臺灣板橋地方法院民事判決 97年度簡上字第222號
上 訴 人 新泰農產品開發股份有限公司
法定代理人 甲○○○
上 訴 人 乙○○
共 同
訴訟代理人 張淑敏律師
被上訴人 信華毛紡股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 柯智炫律師
林重宏律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國97年5
月23日本院三重簡易庭96年度重簡字第9649號第一審判決提起上
訴，經本院於97年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：緣上訴人新泰農產品開發股份有 限公司（下稱新泰公司）於民國93年5 月27日邀上訴人乙○ ○等人為連帶保證人，向被上訴人承租如後附明細表所列土 地如原審判決附圖㈢藍色所示部分（下稱租賃土地），及其 地上如原審判決附圖㈡紅色部分所示之建物（下稱租賃房屋 ），雙方簽訂有「租賃契約書」（下稱系爭租約）為憑，並 經公證在案。依據系爭租約約定租期自93年8 月16日起至99 年8 月15日止，租金每月新臺幣（下同）1,575,000 元（含 5%營業稅），並於第5 條第2 項、第7 條第4 項約定：租賃 期間承租標的物若經政府徵收或市地重劃（公辦或自辦）或 出售他人致一部或全部無法使用，即無條件終止該部分或全 部租約，新泰公司應立即拆除一部或全部新建地上物，回復 空地，並將租賃房地之一部或全部交還被上訴人，新泰公司 不得向被上訴人要求任何賠償。租約期滿或終止時，新泰公 司應於終止期滿之翌日起15日內，將租賃物內各項機械器具 及貨物等物品騰空及自行興建之地上建物拆除後，將租賃物 一併交還被上訴人。如逾期，遺留物品及地上建物視為放棄 ，任由被上訴人處理，費用全部由新泰公司負擔，新泰公司 不得異議。另約定新泰公司於租期屆滿或終止不交還標的物 時，應支付被上訴人按租金額5 倍計算之違約金。新泰公司 租用系爭土地後即搭建如原審判決附圖㈠㈡綠色部分所示之 棚架等建物使用。惟於96年5 月，台北縣政府徵收系爭租賃 土地中之坐落台北縣新莊市○○○段278-3 地號土地面積44
1.05坪（分割自278-2 地號）闢為特二號道路．致該部分無 法使用而終止該部分之租約，原定租金經比例減少為月租1, 408,283 元。又台北縣政府94年12月26日公佈實施變更新莊 、泰山細部都市計劃，被上訴人乃於95年間將系爭土地全部 參加自辦市地重劃，案經台北縣政府於95年12月4 日核准， 並由重劃會積極進行各項工程之中，是被上訴人於96年5 月 31日致函新泰公司以出租標的物參與市地重劃，依系爭租約 第5 條第2 項規定提前於同年6 月15日終止全部租約，並請 儘快依約搬遷及拆除新建地上物回復空地，以利重劃工程之 進行，詎新泰公司迄今仍未拆除地上建物及搬遷交還系爭租 賃標的物，期間雙方曾協商搬遷事宜，惟新泰公司先則提出 240,040,000 元之鉅額補償方承諾於96年9 月26日將租賃房 地交還被上訴人，被上訴人以其要求於法無據且金額過鉅無 法接受，嗣新泰公司於又主動提出：由被上訴人退還其押租 金4,800,000 元並免除處罰其違約金，該公司則於96年10月 31日前履行返還租賃物義務等條件，要求和解，被上訴人乃 依所提條件擬具和解內容與上訴人進一步洽商簽訂和解書時 ，上訴人竟又藉口被上訴人法定代理人未出面缺乏誠意拂袖 離去而作罷，邇後上訴人又先後要求補償金由1 億2 仟多萬 元至6 仟萬元不等之金額，令被上訴人無法接受，終致和解 迄無成立。為此被上訴人爰依系爭租約第5 條第2 項終止租 約後之租賃物返還請求權請求上訴人2 人及林文燦返還租賃 物，及依系爭租約第7 條第4 項之約定，請求上訴人2 人及 林文燦連帶給付按租金額5 倍計算之違約金等語。【被上訴 人於原審聲明：上訴人及林文燦應連帶將後附明細表所列 土地上如原審判決附圖㈠㈡綠色所示部分地上建物拆除、附 圖㈡紅色所示部分建物騰空，並將附圖㈡紅色部分建物連同 明細表所示如附圖㈢藍色所示部分土地一併返還被上訴人。 