臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第1624號
原 告 財團法人台灣省臺北縣大觀書社
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 羅翠慧律師
複代理人 李姝蒓律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 坤榮實業社即姬朱金蓮
號
訴訟代理人 朱昌碩律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國97年12月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告坤榮實業社即姬朱金蓮應自坐落臺北縣板橋市○○段十七之三地號土地上如附圖所示斜線B 部分面積一百二十二點五二平方公尺之地上物遷出。
被告丙○○應將坐落臺北縣板橋市○○段十七之三地號土地上如附圖所示斜線A 部分面積一百二十八點三七平方公尺、斜線B 部分面積一百二十二點五二平方公尺、斜線C 部分面積五點六六平方公尺、斜線D 部分面積零點八五平方公尺之建物（門牌號碼為臺北縣板橋市○○○街一二四巷臨五十二之一號）拆除，並將前開土地返還原告。
被告丙○○應給付原告新台幣伍拾肆萬陸仟零柒拾柒元，及自民國九十七年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應自民國九十七年八月一日起至將如第二項所示土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣玖仟壹佰零壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項及第二項於原告以新台幣壹佰玖拾貳萬壹仟玖佰貳拾元供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰柒拾陸萬伍仟柒佰陸拾元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹拾捌萬貳仟零貳拾伍元供擔保後，得為假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾肆萬陸仟零柒拾柒元為原告預供擔保，免為假執行。本判決第四項於各該給付期屆至時，得為假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣玖仟壹佰零壹元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款及第7 款定有明文。本件原告起訴時 ，原聲明係請求被告應將坐落臺北縣板橋市○○段17—3 地 號土地上，如附圖所示黃色部分面積30平方公尺之地上建物 拆除並返回該土地予原告，並應給付原告新台幣（下同）80 ,400 元 及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息，及自民國97年7 月1 日起至 返還前開土地之日止，按月給付原告1,340 元。嗣於民國97 年9 月2 日追加被告坤榮實業社即姬朱金蓮，復於97年11月 20日以民事更正狀，變更其聲明如下所述，雖被告坤榮實業 社即姬朱金蓮不同意原告所為上述訴之追加變更，惟經核原 告所為上述訴之追加、變更乃屬基於同一基礎事實及擴張應 受判決事項之聲明所為，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 ，核其所為訴之變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先 敘明。
二、本件被告坤榮實業社即姬朱金蓮經合法通知，未於97年12月 30日言詞辯論期日到場，經原告依民事訴訟法第385 條聲請 一造辯論判決，而核無民事訴訟法第386 條所列各款情形， 爰准依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣坐落臺北縣板橋市○○段17-3地號土地係原告所有，被告 丙○○無權占有前揭土地如附圖斜線A 、B 、C 、D 部分所 示面積分別為128.37平方公尺、122. 52 平方公尺、5.66平 方公尺、0.85平方公尺，合計面積共257.4 平方公尺。被告 丙○○於系爭土地上搭蓋鐵皮屋，並將其中如附圖斜線B 部 分所示面積122.52平方公尺之地上建物出租予被告坤榮實業 社即姬朱金蓮使用。原告爰依民法第767 條規定，請求被告 坤榮實業社即姬朱金蓮遷離房屋，並請求被告丙○○拆除該 地上物及返還系爭土地。
