臺灣高等法院民事判決 97年度上字第774號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 廖威淵律師
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 袁曉君律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國97年12月23日臺灣桃園地方法院96年度訴字第2097號第一審判
決提起上訴，本院於97年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造前於民國（下同）91年6月19 日就坐落桃園縣大溪鎮○○段三層小段824地號土地（下稱 系爭土地）簽定買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價 金為新臺幣（下同）3,652,500元，且伊業已全部付清。而 系爭土地於簽約時係登記於李詩譚、李詩云、李詩斗、李詩 嘉、李詩盆、李詩廳（均已歿）之名下，上訴人自稱係系爭 土地之管理人，有權「代表」所有權人出售系爭土地，並於 簽定上開買賣契約後，於同年6月30日提出切結書乙件表明 系爭土地之繼承人（李木清、李萬基、李明德、李訓辯、李 文峰、李文典）均同意將系爭土地出典予上訴人（惟未辦理 登記，下稱系爭切結書）。嗣系爭土地就李詩廳部分業已因 分割繼承登記為第三人李文峯所有，顯然無該買賣契約之「 十一、特約事項⑵」之無法辦理產權移轉登記之客觀給付不 能之情事，伊乃於96年11月15日以桃園府前郵局第2551號存 證信函要求上訴人過戶系爭土地，該存證信函經上訴人於同 年月16日收受，惟上訴人對上開請求，均置之不理。因上訴 人無處分系爭土地之權利，亦無讓伊取得系爭土地永久使用 權及所有權之權利，不論系爭土地是否已點交予伊，均與兩 造簽立之系爭買賣契約不合致，上訴人就系爭買賣契約顯有 給付不能且可歸責之情事，是伊自得依民法第246條、第247 條規定，請求上訴人返還收受之總價金；縱若法院認前述請 求不存在，伊亦得依民法第110條之規定，請求上訴人賠償 伊支付價金之損失。爰求為命上訴人給付被上訴人 3,652,500元及自91年6月19日起至清償日止，按週年利率 5％計算利息；及以供擔保為條件，宣告假執行之判決。二、上訴人則以：系爭買賣契約應係成立於被上訴人與李詩譚、 李詩云、李詩斗、李詩嘉、李詩盆、李詩廳等繼承人間，伊 僅為該繼承人等之代理人。又伊於簽立系爭買賣契約時，已
明確告知被上訴人，系爭土地因數代繼承人均未辦理繼承登 記，故無法辦理過戶，出賣予被上訴人者乃系爭土地之永久 使用權。且依系爭買賣契約「十一、特約事項⑵」之約定， 亦可證被上訴人於買賣系爭土地時明知產權移轉登記有困難 ，而先行取得永久使用權。況系爭土地於兩造簽立系爭買賣 契約後，旋即於代書處辦理點交，被上訴人取得系爭土地使 用權迄今5年多，並無任何人向被上訴人就系爭土地主張權 利或無權占有。另李文峯僅係系爭土地中之一房繼承人，被 上訴人未能舉證他房繼承人能辦理過戶，故難以遽認系爭土 地已達系爭買賣契約第11條特約事項所規定出賣人均可辦理 過戶之條件，故被上訴人請求返還買賣價金，為無理由。況 系爭土地出賣人李詩譚、李詩云、李詩斗、李詩嘉、李詩盆 、李詩廳等除李詩廳已辦理繼承外，其餘與簽約時之條件相 同，是系爭賣賣契約並非自始客觀不能，被上訴人之主張要 屬無據等語置辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人 3,652,500元及自96年12月25日起至清償日止，按年息5％計 算之利息，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人提起上訴，聲明 ：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明： 上訴駁回。（被上訴人於原審原請求自91年6月19日起計算 之法定遲延利息部分，經原審判決駁回，被上訴人未提起上 訴，因未繫屬本院，於此不贅）。
