臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十年度簡上字第九號
上 訴 人 即
附帶被 上 訴人 甲○○
乙○○
共同訴訟代理人 丙○○
法 定 代 理 人 戊○○
被 上 訴 人 丁○○
共同訴訟代理人 邱炫升
複 代 理 人 林正欣
右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十三日本院宜蘭
簡易庭八十九年宜簡字第一八七號第一審判決提起上訴後，被上訴人復提起附帶上訴
，本院判決如左：
主 文
原判決第一項及第二項，除命上訴人甲○○、乙○○不得於如附圖斜線所示、面積肆拾點捌捌平方公尺土地為超出上訴人甲○○應有部分比例之使用、收益之行為，及於原告百年好合公寓大廈管理委員會將上開土地為管理時，不得為妨礙、阻攔或破壞等行為部分外，其餘部分及該部分假執行之宣告並命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴部分：
⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。
⒉右廢棄部分，請求駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。（二）附帶被上訴部分：附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人百年好合公寓大廈管理委員會（下稱百年好合管委會）依據侵權行為 及物上請求權之法律關係提起本件訴訟，要無理由： １被上訴人百年好合管委會為住戶管理委員若干人設立之組織，為區分所有權人 之執行機關，並非系爭空地之區分所有權人，即上訴人使用系爭空地，對被上 訴人百年好合管委會自無侵權行為之可言。
２被上訴人百年好合管委會之職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈 管理維護工作，其得提起之訴訟亦必與此有關，被上訴人百年好合管委會依物 上請求權起訴請求，顯然與其職權之行使無涉，其以自己名義依民法第七百六
十七條規定起訴請求，其當事人並不適格。且被上訴人百年好合管委會提起本 件訴訟係屬重大事項，卻未經區分所有權人會議決議，所為起訴自不合法。 ３民法第七百六十七條防止妨害請求權係以物權所有人為要件，被上訴人百年好 合管委會並非系爭空地之區分所有權人，顯與上開請求權之構成要件不符。（二）系爭法定空地並無區分所有權人決議繳交新台幣（下同）三千元： ⑴原告未能提出書面決議紀錄。
⑵上訴人雖曾稱其後有公告要收取四千元，但此公告之內容是否有經分所有權 人會議表決通過，仍有疑問。實則該法定空地雖曾於區分所有權人會議中討 論過租金收取之問題，但因有爭議，而未能做成決議。被上訴人於起訴民事 訴訟前，曾派人與上訴人商討給付租金問題，惟上訴人認租金過高而拒絕， 並希望留待於大會中討論。
（三）若有此決議，亦因違反法令而無效。
（四）上訴人縱有侵權行為亦罹消滅時效：被上訴人於原審主張上訴人自八十五年六 月即開始占用系爭空地，則被上訴人知有賠償義務人，並得行使侵權行為損害 賠償請求權之請效，最遲應自民國八十七年六月底起算，此距被上訴人對上訴 人起訴主張侵權行為之日即八十九年八月十九日，已逾行為損害賠償請求權所 規定之二年時效，上訴人主張時效之抗辯。
（五）上訴人亦無不當得利：上訴人既為系爭空地之共有人，其使用該空地乃共有人 所有權之表徵，故其使用系爭空地自有法律上之原因，即共有人就其應有部分 對其共有物得使用收益。且該空地既無決議收取租金，則共有人之一之上訴人 使用系爭空地對於管理委員會而言並無損害發生。（六）原判決以公告地價每平方公尺九千七百四十七元計算損害金，顯然過高：按城 市地方房屋之租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。系爭 空地雖非作建築房屋之用，而係綠地，但建商於其上設置停車位，供作停車， 則計算損害金時自應以空地申報地價為基礎。且本件並無具體事證證明公告地 價較申報地價準確。且系爭土地所有權人自行申報之地價縱然較低，仍應以公 告地價百分之八十計算損害金，此觀乎平均地權條例第十六條規定即明。原判 決以系爭地空之公告地價為基礎計算損害金，顯屬過高。（七）原判決以該土地地價百分之五計算損害金，亦屬過高：系爭空地所在位置並非 商圈之黃金地段，雖地下室停車位每月租金二千七百元，惟系爭空地不若地下 室停車位可遮風避雨，又有管理人員之看守，且頂多可停放二部車輛，原判決 以該土地地價百分之五計算損害金，亦屬過高。三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴部分：上訴駁回。
