臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度再易字第四八號
再審原告 林全記股份有限公司
法定代理人 甲○○
再審被告 綠野香坡大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
右當事人間給付管理費事件，再審原告對於本院民國八十九年八月二十九日八十八年
度簡上字第五二號確定判決提起再審之訴，本院判決如左：
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事 實
甲、再審原告方面
一、聲明：
（一）本院八十八年度簡上字第五二號判決廢棄。 （二）本院八十七年度北簡字第七六九六號判決不利於再審原告部分廢棄。 （三）右廢棄部分，再審被告在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、陳述：
（一）原第一審判決及原確定判決有不適用公寓大廈管理條例第三條第四款規定 、第九條第一項規定及民法第一百零一條規定之違法。 １、共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有之附屬建築物 ，而供共同使用者；而共用部分乃指建築物座落之地面、基礎、主要樑柱 、承重牆壁、樓地板、屋頂、走廊、樓梯間、共同出入口、庭院、中央空 調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護 安全所必要之設施，此觀之公寓大廈管理條例第三條第四款規定及該條規 定之立法資料甚明。
２、各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對於建築物之共同部分及其基 地有使用收益之權；共同部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委 員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之，公寓大廈管理條例第九條第一項及第十條第二項定有明文， 因此上開同條例第十條第二項規定係本於同條例第九條第一項規定及使用 者付費之觀念而來。而同條例第九條所稱「共有之應有部分比例」究何所 指？公寓大廈管理條例本身雖無明文，然由其立法資料觀之，係指各區分 所有權人專有部分之樓地板面積比例而言。
３、又關於再審被告所據以主張之再審被告管理委員會成立之會議記錄，其形 式固屬真正，但一則並未於開會前或開會時發給與會人員公寓大廈規約範 本，再審原告之代理人事前不知當日要討論及決定管理規約之內容，亦不 具有規約範本內容之法律知識，而開會當日亦未逐條討論規約條文僅由與 會人員交換意見決定紀錄一、所載二點，故再審被告代理出席人員不知道 亦未同意按建物登記謄本所載公共設施應有部分比例繳納管理費（其他與 會人員亦未必瞭解）；二則當日並無明列議案將討論管理費之分擔方式，
有該紀錄可證；三則公寓大廈規約範本第十條第二項但書應係依據公寓大 廈管理條例第十條第二項規定而來，並係補充該範本第十條第二項前段之 不足，係區分所有權人會議為就管理費之分擔為決議前之補充性規定，其 中所稱「共有之應有部分比例」當與公寓大廈管理條例第九條第一項及第 十條第二項之同一用語同義，即如前述，應係指各區分所有權人專有部分 之樓地板面積比例而言，且所稱共同部分係指建築物之地面建築物坐落之 地面、基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、走廊、大廳、樓梯間 、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分 及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施，不包括非供共 同使用之由各區分所有權人另行各出資一百萬元購買之Ｂ２停車場車位面 積。