上訴人及林文燦應連帶給付被上訴人2,739,398 元及自96 年8 月1 日起至返還第一項租賃物之日止按每月7,041,415 元計算之違約金。原審判決：上訴人新泰公司應將後附明細 表所列土地上如原審判決附圖㈠㈡綠色所示部分地上建物拆 除、附圖㈡紅色所示部分建物騰空，並將附圖㈡紅色部分建 物連同明細表所示如附圖㈢藍色所示部分土地一併返還被上 訴人，及上訴人2 人及林文燦應連帶給付被上訴人2,739,39 8 元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人2 人僅就原審判決 其等應連帶給付被上訴人2,739,398 元部分不服，提其上訴 ，其餘部分則已告確定。）。並為答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則抗辯：
㈠查上訴人於97年7 月16日所呈台灣板橋地方法院三重簡易庭
96年度重簡字第9649號案「民事聲請狀」之所以將上訴之聲 明更正為除原審判決主文第一項外，其餘原審判決不利上訴 人部分廢棄，係因該案原審判決附圖㈠㈡綠色及附圖㈢藍色 所示建物業已拆除，另附圖㈡紅色所示建物已騰空，故上訴 人如就原審判決主文第一項判決上訴人應拆除附圖㈠㈡綠色 及附圖㈢藍色所示建物及騰空附圖㈡紅色所示建物部分予以 上訴，並無實益，上訴人遂撤回對原審判決主文第一項之上 訴，僅對原審判決其餘不利上訴人部份上訴。此對於上訴人 爭執兩造間所簽租賃契約並未合法終止乙點，並無影響，蓋 該案業經上訴人合法上訴，該案其餘不利上訴人部分及本案 雙方之爭點仍為兩造間之租賃契約是否業已合法終止，故不 得據此認定兩造間之租賃契約業經合法終止。被上訴人主張 就上訴人未上訴部分之命上訴人返還租賃物部分之判決既已 確定，上訴人即不得為與該判決意旨相反云云之主張，顯不 可採。
㈡查兩造所簽系爭租約第5 條第2 項雖約定租賃標的土地若市 地重劃，可終止部分或全部租約，然市地重劃程序繁複，自 開始籌備迄重劃完成時止，往往須耗時數年之久（自選定重 劃區、擬定重劃計畫書、進行土地查估、行土地分配、地籍 測量、土地登記、工程驗收、實地指界及交換土地等各項工 作之進行，往往需耗費數年之久），前述約定所指「重劃時 」為何，雙方並未明確約定，解釋締約當事人之真意，應係 以因重劃致系爭土地之使用、收益因重劃之實施而受限制時 ，兩造間之租賃關係始消滅。查被上訴人於96年6 月15日以 信管字96第960002號函致上訴人終止租約時，系爭土地之重 劃案僅尚在進行中階段，重劃區工程根本尚未進行，此參台 北縣政府96年7 月10日北府地劃字第0960446417號函說明欄 第三點指明當時該重劃區公共工程相關預算書、圖正由台北 縣政府審核中，工程尚未開工，及台北縣政府96年10月19日 北地劃字第0960688867號函說明欄第二點第㈠小點指全區之 基本設計作業仍在進行中即明。系爭工程係於97年1 月15日 始經台北縣政府地政處以北地劃字第0970022240號函表示原 則上同意台北縣信華台鐘自辦市地重劃區重劃會所送公共設 施工程設計預算書、圖等文件，而本件重劃工程之施工係於 97年5 月以後始開始陸續進行，此有台北縣信華台鐘自辦市 地重劃區重劃會97年5 月2 日地上物搬遷協調會會議紀錄及 台北縣政府97年5 月14日北府地劃字第0970362554號函足稽 。則被上訴人以系爭土地及其上地上物於重劃區工程進行後 屬全部無法使用，遂依系爭租約第5 條第2 項約定終止全部 租約之主張，即顯有違誤。蓋當時重劃區工程根本尚未進行
，系爭租賃房地並未成就「致一部或全部無法使用」之條件 ，被上訴人亦未提出證據證明系爭土地已達「一部或全部無 法使用」情況。則在此之前，被上訴人即不得依系爭租約第 5 條第2 項約定於96年6 月15日終止系爭土地租賃契約。被 上訴人雖主張「台北縣信華台鐘自辦市地重劃區重劃會」於 96年5 月30日及96年6 月27日先後兩度致函被上訴人限於96 年8 月12日及96年8 月24日以前拆除重劃土地上地上物，被 上訴人始於96年6 月15日致函上訴人終止租約，請求上訴人 搬遷返還租賃標的土地。