四、查被上訴人主張兩造前於91年6月19日就系爭土地簽訂系爭 買賣契約，約定總價款為3,652,500元，其業已付清全部價 款。而系爭土地於簽約時係登記於李詩譚、李詩云、李詩斗 、李詩嘉、李詩盆、李詩廳（均已歿）之名下，上訴人於91 年6月30日提出切結書乙件表明系爭土地之繼承人（李木清 、李萬基、李明德、李訓辯、李文峰、李文典）均同意將系 爭土地出典予上訴人（惟未辦理登記）。現系爭土地就李詩 廳部分業已因分割繼承登記為李文峯所有。嗣其曾於96年11 月15日以桃園府前郵局第2551號存證信函要求上訴人過戶系 爭土地，上訴人並已於同年月16日收受該存證信函等情，業 據其提出買賣契約、支票、切結書、存證信函等為證（原審 卷6至16頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。五、被上訴人主張上訴人就系爭買賣契約顯有給付不能且可歸責 之情事，爰依民法第246條、第247條規定請求上訴人返還收 受之總價金，若本院認前述請求不存在，則依據民法第110 條無權代理之規定，請求上訴人賠償被上訴人支付價金之損 失等語；上訴人則抗辯系爭買賣契約係存在於被上訴人與李
詩譚、李詩云、李詩斗、李詩嘉、李詩盆、李詩廳等人之繼 承人間，其僅為代理人，且簽約時，被上訴人亦明知系爭土 地無法辦理過戶，所出賣者為永久使用權，系爭土地已點交 被上訴人使用，並無任何人向被上訴人主張權利，其並無違 約等語。是本件應審酌者，為上訴人為系爭契約之當事人或 代理人？上訴人獲得授權之範圍為何？系爭契約之應履行範 圍為何？上訴人應否負擔債務不履行之損害賠償責任？或上 訴人應否依據無權代理對被上訴人負擔損害賠償責任？六、上訴人為系爭契約之當事人或代理人？
㈠按意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文，是契約應以當事人立約當時之 真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據 資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，再按代理人 於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人 發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代 理人為之者，準用之。民法第103條第1項定有明文。 ㈡被上訴人雖主張上訴人為系爭買賣契約之出賣人，亦即上 訴人應係系爭買賣契約之當事人等語。惟依據被上訴人所 提出，並為兩造所不爭執之不動產買賣契約書所載：「茲 立契約書人買主乙○○（即被上訴人）（以下簡稱甲方） 賣主李詩譚（亡）、李詩云（亡）、李詩斗（亡）、李詩 嘉（亡）、李詩盆（亡）、李詩廳（亡）（以下簡稱乙方 ）代表人即管理人甲○○...... 」，以及契約末頁買賣 雙方簽署之「買主（甲方）乙○○、賣主（乙方）李詩譚 （亡）、李詩云（亡）、李詩斗（亡）、李詩嘉（亡）、 李詩盆（亡）、李詩廳（亡）乙方代表人即管理人兼連帶 保證人甲○○」等文（原審卷第6至8頁），顯見雙方在簽 署系爭買賣契約時，即已有表明上訴人僅為代理系爭土地 之所有權人簽訂系爭買賣契約之意涵存在。而系爭買賣契 約上雖以前述業已亡故李詩譚等人為出賣人，但兩造均不 爭執系爭土地因繼承人過多，在買賣當時因尚未辦理繼承 登記完畢，故亦無法辦理所有權過戶等情，亦徵前述兩造 就系爭買賣契約之出賣人記載為已亡故之李詩譚等人確有 不得不然之處。
㈢況依據系爭土地之現在所有權人即系爭切結書之切結人李 文峯、李木清分別到庭證稱：「（系爭土地）是我祖先所 有的，土地沒有賣給他人，有租予上訴人使用作墓園使用 ，被上訴人與上訴人簽立不動產買賣契約之情事我不知情 ，我們沒有出賣的意思。李文典等五人他們的意思都跟我 一樣，我們從頭到尾都是想要出租這筆土地，我租給上訴