４、本件管理委員會成立當日，既未曾討論管理費之分擔方式，則再審被告管 理委員會自未於成立大會當日決議管理費之分擔方式。又依系爭公寓大廈 規約範本第十條第二項本文規定，管理費分擔之決定方式，其原則為應由 區分所有權人會議決議，至於依共有之應有部分比例分擔，不過為區分所 有權人會議應決議而未及決議前之補充臨時性不得已之方式。茲由卷附再 審被告管理委員會第二次會議紀錄，再審原告既已提案要求再審被告決議 管理費之分擔方式，再審被告亦同意而決議要求再審原告提出具體方案討 論（顯見再審被告第一次會議中未討論管理費分擔方式，再審原告未於第 一次會議中同意管理費分擔方式），暨卷附再審原告於第二次會議後及提 出具體方案（比照鄰近公寓大廈之管理費分擔方式即按專有部分樓地板面 積分擔管理費），要求再審被告決議管理費之分擔，但再審被告故意不予 置理，不予提案討論，顯然係故意以不正當方式阻卻條件成就，依民法第 一百零一條規定，應視為條件已成就，即應認為再審被告僅得按各區分所 有權人專有部分之樓地板面積收取管理費。尤有甚者，公寓大廈管理條例 第一項、第十條第二項暨系爭公寓大廈規約範本第十條第二項所稱「共有 之應有部分比例」係指各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例而言， 而且不包括由各區分所有權人另行出資購買之Ｂ２停車位面積，故所稱「 共有之應有部分比例」不等於系爭建物登記簿謄本所載之公共設施應有部 分比例，而應按所持有車位數比例，每一車位扣除萬分之四一０持分，扣 除後之「共有之應有部分比例」即如原審卷附再審被告製作之每月管理費 用分擔金額一覽表「專有部分區分所有權比例」欄所載。本件再審原告係 按上開比例繳納管理費，自顯已依公寓大廈管理條例第十條第二項規定辦 理，再審被告誤認公寓大廈管理條例第十條第二項所稱「共有之應有部分 比例」為建物登記簿謄本所載公共設施應有部分比例」而要求再審原告超 額給付，並無理由。
（二）乃原審未查，未適用公寓大廈管理條例第三條第四款規定及同條例第九條 規定，且適用上開條例第十條第二項規定顯有不當，逕認定本案非供共同 使用之由各區分所有人另行各出資一百萬元購買之Ｂ２停車場車位面積亦 應列入「共有之應有部分比例分擔」範圍，造成每一停車位需多付二倍餘
管理費，原第一審判決及原確定判決實有適用法規顯有錯誤之違法。 （三）又如前所述，再審被告第一次會議中顯未就管理費之分擔方式達成決議， 再審原告亦未於該次會議中同意管理費分擔方式，再審原告乃於第二次會 議後即提出具體方案，要求再審被告決議管理費之分擔，但再審被告故意 不予置理，不予提案討論，故意以不正當方式阻卻條件成就，依民法第一 百零一條規定，自應視為條件已成就，即應認為本案僅得按各區分所有權 人專有部分之樓地板面積收取管理費，乃原第一審判決及原確定判決不適 用民法第一百零一條規定，逕認定再審被告依系爭大廈區分所有權會議決 議計算再審原告應繳納之管理費，判決自有不適用民法第一百零一條規定 之適用法規顯有錯誤之違法。
（四）使用者付費為現代法治之基本理念，公平合理更是民主法治之基本原則。 本件若依再審被告之主張，則如再審原告（含再審原告日後之繼受人）、 訴外人黃惠如、龔顯耀等均因持分Ｂ２停車位（每一車位值一百萬元）而 與未持有車位者相較，每一停車位需多付二倍餘管理費，其不公平、不合 理，至為昭然。
（五）又停車問題在台灣為嚴重之社會問題，部分原因在於買屋者不願購買車位 ，而將車子置放於馬路邊、巷子中，使馬路成為免費停車場，更造成髒亂 及妨礙通行，並有礙市容。如依原確定判決，則無異嚴懲購買停車位者， 勢將使路邊停車問題更為嚴重，亦有礙社會秩序之維護。 （六）再者，依經驗法則，因地下室停車管理所增加之管理費有限，管理費主要 之用途在於維護地面層以上之安全管理，故一般而言管理費之收取係地面 層以上按專有部分樓地板面積計算，地下停車場則以較低之每一車位三百 或五百元計算，不可能如本件車位所有人需多負擔不買車位者二倍多管理 費之情事（再審原告即建議停車位另按每個車位數百元收費），而且由再 審原告八十八年二月二十三日上訴理由狀所附上證一號觀之，再審被告所 請求之管理費並非全為修繕、管理、維護共同部分之費用，亦非用於地下 室（例如公共電費中之抽水、污水、消防、泡沫、抽水幫浦、客用電梯、 車用電梯、公共照明、排風等），乃原確定判決中竟謂停車位位於地下室 公共設施，購買車位者較常使用地下室，未購買者較少利用地下室，購買 車位者負較多管理費符合使用者付費原則云云（但竟令購買停車位者較不 買停車位者多負擔二倍多之管理費，又豈得謂符合使用者付費原則？）， 實亦顯有錯誤，併予說明。
（七）此外，本件再審原告共委任二位不同事務所之律師為訴訟代理人，原確定 判決辯論期日僅通知其中一位訴訟代理人，未通知再審原告及黃虹霞律師 ，致黃律師不知而未到庭，尤其對於黃律師之主張即前述違背法令之處， 俱未列入為再審原告之主張，亦未就其如何不足採為說明，雖然依法無法 就此為救濟，為確已嚴重影響再審原告之權益。又本件爭議金額雖有限， 但有造成再審原告及繼受人需永久依此一不合理之管理費標準繳納之虞， 更令再審原告不得不以再審尋求救濟。