然被上訴人該主張並無理由，蓋重 劃會縱訂有地上物搬遷時限，但於搬遷期限前，並未限制系 爭土地之使用收益，且被上訴人於96年6 月15日以信管字96 第960002號函致上訴人終止租約時，系爭土地之重劃案僅尚 在進行中階段，重劃區之工程根本尚未進行。本件重劃工程 之施工係於97年6 月3 日始進行拆除妨礙公共設施之地上物 工作，97年8 月15日始舉辦工程排水及道路銜接說明會，此 有台北縣政府地政局重劃科所製「台北縣信華台鐘自辦市地 重劃區基本資料及大事紀要」足稽，且目前仍未進行重劃之 排水及道路工程此有現場照片。則在此之前，系爭租賃房地 並未成就「致一部或全部無法使用」之條件，縱然上訴人未 如期搬遷，被上訴人亦不得依系爭租約第5 條第2 項約定於 96年6 月15日終止系爭土地租賃契約。
㈢查上訴人已於96年7 月18日搬遷至台北縣泰山鄉○○路86巷 7 號房屋營業，且被上訴人於96年8 月10日8 時許，拆除其 承租予上訴人之廠房之被上訴人所有隔鄰廠房，致損壞上訴 人前開承租之廠房，造成房屋龜裂呈危樓狀態，且屋頂及路 面塌陷，廠房內設施遭受破壞。被上訴人再於同年8 月28日 擅自向臺灣電力公司申請對上訴人承租之廠房執行暫停供電 ，致上訴人存放於廠房內冷凍庫之水果全數腐敗，使得上訴 人根本無法使用系爭租賃房屋，上訴人遂於96年10月將系爭 租賃房屋全部騰空，未再使用系爭租賃房屋。雖上訴人於96 年10月騰空系爭租賃房屋後，遺留原審判決附圖㈠㈡綠色所 示部分地上建物未拆除，惟該未拆除之地上建物僅餘鐵架， 牆壁則已拆除，且僅占用部分承租土地，並非占用全部租賃 土地。依兩造所簽租約第7 條第3 項約定: 「租約期滿或終 止時，乙方應於終止租約期滿之翌日起15日內，將租賃物內 之各項機械器具及貨物等物品騰空及乙方自行興建之地上建 物拆除後，將租賃物一併交還甲方。如逾期遺留物品及地上 建物視為放棄，任由甲方處置，費用全部由乙方負擔，乙方 不得異議。」，故於系爭租約終止後，被上訴人本可依該約 定將上訴人之地上建物視為廢棄物，逕行處置，則被上訴人
如何請求上訴人賠償其相當於租金之不當得利？更庸言，上 訴人嗣後業於97年5 月25日拆除前述附圖㈠㈡綠色所示全部 地上建物，供台北縣政府順利進行重劃工程，並無遲延情事 （註：被上訴人係於97年6 月底始拆除上訴人於96年10月騰 空點交被上訴人之原審判決附圖㈡紅色所示建物，此觀上訴 人於97年6 月初於現場所攝照片，很明顯的可看出被上訴人 所有之附圖㈡紅色所示建物當時尚存在即明。另附近第三人 所有同屬重劃範圍之建物於97 年6月初亦尚未拆除，益明上 訴人於97年5 月25日以前拆除原審判決附圖㈠㈡綠色所示地 上建物，並未過晚，無遲延情事可言）。至於原審判決附圖 ㈡紅色所示建物，如前所述，上訴人已於96年10月將該房屋 騰空返還予被上訴人，被上訴人並於97年6 月底將該紅色所 示建物拆除，上訴人並無違約情事，被上訴人亦未受有任何 損害，被上訴人無權請求上訴人給付按租金金額5 倍計算之 違約金。又系爭租約第7 條第4 款約定: 「乙方於租約期滿 或終止不交還標的物時，應支付甲方按租金額伍倍計算之違 約金」之約定違約金顯屬過高，不應予以准許。蓋縱然上訴 人未如期搬遷，惟因重劃工程尚未開始進行，被上訴人並未 受有損害，如何課處上訴人給付租金額伍倍之違約金？惟原 審未查，竟認被上訴人請求上訴人連帶給付以租金5 倍計算 之違約金7,041,415 元為有理由，而未為任何酌減，更未說 明其何以如此認定之理由及其計算式之依據，原審偏頗上訴 人之情，實顯而易見，亦有判決不備理由之違背法令處。甚 者，如前所述，上訴人已於96年7 月18日另覓搬遷場所（台 北縣泰山鄉○○路86巷7 號房屋），並以第三人陳永釗先生 名義與出租人林先樹等人簽訂「租賃契約書」，且於96年10 月間已將系爭租賃房地騰空，未再使用系爭租賃房地，上訴 人並未受有利益，被上訴人亦未受有損害，不應課處上訴人 支付5 倍租金額之違約金予被上訴人，否則即有違誠信原則 。至於被上訴人主張系爭租賃標的土地共52筆，面積廣達18 752.58平方公尺，其96年1 月之公告現值為355,124,537 元 ，97年1 月之公告現值為413,158,067 元，認上訴人遲延一 年期間返還租賃物其受有一年法定租金額之損害按公告現值 百分之十計算為38,414,129元（即17,756,226元＋20,657,9 03元＝38,414,129元）云云之說詞，並不可採。蓋按土地法 第105 條準用同法第97條第1 項規定，土地法定租金每年不 得超過土地申報地價之年息百分的十，並非以土地公告現值 的百分之十計算，故被上訴人以系爭土地公告現值的百分之 十計算其所受土地法定租金額之損害之主張，顯於法不合， 不足採納。至於上訴人另主張其受有一年法定租金額計算之
