臺灣士林地方法院民事判決 九十一年小上字第一九號
上 訴 人 丙○○○
訴訟代理人 乙○○
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求給付管理費事件，兩造對於中華民國九十年十二月二十五日本院士林
簡易庭第一審判決（九十年度士小字第七七七號）各自提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人景隆大樓管理委員會後開超過年息百分之五計算之遲延利息請
求部分之裁判廢棄。
右開廢棄部分，上訴人丙○○○應再給付上訴人景隆大樓管理委員會自民國九十年十
一月二日起至清償日止，以新台幣肆萬零貳佰伍拾元按年息百分之五計算之利息。
上訴人丙○○○之上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣伍佰零肆元由上訴人丙○○○負擔。
事 實
甲、上訴人丙○○○方面：
一、聲明：
（一）關於上訴部分：⑴原判決關於命上訴人丙○○○給付超過新台幣（下同）一萬
四千元部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。⑵前開廢棄部分，對造上訴人景
隆大樓管理委員會在第一審之訴駁回。
（二）關於被上訴部分：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外，另補陳：
（一）對造上訴人景隆大樓管理委員會（下稱：管委會）民國九十年五月四日選任法
定代理人丁○○之選舉不合法。
（二）八十三年三月十九日會議紀錄決議事項，亦即區分營業及一般住宅使用而訂定
不同管理費收取標準，未經合法決議。上訴人固於前開八十三年三月十九日之
會議紀錄有出席之簽字，但並未同意該次會議之決議事項。
（三）景隆大樓完工之初，住戶即曾經決議未使用公共設施之一樓住戶及空戶，僅需
繳納半數之管理費。
（四）上訴人丙○○○所有之景隆大樓門牌號碼民生西路三二三號一樓建物（下稱：
系爭房屋）有獨立之進出口，未使用景隆大樓之公共設施及大樓管理員之門禁
管制。而管理費之支出主要為公共設施用電及管理員之薪資，依使用者付費原
則，丙○○○所繳之管理費不應較一般住戶為高，反應調降管理費。
三、證據：除援用原審立證方法外，並提出證明書七紙、建議書七紙為證。
乙、上訴人管委會方面：
一、聲明：
（一）關於上訴部分：原判決不利上訴人部分廢棄，請再判命對造上訴人丙○○○自
民國九十年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。
（二）關於被上訴部分：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外，另補陳：
（一）上訴人管委會業於八十八年十二月一日依公寓大廈管理委員會向主管機關臺北
市政府申請核准備查，而景隆大樓於八十八年十一月七日之區分所有權人會議
時，已決議通過該大樓之管理規約，按規約第十條第四項規定：「區分所有權
人若在規定之日期前未繳納應納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳
之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。」，而按公寓
大廈管理條例第六條第一項第四款及同法第三十一條之規定，大廈之住戶有遵
守規約之義務，是對造上訴人即有遵守規約之義務。
（二）次按民法第二百三十三條第一項明文規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的
者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約
定之利率。」，是上訴人自有權向被上訴人請求年息百分之十之遲延利息，至
為明顯；詎原審未為詳查，僅命對造上訴人給付自九十年十一月二日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息，足見原審判決確有違誤。
三、證據：除援用原審立證方法外，並提出公寓大廈管理組織報備證明影本、區分所
有權人會議記錄影本、景隆大樓管理規則、選任丁○○為法定代理人之會議、出
席紀錄影本等件為證，並聲請訊問證人周智仁、甲○○、張蘭華。
理 由
一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文。經
查：管委會於八十八年十二月一日業經申請報備同意備查，有公寓大廈管理組織
報備證明影本一份在卷為憑，是上訴人管委會自有當事人能力。
二、再按，當事人無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者，其訴訟要件即有欠缺，
此項訴訟要件是否具備，並為職權調查事項，不受民事訴訟法第四百三十六條之
二十八關於小額事件上訴程序不得再提出攻擊防禦方法之限制。而上訴人丙○○
○既指摘對造上訴人管委會之法定代理人選任不合法，本院即應予以審究。依管
委會所提景隆大樓管理規則第三條第七項、第九項分別規定，區分所有權人得以
書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書；
區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第三十條及第三十一條規定外
，應有區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過