三、證據：提出本院八十八年度簡上字第五二號民事判決影本一份、本院八十七年度
北簡字第七九六號判決影本一份、公寓大廈管理條例第三條第四款規定影本一份 、立法院公報法律案專輯第一八四輯節本影本一份、車位買賣契約影本及車位移 轉登記資料影本一份、管理費用分擔金額表一份、再審原告八十八年二月二十三 日上訴理由狀上證一號影本一份為證。
乙、再審被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）系爭大廈管理費用係經區分所有權人會議決議通過之規約標準收取，合法有 據。公寓大廈管理條例第十條第二項對於管理費之分擔，是以「按共有之應 有部分比例」收取為原則，例外情形，如區分所有權人會議或規約另有規定 ，從其規定，並無明文之強制規定，而實務上各社區之運作，管理費用有按 戶收取，有按坪數收取，亦有按「共有之應有部分比例分擔」，依登記為共 有之公共設施持分，持分愈高者，分擔愈多。而各社區欲以何種方式收取， 全憑其自由決定，法律並無強制。此觀諸公寓大廈管理條例第十條第二項、 第三項規定自明。是以，依法文意旨以觀，其收取標準，是以共有之應有部 分比例分擔為原則，例外情形，如「區分所有權人會議」另有決議或「規約 」規定按照「戶」或「坪數」來收取，則從其規定。揆諸內政部營建署出版 之「居家建築保健手冊--建築物使用管理問與答」第二十四頁，就管理費、 公共基金之收取標準，其謂：「按公共基金與管理費用之收取，係按區分所 有權人會議決議繳納，法律並未明文定其負擔標準，原則上按共有之應有部 分比例分擔，但區分所有權人會議或規約規定按『戶』或其他比例計收取亦 可」，亦同此理。
（二）系爭大樓管理費用之收取標準，既係規約所規定，且在程序上該規約復經區 分所有權人會議決議通過，並向台北市政府完成報備，故該規約所定之管理 費收取標準，乃合法有據：
１、規約之制定與通過，須經區分所有權人會議之「區分所有權人三分之二以上 及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三比上之同意行之（公寓大廈 管理條例第三十一條參照）。
２、綠野香坡大廈之管理規約第十條第二項規定：「管理費用由各區分所有權人 依照區分所有權人依照區分所有權會議之決議分擔之。但第一次區分所有權 會議召開前或區分所有權會議為決議時，買賣契約或分管契約有約定者從其 約定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，該 規約於八十六年四月十二日第一次區分所有權人會議通過，並於同年六月二 十六日取得台北市政府報備核准，是該規約乃符合公寓大廈管理條例之規定 而制定通過，合先敘明。
（三）該規約係參酌內政部頒佈之「公寓大廈規約範本」而制定，再審原告亦參與 區分所有權人會議而同意該規約之內容，今復抗辯該「規約」所訂收費標準 有違誠實信用，所辯顯不足採：
１、八十六年四月十二日召開第一次區分所有權人會議時，再審原告亦有與會，
且參與表決同意通過該規約，此有當日之會議紀錄可按，今復指稱其自行參 與表決通過之『規約』有違誠信原則，有權利濫用之情事，豈非自摑耳光？ ２、再者，管理費用之收取，法律本無強制規定，而公寓大廈管理條例之精神， 即是鼓勵「住戶自治」，故住戶可按其社區之需求，於不違反該條例之精神 下自行訂立遊戲規則（即規約），揆諸公寓大廈管理條例第十條第二、三項 及第三條第四、六款規定，共用部份、約定共用部份之修繕、管理、維護費 用，除區分所有權人會議或規約有規定，從其約定外，均由管理負責人或管 理委員會負擔，本件綠野香坡大廈管理委員會均係按前項管理條例之規定使 用管理費用，於法並無不當。況公寓大廈之主管機關內政部，為使住戶有所 依據，乃在八十五年五月二十七日以（八五）內營字第八五七二七００號函 訂定公寓大廈規約範本，俾供各社區參考，其中該範本第十條第二項，即規 定「各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，綠野香坡大廈管 理規約即是參酌內政部頒布之規約範本而制定，既是「範本」，如何可能有 「違反誠信原則、權利濫用」之情事？