損害在3.8 億元以上，不但無證據以實其說，亦與其前述主 張互相矛盾，顯不足採信。
㈣並為上訴聲明：⒈除原審判決主文第一項外，其餘原審判決 不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人新泰公司於93年5 月27日邀上訴人乙○○等人為連帶 保證人，向被上訴人承租後附明細表所列如原審判決附圖㈢ 藍色所示部分之土地，及其上如原審判決附圖㈡紅色部分所 示之建物，雙方簽訂有租賃契約書，約定租賃期間自93年8 月16日起至99年8 月15日止，租金每月1,575,000 元（含5% 營業稅）。96年5 月間，因租賃土地中之坐落新莊市○○○ 段278-3 地號土地面積441.05坪（分割自278-2 地號）遭徵 收，致該部分無法使用而終止該部分之租約，系爭租約原定 租金經比例減少為月租1,408,283 元。 ㈡系爭租約第5 條第2 項約定：「租賃期間承租標的物若經政 府徵收或市地重劃（公辦或自辦）或出售他人以致一部或全 部無法使用，即無條件終止該部分或全部租約，乙方（即新 泰公司）應立即拆除一部或全部新建地上物，回復空地，並 將該租賃房地之一部或全部交還甲方（即被上訴人），不得 向甲方要求任何賠償，並拋棄先訴抗辯權。但租賃期間若政 府徵收或市地重劃有補償地上物時，新建之建物其中1,200 坪歸甲方領取，其餘歸以方領取。」。
㈢系爭租約第7 條第4 項約定：「乙方於租期屆滿或終止不交 還標的物時，應支付甲方按租金額伍倍計算之違約金。」 ㈣被上訴人乃於95年間，將系爭出租予上訴人新泰公司之土地 全部參加自辦市地重劃，並經台北縣政府於95年12月4 日核 准。
四、兩造之爭執點及本院判斷：
㈠就系爭租約是否終止，被上訴人得否請求上訴人連帶給付違 約金部分：
⒈按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當 事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊 防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決 言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦 方法為與該確定判決意旨相反之主張，此就民事訴訟法第40 0 條第1 項規定之趣旨觀之甚明（最高法院42年台上字第13 06號判例意旨參照）。又確定判決之既判力，固以訴訟標的 經表現於主文判斷事項為限，判決理由並無既判力，但法院 於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人所主張影響判決結
果之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重 要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新 訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人 就該已經法院判斷之重要爭點，不得作相反之主張或判斷， 始符民事訴訟上誠信原則（最高法院97年度台上字第1915號 判決要旨、92年度台上字第315 號判決要旨、95年度台上字 第2722號判決要旨、88年度台上字第2230 號 判決要旨參照 ）。
