臺灣高等法院民事判決 97年度重上字第200號
上 訴 人 乙○○
戊○○
丙○○○
共 同
訴訟代理人 陳化義律師
被上訴人 丁○○
己○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 王炯棻律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國97年2月
29日臺灣板橋地方法院96年度重訴字第407號第一審判決提起上
訴，本院於97年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人等三人於民國96年間向訴外人陳志煌、 秦啟晃買受位於台北縣板橋市○○段2686地號土地（下稱系 爭土地），並已辦理所有權移轉登記，而被上訴人等三人則 占有系爭土地如附圖Ａ、Ｂ所示，並於附圖所示Ａ部分土地 放置貨櫃經營販賣檳榔業務。系爭土地並不存在不定期租賃 關係，被上訴人等人為無權占有。且縱使有不定期租賃關係 存在，然其既未經公證，自無買賣不破租賃原則之適用。又 縱使對於上訴人有不定期租賃關係存在，上訴人亦得依民法 第450條第2項規定及類推適用土地法第100條1項第1款規定 ，以上訴理由暨爭點整理狀㈡繕本送達為終止租賃關係之意 思表示。故上訴人自得本於民法第455條、第767條規定，請 求被上訴人將系爭土地上如附圖Ａ所示範圍之地上物拆除， 並將附圖Ａ、Ｂ所示土地返還上訴人等語。惟原審為上訴人 敗訴之判決，上訴人為此提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決 廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北縣板橋市○○段第2686地號 上如附圖所示Ａ部分範圍之地上物拆除，將附圖所示Ａ、Ｂ 部分土地返還上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：
㈠系爭土地原為訴外人楊金石所有，嗣後讓與訴外人竇光厚， 竇光厚再於78年間讓與訴外人陳志煌及秦啟晃，其後再讓與 上訴人。而楊金石前將系爭土地出租予訴外人李樹芳，李樹 芳並搭建地上物即臺北縣板橋市○○路○段160號、162號建
物一間（下稱系爭房屋），被上訴人丁○○則於53年4月5日 向李樹芳買得該屋，並繼續向楊金石承租系爭土地。嗣陳志 煌及秦啟晃曾於87年間對丁○○提起調整租金之訴（案列原 法院87年度訴字第986號），陳志煌、秦啟晃與丁○○於該 案均不爭執丁○○就系爭土地有不定期限之基地租賃關係。 ㈡系爭房屋乃由李樹芳興建後轉讓與被上訴人丁○○，則依最 高法院85年度台上字第51號判決意旨，當由丁○○取得基地 承租人之權利，且為不定期限之基地租賃契約。且縱使系爭 不定期限之基地租賃契約未經公證，然因其係於民法第425 條第2項施行前即已成立，本於不溯及既往原則，當無該條 項規定之適用。又本件為基地租賃，非有土地法第103條所 列各款情形，上訴人不得收回系爭土地。此外被上訴人己○ ○、甲○○係得被上訴人丁○○之同意而占有使用系爭土地 ，本於債之連鎖關係，自得以之對抗上訴人，故上訴人自不 得依民法第455條、第767條，請求被上訴人等三人拆屋還地 等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡若受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地原為訴外人楊金石所有，嗣後讓與訴外人竇光厚， 竇光厚再於78年間讓與訴外人陳志煌及秦啟晃，其後再讓與 上訴人，並於96年7月30日辦理所有權移轉登記。上訴人乙 ○○、丙○○○之所有權應有部分各為2/5，上訴人戊○○ 之所有權應有部分則為1/5，有土地謄本影本在卷可稽（見 原審卷第4至5頁）。
㈡楊金石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳，李樹芳並於該地 上搭建系爭房屋，被上訴人丁○○則於53年4月5日向李樹芳 買得該屋。
㈢被上訴人除占有如附圖Ａ部分所示平房及其後另以貨櫃搭建 而成之鐵皮屋外，亦占有附圖Ｂ部分所示空地，有原法院勘 驗筆錄、照片2張、台北縣板橋地政事務所函附土地複丈成 果圖在卷可稽（見原審卷第54至59頁）。
㈣訴外人陳志煌及秦啟晃曾於87年間另案向原法院對被上訴人 丁○○提起調整租金之訴（案列原法院87年度訴字第986號 ），陳志煌、秦啟晃與丁○○於該案均不爭執丁○○就系爭 土地有不定期限之基地租賃關係，有民事判決影本附卷可證 （見原審卷第27至32頁）。
㈤上訴人於96年7月27日以律師函請被上訴人丁○○將坐落系 爭土地上之物品騰空，將土地返還上訴人，丁○○於96年7 月30日收受該函，有函文影本可證（見原審卷第34頁）。 ㈥訴外人陳志煌、秦啟晃於96年9月3日以存證信函通知丁○○
其已將系爭土地售予上訴人，並已辦妥移轉登記，請被上訴 人丁○○於96年9月30日前騰空遷讓，否則將訴請賠償，有 存證信函影本在卷足憑（見原審卷第33頁）。 ㈦被上訴人丁○○就系爭土地與訴外人陳志煌、秦啟晃間有不 定期租賃關係。
四、兩造爭執要點為：㈠被上訴人丁○○就系爭土地與訴外人陳 志煌、秦啟晃間不定期租賃關係，是否因民法第449條第l項 規定而消滅？㈡系爭不定期租賃關係，有無民法第425條第1 項、第2項規定之適用？㈢上訴人依民法第450條第2項規定 終止兩造間不定期基地租賃契約，有無理由？茲就兩造爭點 及本院得心證理由分述如下：
㈠被上訴人丁○○就系爭土地與訴外人陳志煌、秦啟晃間不定 期租賃關係，是否因民法第449條第l項規定而消滅？ ⒈經查訴外人陳志煌及秦啟晃曾於87年間另案向原法院對被上 訴人丁○○提起調整租金之訴（案列原法院87年度訴字第 986號），主張系爭土地原為訴外人楊金石所有，嗣後出賣 予訴外人竇光厚再於78年間轉賣予陳志煌及秦啟晃；而楊金 石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳於其地上搭建系爭房屋 ，被上訴人丁○○則於53年4月5日向李樹芳買得該屋，而概 括承受該基地租賃契約，並為不定期租賃，故陳志煌及秦啟 晃乃據以請求調整租金等情，並為丁○○於該案中所不爭執 ，原法院並據以為實質上判斷，准許將系爭土地租金自87年 9月1日起調整為每年租金稻谷4萬台斤，有該民事判決影本 附卷可證（見原審卷第27至32頁）。