３、實務上各社區之運作，管理費用有的按戶收取，即每戶固定收取一定金額； 有的按坪數收取，總坪數愈大，繳交之管理費用愈高，亦有「按共有之應有 部分比例分擔」，如本件被上訴人社區即是。
（四）再審原告主張「共有之應有部分比例」等於「各區分所有權人專有部分之樓 地板面積比例」（即專有部分區分所有權比例），其主張顯乏依據。 再審原告主張由公寓大廈管理條例第九條立法資料可知，共有之應有部分比 例係指「各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例而言」，不等於系爭建 物登記簿謄本上所載公共設施比例，而應按所標有車位數比例，每一車位扣 除萬分之四一０持分，扣除後之「共有部分比例」，意即，再審原告認公寓 大廈管理條例第十條第二項所謂之「共有之應有部分比例」即等同於「專有 部分之區分所有權比例」，惟查：
１、「共有」與「專有」係不同之概念：
所謂「專有部分」，依公寓大廈管理條例第三條第三款係指「公寓大廈之全 部或一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者」。其範圍係指依 公寓大廈管理條例第四十四條第三項測繪之面積，及按地籍測量實施規則第 一三一之一條之規定，即係指主建物及附屬建物（包括陽台、平台、花台、 退縮露台），共同部分則不包括之。而所謂「專有部分之區分所有權比例」 ，依公寓大廈管理條例施行細則第三條「本條例所定區分所有權比例，指區 分所有權人之專有部分，依本條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓大廈 專有部分全部面積總和之比」，至於「共有」，依民法第八百十七條「數人 按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人」，是以「共有」是指一所 有權而有多數權利主體之義也。可知「專有部分」與「共有部分」係二個不 同之法律概念，故「共有之應有部分比例」如何可能等於「專有部分區分所 有權比例」？如再審原告之解釋成立，則公寓大廈管理條例何須區分為「共 有之應有部分比例」、「區分所有權比例」？足見二者係不同之法律概念。 ２、「共有」與「共用」亦係二個不同之概念：
共用部分，依公寓大廈管理條例第三條第四款，係指公寓大廈專有部分以外 之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，著重在「使用」狀 態。共有，依民法第八百十七條「數人按其應有部分，對於一物有所有權者 ，為共有人」，係指一所有權而有多數權利主體之義。是以「共用」與「共 有」二者並非相同概念，「共用部分所有權」可分為「全體共有」（大公） 及「一部共有」（小公），「全體共有」（大公）例如屋頂突出物、變電室 等，由全體區分所有權人共有；「一部共有」（小公）如當層樓電梯走道、 由當層住戶所共有。
３、可知，「共有部分」與「共用部分」係不同之法律概念，二者不可混為一談 ，至於「共有之應有部分比例」係何所指？從民法第八百十七條、八百十八 條、八百十九條，即係指「持分」；依「土地」而言，查閱登記簿或所有權 狀之「持分比例」即知；以「建物」而言，查閱登記簿建物附表記載之比例 ，以該共用部分總面積乘以持分比例，即為持分面積。是以，所謂「共有之 應有部分比例」，不論在土地或建物，即是所謂之「持分比例」，要無庸疑 。再審原告分不清「專有」與「共有」之區別；「共有」與「共用」之差異 ，指稱「共有之應有部分比例」等於「各區分所有權人專有部分之樓地板面 積比例」（即「專有部分區分所有權比例」），其曲解法令，所辯實無足採 。
４、至於再審原告所提之立法院秘書處之立法資料，引潘禮門署長所謂「關於比 例分配，乃依樓地板面積而定」，從而指述「共有之應有部分比例」係指「 專有部分之樓地板面積比例」，惟一則該立法資料僅係立法院委員會內部之 審查，潘禮門係應邀列席，其說詞是否可信，已有疑義；再者，潘署長之說 詞係指「依樓地板面積而定」，並未指稱「專有部分之樓地板面積」，再審 原告之主張，亦有擴張解釋之嫌，故前引附件三之立法資料，亦不足取。 （五）再審原告主張「按共有之應有部分比例收取，則停車位之買受人較未購買停 車位者多付出幾倍之管理費，對買停車位者不公平，無異『懲罰』購買車位 者，且是今日車輛亂停之主因」云云：