⒉本件被上訴人於原審起訴主張系爭租約已經其於96年6 月15 日依系爭租約第5 條第2 項約定終止，故依租約終止後之租 賃物返還請求權請求承租人即上訴人新泰公司返還租賃物部 分，業經原審本於當事人辯論之結果判斷認定：被上訴人以 系爭租約第5 條第2 項之意定終止事由於96年5 月31日以信 管96字第960002號函通知上訴人自96年6 月15日終止系爭租 約，而本件系爭租約係約定每月支付租金，依民法第453 條 、第450 條第3 項規定意旨，被上訴人終止系爭租約應以1 個月之末日即96年6 月30日為契約終止期，且被上訴人至少 應於1 個月前通知上訴人終止系爭租約，又被上訴人上開通 知函業經被告新泰公司自認於96年6 月2 日收訖，故原審因 認通知時間以一個月為宜，即至96年7 月2 日始發生終止系 爭租約之效力，而就被上訴人此部分請求判決被上訴人勝訴 確定。是就此部分訴訟標的之法律關係，即「租約終止後之 租賃物返還請求權」，及就原審判決關於「系爭租約業已依 系爭租約第5 條第2 項約定終止」之影響該判決結果最重要 爭點所為之判斷，依前開說明，本件兩造自均應受拘束，而 不得再為相反之主張。此與上訴人雖原就此部分曾提起上訴 ，惟嗣後因何種原因撤回此部分上訴無涉。是上訴人以其業 就原審判決其餘不利於己部分提起上訴，故仍得就兩造間系 爭租約是否合法已依系爭租約第5 條第2 項約定終止為爭執 等語，自不足採。
⒊查系爭租約第7 條第3 項約定：「租約期滿或終止時，乙方 應於終止租約期滿之翌日起15日內，將租賃物內各項機械器 具及貨物等物品騰空及乙方自行興建之地上建物拆除後，將 租賃物一併交還甲方。如逾期遺留物品及地上建物視為放棄 ，認由甲方處理，費用全部由乙方負擔，乙方不得異議。」 、第7 條第4 項約定：「乙方（即上訴人新泰公司）於租期 屆滿或終止不交還標的物時，應支付甲方按租金額伍倍計算 之違約金。」。第6 條第6 款約定：「乙方倘有發生違約事 情，以致損害甲方（即被上訴人）之權益者，願依照甲方之 請求賠償，乙方連帶保證人願負完全賠償連帶保證責任。」
。是系爭租約既已於96年7 月2 日終止，新泰公司復未依上 開約定期限返還租賃物，則被上訴人依上開系爭租約第7條 第4 項約定請求上訴人連帶給付違約金，即無不合。 ㈡就被上訴人請求上訴人給付按月租金5 倍計算之違約金7,04 1,415 元是否過高而違反誠信原則部分：
⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民 法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意 識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦 應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務 人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂 為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院93 年度台上字第909 號裁判要旨、92年度台上字第2747號裁判 要旨參照）。是本件上訴人主張被上訴人並未受有損害，是 其請求之違約金過高一節，既為被上訴人所否認，故應由上 訴人就其主張負舉證之責。
⒉經查：上訴人主張：新泰公司已於96年7 月18日搬遷至台北 縣泰山鄉○○路86巷7 號房屋營業，且於96年10月間將租賃 房屋即原審判決附圖㈡紅色所示建物全部騰空，未再使用系 爭租賃房屋。雖上訴人於96年10月騰空系爭租賃房屋後，遺 留原審判決附圖㈠㈡綠色所示部分地上建物未拆除，惟該未 拆除之地上建物僅餘鐵架，牆壁則已拆除，且僅占用部分承 租土地，並非占用全部租賃土地。且上訴人嗣後業於97年5 月25日拆除原審判決附圖㈠㈡綠色所示全部地上建物，供台 北縣政府順利進行重劃工程，並無遲延情事等語。被上訴人 雖未爭執上訴人新泰公司已於96年7 月18日遷至台北縣泰山 鄉○○路86巷7 號房屋營業，及於97年5 月25日拆除原審判 決附圖㈠㈡綠色所示全部地上建物，惟否認被上訴人有交還 租賃房地，並陳稱：新泰公司已搬遷，竟拒絕將租賃土地交 還被上訴人，且遲延返還期間長達1 年以上等語。而按民法
