⑵被告甲○○部分：
①系爭五三六、五三七、五三八之二地號上，最新申報地價為八十九年七 月之申報地價，三筆土地均為每平方公尺一萬五千八百四十元，以附圖 Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ部分面積二百零一點三三平方公尺，按年息百 分之六計算，每年租金數額為十九萬一千三百四十四元，則每三年租金 應為五十七萬四千零三十二元。
計算式為：15840×201.33×6﹪＝000000 000000×3＝574032 ②又原告與被告甲○○約定租金以蓬萊白米計算，按給付時市價批發價格 折合新台幣給付，已如前述，而蓬萊白米原告請求調整時之前後，最新 價格為每台斤十六元，據以換算，則被告甲○○承租土地之租金每三年 應調整為蓬萊白米三萬五千八百七十七台斤。
計算式為：574032÷16＝35877
（五）依民法第二百七十一條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分 者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不 可分而變為可分者亦同。」，被告係共同向祭祀公業高積祥承租系爭土地，此 自契約書記載承租人為王景超（嗣由被告乙○○承受權利義務而為承租人）、 被告甲○○可證之。然依被告所稱：被告各自使用之土地面積應獨立確定，原 告請求調整租金係分別對被告二人為獨立之聲明，被告不表異議，依此，按被 告使用土地之面積，以系爭土地申報地價年息百分之五計算，被告乙○○每三 年租金應調整為二萬五千二百八十三點七三台斤蓬萊白米，被告甲○○部分每 三年租金應調整為二萬九千八百九十七點五台斤蓬萊白米等語，及原告請求被 告按各自占有之系爭土地面積計算租金乙節，可見兩造對於被告所負租金給付 義務，應按被告所有系爭房屋占用土地面積分擔並不爭執，揆諸當事人真意， 兩造間租賃契約已有租金按占有系爭土地面積比例分擔之合意，原告分別對被 告以其等各占有土地面積計算應調整之租金數額，應屬有據。（六）依最高法院四十八年台上字第五二一號判例意旨：「房屋或土地出租人，依民 法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額 付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起 訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」，原告主張其在起訴前曾 向本院新店簡易庭對被告聲請調解調整租金，並未成立調解，因調解期日定為 九十年八月十三日，故以此期日為據，請求自九十年八月十六日起為請求調整 租金之始日乙節，雖有調解不成立證明書及期日通知書足資佐證。但查，前述 調解期日應為九十年八月二十八日，而非同月十三日，此觀諸該期日通知書即 可得知，茲既原告主張以調解期日為其調整租金意思表示到達被告之日，則依 上開說明，本件租金應自九十年八月二十八日起調整，原告請求自九十年八月
十六日起調整，為不可採。又原告係以民法第四百四十二條為訴訟標的訴請法 院調整租金，是本院之審判範圍僅在於審酌租金應否調整及應調整為若干而已 ，至租金之清償期為何，並不在本院審判範圍內，從而原告於聲明中以括弧表 示請求被告先給付租金後使用土地，本院自無從加以審酌，附此敘明。七、綜上所述，原告請求調整兩造間租賃契約之租金，核屬有據，故自調解期日即九 十年八月二十八日起，調整系爭土地之租金按申報地價年息百分之六計算，即被 告乙○○部分每三年租金調整為蓬萊白米三萬四千七百四十台斤，被告甲○○部 分每三年租金調整為蓬萊白米三萬五千八百七十七台斤，均按給付時市場批發價 格折合新台幣給付，為有理由，應予准許；原告超逾上開範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院上開論斷 結果無違，爰不予一一贅述。
丙、結論：
本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八 十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十七 日 民事第三庭法 官 賴錦華右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 一 日 法院書記官 葛映嵐