１、如再審原告之說法可以成立，則政府對擁有土地者課徵地價稅、擁有房屋者 課徵房屋稅、對有車者課徵使用牌照稅、燃料稅，都是在「懲罰」有土地者 、有房屋者、有車者；故人們應該去佔用別人的土地、房子、開別人的車， 以對抗政府的「懲罰」？所以其行為皆符合正義？如此一來，政府亦不應對 路邊停車收費，因其害有車者不敢停、不願停，而致亂停？ ２、系爭大樓之停車位產權原本即屬「公共設施」（共有），購買停車位者其公 設持分（即共有之應有部分比例）增加，故其管理費用較未購買停車位者高 ，原即公平合理：按系爭大樓之地下室停車位，並無獨立之產權，每一車位 分擔公共設施持分萬分之四一０，是停車位購買者，係購買公共設施之持分 ；而停車位之產權既屬於公共設施，在登記上係以「共有部分」來登記（只 是使用上由車位購買人使用），而管理費用既是用於公共設施之修繕、管理 、維護上，購買停車位者其公共設施之持分（即共有之應有部分比例）自然 較未購買車位者高，其分擔之管理費用自然較高，何況停車位位於地下室，
地下室又屬公共設施，其為便利車輛進出而須使用照明、通風、清潔所需之 費用原即自管理費用支出，而未購買車位者，本即鮮少利用地下室，是購買 停車位者較未購買車位者擔負較高之管理費用，本即是「使用者付費」原則 之當然結果，其屬公平合理；再審原告主張一律按坪數收取管理費，對未購 買停車位者而言，其未駕駛車輛進出並利用地下室，卻需與購買停車位者負 擔相同之費用，何者較公平合理，顯不辯自明。 ３、管理費用用以支付「公共用電」，則住一、二樓之人不使用或少使用電梯， 卻需繳相同之管理費，公平嗎？如要討論「使用者付費」，則其相對解釋， 「不使用即不付費」，而大樓電梯一部動輒上百萬，每年花費於電梯之保養 、維修及電費常是管理費用支出之大項，如此一來，住一樓者謂其從不用電 梯，住二樓謂其「走樓梯」，而其卻須繳交相同之管理費，對其公平乎？ ４、「空屋」也要繳管理費，公平嗎？管理費之繳納，是區分所有權人之義務， 對於擁有所有權而未進住者（例如坐享增值之投資客，或是以該屋為渡假中 心每週進住一、二天者），亦須繳納管理費，如按「使用者付費原則」，其 根本未使用任何設施，為何其亦須繳管理費，公平乎？ ５、如依再審原告主張之按權狀面積收取，則坪數愈大者繳交愈多；但亦有可能 大坪數只住二人，小坪數三代同堂，則依「使用者付費原則」，小坪數使用 公共設施者較多，反而其繳納之管理費用較少，如此對大坪數者公平乎？ ６、管理費用按「共有之應有部分比例」收取，係「比較公平」之標準：按管理 費用既是用於維護修繕共用部分及約定共用部分（即公共設施），故公共設 施持分比例愈高者，其擔負較高之管理費用，本即屬當然，此亦係何以公寓 大廈管理條例第十條第二項規定以「共有之應有部分比例分擔」為原則之立 法理由，否則，如認按坪數（即權狀面積）收取比較公平，則該條例第十條 第二項應規定為「：：其費用由公共基金支付或由區分所有權人按權狀面積 比例分擔之：；」，足認以「共有之應有部分比例」收取，是所有方式中較 為公平合理之一種。再審原告身為綠野香坡大廈之起造人（建商），亦參與 本件之區分所有權人會議，其亦於會中同意規約之內容（此向為其所是認） ，其所提議以「權狀坪數」（即主建物加附屬建物）收取管理費用既未達成 決議，則依規約第十條第二項之精神，本即按「共有之應有部分比例」收取 。
（六）綜上所述，本案既未由區分所有權人會議達成決議或規約規定以何方式收取 管理費，則應依公寓大廈管理條例第十條第二項及規約第十條第二項之規定 ，以「共有之應有部分比例」收取，而「共有之應有部分比例」即是登記為 共有之「公共設施」持分，故按公共設施持分收取管理費用，合乎法律及規 約規定，何來爭議？再審原告之主張要無可採。三、證據：提出台北市政府八十九年十二月十九日府工建字第八九０八０七一五００ 號函影本為證。
理 由
一、本件再審被告之法定代理人於訴訟進行中變更為乙○○，此有再審被告提出台北 市政府八十九年十二月十九日府工建字第八九０八０七一五００號函在卷可稽，
再審被告由新法定代理人乙○○具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先 敘明。