（二）附帶上訴部分：
１原判決關於駁回附帶上訴人在第一審超過七萬三千零四十九元，及其中六萬六 千四百零九元部分自八十九年四月二十九日起至清償日止，按年百分之五計算 利息之訴，與超過部分假執行之聲請及命該部分負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
２右廢棄部分，附帶被上訴人應連帶給付附帶上訴人五萬八千九百六十元，其中 五萬三千六百元部分自八十九年四月二十九日起至清償日止按年息百分之五計 算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴部分：
１被上訴人百年好合管委會提起本件訴訟無需經過區分所有權人會議決議：被上 訴人百年好合管委會起訴之依據係公寓大廈管理條例第九條第四項之規定，自 無須過經區分所有權人會議之決議。況被上訴人百年好合管委會業於九十年十 二月十九日經區分所有權人會議決議予以追認，則被上訴人百年好合管委會提 起本件訴訟自屬合法。
２本件係被上訴人林映庭、被上訴人百年好合管委會請求排除侵害：本件起訴時 即有共有人之一蕭國章兼原告即被上訴人百年好合管委會一同起訴，嗣由另一 共有人林映庭承受訴訟，亦無當事人不適格可言。被上訴人林映庭為系爭土地 共有人之一，本得依民法第七百六十七條為主張。而被上訴人百年好合管委會 為土地之管理人，則被上訴人林映庭訴請法院判命上訴人於該管委會系爭土地 為使用收益時，不得為妨礙、阻攔、破壞等行為，自為法之所許。 ３被上訴人百年好合管委會所為與本件訴訟相關之決議，無需送主管機關備查： 依公寓大廈管理條例第二十六條第一項及其施行細則第九條第一項有關於報備 之規定外，並無任何其他區分所有權人會議之決議應送主管機關「備查」之規 定。且所謂備查，僅係下級機關對上級機關有所陳報或通知，使上級機關知悉 既已存在之事實或處理經，備查並非生效要件，應備查而未經備查，不影響行 為之效力。
４本件係被上訴人百年好合管委會請求相當於租金之損害：系爭空地為百年好合 公寓大廈之共有共用部分，其使用收益方法，早於八十五年六月即經區分所有 權人會議決議，上訴人任意就系爭空地之全部或一部占有收益，該行為即屬違 反決議並侵害他共有人之權利，則被上訴人自得依公寓大廈管理條例第九條第 四項、民法第一百八十四條第一項前段及第一百八十五條第一項之規定，訴請 法院依決議判命上訴人負擔管理費，或代表其他共有人起訴主張侵權行為損害 賠償。另依公寓大廈管理條例第二十一條規定，被上訴人百年好合管委會亦得 請求上訴人等就使用系爭土地之行為負擔管理費。 ５上訴人二人獨自長年霸占共有物特定部分，並排除他人使用之行為，已令其餘 共有人喪失使用該共有物特定部分之機會，自應負民事侵權行為責任。縱被上 訴人百年好合管委會無法依決議請求租金，然衡諸百年好合大樓地下停車場每 位每月租金約為二千七百元，而系爭空地位於大馬路旁，出入方便，基至可停 放達四部車輛等情，被上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係請求相當於租 金之損害，每月不過三千元，自屬有據。
６縱認本件上訴人得為時效抗辯，被上訴人亦得再基於不當得利之請求權而為主 張，則本件顯無罹於民法第一百九十七條第一項規定短期時效之問題。又縱認 本件被上訴人不得依侵權行為主張權利，被上訴人百年好合管委會本即得依公 寓大廈管理條例第九條第四項之規定，訴請法院為必要之處置並請求損害賠償
，該條項並無類如短期時效之規定。
７系爭空地地處宜蘭運動公園附近，為宜蘭市兩大高地價地段，且百年好合大廈 地下停車位每一停車單位租金每月至少二千七百元，被上訴人主張原審所為損 害金之計算較高，洵屬無據。
（二）附帶上訴部分：