⒉按民法第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾20年 。」係指定有期限之租賃而言，不適用於不定期租賃（最高 法院62年台上字第3125號判例、65年台上字第2722號判例意 旨參照）。蓋因租期過長，易阻礙租賃物之改善，對於社會 資源有效利用之公共利益恐有不利益之影響，故民法第449 條第1項規定始加以限制；但在不定期租賃情形，各當事人 本得依民法第450條第2項規定隨時終止契約，不致於因租期 之故而妨礙租賃物之改善，從而系爭基地不定期租賃契約並 無民法第449條第1項規定之適用。上訴人此部分主張，應屬 無據。
㈡系爭不定期租賃關係，有無民法第425條第1項、第2項規定 之適用？
⒈按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃 契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文 。經查系爭土地原為訴外人楊金石所有，其後雖將系爭土地 讓與訴外人竇光厚，竇光厚再於78年間轉讓與訴外人陳志煌
及秦啟晃，陳志煌及秦啟晃復於96年間讓與本件上訴人；而 楊金石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳於其地上搭建系爭 房屋，被上訴人丁○○則於53年4月5日向李樹芳買得該屋， 而概括承受該基地租賃契約，有上述原法院87年度訴字第 986號民事判決影本可證。則依修正前民法第425條規定，楊 金石與被上訴人丁○○間之不定期基地租賃契約，業因系爭 土地所有權之讓與而存在於上訴人與被上訴人丁○○之間， 上訴人自不得再行否認系爭土地存在不定期基地租賃關係。 ⒉又修正後之現行民法，將第425條修正為同條第1項，並於增 列第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」惟修正後民法 第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89 年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，並 不適用修正後民法第425條第2項之規定（最高法院96年度台 上字第976號判決參照）。從而系爭不定期限之基地租賃契 約雖未經公證，仍有修正前民法第425條之適用，因此訴外 人楊金石與被上訴人丁○○間之不定期基地租賃契約，仍對 於上訴人繼續存在。是上訴人主張系爭租約未經公證，並無 買賣不破租賃原則之適用云云，並不可採。
㈢上訴人依民法第450條第2項規定終止兩造間不定期基地租賃 契約，有無理由？
⒈按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨 時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用 建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一， 出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基 地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍 得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上2987號判例意 旨參照）。從而上訴人主張依民法第450條第2項規定終止系 爭不定期基地租賃契約，並無足取。
⒉又基地租賃如承租人無土地法第103條所定各款之情事，出 租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊 與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由 （最高法院86年台上字第2258號判決意旨參照）。上訴人雖 主張被上訴人丁○○惡意占有系爭土地搭蓋違建，系爭土地 原所有人本無出租土地供丁○○建築房屋使用之意，並非土 地法規定所謂租地建屋，故本件不適用土地法103條規定， 而應類推適用土地法第100條1項第1款規定云云。惟系爭土 地確實存在不定期租賃建屋關係，原所有人陳志煌及秦啟晃 並曾向本件上訴人丁○○請求調整租金，已如前述，因此即 有土地法第103條規定之適用，是上訴人此部分主張，並不
足採。至於上訴人聲請鑑定被上訴人所有之房屋是否為危險 建物，則與本件基地租賃契約無關，並無必要，附此敘明。 ⒊另上訴人既未主張有何土地法第103條所定各款事由，即不 得收回系爭土地，亦不得主張被上訴人為無權占有。致於訴 外人陳志煌、秦啟晃與上訴人間就系爭土地買賣契約，因未 踐行土地法第104條規定，致被上訴人無從行使優先購買權 ，以致於該買賣契約不得對抗被上訴人丁○○，此為另一法 律關係，併予敘明。
五、綜上所述，上訴人本於民法第455條、第767條規定，請求被 上訴人將系爭土地上如附圖Ａ所示範圍之地上物拆除，並將 附圖Ａ、Ｂ所示土地返還上訴人，並非正當，不應准許。是 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 6 日 民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 呂太郎
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 1 月 6 日 書記官 廖艷莉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。