臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度上易字第11號
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年11
月21日臺灣雲林地方法院第一審判決（97年度訴字第414號）提
起上訴，本院於98年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於民國97年4月9日簽訂不動產 買賣契約（下稱系爭契約），上訴人將其所有坐落雲林縣莿 桐鄉○○段378─150地號土地及其上建物門牌號碼雲林縣莿 桐鄉○○路義昌巷13號（下稱系爭房地），售與被上訴人。 依系爭契約第19條約定，被上訴人自取得產權後同意將系爭 房地出租與上訴人，租金每月新臺幣（下同）2萬元，如逾2 個月未給付租金，即視同租約到期，上訴人應即遷出，被上 訴人已於97年4月29日取得系爭房地所有權，而上訴人迄未 給付租金，已逾2個月，租約應視同到期，上訴人應立即遷 出，詎屢經催請遷出，上訴人均置之不理。又系爭租約已於 97年6月29日到期，上訴人無正當權源占用系爭房地，顯無 法律上原因受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害等 情。爰依所有物及租賃物返還請求權，求為命上訴人返還系 爭房地；並依租賃契約及民法不當得利之規定，請求命上訴 人給付所欠租金4萬元及自97年7月1日起，至交還系爭房屋 之日止，按月給付相當於租金之損害金2萬元之判決。二、上訴人則以：依系爭契約第19條約定：「被上訴人取得產權 後同意將系爭房地出租與上訴人，．．租期自取得產權后2 年並辦理房屋租賃公證」等文觀之，兩造之租賃關係是從被 上訴人取得所有權之97年4月29日後2年即99年4月29日開始 ，租賃契約既尚未開始，上訴人自得拒絕遷出系爭房地等語 ，資為抗辯。
三、本件原判決准被上訴人之請求，命上訴人應將系爭房地遷讓 交還被上訴人；並給付被上訴人積欠之2個月租金4萬元，及 自97年7月1日起，至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於 租金之損害金2萬元。上訴人聲明不服，求為廢棄原判決， 並駁回被上訴人之請求。被上訴人則聲明求為駁回上訴人之 上訴。
四、被上訴人主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭 房地之建物及土地謄本在卷可稽，並為上訴人所不爭執，堪
信為真實。兩造所爭執者為：依系爭契約第19條之約定，租 期究竟自被上訴人取得系爭房地所有權之97年4月29日開始 起算？或其後2年即99年4月29日開始起算？經查：㈠依系爭 契約第19條：特別約定事項：「甲方取得產權后同意出租與 乙方雙方約定租金每月20,000元押金40,000元租期自取得產 權后2年並辦理房屋租賃公證」，「期滿經甲方同意乙方有 優先承租權」，「乙方未依約給付租金逾二個月視同租約到 期乙方應即時遷出」之規定觀之，文字間之標點符號雖有省 略，但意思則甚為清楚，即：「甲方（即被上訴人）取得產 權后（後）同意（將系爭房地）出租與乙方（即上訴人）， 雙方約定租金每月20,000元，押金40,000元，租期自取得產 權后（後）2年，並辦理房屋租賃公證」，「（2年）期滿經 甲方同意乙方有優先承租權」，足見租賃期間為被上訴人取 得產權後之97年4月29日起算2年，期滿經被上訴人同意，上 訴人才有優先承租權，而且超過2個月未繳租金，租約即視 同到期，上訴人應即遷出系爭房地，語意前後一貫。況且本 院審理中，法官問上訴人是否認為系爭房地應由其免費使用 2年才起算租期？上訴人答稱「不是」，且稱「沒有」（跟 被上訴人講房子讓他多住一陣子）。再參以證人即土地代書 廖錦葉、負責仲介之永慶不動產公司營業員周利敏均證稱， 訂約時兩造、第三順位抵押權人孫慶裕之配偶羅素美等人均 在場，租期為被上訴人取得產權後2年，不是被上訴人取得 產權2年後才開始等語。足證並非如上訴人所辯，租期是從 被上訴人取得所有權後經2年才開始起算，這中間讓上訴人 白住2年。堪認被上訴人主張租期應自其取得系爭房地所有 權登記之日起算為可採。㈡按承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物。民法第455條前段定有明文。又承租人於租賃 契約終止後即無權占有該租賃物，其繼續占有該租賃物即受 有相當於租金之利益，致出租人受有相當租金之損害，承租 人自應返還不當得利予出租人。查系爭租約應自被上訴人取 得系爭房地所有權登記之日起算，而上訴人自認從租約起算 日起，迄今仍未給付租金與被上訴人，則依系爭契約第19條 約定，兩造租賃關係已於97年6月29日終止。又上訴人於租 賃契約終止後無權繼續占有系爭房地，即受有相當於租金之 不當利益。從而，被上訴人依所有物及租賃物返還請求權， 請求上訴人遷讓交還系爭房地；依系爭契約請求上訴人給付 積欠2個月之租金共4萬元；依不當得利規定請求上訴人自97 年7月1日起，至交還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相 當於租金之損害金2萬元，均屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之
結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、綜上所述，原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假 執行，於法並無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日 民事第四庭 審判長法 官 楊鼎章
法 官 林金村
法 官 王惠一
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日 書記官 徐瑞清