臺灣臺中地方法院民事判決 97年度重訴字第45號
原 告 鼎鈦股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李郁芬律師
潘正雄律師
被 告 丁○○
林伯儒
合浦視聽歌唱有限公司
上列一人
法定代理人 乙○○ 住台中縣
參加訴訟人 丙○○ 住台中縣
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年2月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告丁○○應將坐落台中縣大里市○○段二八地號土地上同段五六七建號建物如附圖一所示一層面積四七九．九平方公尺、夾層面積五四．六一平方公尺及如附圖二綠色部分入口門廊面積三０．九六平方公尺，橘色部分鐵皮屋加蓋廁所面積三．一五平方公尺之建物拆除，將上開土地謄空返還原告。
被告合浦視聽歌唱有限公司應自第一項所示之建物遷出。被告丁○○、林伯儒應自民國九十七年一月起至交還第一項所示土地之日止，按月連帶給付原告新台幣叁萬捌仟壹佰玖拾元。訴訟費用由被告丁○○負擔。
本判決於原告以新台幣柒佰貳拾貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序事項
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承 受其訴訟以前當然停止；又聲明承受訴訟，應提出書狀於受 訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條及第176條 分別定有明文。本件原告之法定代理人已由高超群變更為甲 ○○，原告於民國97年5月27日以甲○○為法定代理人具狀 聲明承受訴訟，並提出公司變更登記表為證，經本院於將該 書狀送達於被告。從而本件承受訴訟，於法即無不合。二、被告林伯儒經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
三、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。所謂法律上之利害關係者，即因兩造所受裁判之
結果，而自己亦須受其影響之謂（最高法院17年聲字第42號 判例參照）。申言之，民事訴訟法第58條第1項所稱有法律 上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關 係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直 接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受 不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示 或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均 應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異 及紛爭擴大或顯在化（最高法院94年度台抗字第1183號判決 參照）。查原告主張坐落台中縣大里市○○段28地號土地（ 下稱系爭土地）為其所有，被告丁○○承租系爭土地後，於 系爭土地上興建同段567建號建物即門牌號碼台中縣大里市 ○○路41號建物（含增建建物，下稱系爭建物），並將系爭 建物設定抵押權予丙○○，而原告訴請被告丁○○拆除系爭 建物，返還系爭土地，如被告丁○○受敗訴之判決，系爭建 物遭拆除，依民法第881條前段之規定，丙○○就系爭建物 之抵押權將因抵押物滅失而消滅，是丙○○以上揭理由，為 輔助被告丁○○，於98年2月4日訴訟繫屬中具狀參加訴訟， 於法並無不合，應予准許。
乙、實體事項
壹、原告主張：
