臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第731號
原 告 乙○○
樓
訴訟代理人 何邦超律師
被 告 丁○○
丙○○
上列二人共 楊擴舉律師
同訴訟代理
人
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國97年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告丁○○與原告於民國95年7 月25日簽訂 房屋租賃契約（以下簡稱系爭契約），約定由被告丁○○向 原告承租坐落於台北市○○區○○段1 小段33地號土地及其 上建號為台北市○○區○○段1 小段1548、1568建號，門牌 號碼為台北市○○○路280 號1 樓、280 號地下1 樓如附圖 所示斜線部分之建物部分（以下簡稱系爭建物部分），租賃 期間自95年8 月15日起至100 年8 月14日止，每月租金為新 臺幣（下同）120,000 元，被告丁○○簽約當時並承諾原告 得每年調漲租金，被告丁○○承租系爭建物部分後，旋即於 同年9 月13日獨資開設商號辛○○○，96年9 月15日原告將 系爭房地租金調漲為每月130,000 元後，被告丁○○於同年 10 月15 日告知原告，該辛○○○已於95年12月11日改為合 夥組織，且負責人已變更為被告丙○○，因此被告丁○○與 原告合意終止系爭契約，但仍續占有使用系爭建物部分。然 被告丙○○嗣卻遲未與原告簽訂新的租賃契約，被告二人顯 自96年10月15日起即無權占有系爭建物部分，自應負遷讓返 還之責。又被告無權占用系爭建物部分，依社會通常觀念應 獲有相當於租金之利益，致原告於被告占用期間每月受有相 當於租金之損害130,000 元。為此，基於所有權之作用及不 當得利法律關係，聲明請求：㈠被告應共同將系爭建物部分 騰空返還予原告；㈡被告應自97年2 月15日起至將系爭建物 部分騰空返還予原告之日止，按月連帶給付原告130,000 元 ；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於締約之初即明知被告丁○○承租系爭房地 係為作為營業處所之用，且係由被告二人成立合夥在該處經
營辛○○○，實際承租人為該合夥，僅不過由被告丁○○以 其名義出面向原告承租，嗣辛○○○登記資料變更為合夥， 係被告二人間之內部關係，尚與系爭契約之履行無涉，不應 成為系爭契約終止之事由，再被告丁○○亦未曾有與原告合 意終止系爭契約之意思表示，被告迄今仍按期繳付租金，系 爭契約效力仍然存在，被告的占有並非無權占有等語，資為 抗辯；並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受 不利判決請准提供擔保免假執行
三、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭契約書面並未約定每年調漲租金。
2、原告尚未返還押租金360,000元予被告。 3、原告於96年10月15日、11月14日、12月14日至被告辛○○ ○的處所收取金錢總計390,000 元。
4、被告處目前並無持有系爭契約書面。
（二）爭執事項：
1、系爭契約是否於96年10月15日即已為原告與被告丁○○間 合意終止？
2、嗣辛○○○組織登記資料變更為合夥是否構成系爭契約終 止之原因？
四、本院得心證之理由：
（一）系爭契約之當事人
1、按合夥人依約定或決議執行合夥事務者，於執行合夥事務 之範圍內，對於第三人，為他合夥人之代表，民法第679 條定有明文。又合夥之事務約定由合夥人中數人執行者， 不惟其內部關係應由該數人共同執行之，即在對外關係， 依民法第168 條亦應由該數人共同為代理行為，若僅由其 中一人為之，即屬無權代理行為，非經該數人共同承認， 對於合夥不生效力，最高法院28年上字第1533號著有判例 。反之，合夥人若約定僅由其中一人為代表者，自得由該 執行合夥人對外代理為法律行為。