１系爭空地百年好合公寓大廈之共同部分，於八十五年六月即經區分所有權人會 議決議，住戶欲停車於該處者，應按月向管理委員會繳交三千元之管理費。附 帶被上訴人為住戶，依約負有遵守該決議之義務。 ２土地法第九十七條之規定，立法目的在於避免出租人所定租金過高，影響承租 意願，致地失其利，或租賃契約當事人未約定租金時可資依憑之標準。是最高 法院八十七年台上字第一八二七號判例，謂法院得酌情認公告地價較諸自行報 價為準，在土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定年息百分之十限度內 ，為調整租金與命為給付之判決，應僅限於未定租金或所定租金過高之情形。 系爭空地之使用既已有決議每月以三千元計算管理費，其性質與租金無異，並 非有上述未為約定之情形。
３本件系爭空地經區分所有權人會議決議每月三千元計費，經以公告地價每平方 公尺九千七百四十七元核算，亦僅年息百分之九．○三，並未逾年息百分之十 。況附帶被上訴人使用系爭空地作為其所經營佳立商行之營業專用停車場，其 因而獲得之商業利潤頗鉅，原審亦漏未審酌。且系爭空地地處宜蘭運動公園附 近，為宜蘭市○○地○地段，百年好合大樓地下停車位每一停車單位租金為每 月近三千元，系爭空地可停放多達三至四部車輛，被上訴人僅請求每月給付三 千元理費，並無過高。
４一般停車位租期屆滿後，倘承租人未經出租人同意而繼續占用者，出租人得請 承租人給付相當於租金之損害，此時所謂租金之標準，當以先前兩造所定租金 為準，法院並無以土地法相關規定介入酌減之餘地。今被上訴人於原審係主張 相當次租金之損害，而系爭空地既經決議每月應繳納三千元管理費，其性質自 與租金無異，則本件所謂相當於租金之損害，當以區分所有權人之會議決議為 準，而不得再予酌減，否則決議豈非形同具文，如此一來，無異鼓勵住戶占用 共有公地，迨管委會勞民傷財起訴後，法院予以酌減租金，住戶不但可以占地 ，又可撿便宜，顯不公平。原審判決每月僅須付一千六百六十元，顯屬過低。三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出宜蘭地方法院檢察署八十九年度偵字第 二七七八號偵查案件訊問筆錄影本、九十年二月十九日第五屆第二次區分所有權 人會議紀錄、九十年六月二十六日第六屆住戶大會會議紀錄、租賃契約書影本為 證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：座落宜蘭縣宜蘭市○○○○段擺厘小段第一０五地號土 地，係呂秀碧等七十人共有，上訴人甲○○係上開土地共有人之一，並同時購置 同地段第一七八八建號建物即百年好合公寓大廈、門牌號碼為宜蘭市○○路九之 八號，上訴人乙○○則係上訴人甲○○之配偶，共同居住於前開建物，上訴人甲 ○○、乙○○均應遵守被上訴人百年好合管委會就大廈共用部份使用收益方式所
為決議。惟百年好合公寓大廈自八十五年六月間成立委員會起，即決議如住戶欲 使用系爭土地旁之法定空地，應按月繳納管理費三千元。上訴人甲○○所有同地 段第一七八八建號建物旁，即臨接系爭空地，自八十五年三月起迄今，均由上訴 人二人占有使用，自應依決議所示，向被上訴人百年好合管委會按月繳交每月三 千元，惟上訴人二人竟均置之不理，獨自占用該空地，供其一己停車之用，並於 其上設置廣告招牌，視系爭空地為其一己所有。被上訴人依民法第七百六十七條 之規定，提起本件訴訟，請求①上訴人二人應返還如附圖所示土地予全體共有人 。又依百年好合管委會決議、侵權行為及不當得利之法律關係，請求②上訴人二 人連帶給付自八十六年一月起至八十九年四月止之給付管理費或相當於租金之損 害，每月以三千元計算，合計十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息。並請求自八十九年五月一日起至返還上開土地止， 每月給付三千元之損害金。另依民法第七百六十七條之規定，請求③上訴人二人 不得妨礙被上訴人為土地之使用收益；於被上訴人百年好合管委會就上開土地使 用收益時，亦不得為妨礙、阻攔或破壞之行為。（原審僅就②被上訴人請求金額 中之七萬三千零四十九元，及其中六萬六千四百零九元部分自民國八十九年四月 廿九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；③上訴人甲○○、乙○○不 得於如附圖斜線所示、面積四○．