一、原告於93年3月31日與被告丁○○簽訂土地租賃契約（下稱 系爭租賃契約），由被告林伯儒擔任連帶保證人，將所有系 爭土地出租予被告丁○○，期間自93年4月1日起至103年3月 31日止。依系爭租賃契約第10條第3款之約定，被告丁○○ 在承租地上之建物等，不得辦理設定，否則即視為違約。惟 被告丁○○明知上情，竟於96年7月間，將承租系爭土地所 興建之系爭建物設定抵押權予參加訴訟人丙○○，嗣經原告 請領謄本後，始知上情。被告丁○○所為已嚴重違約，為此 原告於96年10月1日委請律師寄發存證信函通知被告丁○○ 、林伯儒，請二人於文到後七日內，將系爭建物之抵押權設 定予以塗銷，未料該二人均置之不理，原告乃於96年11月5 日再委請律師以存證信函通知被告二人，依系爭租賃契約第 9條之約定，終止系爭租賃契約，並請被告於10日內，將系 爭建物拆除，並將土地謄空返還原告，該二人迄今未將系爭 土地遷讓返還原告。系爭租賃契約業經原告依法終止，原告 與被告丁○○就系爭土地已無租賃契約，被告丁○○仍持續 占用系爭土地，拒絕謄空土地搬遷，自屬無權占有，原告自 得依民法第767條及第455條之規定，請求被告將系爭建物拆 除，並謄空遷讓返還系爭土地。又被告丁○○無權占用原告
所有系爭土地，自屬侵權行為，依民法第213條之規定，亦 應回復原狀，將系爭土地謄空返還原告，爰以聲明一請求判 決被告丁○○應將系爭建物拆除，將系爭土地返還原告。二、系爭建物目前由被告丁○○出租予被告合浦歌唱有限公司（ 下稱合浦公司），依民法第767條之規定，請求判決被告合 浦公司應自系爭建物遷出。
三、被告丁○○在返還系爭土地前既仍無權占用系爭土地，原告 自得依民法第184條及第179條之規定，請求被告賠償損害及 請求無權占用期間相當於租金即每月38,190元之不當得利。 為此原告請求判決被告丁○○、林伯儒應自終止租約之翌月 即自96年12月起至系爭土地返還之日止，每月應連帶給付原 告38,190元，惟因96年12月份，被告丁○○曾自行匯款38,1 90元至原告所有帳戶，因此被告丁○○及林伯儒應自97年1 月份起，每月連帶給付原告38,190元，爰請求判決如聲明三 所示。
四、聲明：請求判決如主文第一、二、三項所示，並以供擔保為 條件之假執行宣告
貳、被告部分
一、被告丁○○則以：
（一）設定抵押權有告知原告公司之張廠長，張廠長說房子是其 名義，土地租金如果有正常繳納，設定抵押與原告公司沒 有關係，當時租賃有正常繳納租金。
（二）聲明：請求駁回原告之訴。
二、被告合浦公司部分
（一）被告合浦公司係合法向被告丁○○租賃系爭建物，也有簽 訂書面契約。
（二）聲明：請求駁回原告之訴。
三、被告林伯儒未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲 明或陳述。
叁、參加訴訟人丙○○
（一）其與丁○○之債權債務關係是之前即設定，於設定的過程 中原告都沒有異議，所以就放心跟丁○○簽約。（二）聲明：請求駁回原告之訴。
肆、本院之判斷
一、原告主張：系爭土地為其所有，被告丁○○以被告林伯儒為 連帶保證人，於93年3月31日與其簽訂系爭租賃契約，向原 告承租系爭土地，租期自93年4月1日起至103年3月31日止， 依系爭租賃契約第10條第3款之約定，被告丁○○在承租地 上之建物等，不得辦理設定抵押權，否則即視為違約，被告 丁○○於96年7月間，將承租系爭土地所興建系爭建物設定
抵押權予參加訴訟人丙○○等情，業據原告提出土地登記謄 本、土地租賃契約書、公證書及建物登記謄本為證（見本院 卷第7至12頁），並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張 屬實。又系爭建物除辦理保存登記部分如附圖一所示第一層 面積479.9平方公尺、夾層面積54.61外，並增建如附圖二綠 色部分入口門廊面積30.96平方公尺，橘色部分鐵皮屋加蓋 之廁所面積3.15平方公尺等情，此經本院會同地政人員到場 勘驗無訛，有勘驗筆錄及台中縣大里地政事務所函文暨所檢 送之測量成果圖（即本判決附圖一）、複丈成果圖（即本判 決附圖二）在卷可憑（見本院卷第49、82、83、85至87頁） ，復有原告提出之現場照片在卷可證（見本院卷第92、93頁 ）。被告丁○○抗辯其將系爭建物設定抵押權予丙○○之時 有徵得原告公司張廠長同意，惟為原告所否認。兩造主要爭 執在於：原告有無同意被告丁○○將系爭建物設定抵押權予 丙○○？