二、再審原告起訴主張：兩造間給付管理費事件，前經本院台北簡易庭於八十七年十 一月二日以八十七年北簡字第七六九六號判決再審原告應給付再審被告新台幣（ 下同）二十八萬七千四百二十五元，及自八十七年六月二日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息，及二萬九千五百四十二元，再審原告不服該判決提起上訴 （至於第一審駁回再審被告其餘請求之部分，再審被告則未提起上訴），經本院 於八十九年八月二十九日以八十八年度簡上字第五二號判決駁回上訴確定在案。 再審原告因認為本院上開八十八年度簡上字第五二號確定判決有不適用公寓大廈 管理條例第三條第四款、同條例第九條第一款及民法第一百零一條規定之違法， 並有適用公寓大廈管理條例第十條第二項規定不當之違法，為此提起本件再審之 訴。再審被告則以：系爭大樓管理費計收標準，係經合法決議，自屬有據，且亦 無違反公平情事，再審原告主張「共有之應有部分比例」係指「專有部分樓地板 面積比例」云云，亦無所據等語，資為辯解。
三、本件涉訟事實略為：
再審被告在第一審起訴主張：再審原告為坐落台北市○○區○○段一小段一九地 號土地「綠野香坡大廈」之起造者，並為門牌台北市○○街九號Ｂ一及同街十一 號一樓、三樓、八樓與十三號一樓、三樓、八樓、十五號一樓之區分所有權人（ 其中十一號三樓、八樓及十三號三樓、八樓分別於八十六年五月二十八日、八十 七年二月十日、八十六年一月三十日及八十六年七月一日移轉登記予他人），惟 依綠野香坡大廈管理規約第十條第二項及綠野香坡大廈八十六年八月二十日第二 次區分所有權人會議決議，應自八十六年一月一日起，以二個月為一期，於每期 第一個月五日前，繳納以每月四萬五千元為基準，按各區分所有權人共有之應有 部分比例計算之管理費用，又依同規約第十條第五項規定，未按期繳納者，應附 加以年息百分之十計算之遲延利息，再審原告自八十六年一月一日起至八十七年 四月三十日止，累計應繳納管理費四十八萬七千三百零三元，扣除再審原告於八 十七年四月八日給付之管理費本金，迄今尚餘二十八萬七千四百二十五元及利息 未給付，為此提起訴訟。再審原告則以：本件情形，倘逕按共有之應有部分比例 計算管理費用，顯失公平。又專有部分相同之區分所有權人，如另行購買車位時 ，亦因共有之應有部分比例較高而需繳納數倍之管理費，是該管理規約就管理費 用之規定，顯然有違誠信原則，縱經區分所有權表決通過，亦有權利濫用情形， 應不生效力等語，資為辯解。
原確定判決駁回再審原告之上訴，理由略以：再審被告係依照綠野香坡大廈區分 所有權人會議依法制訂之綠野香坡大廈管理規約第十條第二款規定，及八十六年 八月二十日召開之第二次區分所有權人會議決議，計算管理費之分擔，其計算方 式並未違反公寓大廈第十條第二項、第三項之規定，且無違反公平等語，為其論 據。
四、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有 使用收益之權。但另有約定者從其約定」、「共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人 之事由所致者，由該區分所有權人負擔」、「前項共用部分、約定共用部分之管 理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管 理條例第九條第一項、同條例第十條第二項、第三項定有明文；內政部於八十五 年五月二十七日發佈之公寓大廈規約範本第十條第二項亦定有：「管理費由各區 分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召 開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未 規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」。由上可知，公寓 大廈管理費之收取，原則上係由各區分所有權人按其「共有之應有部分比例」分 擔之。例外情形，如區分所有權人會議或規約定行訂定其他收取管理費之標準， 則從其規定。據此，原確定判決認定系爭綠野香坡大廈管理費之收取標準，如區 分所有權人會議或規約無另行規定其他收費標準，即依「共有之應有部分比例」 分擔之，尚無不合。
五、再審原告雖主張：公寓大廈管理條例第九條第一項、同條例第十條第二項、第三 項所指「共有之應有部分比例」，係指「各區分所有權人專有部分樓地板面積比 例」而言，然查：
（一）依公寓大廈管理條例第三條第三款規定，專有部分係指「公寓大廈之全部或 一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者」。在建物登記上，係 指主建物及附屬建物等部分，共同使用部分則不與之。而依同條例第三條第 四款規定，共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附 屬建築物，而供共同使用者而言。可知公寓大廈「專有部分」與「共用部分 」係屬有別，各區分所有權人之專有部分，自非指各區分所有權人所共有之 應有部分而言；又專有部分既為區分所有之標的，除約定共用者外，概由區 分所有權人自為使用收益，而與公寓大廈其他住戶之共同利益無關，則管理 費之收取，規定以「共有之應有部分比例分擔」時，能否解釋為「依專有部 分樓地板面積之比例分擔」，亦非無疑。