㈡、被告丙○○無法律上原因占有系爭土地並受有利益，致原告 受有無法利用系爭土地之損害，原告依民法第179 條之規定 ，請求被告返還相當於使用系爭土地所應支付租金之金額予 原告。系爭土地自92年起至97年間之申報地價為每平方公尺 5,360 元，自92年7 月1 日起至97年6 月31日止，系爭土地 如附圖所示A 、C 、D 部分面積為134.88平方公尺，5 年不
當得利金額為361,478 元；系爭土地如附圖所示B 部分面積 122. 52 平方公尺，5 年不當得利金額為328,354 元。另被 告丙○○就如附圖所示斜線A 、C 、D 部分土地每月不當得 利金額為6,025 元，就如附圖所示斜線B 部分土地每月不當 得利金額為5,473 元。
㈢、聲明：
１、被告坤榮實業社即姬朱金蓮應自坐落臺北縣板橋市○○段17 -3地號如附圖斜線B 部分所示面積122.52平方公尺土地之地 上建物遷出。
２、被告丙○○應將坐落臺北縣板橋市○○段17-3地號土地上如 附圖所示斜線A 部分面積128.3 7 平方公尺、斜線B 部分面 積122.52平方公尺、斜線C 部分面積5.66平方公尺及斜線D 部分面積0.85平方公尺之地上物拆除，將該部份土地返還予 原告。
３、被告丙○○應給付原告689,832 元及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。４、被告丙○○應自97年8 月1 日起至返還如附圖所示斜線A 、 C 、D 部分土地之日止，按月給付原告6,025 元；並自97年 8 月1 日起至返還如附圖斜線B 部分土地之日止，按月給付 原告5 ,473 元 。
５、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠、被告丙○○則以：
１、緣訴外人柯火良向原告承租系爭土地。被告丙○○於74年12 月18日向訴外人柯火良購買相鄰於系爭土地，即坐落於臺北 縣板橋市○○段22地號之土地，並於買賣契約中約定訴外人 柯火良應將系爭土地之使用權及通行權讓與被告丙○○，並 由被告丙○○給付租金予柯火良，故被告丙○○占用系爭土 地之權利，係承受自訴外人柯火良與原告間之地上權使用契 約，被告丙○○應係有權占用系爭土地。被告丙○○並按年 給付租金予訴外人柯火良，至89年間為止。訴外人柯火良讓 與被告系爭土地使用權之行為，應類推適用民法第425 條第 1 項之規定。縱原告因被告無權占有而受有損害，其所受之 損害應相當於系爭土地每年之租金即2,000 元。被告丙○○ 就系爭土地有袋地通行之權利。原告早於94年7 月1 日即已 知悉系爭土地遭占用，卻遲至97年7 月始提起本件訴訟，顯 有權利濫用之虞等語置辯。
２、聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判 決，願供擔保請准免為假執行。
㈡、被告坤榮實業社即姬朱金蓮則以：
１、坐落臺北縣板橋市○○段22號地號土地及其上門牌號碼臺北 縣板橋市○○○街124 巷臨52-1號建物，為被告丙○○所有 ，被告坤榮實業社即姬朱金蓮自85年5 月1 日起以每月6 萬 元租金向被告丙○○承租系爭建物鐵皮屋及院子部分，嗣後 降低租金為每月4 萬元。被告坤榮實業社即姬朱金蓮十幾年 來均按期繳付租金，從未見原告出面主張權利，被告坤榮實 業社即姬朱金蓮直至丈量後始知該建物有一部分占用到原告 所有之系爭土地，故被告實乃善意占有人。
２、聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判 決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、坐落臺北縣板橋市○○段17-3地號面積5473.8 1平方公尺土 地，現為原告所有。
㈡、被告丙○○所有之房屋占有原告系爭土地如附圖A 、B 、C 、D 所示，占用面積共計為257.4 平方公尺。㈢、被告坤榮實業社即姬朱金蓮占有原告系爭土地如附圖B 部分 所示面積122.52平方公尺。
四、兩造之爭點及法院之判斷：
本件兩造爭執點，厥在於被告占用原告所有之上開土地，是 否為無權占用？原告行使所有物返還請求權，是否有權利濫 用之情形？茲析述如下：
㈠、被告等二人占用系爭土地是否為無權占有：１、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」，民法第767 條定有明文。次按， 以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權 存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台 上字第1120號裁判意旨可資參照）。經查，系爭土地乃原告 所有，且該土地如附圖斜線所示部分現為被告等二人占有等 事實，均為兩造不爭執之點，已如前述，惟被告既抗辯其占 有具有合法權源，依上開說明，被告自應就其占有系爭土地 具有合法權源之事實負舉證責任，先予敘明。