八八平方公尺土地為停車或其他使用、收益之 行為；於被上訴人百年好合管委會將系爭土地為使用、收益時，不得為妨礙、阻 攔或破壞等行為之部分予以准許，駁回被上訴人其餘請求。被上訴人百年好合管 理委員會及林映庭就原審駁回關於賠償金額五萬八千九百六十元，及其中五萬三 千六百元自八十九年四月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息請求 之部分，提起附帶上訴，請求附帶被上訴人連帶給付上開金額，被上訴人林映庭 嗣撤回附帶上訴。至被上訴人①之請求經駁回，未據上訴而告確定）。二、上訴人則以：被上訴人百年好合管委會之組成未經合法人數出席、決議，其組織 不合法，無當事人能力。又上訴人二人並無獨自霸占如附圖所示空地，亦未施設 任何妨礙他人停車之設施。另如附圖所示空地上之雨棚及欄杆等物係上訴人買受 房地時由連大慶建設股份有限公司一併出售，並表示該空地伊可停車使用，伊購 買該房地時價格較隔壁高出八十萬元，即因伊併購買該空地之使用權，被上訴人 百年好合管委會即無權向伊收取租金。且該空地既為法定空地，即不得作為收費 停車場，是被上訴人百年好合管委會不得向伊收取租金。再者，被上訴人百年好 合管委會依決議向伊收取每月三千元之租金，並無依據等語置辯。另以：被上訴 人百年好合管委會不得依據侵權行為及物上請求權之法律關係提起本件訴訟；上 訴人縱有侵權行為亦罹消滅時效；本案並無具體事證顯示公告地價較申報地價準 確，且系爭土地所有人自行申報之地價縱然較低，仍應以公告地價之百分之八十 計算損害金，原判決以每平方公尺九千七百四十七元計算損害金，顯然過高等語 執為上訴理由。
三、兩造不爭執之事實：
（一）座落宜蘭縣宜蘭市○○○○段擺厘小段第一○五地號土地，係呂秀碧等七十人 共有，上訴人甲○○係上開土地共有人之一，並同時購置同地段第一七八八建 號建物即百年好合公寓大廈、上訴人乙○○則係上訴人甲○○之配偶，共同居
住於前開建物。
（二）系爭空地為法定空地。
（三）被上訴人占有使用系爭空地。
（四）上訴人甲○○使用系爭空地未曾繳納任何費用。四、得心證之理由：
（一）本件被上訴人百年好合管委會為「百年好合公寓大廈」集合住宅依公寓大廈管 理條例規定成立之住戶管理委員會，其曾以登記之區分所有權人達三分之二以 上且區分所有權比例合計三分之二以上，起造人已於六個月內召集區分所有權 人召開區分所有人會議訂定規約，且達於法定開會人數並通過決議，成立管理 委員會，並於八十五年九月十九日依公寓大廈管理條例施行細則規定向宜蘭縣 宜蘭市公所提出申請報備，經該所同年月廿五日以八五市工字第００四號認符 合規定同意備查核發公寓大廈管理組織報備證明，有該報備證明及該所八十五 年九月廿五日八五市工第一六一二一號函在卷可稽，顯見被上訴人百年好合管 委會係合法成立之管理委員會，依公寓大廈管理條例第三十五條之規定，具有 當事人能力，合先敘明。
（二）依被上訴人起訴之主張，首應確定上訴人是否有長期且排他性地占有使用系爭 空地之事實。經查：上訴人固不爭執其自八十六年一月起確有占有使用系爭空 地上如附圖所示斜線部分之土地做為停車之用，惟否認有妨礙其他共有人就上 開空地為使用之行為。惟證人即百年好合公寓大廈共有人楊于萱證稱：「一開 始到目前也都是被告的貨車小客車在停，因為被告的車子有五、六輛，通常都 使用中，其他住戶根本不想去停」。共有人蕭梁秀英則證稱：「（問：被告使 用空地的情形？答：）自被告搬進來後便一直由被告停車使用，我是擔任打掃 工作，很多住戶都會問我法定空地停車問題，被告叫我不要管，．．．因為都 是被告的車子在使用，別人的車子沒有辦法停車使用，也不敢去停」。共有人 周慧貞亦證稱：「我是今年（八十九年）二月才搬進來住，被告都一直在停車 使用，這個月比較少，但有時也都將車停在入口處，被告的態度，使得許多住 戶都不敢到該空地去停車，因為被告曾經說過我就是要停怎樣，小心報復到你 身上」等語，上開證人就關於上訴人就系爭土地據為已用之證述互核相符，自 堪信為真實。況參以上訴人於原審主張：系爭空地上原有雨棚及欄杆（嗣於原 審訴訟進行中經拆除）係上訴人買受房地時由連大慶建設有限公司一併出售， 建設公司並表示該空地伊可停車使用等語，足見上訴人自買受百年好合大廈之 房地開始，主觀上即認自己為有權獨自占有使用系爭空地，並有繼續占用之事 實，而其長期占有使用確已妨礙他共有人之使用，上訴人辯稱並未妨礙他共有 人之使用，自不足採。