人的意思是指上訴人身後要把這筆土地還給我們，我們出 租予上訴人的租金是120萬元。」（原審卷63頁）、「切 結書我有看過，由我簽名，是上面六人同時簽名的，當時 我簽立該切結書的意思是因為當時有人要作風水，所以拜 託我們出租給他們作風水，我們是交給上訴人去出租，系 爭土地出租予他人作風水，如果他人風水沒有遷出，我們 無法拿回系爭土地，所以我們也不會要他們遷出。」（原 審卷65頁），足認系爭土地之所有權人確實僅委託上訴人 代處理系爭土地之利用事宜，上訴人並非系爭契約之出賣 人。
七、上訴人獲得授權之範圍為何？系爭契約之應履行範圍為何？ ㈠上訴人辯稱系爭土地所有權人確有授權上訴人為管理人處 分系爭土地，係出售土地永久使用權予被上訴人，被上訴 人亦明知，且確實取得系爭土地永久使用權等語，並舉出 切結書為證。
㈡然系爭切結書記載「立切結書人李文典、李文清、李萬基 、李明德、李訓辯、李文峰等六人，今代表土地權利人亡 李傳秀等三大房之全體繼承人，將大溪鎮○○○段○八二 四地號土地計四八七坪全部出典給甲○○族親一事，除各 自負責將所得之典款分予各房其他各有繼承人外.... 」 （原審卷第12頁），是李文典等人係出典予上訴人，典款 由各房繼承人平分；再證人簽署切結書之李文峯、李木清 證稱並無出賣土地之意，僅想出租土地，租金120萬元， 上訴人身後須歸還土地等語，已如前述，顯見上訴人獲得 授權之範圍僅為代理系爭土地之所有權人出租系爭土地， 不及於得出賣土地。
㈢證人即介紹土地買賣之葉宏得雖於原審證稱當時談的是土 地永久使用權等語（原審卷第67頁）；然系爭買賣契約十 一、特約事項⑵約定「本約土地若無法辦理產權移轉登記 ，雙方約定自訂約日起，甲方對本約土地即擁有永久使用 權與自由處分權，一切管理使用收益規甲方所有，一切與 乙方無關」。另又於最末頁附註「本案買賣日後如政府法 令之修改可以分割買賣，乙方無條件提供一切資料（印鑑 證明、戶籍謄本、印鑑章....）至辦理完全為止。」等文 ，顯然依據系爭買賣契約之約定，仍以產權移轉登記即買 賣為第一選擇，如無法辦理時，始為系爭土地之永久使用 權及自由處分權等事實上處分權之移轉，此點核與擬定系 爭買賣契約之代書林僖厚到庭證稱：「.... 我知道上訴 人不是登記名義人，上訴人說他有權利代表土地現登記名 義人，說他是第六房的派下，是管理人，我當時認為他只
要敢負責任，我就可以幫他們辦理。當時上訴人是說他願 意將系爭土地賣給被上訴人，當時是說要辦理過戶的，但 為擔保計，交款辦法第五條第二項約定，地主的合法繼承 人應提出印鑑證明等文件，所以要在繼承辦理完畢後才能 辦理過戶，但因繼承不好辦理，有時無法辦出來，故會有 特約事項第二項約定當地主那邊無法辦理繼承登記該如何 處理.... 」（原審卷82頁）等語相符，是系爭契約出賣 人應履行為移轉系爭土地所有權，堪予認定。
八、上訴人應否負擔債務不履行之損害賠償責任？或上訴人應否 依據無權代理對被上訴人負擔損害賠償責任？
㈠被上訴人主張嗣系爭土地就李詩廳部分業已因分割繼承登 記為李文峯所有，無不能辦理產權移轉登記情事，經被上 訴人催告，上訴人仍置之不理；另依李文峯、李木清所證 述，系爭土地之所有權人僅願將系爭土地出租與被上訴人 ，且被上訴人百年之後即需歸還系爭土地，本件契約之標 的為給付不能，且可歸責上訴人，上訴人並為系爭買賣契 約之連帶保證人，爰依民法第246條、247條規定，請求損 害賠償等語。
