臺灣高雄地方法院小額民事判決 97年度雄小字第6447號
原 告 田富元即花旗房屋企業行
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 洪千琪律師
上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國97年12月25日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟肆佰玖拾貳元及自九十七年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣捌萬柒仟肆佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告委託原告銷售高雄市○○路62巷24號9 樓之 1 房屋及其座落之土地（下稱系爭房地），並由其配偶傅霆 代為與原告簽訂花旗房屋買賣仲介代銷專任委託書（下稱系 爭委託書），並約定服務報酬為成交價額之百分之4 ，然被 告於民國96年2 月16日以新臺幣（下同）360 萬元出售與訴 外人陳昭哲並簽訂買賣契約書時，於交付被告定金時，僅交 付一半仲介費即7 萬2,000 元後，迄今已交屋完成買賣手續 ，尚積欠原告仲介費7 萬2,000 元、代書費6,000 、清償塗 銷代書費2,000 、代繳房屋稅7,492 元，共87,492元等語。 並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：就代書費6,000 元、清償塗銷代書費2,000 元、 代繳房屋稅7,492 ，共15,492元之代墊款部分不爭執，但仲 介費用已經給付完畢。被告於96年2 月16日以先至原告營業 所簽訂系爭房地買賣契約書與，後將系爭房地買賣契約書給 買主陳昭哲簽約，嗣於原告之代理人交付定金30萬元時有同 意僅收取百分之2 的服務費用。其並未授權訴外人傅霆出售 房屋，且事前從未見過系爭委託書，又該委託書上記明仲介 費先收百分之70，再收百分之30，再與原告所主張先收取百 分之50不合，該委託書應是傅霆於本院96訴字第1623號敗訴 後，心有不甘，而與原告事後補簽，意圖對被告提告等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠被告積欠原告所支出之代書費6,000 元、清償塗消代書費 2,000 元、代繳房屋稅7,492 ，共15,492元。 ㈡被告於96年2 月16日將系爭房地以360 萬元出售與訴外人 陳昭哲，並至原告營業所簽訂系爭房地買賣契約書，並於
同日已交付原告75,000元仲介費用，現僅餘尾款170 萬元 因於假扣押中，故未給付與被告。
四、得心證之理由
㈠原告主張兩造約定仲介費用為出售價額百分之4 之事實，業 據其提出傅霆所代理被告所簽之花旗房屋買賣仲介代銷專任 委託書、不動產說明書為證。被告抗辯其並無授權傅霆與原 告簽訂出售系爭房地等語。然查：被告陳稱系爭房地之所有 權狀均由其所保管，然參之原告所提出之不動產說明書資料 中，確實含有高雄市政府地政出新興地政事務所所核發之建 物及土地所有權狀影本，足證原告應曾提出建物及土地所有 權狀供銷售之用。又被告自承是其向傅霆說要賣房子，並由 傅霆向原告說，價錢都是傅霆回來說的，沒有直接找過原告 ，都是由傅霆在聯絡原告的。另參之被告既於原告之營業所 簽訂系爭房地買賣契約，並均由原告代為處理系爭房地之買 賣事宜。可推知被告已同意將出售系爭房屋之買賣事宜全權 交由傅霆並由傅霆委由原告處理，傅霆自應得被告授權代為 與原告簽訂系爭委託書甚明。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分， 其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之主張變態事實者， 則需就其所主張之事實負舉證責任。而所謂不動產之專任委 託銷售契約書，係指委託人委託他人銷售不動產時，就委託 銷售之標的、價額、報酬載明之契約，以利受託人銷售時之 有所憑據，避免將來發生爭執，於一般人委託專業仲介銷售 不動產業者，是屬常見。查原告為依法設立之不動產銷售業 者，是以於不動產銷售前簽訂專任委託銷售契約為常態，原 告主張系爭銷售契約書是於本件起訴前方由傅霆與原告簽訂 即屬變態事實，應由被告負舉證責任。然被告未舉出任何證 據以實其說，是其所為之抗辯，顯不足採。