（二）上訴人既有將系爭空地據為己用之事實，而被上訴人主張上訴人應依區分所有 權人會議決議，每月給付管理費三千元，則應審酌法定空地可否約定作為停車 使用，並向使用者收取管理費。經查：
１、系爭空地為法定空地，為百年好合公寓大樓住戶所共有，為兩造所不爭，且有 土地登記謄本為證，是系爭空地屬於公寓大廈管理條例第三條第四款之共用部 分。被上訴人固主張如附圖所示斜線部分之土地上使用權係購自連大慶建設股
份有限公司等情，並據提出其與連大慶建設股份有限公司於八十五年三月十五 日簽訂之買賣契約為證，惟該買賣契約未約定上訴人就系爭土地有使用權，上 訴人就其有權使用一節復未能舉證以實其說，自不能認為真實。 ２、關於法定空地可否做為停車使用部分：
⑴按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地 有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設 置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事 項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，公寓大 廈管理條例第九條第一項至第三項定有明文。系爭空地既為全體共有人所共 有，原則上自得由共有人按其共有之應有部分比例，有使用收益之權。且系 爭法定空地係於建物旁之一方空地，並非屬在構造上或性質上供區分所有人 共同使用之法定共有部分（構造上之法定共有部分，為建築物之基礎結構及 其安全或維持所需部分，例如建築物之地基工程、屋頂、外牆、樑柱；性質 上法定共有部分，即性質上屬於區分所有權人共同使用之建築部分，如進口 大門、通道、走廊），如未違反公寓大廈管理條例、建築法、區域計劃法及 建築法之規定，自得做為其他使用。
⑵按所謂法定空地，指建築房屋依法留設之空地，包括建物與其後左右之道路 或其他建物間之距離，依建築法第十一條之規定，非依規定不得分割、移轉 ，並不得重複使用（即不得同時為不同二筆建物之法定空地）。是法定空地 做停車使用並不違反上開法律之規定。又參照建築技術規則建築設計施工編 第九十五條之一第四款規定，停車空間設於法定空地時，應規劃車道，使車 輛能順暢進出，益見法定空地可做為停車空間之使用。 ⑶又按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不 得為約定專用部分：
一 公寓大廈本身所占之地面。
二 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社 區○○巷道，防火巷弄。
三 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四 約定專用有違法令使用限制之規定者。
五 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共 用部分。」公寓大廈管理條例第七條之定有明文。依該條規定，非 屬該條第一項後段所列五款之共用部分，即得約定作為專用部分（約定供特 定區分所有權人使用），而系爭法定空地非屬該條項所列舉之各款，尚能約 定供特定人使用，則舉重以明輕，自無不得約定做為停車使用，並對使用者 收取管理費用之理。
⑷另同條例第四十五條第二項亦規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得 將共用部分，包含法定空地，為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權 」故實務上在買賣公寓大樓一樓，苟經其他區分所有權人之同意，公廈大廈 之起造人或建築業者，依該條規定之反面解釋，自得為區分所有權設定專用 權。凡此均可見法定空地非不得做他用途使用。