半數及區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數同意行之。經查，依管
委會提出之第十次區分所有權人會議記錄，該次會議出席人員十二名（余妙珊、
周智仁、林孝敦、甲○○、丁○○，以上五名經選任為委員，丁○○為主任委員
；強生、李財詳、林梅弟、張蘭華、陳運忠、鄭美華、鍾嘉春），委託前開人員
出席者三十八名，共計五十名，其區分所有權比例達百分之五十八點八七，已逾
區分所有權人共七十五名及區分所有權人比例之半數出席，有建物登記謄本、委
託書、會議記錄等件在卷可稽，前開選任並經出席人員過半數之同意，業經證人
甲○○、周智仁、張蘭華到庭分別證述明確，足見丁○○確經合法選任為管委會
之合法代理人，丙○○○空言指摘管委會之法定代理人丁○○未經合法選任，既
無足採，管委會方面即無未由法定代理人合法代理之訴訟要件之瑕疵，先予敘明
。
三、本件上訴人管委會於原審起訴主張，對造上訴人丙○○○為系爭房屋之區分所有
權人，其自八十八年七月起出租予第三人作為營業使用，依景隆大樓管理規則所
定管理費收取標準，系爭房屋應按營業收費標準每坪一百十五元計算，而系爭房
屋共計五十坪，每月即應繳付五千七百五十元，丙○○○自九十年三月起欠繳管
理費，現共計積欠九十年三月至九月之管理費四萬零二百五十元，經催告後仍不
為給付，爰本於景隆大樓管理規則，求為判決命丙○○○給付管委會四萬零二百
五十元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月二日起至清償日止，按年息百
分之十計算之遲延利息等語（原審判決丙○○○應給付管委會四萬零二百五十元
，及自九十年十一月二日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回
管委會關於遲延利息部分超過年息百分之五部分之請求。茲兩造分別提起上訴求
為判決如聲明所示）。
四、上訴人丙○○○則以：⑴景隆大樓八十三年三月十九日住戶大會及九十年五月四
日第十次區分所有權人關於改選主任委員會議未經合法決議、⑵現行管理費收取
標準不合理，系爭房屋有獨立進出口，未使用大樓之公共設施及大樓管理員之門
禁管制，應依使用者付費原則調整管理費收費標準、⑶景隆大樓完工之初，住戶
即決議未受管理、未使用公共設施之空戶及一樓住戶，僅需繳納半數管理費等語
資為抗辯。
五、兩造不爭執之事實：
查上訴人管委會主張對造上訴人丙○○○為景隆大樓之區分所有權人，其所有之
系爭房屋應按五十坪之面積收費；而依景隆大樓八十三年三月十九日住戶代表大
會決議，一般住宅應依每月每坪七十元之標準、營業用住戶應依每月每坪一百元
之標準收取管理費；嗣經調整以住宅每月每坪八十元、營業每月每坪一百十五元
之標準收取管理費。系爭房屋於八十七年二月前係出租他人作為營業使用，管委
會即依營業用標準即每月每坪一百十五元收取管理費；自八十七年三月至八十八
年六月系爭房屋改為自用，即改依自用住宅標準即每月每坪八十元收取管理費；
自八十八年七月後，系爭房屋再出租予名人家具行作為營業使用，管委會又改依
營業標準即每月每坪一百十五元收取管理費。自九十年三月起，丙○○○即開始
欠繳管理費等情，業據管委會提出八十三年三月十九日住戶代表大會會議紀錄、
管理費明細表為證，並為丙○○○於原審及本院審理時所不爭，應堪信為真實。
茲分就兩造上訴部分分別審究如次：
六、上訴人丙○○○上訴部分：
（一）上訴人丙○○○主張八十三年三月十九日住戶代表大會決議事項未經合法決議
部分：管委會併以八十三年三月十九日住戶代表大會決議事項及八十八年十一
月七日決議通過之景隆大樓管理規則第十條第四項作為其請求丙○○○給付管
理費及遲延利息之依據。惟管委會主張之管理費收取標準（營業每月每坪一百
十五元、住宅每月每坪八十元），原已非八十三年三月十九日會議所決議之標
準（營業每月每坪一百元、住宅每月每坪七十元），是該項決議內容應非得資
為管委會收取管理費之依據。究竟管委會收取管理費之依據為何？按解釋意思
表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條訂有明
文，此於訂定管理規則之合同行為亦同有適用，本院審酌：
⑴景隆大樓八十八年十一月七日第一次區分所有權人會議通過之「景隆大樓管
理規則」，其關於管理費應如何分擔，並未就管理費收取標準另設不同之規
定，僅於第十條第二項規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人
會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議
未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有
權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」；
⑵景隆大樓於當次會議之前已有管理委員會之設，參酌會議紀錄之記載，當次
會議目的應在配合公寓大廈管理條例之施行，而使管理委員會組織合法化，
且參照內政部頒訂規約範本及原有之管理規約依法訂定管理規則；
⑶景隆大樓當次區分所有權人會議前，管理費收取標準已按營業（每月每坪一
百十五元）、住宅（每月每坪八十元）使用區分不同費率標準；而在當次區
分所有權人會議之後，景隆大樓各區分所有權人包括上訴人丙○○○在內，
亦均按前揭標準納費等情，
則景隆大樓各區分所有權人八十八年十一月七日第一次區分所有權人會議既未