㈡按以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效。但其不 能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除 去後為給付者，其契約仍為有效。次按契約以不能之給付 為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者 ，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人， 負賠償責任。民法第246條第1項、第247條第1項分別定有 明文，此所謂以不能之給付為契約之標的者，係指以自始 客觀不能之給付而語。查系爭土地，因繼承人太多，未能 辦理過戶，此固為兩造所不爭執，惟未能辦理過戶，係因 繼承人眾多，手續繁雜，並非因法律上有何禁止辦理繼承 登記之原因，而被上訴人未能取得系爭土地永久使用權及 自由處分權，亦係囿於上訴人授權範圍之故，是系爭買賣 契約，不論為移轉系爭土地所有權登記，或移轉土地永久 使用權及自由處分權，均非以自始客觀不能之給付為標的 而無效，自無上開條文之適用，被上訴人主張上訴人為系 爭買賣契約之連帶保證人，依民法第246、247條之規定， 應負賠償責任等語，並無足取。
㈢被上訴人另主張上訴人出賣他人之物，依民法第226條之 規定，應負損害賠償責任，另被上訴人亦主張解除契約， 依民法第259條規定，亦應負回復原狀之義務等語（原審 卷第111、112頁），然上訴人係受系爭土地之所有權人委 託代為處理系爭土地之利用事宜，上訴人即非屬系爭契約
之出賣人已如前述，被上訴人主張上訴人應負契約債務人 之債務不履行損害賠償，及契約解除後回復原狀之責任， 亦無足取。
㈣按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對 於善意之相對人，負損害賠償責任，民法第110條定有明 文。上訴人獲得系爭土地所有權人授權之範圍為出租土地 ，惟其代理出賣系爭土地予上訴人，已逾越授權之範圍， 縱所移轉者為土地之永久使用權及自由處分權，亦已逾越 授權範圍。而證人李文峯、李木清等系爭土地之所有權人 僅願將系爭土地出租與被上訴人，且被上訴人百年之後即 需歸還系爭土地，亦不得將系爭土地轉讓出售，則顯然被 上訴人無法取得前述之永久使用權及自由處分權或遑論取 得所有權登記，被上訴人依民法第110條之規定，主張上 訴人應負無權代理人之責任，自為可取。上訴人雖又辯稱 切結書附於買賣契約書，並為被上訴人所取得，切結書有 無授予上訴人處分權能，此為被上訴人所明知，被上訴人 非善意第三人等語。然查系爭買賣契約係91年6月19日簽 訂，切結書簽訂日期則為91年6月30日，被上訴人無可能 於簽訂買賣契約書時知有此切結書，進而知悉其獲授權之 範圍，上訴人以被上訴人知悉切結書之內容，辯稱其非善 意之相對人，自無可採。再民法第110條所謂之善意，係 指是否明知代理人無代理權，與被上訴人是否明知系爭土 地能否辦理繼承登記無涉，上訴人以被上訴人於簽約時知 悉系爭土地無法辦理繼承登記，辯稱非善意相對人，尚無 足採。
九、綜上，上訴人僅為系爭買賣契約之代理人，又其逾越所授權 限，代理本人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，即屬無權代理 ，依民法第110條之規定，上訴人應就善意之被上訴人所受 之損害，自負其責，被上訴人為履行系爭買賣契約業已支付 買賣價金3,652,500元，從而，被上訴人依民法第110條之規 定，請求上訴人給付3,652,500元及自起訴狀繕本送達之翌 日即96年12月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息，應屬有據，逾此部分，即屬無據，應予駁回。原審就上 開應准許部分，判命上訴人如數給付，並為供擔假執行及免 為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 6 日 民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 1 月 7 日 書記官 殷丹妮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。