⑸上訴人雖辯稱法定空地不得作為收費停車場，固據提出宜蘭縣政府八十九年 七月十七日八九府建管字第○六七五九二號函為證。惟上開函文所載：「有 關貴管理委員會決議變更珍子滿力段擺小段一○五地號之綠地為收費停車場 乙案，經查閱原申請使照申請書，該位置所在係屬法定空地，依法不得變更 其他用途使用」中，究係依何法令，並未有具體說明。且上開函文係宜蘭縣 政府依上訴人對被上訴人百年好合管委會之檢舉所為回覆，旨在說明法定空 地在行政上不得申請變更為其他用途，與本件關於共有物利用方法之約定要 屬二事，自不得依此限制各共有人對共有物約定如何使用之權能。上訴人上 開主張，即不足採。
３、關於系爭空地是否經區分所有權人會議通過使用者應付管理費之決議部分，經 查：
⑴被上訴人固主張系爭空地已經區分所有權人會議通過做為停車場使用，並舉 證人陳基生、楊于萱、蕭梁秀英、周慧貞之證述為證。惟查，證人陳基生證 稱：「我是第一屆副主委，八十五年六月召開第一次籌備大會，選舉委員， 產生主委、副主委。當時有通過管理費、法定空地使用比照停車費收費，但 若有住戶承租，減半收取、房屋出租減半收取管理費等決議，當時出席的住 戶很多，有超過法定人數，有無書面紀錄我不知道，．．．被告當時有沒有 參加，已經不記得了。當時有決議，若使用系爭空地，比照二個停車位收費 ，一個停車位收費三千元，但若住戶使用只收三千元。」則由其證言，可知 系爭空地若係住戶使用，始減半收費，反之，若出租住戶以外之人，則比照 兩個停車位收費；另證人楊于萱證稱：「我是第二屆主委，第一次住戶大會 時，我在中庭碰到被告李守壹，他知道住戶大會開會要決議空地使用收費問 題，．．．被告有參加會議，當時開會是有紀錄，但會議紀錄目前找不到。 當時有決議空地停車比照二個停車位號來收管理費，一個月收費三千元，只 限住戶使用，第二屆有再談到空地使用收費的問題，第二屆開會被告也是委 員，當時我有提議空地由被告租用，每月二千元就好，但雨棚所有權要歸管 委會，但被告當場拒絕．．．」等語，則其所證稱第一屆住戶大會決議系爭 空地比照二個停車位收費，一個月收費三千元，只限住戶使用乙節，顯與證 人陳基生所證述有所出入。況據被上訴人所提出百年好合大樓地下停車場車 位租賃契約書，其租金為每月二千七百元，並非被上訴人起訴所主張之三千 元，倘證人陳基生、楊于萱前揭證言屬實，則系爭空地之使用者，須繳付之 費用應為二千七百元或五千四百元，而非三千元，準此，上開證人之證言自 有可議。
⑵又證人陳基生固證稱八十五年六月第一次籌備大會有法定空地比照停車場收 費之決議，惟證人陳基生證稱，上開決議有無書面紀錄，其不知情，而證人 楊于萱及被上訴人則均陳稱該會議紀錄已遺失。則本院無從審查出席人數若 干、決議過程、表決情形如何，從而無法知悉該決議是否合乎法定要件。而 被上訴人百年好合管委會為上開決議紀錄之保管人，依同條例第三十二項， 於做成會議紀錄後，應公告之，並保存以供利害關係人請求閱覽，則渠因自 己之過失，未能提出會議紀錄，在舉證責任上所受之不利益，自應由被上訴
人百年好合管委會承擔。要難徒憑證人陳基生、楊于萱有瑕疵之證言，即認 該決議確屬有效成立。
４、因之，被上訴人主張依該決議向上訴人收取管理費，應屬無據。上訴人此部分 之抗辯，應屬可採。
（三）被上訴人主張縱不依決議向上訴人請求，上訴人逕自占有使用系爭空地，依侵 權行為之法律關係，亦應賠償損害等語。經查： １、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對 共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，其未經他共有人 同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共 有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並得依 侵權行為之規定，行使損害賠償請求權（最高法院八十一年台上字第一八一八 號判決參照）。經查，系爭空地既為住戶所共有，則各共有人就該共有物之全 部自有使用收益之權。上訴人就前揭宜蘭市○○○○段擺厘小段第一○五地號 土地上如附圖所示之系爭空地，係就共有物之特定部分任意占用，自屬侵害他 共有人之權利，上訴人辯稱為其共有人之一自得使用等語，本屬有據，惟其使 用已侵害他共有人依其應有部分使用之權利，自符合侵權行為成立要件。 ２、惟有爭議者，係被上訴人百年好合管委會得否向上訴人主張侵權行為之損害賠 償請求權？