第455 條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物。」。而所謂遷讓僅係停止占有，所謂返還，則係指將 占有之租賃物交付出租人而言，故遷讓僅為交付之階段行為 ，且返還土地係指移轉土地之占有之謂，因此返還土地必須 排除地上房屋，始克達成交還土地之目的，而使出租人得以 占有使用，有最高法院88年度台上字第2006號判決可資參照 。本件上訴人新泰公司縱已於96年7 月18日遷至他處營業， 及於96年10月間將租賃房屋即原審判決附圖㈡紅色所示建物 全部騰空，而未再使用，然其既未能舉證證明業將該租賃房 屋交付被上訴人，自不能認已將租賃物返還予被上訴人。至 系爭租約第7 條第3 項關於：「租約期滿或終止時，乙方應 於終止租約期滿之翌日起15日內，將租賃物內各項機械器具 及貨物等物品騰空及乙方自行興建之地上建物拆除後，將租 賃物一併交還甲方。如逾期遺留物品及地上建物視為放棄， 認由甲方處理，費用全部由乙方負擔，乙方不得異議。」乃 關於承租人將租賃物返還被上訴人後，如其上仍有遺留物品 或地上建物時之處理約定，並非系爭租約終止之翌日起15日 後即當然發生返還租賃物之效力。是上訴人以被上訴人於系 爭租約終止後，本可逕依上開約定將地上建物視為廢棄物逕 行處理，不得請求上訴人賠償違約金，即無可採。又新泰公 司遲至97年5 月25日始拆除原審判決附圖㈠㈡綠色所示之地 上建物，是時縱其有返還租賃物之意思，則至少於此時日之 前，亦不能認新泰公司已將租賃土地交還被上訴人，被上訴 人自無從為租賃物之占有使用而受有損害。故上訴人以：新 泰公司於96年10月間已未再使用租賃房地為由即認被上訴人 並未因此受有損害，自屬無據。
⒊又上訴人主張系爭租賃土地之重劃工程係於97年5 月以後才 開始進行施工，故縱新泰公司未如期搬遷，被上訴人亦未受 有損害一節，雖提出台北縣政府96年7 月10日北府地劃字第 0960446417號函影本、台北縣政府地政局96年10月19日北府 地劃字第0960688867號函影本、台北縣政府地政局97年1 月 15日北府地劃字第0970022240號函影本、台北縣信華台鐘自 辦市地重劃區重劃會地上建物拆遷協調會97年5 月2 日會議 紀錄影本、台北縣信華台鐘自辦市地重劃區基本資料及大事 紀要影本等件為證（見本院簡上字卷第14至19頁、第197 頁 ）。惟查：
⑴按平均地權條例第62之1 條第1 項規定：「重劃區內應行 拆遷之土地改良物或墳墓，直轄市或縣（市）政府應予公 告，並通知其所有權人或墓主，土地改良物限期三十日內 墳墓限期三個月內自行拆除或遷葬。逾期不拆除或遷葬者
，得代為拆除或遷葬。」又依市地重劃實施辦法第38條規 定：「依本條例第六十二條之一規定，應行拆遷之土地改 良物或墳墓，以有妨礙重劃土地分配或重劃工程施工所必 須拆遷者為限。」、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法 第31條第1 、2 項規定：「重劃區內應行拆遷之土地改良 物或墳墓，應予補償；其補償數額，由理事會依照直轄市 或縣（市）政府所定土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定 查定，並提交會員大會決議後辦理。」、「前項應行拆遷 之土地改良物或墳墓，以妨礙重劃土地分配或工程施工者 為限。土地改良物所有權人或墓主對於補償數額有異議或 拒不拆遷時，得由理事會協調；協調不成時，由理事會報 請直轄市或縣（市）主管機關予以調處；不服調處結果者 ，應於三十日內訴請司法機關裁判，逾期不訴請裁判者， 理事會應依調處結果辦理。但妨礙公共設施工程施工之地 上物，於調處後仍拒不拆遷者，理事會得將前項補償數額 依法提存後，送請直轄市或縣（市）主管機關依本條例第 六十二條之一第一項規定代為拆遷。」。是可知重劃區內 經縣政府公告應行拆遷之土地改良物，乃因該土地改良物 如未拆遷，將妨礙重劃土地分配或工程施工之故。 ⑵本件台北縣信華台鐘自辦市地重劃一案，依上訴人所提台 北縣信華台鐘自辦市地重劃區基本資料及大事紀要影本（ 見本院簡上字卷第第197 頁）所載，於96年6 月20日即就 重劃會地上物拆遷補償公告30日至96年7 月19日止，是上 訴人新泰公司所承租系爭土地上之地上物既係經公告為須 拆遷之建物，則新泰公司逾上開期限遲未拆遷，自對重劃 工程之施工有所妨礙。