（二）次由公寓大廈管理條例施行細則第三條第一項規定：「本條例所定區分所有 權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第四十四條第三項測繪之面積 與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。建物已完成登記者，依登記機關之 記載為準」以觀，公寓大廈各區分所有權人專有部分面積比例，係以各區分 所有權人專有部分面積為計算之標準，而各區分所有權人共有之應有部分比 例，則係以各區分所有權人除專有部分外，對於公寓大廈之共用部分之持分 作為計算之標準，則「專有部分樓地板面積比例」，與「共有之應有部分比 例」，二者自屬有間。
（三）再審原告雖提出立法院公報有關公寓大廈管理條例案第九條之立法資料，引 用潘禮門署長所述：「關於比例分配，乃依樓地板面積而定」等語，進而主 張「共有之應有部分比例」係指「專有部分樓地板面積比例」云云。查原告 提出之立法當時資料，固可為解釋法律之參考，然並非唯一依據，且行政機 關列席官員在立法院審查法案時之陳述，亦未必正確無誤，而公寓大廈管理 條例第九條第一項前段所指「共有之應有部分比例」，解釋上與「各區分所
有權人專有部分比例」係屬有別，已如前述，則尚不能僅以原告提出之上開 立法院公報記載，遽認公寓大廈管理條例第九條第一項前段之「共有應有部 分比例」，係指「專有部分樓地板面積比例」而言。再審原告此項主張，並 無可取。
（四）綜上，再審原告主張公寓大廈管理條例第十條第二項、公寓大廈規約範本第 十條第二項所指「共有之應有部分比例」，係指「各區分所有權人專有部分 樓地板面積比例」云云，並非可採。
六、原告雖又主張：公寓大廈管理條例第九條第一項前段、第十條第二項及公寓大廈 規約範本第十條第二項所指「共有之應有部分比例」，不等於系爭建物登記簿謄 本所載公共設施之應有部分比例，而應按所持有車位數比例，每一車位扣除萬分 之四一０持分，扣除後之「共有之應有部分比例」即為「專有部分區分所有權比 例」，再審原告按此比例繳納管理費，並無違誤；且如依再審被告之計算，將車 位面積算入「共有之應有部分比例」，收取管理費，則買受車位者較未購買車位 者多付二倍餘之管理費，亦與使用者付費之原則不符，且有顯失公平情事云云。 經查：
（一）再審原告主張：計算系爭大樓「共有之應有部分比例」，應先扣除「每一停 車位所附之萬分之四百一十公共設施持分」云云，既未表明法律依據，而再 審原告主張系爭公寓大廈「共用部分」不包括非供共同使用之另購得停車位 面積云云，亦核與公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共用部分：指公 寓大廈專有部分以外之其他部分，及不屬於專有之附屬建物，而供共同使用 者」之共用部分定義顯不相符，均非可取。再審原告主張：原確定判決未採 納以「專有部分區分所有權比例」為計算管理費之標準，係違背法令，構成 再審事由云云，即非可採。
（二）一般而言，各區分所有權人對於共用部分之持分多寡，雖常與各區分所有權 人之專有部分面積成正比，然實際上，各區分所有權人對於共用部分之持分 比例，未必需與各區分所有權人專有部分面積比例完全相符，而可由起造人 依照各區分所有建物利用共用部分之比例、程度或範圍，而分配各區分所有 建物不同之應有部分比例。至於管理費之收取，如各區分所有權人對於公寓 大廈共用部分之利用範圍與使用程度不同，則僅以專有部分面積比例定其管 理費之收取標準，亦難謂全然符合公平。
（三）查本件系爭大樓地下室停車位並無獨立產權，每一車位需分擔公共設施持分 萬分之四百一十，即購買停車位者，係購買公共設施之持分，登記上係以「 共有部分」加以登記，僅使用上由購買車位者加以使用，及停車位所在之地 下室屬於公共設施等情，為原審所認定之事實。則購買停車位者，既係購買 公共設施之持分並據此取得某特定共用部分之使用權，核其性質，即與公寓 大廈第三條第五款之「約定專用」情形相符。共用部分既經約定為專用，則 由使用該特定部分（停車位）之區分所有權人，支付該特定部分之管理維護 費用，即無何不合理之處，亦與「使用者付費」之原則無違。又公寓大廈管 理費之用途，既係用於公共設施之修繕管理、維護，而停車位位於地下室， 地下室屬於公共設施，為便利車輛出入而需使用照明、通風清潔、車輛升降