2、本件原告主張系爭契約係與被告丁○○個人所簽訂，並提 出系爭契約書面為證，被告對於系爭契約書面僅有被告丁 ○○之簽名乙節並不爭執，惟以當時原告知悉被告為合夥 並推由被告丁○○在契約上簽名為辯。經查：簽訂契約當 時被告丙○○在場，且系爭建物部分係承租做為營業場所 等情，為原告所知悉，此經證人即參與實際洽談的原告配 偶庚○○證稱：「丙○○有在現場」等語明確，核與被告 丁○○在庭自證述：「（問：你當初為何要租這房子？） 當初我是看租金便宜才租的，這是朋友介紹的，是另外一
個股東丙○○看上的，是一個我們店裡面的一個師傅介紹 ，那師傅認識原告，那時租金12萬元，我是租來經營日本 料理『辛○○○』」，「（問：訂立租約的時候，你為何 不用辛○○○的名義簽約而是用你個人的名義簽約？）還 沒有正式經營，這是租房子當時還在籌備中」，「（問： 你為何不乾脆大家一起租，為何你只用你的名義？）當時 只說由我出名來租，由我去看現場，但是訂立租約的時候 ，丙○○也在旁邊。原告訂約的時候我跟丙○○要合夥經 營辛○○○」，「（問：當初訂約來講，到底房東是跟你 個人訂約還是合夥訂約？）當初我跟丙○○都有在場，原 告就是跟我們兩人所組成的合夥來訂約」等語有關被告當 場業已表明係合夥經營綦詳一致，又在場的證人即被告友 人戊○○證稱：「（問：辛○○○租的時候你有到現場嗎 ？還有何人在場？）有，我有在場，還有丙○○、丁○○ 、庚○○、乙○○及他先生，還有介紹的師傅、己○○， 另丁○○的弟弟也有在現場」，「（問：有說過實際上租 的人是一個合夥？）是的，他們都知道」，「（問：為何 你這麼明確他們都知道？當時為何沒有反對？）因為我有 在場所以記得很清楚，因為當時辛○○○還在籌備中，私 底下丙○○有跟丁○○說由丁○○代表來簽合約，丁○○ 當時有同意。丁○○當場向房東說我和丙○○是合夥，由 我來代表簽約，房東庚○○當時說好沒有意見，你們二人 說好就好我沒要緊（台語）」等語亦明確可佐。原告既已 知悉被告為合夥，且被告丁○○係受該合夥推舉與原告訂 立系爭契約之人，是實際與原告簽約之相對人應為被告二 人所成立之合夥，並不受系爭契約書面形式上僅載明被告 丁○○為相對人所影響，應堪認定，原告該部分的主張， 並不足採。
（二）系爭契約的效力
1、原告主張系爭契約於96年10月15日即由其與被告丁○○合 意終止乙節，為原告於起訴時陳稱：被告丁○○於96年10 月15日向原告付租時，告知原告於95年12月11日就將辛○ ○○改為合夥組織，負責人為被告丙○○，被告丁○○並 與原告約定終止原租約，同時交還系爭契約書面，並約由 辛○○○合夥組織與原告另擇日簽訂租賃契約書面，並據 原告提出營利事業資料查詢、系爭契約書面原本為證，被 告對於變更組織登記之事實並不爭執，惟否認有與原告合 意終止系爭契約的表示，經查：96年10月15日當日被告丁 ○○至原告處的詳情，為被告丁○○證稱：「（問：為何 起初由你出名訂約，後來卻有換約的問題？）因為丙○○
出的錢比較多，關於經營所提出的意見也很多，所以我乾 脆就叫由丙○○來負責經營，因為房東後來要實際的負責 人來簽約，所以才發生換約的問題」，「因為原告很多問 題都要直接找我，我又不能一個人作決定，後來原告決定 要找辛○○○實際負責人作為契約的相對人」，「（問： 你能把換約過程說明一下？）97年1 、2 月間原告說新契 約已經打好了，要我把原契約及租金以及帶同丙○○一起 過去，可是當天丙○○沒有去，只有名為戊○○的女子和 我一起到原告家裡，戊○○是丙○○要她跟我到原告家， 而且是要戊○○在場先過目契約的內容是什麼，如果可以 的話，就把新契約帶回去給丙○○簽名蓋章，可是一到原 告家裡錢和契約都被原告收走了，而且原告也沒有把新契 約拿出來，原告當時說要丙○○親自過來，所以當場並沒 有簽署任何新的契約，之後我們就繼續繳租金繳到現在， …」，「（問：你覺得把原來的契約交給原告，這算不算 你們不打算在繼續租房子？）