且依上訴人所提上開台北縣信華台 鐘自辦市地重劃區重劃會地上建物拆遷協調會97年5 月2 日會議紀錄記載，該次會議即係依上開獎勵土地所有權人 辦理市地重劃辦法第31條等相關規定就新泰公司所承租地 上物拆遷事宜為協調，且該次協調前之96年11月2 日、96 年11月3 日、97年2 月29日該重劃會已進行3 次協調，並 於97年4 月25日假台北縣政府辦理調處，均未能達成共識 ，而97年5 月2 日該次會議結論為：新泰公司仍表示拒不 拆遷之立場，故該重劃會已將申請台北縣政府代為拆除（ 見本院簡上字卷第28至29頁）。是台北縣政府遂於97年5 月14日以北府地劃字第0970362554號函通知新泰公司以： 新泰公司系爭租賃土地之地上物因妨礙公共設施施工，限 期於97年5 月26日自行拆除，逾期縣政府將代為拆遷等語 （見本院簡上字卷第30至31頁）。故新泰公司遲不拆遷地 上物顯有礙該重劃公共設施施工，而為妨礙重劃工程進行
之原因（縱非惟一原因，亦可認為原因之一）。因此上訴 人倒果為因，主張：本件重劃工程之施工係於97年6 月3 日始進行拆除妨礙公共設施之地上物工作、97年8 月15日 始舉辦工程排水及道路銜接說明會，且目前仍未進行重劃 之排水及道路工程，是其縱如期搬遷，因重劃工程尚未開 始進行，被上訴人並未受有損害等語，洵無足採。 ⒋末查被上訴人於原審雖主張新泰公司迄未返還系爭租賃土地 ，依系爭租約第7 條第4 項約定，於扣除上訴人已給付之4, 302,017 元後，上訴人應連帶賠償被上訴人96年7 月1 日起 至7 月31日止之違約金為2,739,398 元，並賠償自96年8 月 1 日起至返還系爭土地之日止按月以租金5 倍即7,041,415 元計算之違約金等語，惟依系爭租約第7 條第4 項係約定「 乙方於租約期滿或終止不交還標的物時，應支付甲方按租金 額伍倍計算之違約金。」，並無約定違約金係按月給付，是 上訴人以上開約定係一次給付按租金5 倍計算違約金，非按 月以租金5 倍計算之違約金，並非無據。從而，被上訴人請 求上訴人連帶給付之違約金，應以月租金5 倍計算之數額即 7,041,415 元扣除上訴人已給付之4,302,017 元後，於2,73 9,398 元之範圍內，始有理由，逾上開金額以外部分，則非 有據。上訴人雖主張以每月租金5 倍計算之違約金仍屬過高 等語。惟查上訴人新泰公司遲至97年5 月25日始拆除原審判 決附圖㈠㈡綠色所示全部地上建物，此為上訴人所自承。故 自系爭租約終止（96年7 月2 日）之翌日起15日後，即96年 7 月17日（系爭租約第7 條第3 項參照）起至97年5 月25日 止即已逾10個月，是被上訴人請求違約金7,041,415 元，僅 相當於5 個月之租金數額，難認有過高之情事。上訴人既未 能舉證證明兩造約定之違約金額有過高而顯失公平之情事， 依前揭最高法院裁判意旨，本院自應予以尊重，故認無再予 酌減之必要。上訴人主張兩造約定以月租金額5 倍計算之違 約金過高，有違誠信原則，應予酌減等語，洵無足採。五、從而，被上訴人依系爭租約第7 條第4 項約定，起訴主張上 訴人應連帶賠償被上訴人違約金7,041,415 元，扣除上訴人 已給付之4,302,017 元後，應連帶給付被上訴人2,739,398 元（7,041,415-7,302,017=2,739,398） 部分，為有理由， 原審判命上訴人如數給付，並依職權告假執行，於法並無違 誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所 提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 1 月 21 日 民事第一庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪
法 官 黃信樺
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日 書記官 李佳靜
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