２、經查，被告丙○○雖辯稱伊係向訴外人柯火良取得系爭土地 之使用權，並提出不動產買賣契約書1 紙，及訴外人柯火良 及其子柯炳坤代收租金收據1 份，作為其合法占有權源之依 據。惟查，上開買賣契約書之契約當事人為被告丙○○與訴 外人柯火良，依債權相對性之原則，被告丙○○固無從執該 買賣契約書之約定，以對抗非契約當事人之原告。再查，上
開買賣契約書內之附註欄雖有約定由被告丙○○承受訴外人 柯火良租用系爭土地之權限等語；惟按，債權讓與之通知， 非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民 法第297 條第1 項前段定有明文。原告既否認曾經同意被告 丙○○使用系爭土地，且於本院97年12月30日言詞辯論期日 中陳稱其未曾向被告收過租金等語（見本院卷第201 頁）， 則被告丙○○就其受讓系爭租賃權時曾合法通知債務人即原 告之事實，自應負舉證之責。繼查，被告丙○○於前開言詞 辯論期日到庭時陳稱：「（問：是否有繳納租金予原告的證 明？）我向訴外人柯火良買賣時，雙方約定租金由我繳納。 租金繳納方式是由訴外人柯火良或柯炳坤以大觀書社名義收 取。89年後訴外人柯火良或柯炳坤均未來收取租金，故未繳 納」等語，足證被告丙○○繳納租金係向訴外人柯火良或柯 炳坤為之，而非直接向原告繳納，則被告丙○○自74年起迄 89年間縱有繳納系爭土地租金予訴外人柯火良等人之事實， 亦不足以證明原告即已知悉被告丙○○有受讓系爭租賃權之 事實。此外，被告丙○○復未提出其他積極證據資以證明其 使用系爭土地確曾獲得原告同意，或有其他合法權源，則被 告空言其占有系爭土地具有合法權源，即無足採。另被告坤 榮實業社即姬朱金蓮既於其提出之民事答辯狀中自承其目前 係以每月4 萬元租金之代價向被告丙○○承租占用系爭土地 之地上物即門牌號碼臺北縣板橋市○○○街124 巷臨52-1號 建物右側部分（見本院卷第132 頁），且未提出證明其合法 占有權源之具體證據，而被告丙○○係無權占用系爭土地， 已詳如上述，則被告坤榮實業社即姬朱金蓮占有系爭土地亦 無正當權源之事實，洵堪認定。
３、至被告丙○○雖復辯稱其就系爭土地享有袋地通行權云云， 惟按民法規定關於袋地所有人之通行權，係指袋地所有人於 通行必要之範圍內，得通行周圍地以至公路之情形，亦即袋 地所有人雖得通行周圍道路，但非謂其得占用該周圍之道路 ，故被告丙○○自不得執此作為其有權占用系爭土地之依據 ；另被告丙○○主張其得類推適用買賣不破租賃之規定云云 。惟按，類推適用應限於相類似之事件，始有類推適用之可 能，本件被告丙○○所主張者，係其繼受第三人使用收益系 爭土地之權利，並非繼受該土地所有權，從而自無民法關於 買賣不破租賃規定之適用或類推適用，自不待言。㈡、關於原告行使所有物返還請求權，是否有權利濫用之情形？ 被告丙○○雖辯稱原告過去十數年均未出面主張權利，如今 始提起本件訴訟，有違誠信原則云云。惟查，原告就系爭土 地先與訴外人柯火良於83年1 月1 日訂立租賃契約，租期自
83年1 月1 日起至85年12月31日止，嗣後改與訴外人柯火良 之子柯炳坤向原告承租，租期自86年1 月1 日起至88年12月 31日止，租期屆滿後，雙方未再訂立租約，原告並於89年1 月31日以普通信函對板橋市○○段承租戶全面通知租約期滿 ，並請求返還土地，復於89年2 月25日以存證信函全面請求 該地段承租戶返還土地，此有通知信函影本、存證信函影本 及大宗掛號函件收據影本各1 份附卷可稽（見本院卷第208 至第211 頁），顯見原告已曾就系爭土地積極主張其權利， 要無被告辯稱怠於行使權利，或行使權利違反誠信原則之情 形；且按無權占有乃一繼續性狀態，於無權占有人遷讓房屋 或拆除建物返還土地之前，其不法占有狀態均仍持續存在， 故原告於97年7 月間提起本件訴訟請求被告等二人遷讓房屋 、拆除地上物並返還土地，即無怠於行使其權利之情事存在 ，從而，被告丙○○前開抗辯自不足採。
㈢、綜上，被告無權占有系爭土地，則原告本於所有權，依民法 第767 條前段，請求被告丙○○將系爭土地上如附圖斜線部 份所示面積257.4 平方公尺之地上物拆除，及將該部份土地 返還予原告，並請求被告坤榮實業社即姬朱金蓮自坐落系爭 土地如附圖斜線B 部分所示面積122.52平方公尺土地之地上 建物遷出，洵屬有據，應予准許。
㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文；又按依不當得利之法則請求返還不當得利 ， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其佔有系 爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚 屬可採，此亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照 。再按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文，而依土 地法施行法25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「 法定地價」而言，又依土地法第148 條規定，土地所有權人 依土地法所定「申報之地價」為法定地價，另土地法第105 條規定「第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築 房屋均準用之。」。是城市地方建築基地之租金亦應以土地 申報地價年息10% 為限。又按，請求不當得利中相當於租金 損害之酌定，並非均以租約約定之租金數額為唯一標準，仍 應斟酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為
決定。查系爭土地之96年1 月間申報地價為每平方公尺5,36 0 元，此有系爭土地登記謄本其上所載之申報地價可資為憑 。被告丙○○所有之前揭門牌號碼臺北縣板橋市○○○街12 4 巷臨52-1號建物目前占用系爭僑中段17- 3 地號土地面積 為254.7 平方公尺，此有臺北縣板橋地政事務所土地複丈成 果圖1 件在卷為證。再系爭土地雖部分位於洪水平原一級管 制區內屬一般農業區水利用地，然該土地上蓋有多數鐵皮屋 出租，且附近尚有市場、學校、臨快速道路等情，業經本院 勘驗屬實，並有本院勘驗筆錄、現場照片2 紙在卷可參，經 斟酌前揭一切情狀及現今社會經濟發展狀況後，認系爭土地 應按基地申報地價年息百分之十計算年租金為適當。故原告 向被告丙○○請求相當於租金之不當得利數額共計為682,59 6 元（計算式為：254.7 平方公尺x5,360元x0.1x5年=682, 596 元；元以下四捨五入），原告此一範圍內之請求，得予 准許，逾此範圍之請求，即無理由。
㈤、再按，被告丙○○占用原告所有之土地，每月相當於租金之 不當得利金額計為11,376元（計算式為：254.7 平方公尺x5 ,360 元x0.1 ÷12= 11,376元；元以下四捨五入），且被告 丙○○自占用時起，迄今仍無拆除返還土地之意，顯有繼續 占用之虞，故原告依民事訴訟法第246 條之規定，提起將來 給付之訴，請求被告丙○○按月給付原告11,376元至拆除占 用系爭土地之地上物並返還該土地之日止之不當得利，洵屬 有據，應予准許，逾此範圍之請求，即難謂有理由，應不予 准許。
五、綜上所述，原告主張依據所有權人之所有物返還請求權，請 求被告坤榮實業社即姬朱金蓮應自坐落系爭土地如附圖斜線 B 部分所示面積122.52平方公尺土地之地上建物遷出，被告 丙○○應將坐落系爭土地上如附圖斜線A 部分所示面積128. 3 7 平方公尺、斜線B 部分所示面積122.52平方公尺、斜線 C 部分所示面積5.66平方公尺及斜線D 部分所示面積0.85平 方公尺之地上物拆除，及將該部份土地返還予原告；被告丙 ○○並應給付原告682,596 元及自起訴狀繕本送達被告之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自97年8 月 1 日起至拆除坐落系爭土地上如附圖斜線部分所示之地上物 並返還該部分土地之日止，按月給付原告11,376元，為有理 由，應予准許，逾此範圍部分之請求則為無理由，應予駁回 。關於主文第一項、第二項及第三項部分，兩造分別陳明願 供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分 ，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；關於 主文第四項部分，因原告勝訴部份所命給付之金額未逾50萬
元，雖原告聲請供擔保請求宣告假執行，不過係促請本院依 職權宣告，本院依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定 ，依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保聲請免為假執行 ，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據， 暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果已不生影響 ，故不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第39 0條第2項、第392條規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 13 日 民事第三庭 法 官
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 1 月 13 日 書記官 林兆嘉