㈢被告雖又抗辯，於簽約當天原告已將仲介費改為百分之2 ， 並有證人蔡錦雀到庭作證，然為原告所否認。查證人蔡錦雀 於雖本案於97年7 月20日調解程序到庭證稱：當時原告訴訟 代理人乙○○稱因為與傅霆熟，仲介費僅收百分之2 ，乙○ ○交付被告價金時，已經扣除百分之2 的費用，且當場被告 已付清。然蔡錦雀於本院96訴字第1623號所有權移轉登記97 年1 月7 日審理程序中，則另證稱：當時有看到蔡小姐在點 數，我自己沒有算，至於有無扣除仲介費用我不清楚。證人 於本案到庭作證時距其於本院96年訴字第1623號案件中作證 實已經過4 個多月，且人之記憶常隨時間之經過而趨模糊， 則其既於他案中證稱仲介費部分不清楚，猶能於本案中就仲
介費業已扣除及細節成數如此清楚，其證詞前後矛盾，顯有 疑義。另參以證人洪梅華於證稱：其沒有聽到原告之法定代 理人說仲介費收7 萬2000元就好，不知道兩造當初如何約定 仲介費用等語，定金30萬元交付時有扣掉仲介費用。與其於 臺灣高等法院高雄分院97年度上字第32號97年6 月25日準備 程序中證稱：乙○○有扣掉仲介費，介紹費多少其不記得等 語。所證大致相符，較為可採。依此，難認兩造於96年2 月 16 日 簽約時，曾約定仲介費用僅收取百分之2 即7 萬2000 元。
㈣被告辯稱傅霆之訴訟代理人於本院96訴字第1623號案件中曾 於97年1 月7 日言詞辯論中陳稱，仲介費用為百分之2 ，然 經本院職權調取上開卷宗閱覽，傅霆之訴訟代理人於97年1 月7 日言詞辯論期日筆錄並未提及此事，且被告於該訴訟程 序中意味就筆錄記載所異議，自應以該筆錄記載為準。且傅 霆之訴訟代理人非本人，又於該案為當事人並無具結，其所 述自難憑採。且本院於言詞辯論期日曾詢多次訊問被告是否 傳喚傅霆到庭作證，被告亦回答不用，顯見其就對此有利之 事實，竟拒為調查，是傅霆是否表示原告仲介僅收百分之2 ，不足採信。被告雖另辯稱原告提出簽約書上仲介費用付款 模式為先付百分之70，後付百分之30，與原告所述先扣除百 分之50之情形，顯有先後矛盾，至原告與傅霆有無私下協議 其不清楚等語，原告則主張仲介費給付方式可依賣方要求變 更等語。被告既委託銷售系爭房地為傅霆與原告接洽，已如 前述，自可能有傅霆與原告更改給付仲介費方式之情事，又 此僅為仲介費給付方式之變更，並無礙被告於原告履行系爭 契約完成後應給付之報酬總金額。
㈤末查，系爭房地於96年3 月28日已移轉過戶與陳昭哲，有系 爭房地土地、建物所有權狀在卷可佐，僅餘尾款170 萬元因 被告與傅霆間所有權移轉登記案件，而經傅霆聲請假扣押， 本院亦於96年3 月29日核發假扣押命令予陳昭哲，致未能交 付與被告，為兩造所不爭，本院亦職權調閱96年度裁全字第 2804號卷核閱屬實。是系爭契約雖約定尾款交付時，方給付 剩餘之仲介費用，然尾款因被告與他人之訴訟案件而致不能 給付，為可歸則於被告之事由導致條件不能成就，應視為條 件已成就，原告已完成系爭契約所約定之義務，原告自得請 求剩餘之仲介費用7 萬2000元。
五、綜上所述，系爭契約既存在兩造間，原告自得依系爭契約請 求原告給付剩餘報酬7 萬2000元及代墊之代書費、房屋稅 15,492元，共87,492元及自支付命令狀繕本送達翌日起即97 年3 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為
有理由，應予准許。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條 之20之規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之 規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。七、本件訴訟費用額：依後附計算書確定如主文所示之金額。中 華 民 國 98 年 1 月 6 日 高雄簡易庭 法 官 鄭 瑋
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000 元
合 計 1,000 元
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 98 年 1 月 6 日 書記官 吳書逸