⑴按公寓大廈管理條例第三十五條第一項固規定管理委員會具有當事人能力， 而使管理委員會取得進行訴訟之資格。上訴人主張被上訴人百年好合管委會 無當事人能力，固無足採。然而，管理委員會性質上為「非法人團體」，其 於訴訟程序上固有當事人能力，惟在實體法上仍不當然具有權利能力，應依 各該為訴訟標的之法律關係審認之。
⑵公寓大廈管理條例第九條第二項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目 的及通常使用方法為之。但另有約定者從而約定。又同條例第四項則規定： 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請 求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。從 而，管理委員會行使同條第四項之訴訟權能，應限住戶有違反同條第二項之 情形。
⑶經查，本件空地得作為停車使用，已如前述（理由四、（二）、２、⑴、⑵ ）。則被上訴人將系爭空地上停車，並不違反系爭空地之設置目的及通常使 用方法。從而，被上訴人管理委員會應不得依同條第四項之規定，向上訴人 請求損害賠償。
⑷實則，本件上訴人獨自占用系爭空地，所涉及者為同條例第一項「各區分所 有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共同部分及其基地有使用收益 之權。但另有約定者從而約定」之問題。關於因同條例第一項問題所生之損 害，公寓大廈管理條例並無特別規定，從而，仍應依民事法律之原則，由實 際上受損害之人為賠償權利人。被上訴人百年好和管委會本身就上訴人之侵 權行為亦未受有損害，實際受損害者仍為全體共有人，則被上訴人請求上訴 人連帶給付損害賠償與被上訴人百年好合管委會，於法無據。
⑸至被上訴人主張該訴訟行為已於九十年十二月十九日經區分所有權人會議予 以追認，惟追認僅是事後承認被上訴人百年好合管委會之訴訟行為，並非使 被上訴人百年好合管委會取得實體法上之侵權行為損害賠償請求權。綜上， 被上訴人百年好合管理委員會不得主張對上訴人請求侵權行為損害賠償，應 屬可採。
（四）被上訴人百年好合管委會所主張關於不當得利返還請求權部分，因被上訴人百 年好合管委會並非實體法上不當得利之受損害人，是此部分之主張亦不可採。（五）被上訴人請求排除侵害部分，經查：
１、依公寓大樓管理條例第九條之規定，住戶違反同條第二項之規定，管理負責人 或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之 處置。惟本件所涉者，非同條例第二項之規定，而係同條例第一項之規定，已 如前述。從而，被上訴人百年好合管委會自不得依該條請求排除侵害。又本件 亦非屬同條例第二十二條第一項各款之情形，從而自不得由被上訴人百年好合 管委會主張侵害排除請求權。至被上訴人林映庭，為系爭空地共有人之一，自 得請求排除侵害。
２、依公寓大廈管理條例第九條第一項、第四項規定，除另有約定外，區分所有權 人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。又 就法定空地之使用態樣繁多，除做停車使用外，一般之使用方法有通行、採光 、排水、觀瞻、緊急避難、救災等。在無另有約定之情況下，被上訴人自得按 其共有之應有部分比例，對如附圖所示空地使用收益之權能。又系爭土地系爭 空地業經百年好合公寓大廈於九十年二月十九日召開第五屆第二次區分所有權 人會議，僅供施置盆栽以綠美化環境，除此之外，不得做為他用，有該會議紀 錄為證。惟該空地仍為區分所有權人所共有，上訴人甲○○為區分所有人之一 ，上訴人乙○○為與其同居之配偶，渠等固不得再行停車，惟在不違反上開約 定之範圍內，仍得為上開之一般使用。且倘日後決議變更時，上訴人亦非不得 按其應有部分對上開土地為收益。從而被上訴人林映庭起訴主張上訴人不得於 如附圖斜線所示、面積四○．