我們會交原契約給原告，是 因為要換新契約的原因才交給原告」等語被告丁○○僅因 讓原告便於向被告丙○○接洽系爭契約事宜，而有返還原 告系爭契約書面，變更書面上相對人為丙○○而重訂契約 書面之舉，並無停止租賃之意甚明，核與當日在場之證人 陳佳棋證述：「（問：為什麼要換約？）因為負責人有換 人，每次房東問丁○○時，丁○○都說要問丙○○看可不 可以，後來房東就說每次問你你都說要問負責人，那不然 這樣我就跟你們負責人來簽約好了」，「（問：96年10月 14日你跟丁○○一起去簽約，丁○○當時帶什麼去現場？ ）我們帶了現金13萬元及舊的契約」，「（問：為何那天 沒有帶回舊的契約？）房東叫我們帶舊的契約，我們就帶 去，後來房東說負責人丙○○沒來暫時不簽約。丁○○當 時將舊的契約交給庚○○，庚○○拿了之後就交給原告， 原告就往地下室走了，所以沒有再把舊約拿回去，然後回 去後就跟丙○○說人家就是要跟你打契約，你就走一趟吧 」，「（問：為什麼這麼久丙○○都沒有簽新約？）丙○ ○因為與庚○○只要一講話都會比較大聲，所以丙○○就 要我去代表簽約，庚○○又不願意，我去找過庚○○二、 三次，但庚○○還是堅持要丙○○本人來簽約。後來過了 一、二個月後，租金後來不是房東來收就是我們過去繳給 房東，…」，「（問：96年11月14日是如何繳錢的？）這 是他們員工來收的」，「（問：員工來收的時候如何表示 他有收到錢？）因為我有跟庚○○通電話，我有跟他講房 租已經到了，請派人來收錢，我都是用廠商簽收簿給他們
簽收」，「（問：10月15日你叫你助理去簽收的時候，也 是都有註明店租？）有」，「（問：11月14日來收的人有 無看到你寫店租？）來收的人有看到我有寫店租」等語有 關被告丁○○所持有的系爭契約書面，為原告拿去後即未 再返還被告情節相符，嗣租金之交付，均無法在系爭契約 上註明，而必須註記於簽收簿等情明確，並有被告提出分 別於「10月15日」、「11月14日」、「12月14日」，且均 有「崟瑞行」、「店租」、「民生西路2801 F」字樣、並 有金額均為130,000 元，均為甲○○簽名收受之付款簽收 簿可資佐證。而證人即原告在崙瑞行的員工甲○○亦證稱 在上開標註時間確實至辛○○○收取金額情節無訛，是上 開證詞合於客觀事證，應堪採憑。是原告於96年10月15日 取得被告丁○○所持有的系爭契約書面後，仍按月派員至 被告租屋處收取金額，亦應堪確定，原告既於解約後，仍 有類此按時收取使用對價金額之行為，則其所陳與被告丁 ○○於96年10月15日即達成終止系爭契約之合意，已有疑 義。
2、雖原告對此以雙方合意的內容係終止舊約訂立新約，在終 止後所收取的金額係相當於租金的賠償金，並聲請證人庚 ○○證稱：「在96年10月14日被告丁○○拿12張支票到崟 瑞行公司，並告知我們負責人更名了，現在要由辛○○○ 負責人丙○○來簽訂新的契約，我說要重新簽訂契約才算 數，要不然有不定期契約的問題，…，被告丁○○就說要 回去商量，隔天（即15日）丁○○就帶原契約到我們公司 然後說要作廢，那我說要重新簽訂新契約，沒有簽訂婚契 約之前如果拿的錢也不算租金，…。因為負責人丙○○他 媽媽生病沒有時間，等丙○○忙完在過來，我不願意丁○ ○代簽，後來丙○○也一直聲稱沒有空，契約也都沒有再 簽」、「因為沒有新定契約，所以就沒有繼續去辛○○○ 收錢。11月14日以後還是有去辛○○○要賠償金的，在12 月、97年1 月，前三次（即10月15日下午、11月、12月） 是甲○○去收的錢，最後一次（即97年1 月）是被告派人 過來」等語，證人即在場的原告員工己○○亦證述：「被 告丁○○先生都會在14日會來我們公司，…，14日丁○○ 有來告知我們已更換負責人，並且也有拿支票過來，當時 是庚○○跟丁○○說既然換負責人就要更換契約，也不願 意收支票，丁○○是拿一年份的支票過來，支票面額都是 十二萬元，發票人是誰不清楚。丁○○當時沒有帶契約書 面過來，我是在15日有看到丁○○帶契約過來，因為丁○ ○前一天帶支票過來，而我們沒收，丁○○就說要回去商