梯維護所需費用，既由管理費支出，未購買停車位者本即鮮少使用地下室， 購買停車位者較之未購買者，負擔較高之管理費用，亦屬合理。 （四）又本件再審原告既為「綠野香坡大廈」之起造人，每一車位需負擔之公共設 施持分比例，並非該大廈區分所有建物購買者所能決定；且購買停車位者， 因取得公共設施持分及停車位使用權，使其區分所有建物（含公共設施）之 交易價值及使用價值，均較未取得車位者為高，則由購買車位即購得較高公 共設施持分者，按其所有之公共設施應有部分比例負擔較高之管理費，亦難 認有何不合理之處。
（五）綜上，再審原告主張本件系爭管理費之負擔按「共有之應有部分比例」計算 時，應扣除因購買停車位而取得之萬分之四百一十公共設施持分，及再審原 告主張依「共有之應有部分比例」計算管理費有顯失公平情事云云，均難採 信。再審原告據此主張原確定判決適用法規顯有錯誤令云云，亦無可取。七、再審原告復主張：再審原告乃於第二次區分所有權人會議後即提出具體方案，要 求再審被告決議管理費之分擔，但再審被告故意不予置理，不予提案討論，故意 以不正當行為阻卻條件成就，依民法第一百零一條規定，自應視為條件已成就， 即應認為本案僅得按各區分所有權人專有部分之樓地板面積收取管理費，原第一 審判決及原確定判決不適用民法第一百零一條規定，逕依綠野香坡大廈區分所有 權會議決議計算再審原告應繳納之管理費，原確定判決自有不適用民法第一百零 一條規定之違法云云。經查：
（一）綠野香坡大廈區分所有權人曾依法召開區分所有權人會議，通過與公寓大廈 管理條例第十條第二項、第三項規定相符之管理費用計算標準，此為原確定 判決所認定之事實（參該判決理由欄第參、六）。 （二）再審原告固於綠野香坡大廈第二次區分所有權人會議中提議：「依公設比例 分攤管理費用不合理，如相同主建物面積多購停車位者較未購停車位者多付 約每月一千八元，建議以權狀坪數（主建物加附屬建物）比例分攤管理費用 」等語，然時任該公寓大廈管理委員會主任委員之吳軍教答稱：「管理費用 之訂定是依綠野香坡公寓大廈規約之第十條第二項為原則，目前之收費標準 仍可由各區分所有權人討論其他可行辦法，惟在未決議前，請各區分所有權 人仍按現行收費辦法繳費，並請林全記代表儘快提出大廈管理費用分擔之具 體方案，提由下次區分所有權人會議決議」等語，此有該次區分所有權人會 議之會議記錄附於本院八十七年度北簡字第七六九六號卷宗可稽。由上開會 議記錄所載，尚難遽認再審被告有何以「故意不正當行為」阻止該再審原告 所提議案通過。再審原告之主張已非可採；且再審原告在區分所有權人會議 中之所提議案是否屬於條件，亦非無疑，縱有故意不為表決之情事，是否即 有民法第一百零一條規定之適用，亦有疑義。又本件系爭管理費之分擔方式 ，其受利益或不利益之當事人，應指各該區分所有權人，再審被告僅屬系爭 大廈之管理委員會，對於系爭大廈管理費之計收方式亦難認為有何利益或不 利益之可言，再審原告主張再審被告係因條件成就而受不利益之當事人，而 有民法第一百零一條規定之適用，並非可取。而原確定判決對於系爭大廈管 理費計算標準曾經合法決議乙節，既經認定，亦難認為該判決有不適用民法
第一百零一條規定之違法。
八、綜上所述，再審原告提起本件再審之訴，主張原確定判決有不適用公寓大廈管理 條例第三條第四款、同法第九條第一款及民法第一百零一條規定之違法，並有適 用公寓大廈管理條例第十條第二項規定不當之違法云云，俱非可採，再審原告主 張原確定判決有適用法規顯有錯誤之再審事由云云，即難採信，從而，再審原告 提起本件再審之訴，求為如聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。九、結論：本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 六 月 十二 日 民事第五庭 審判長法官 王碧芳 法官 李媛媛 法官 高偉文右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十二 日 法院書記官 郭錦賢
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