八八平方公尺土地為停車或其他使用、收益之行 為，完全排除上訴人就該土地使用收益之權能，固屬無據，惟其就請求上訴人 不得為超出其應有部分比例使用收益之範圍內，仍應准許。 ３、另被上訴人請求上訴人於被上訴人百年好合管委會將系爭土地為使用、收益時 ，不得為妨礙、阻攔或破壞等行為之部分，經查： ⑴依民法第八百十八條規定，各共有人。按其應有部分，對於共有物之全部有 使用收益之權。至共有人如何對其其有物為使用收益，仍須依共有人全體之 協議定之。依公寓大廈管理條例第九條第一項及第二項前段之規定，為上開 民法規定之例外規定。故使用收益之權能，原則上為區分所有權人按其應有 部分所有。就使用收益方式之決定，得由區分所有權人會議決議之。 ⑵依公寓大廈管理條例之規定，有關公寓大廈管理的組織和人員包括有區分所 有權人會議、住戶、管理負責人或管理委員會管理服務人等。其中區分所有 權人會議係管理組織中之意思機關，於管理共同事務時，在法律或契約無其 他特別規定情形，決定區分所有權人間有關共同事務所涉之權利義務有關事
項。至管理委員會，則為公寓大廈管理之執行機關，負責執行區分所有權人 會議之決議。又參諸公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」則本 條規定之「管理」，應指就共用部分事實上之管理行為，此觀前後文為修繕 、維護即明。從而，依同條例第九條、第十條之規定，是該管理委員會「管 理」之內容應不包括「使用收益」，反之，廣義「使用收益」之概念則得包 含「管理」之內容。而使用收益之權能既歸區分所有權人，並由公寓大廈之 意思機關，即區分所有權人會議行使之。從而，本件被上訴人請求被上訴人 百年好合管委會將系爭土地為『使用收益』時，上訴人不得為妨礙、阻攔或 破壞，惟未證明業經全體共有人授與使用、收益權能，或為如何管理之約定 ，此部分之主張原無足採。
⑶惟系爭空地業經百年好合公寓大廈於九十年二月十九日召開第五屆第二次區 分所有權人會議，約定：「擺夷路上法定空地自即日起一律不准使用，由管 委會在法定空地上放置盆栽」，業據被上訴人提出該區分所有權人會議紀錄 為證。從而，依上開決議，已將系爭空地依公寓大廈管理條例第九條第二項 之規定，約定其特定之用途。被上訴人既原有占用之行為，為防止被上訴人 繼續占用做停車使用，上訴人百年好合管委會，自得依公寓大廈管理條例第 九條第二項及第四項之規定，防止上訴人於管理委員會依決議而為管理時， 就該土地為停車使用或其他私用，此項請求自屬有據。至管理委員會並無使 用收益共有物之權能，則其超過「管理」範圍之請求，即應予駁回。五、綜上所述，被上訴人基於公寓大廈管理條例第九條第四項及民法第七百六十七條 中段及後段之規定，於訴請上訴人不得於如附圖斜線所示、面積肆拾點捌捌平方 公尺土地為超出上訴人甲○○應有部分比例之使用、收益之行為及於被上訴人百 年好合公寓大廈管理委員會將上開土地為管理時，不得為妨礙、阻攔或破壞等行 為部分，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，應予駁回。是原審就超過上 開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意 旨就此求予廢棄改判，為有理由。附帶上訴人即被上訴人請求上訴人連帶再為給 付，為無理由。至上開應准許部分，上訴意旨仍執上詞，指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核 與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由 依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一 項、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 六 月 三 日 台灣宜蘭地方法院民事庭~B審判長法官 楊麗秋
~B法 官 林翠華
~B法 官 謝佩玲
右為正本係照原本做成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十二 日~B法院書記官 許麗汝
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