另行決議各區分所有權人應分擔之管理費，其真意顯在依該次合法決議制定通
過之前引管理規則第十條第二項但書規定繼續追認之前沿用之管理費收取標準
，即營業用收費每月每坪一百十五元，住宅用收費每月每坪八十元。再查，景
隆大樓八十八年十一月七日第一次區分所有權人會議通過之管理規則係經依公
寓大廈管理規則第三十一條規定合法決議，除有會議紀錄在卷可稽外，並經管
委會依法（依公寓大廈管理組織申請報備處理原則，應檢具資料包括：申請書
、訂定規約時之全體區分所有權名冊及出席區分所有權名冊、訂定規約時之區
分所有權人會議紀錄、規約、公寓大廈區分標的之基本資料）完成報備，有公
寓大廈管理組織報備證明一紙可稽，且亦為丙○○○所不爭；則該次會議又已
確認繼續採行既有之管理費收取標準，則該項管理費收取標準即得拘束景隆大
樓之各區分所有權人，至於景隆大樓八十三年三月十九日之住戶代表大會所為
之決議事項是否有經合法決議，已與本件判決結果不生影響。
（二）上訴人丙○○○主張景隆大樓管理規則所定管理費收取標準不合理，未按使用
者付費原則制定部分：
區分所有權人決議事項，屬私法自治之範疇，除其決議程序違法或有違反法律
之強制禁止規定或公共秩序善良風俗之情事，而應認定為無效者外，本院亦無
從逕就區分所有權人決議事項內容而為審究，是此部分上訴意旨亦難認有理由
。
（三）上訴人丙○○○主張景隆大樓於完工之初，住戶即決議空戶及未使用公共設施
住戶應減半收取管理費部分：按小額訴訟之當事人於第二審程序不得提出新攻
擊防禦方法，民事訴訟法第四百三十六條之二十八前段復定有明文。丙○○○
於本院審理時另主張之此項攻擊防禦方法，核屬原審並未提出之新攻擊防禦方
法，依前引民事訴訟法第四百三十六條之二十八規定，除因原法院違背法令致
未能提出者外，不得提出。丙○○○既未具體指明原法院有何違背法令致其不
能提出上開攻擊防禦方法之情事，依前引法條意旨，本院自無從審究此項新攻
擊防禦方法。
（四）另上訴人丙○○○主張其曾於九十一年三月十六日針對目前景隆大樓管理費收
費標準，提出空戶及一樓按住戶收費標準減半收費之建議案，並有百分之五十
八點八之住戶同意該項建議案云云。惟按此項管理費收費標準既屬規約之變更
，依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，即應有區分所有權人
三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分
之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之
，則此項建議案顯然無法變更原規約內容，亦無從據此為有利於丙○○○之認
定。
七、上訴人管委會上訴部分：
按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
。但約定較高者，仍從其約定利率，民法第二百三十三條第一項訂有明文。經查
，景隆大樓管理規則第十條第四項確經約定「區分所有權人若在規定之日期前未
繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利
息，以未繳金額之年息百分之十計算」，此項規約經合法決議通過，已如前所認
定，即得拘束各區分所有權人，管委會據此請求丙○○○未繳之管理費四萬零二
百五十元自起訴狀繕本送達翌日起即九十年十一月二日起至清償日止，按年息百
分之十計算之遲延利息，即屬有理。
八、綜右所述，管委會本於八十八年十一月七日經合法決議之景隆大樓管理規則，請
求區分所有權人丙○○○就供營業使用之系爭房屋按每月每坪一百十五元之標準
，並以面積五十坪計算，給付九十年三月至九月欠繳之管理費共計四萬零二百五
十元，暨自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月二日起至清償日止，按年息百分
之十計算之利息，即有理由，應予准許。原審駁回管委會超過年息百分之五之遲
延利息請求部分，尚有未洽，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。至原審判命 丙○○○給付四萬零二百五十元，及自九十年十一月二日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息部分，仍應予維持，丙○○○上訴論旨指摘原判決命給付超 過一萬四千元部分為不當，求予廢棄該部分及訴訟費用之裁判，非有理由，應予 駁回。兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果並無影響，不予論述。九、訴訟費用之負擔：經查本件上訴費用為新台幣（下同）二百三十二元，郵資為二 百七十二元（含送達判決之郵費），合計為五百零四元，應由上訴人丙○○○負 擔，爰確定如主文第四項所示。
十、據上論結，本件上訴人管委會之上訴為有理由，上訴人丙○○○之上訴為無理由 ，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第二項、第四百五十條、第四百四十九 條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十六 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B審判長法官 陳介源
~B法 官 方彬彬
~B法 官 許辰舟
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 二十八 日~B法院書記官 熊掌山