量，所以第二天又帶著原契約來，而且說要訂立新契約， 當時原告有在現場，因為來的人不是更換的負責人，所以 當天原告就不願意訂」等語有關原告之配偶庚○○因被告 丁○○稱辛○○○業已更換負責人即認系爭契約不生效力 ，須重訂契約，否則不收租金一致。惟租賃契約終止，又 約定重訂契約應僅在當事人相同，且承租人有續予承租的 意思始有可能約定，此為契約期間的更新（民法第449 條 第2 項、第451 條參照），若如原告所主張系爭契約之相 對人僅被告丁○○一人，於合意終止後，透過原告與被告 丁○○的合意即要迫使被告丙○○與原告締約，因該合意 的拘束力本不及於被告丙○○，被告丙○○自無必須與原 告締約之理。是如被告所辯稱原告係與被告所成立之合夥 締結契約，因合夥負責人的登記變更，有於系爭契約書面 作名實相符之更改，故在系爭契約仍續行下，要求另一合 夥人即被告丙○○出面將系爭契約書面的相對人名義更改 為丙○○，顯現被告丙○○有同樣承租的利益，應較為合 理。況原告於取得系爭契約書面仍於聲稱終止日即96年10 月15日後，收取96年11月15日起至12月14日間被告使用的 對價130,000 元，且仍載於房租付款明細欄內，有系爭契 約書面影本在卷足稽，並經本院核閱無訛，其後又定期向 被告收取使用對價，已如前述，足認原告於96年10月15日 後仍有認收取的對價與租金性質相同的認識。再依前開所 述，本院亦認原告實際係與被告所成立的合夥締結系爭租 賃契約，只要合夥同意由被告丙○○對外為代理人，自不 因書面上相對人欄被告丁○○更改為被告丙○○，而使系 爭契約的效力受到影響，是證人庚○○以合夥負責人變更 即將使系爭契約更新為不定期租賃契約云云，純屬個人對 租賃相關規定的誤解，自難為憑。從而，原告有關系爭契 約於96年10月15日即合意終止的主張，應不可採。 3、原告於96年10月15日後仍持續收受被告相當於租金的對價 ，至97年2 月間因原告邀集被告丙○○重提租賃條件，為 被告丙○○所拒，原告自此拒絕受領租金，惟被告仍續予 提存，至今並未發遲延繳付情事，為被告提出本院提存所 97年度存字第449 號提存書為證，並經本院核閱無訛，原 告亦未爭執，是系爭契約迄今尚不生何終止之事由，也未 見原告或被告在系爭契約存續期內有其他合法終止系爭契 約之意思表示，系爭租賃契約應仍有效，堪足認定。五、綜上所述，原告與被告間的系爭租賃契約並未因終止而失其 效力，被告占有系爭建物部分，自非無權占有，則原告基於 基於所有權之作用及不當得利法律關係，請求被告應共同將
系爭建物部分騰空返還予原告，並應自97年2 月15日起至將 系爭建物部分騰空返還予原告之日止，按月連帶給付原告13 0,000 元，為無理由，不應准許。原告之訴既不應准許，則 其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。
六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請 調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果 ，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 15 日 民事第二庭 法 官 古振暉
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 1 月 20 日 書記官 楊錫芬