二、被告丁○○抗辯其將系爭建物設定抵押權予丙○○之時，有 徵得原告公司張廠長同意，固請求訊問張廠長為證。惟本院 命原告查報該公司張廠長之姓名、住址供本院通知到庭訊問 ，原告於97年10月1日具狀陳明：張廠長即為張雋明，張雋 明已於1年多以前中風成為植物人，目前居住於老人養護中 心，其無法出庭應訊等情，此為被告丁○○所不爭執（見本 院卷第127頁反面），是該部分證據已無法調查。又被告丁 ○○自認：本件抵押權的設定是第二次，第一次有向原告公 司張廠長報備，張廠長說要跟原告公司反應；二次設定抵押 權沒有去報備，因為第一次原告也沒有說什麼，想說就不用 跟原告說了等語（見本院卷第28頁），是被告丁○○於96年 7月6日將系爭建物設定抵押權予丙○○，並未徵得原告同意 ，要無可疑。至於被告丁○○第一次將系爭建物設定抵押權 予他人時，縱有告知原告公司張雋明廠長之事，不能據此推 認原告公司知悉該事，原告縱有知情而未表示反對之意思， 亦不能據此推論原告亦同意被告丁○○將系爭建物設定抵押 權予丙○○，是被告丁○○此部分抗辯，並非可採。三、按租用建築房屋之基地，承租人違反租賃契約時，出租人得 收回，土地法第103條第5款定有明文。系爭租賃契約第9條 第1款亦約定，乙方（即被告丁○○）違反約定，甲方（即 原告）得終止契約。而被告丁○○在承租地上之建築物等， 不得辦理設定，亦為系爭租賃契約第10條第3款所明白約定 （見本院卷第11頁）。被告丁○○未經原告同意，於96年7 月6日將系爭建物設定抵押權予丙○○，自屬違反系爭租賃 契約之約定。原告發現被告丁○○違約後，委請律師於96
年11月1日函請被告丁○○塗銷系爭建物所設定之抵押權登 記，否則將終止系爭租賃契約，請求返還土地；被告丁○○ 未履行，原告嗣再委請律師於96年11月5日發函終止系爭租 賃契約，被告丁○○於96年11月6日收受該函文，此有律師 函函文暨掛號郵件收件回執在卷可憑（見本院卷第13至16 頁），是系爭租賃契約已於96年11月6日發生終止之效力， 要無可疑。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條前段及中 段分別定有明文。經查：
（一）系爭租賃契約既經原告於96年11月6日終止在案，被告丁 ○○占用系爭土地已失其合法正當之權源，自屬無權占有 ，依前揭規定，被告丁○○自應將租賃物即系爭土地返還 原告。又系爭建物之存在，妨害原告就系爭土地之使用收 益，從而原告聲明一訴請被告丁○○應將系爭建物全部拆 除，並將系爭土地謄空交還原告，核屬有據，應予准許。（二）被告合浦公司抗辯其向被告丁○○承租系爭建物，固據提 出租賃契約為證。惟被告丁○○與原告間之系爭租賃契約 業經原告合法終止，被告丁○○占用系爭土地已失其合法 正當之權源，業如前述。又系爭租賃契約第8條第5款亦約 定被告丁○○不得轉租他人，故被告合浦公司與被告丁○ ○間就系爭建物縱有租賃關係存在，亦不能對抗原告，換 言之，被告合浦公司占用系爭土地亦屬無權占有，原告依 民法第767條之規定訴請被告合浦公司應自系爭建物遷出 ，自有理由，亦應准許。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍 ，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例參照）。本件被告丁○○自96年11月6日 起即無權占用系爭土地，致原告無法使用收益，則依社會通 常觀念，被告丁○○獲有相當於租金之不當得利，並因此致 原告受有無法使用收益該土地之損害，原告自得本於不當得 利之法律關係請求被告丁○○返還相當於租金之不當得利。 而依系爭租賃契約第4條、第7條之約定，被告丁○○向原告 承租系爭土地，每月租金36,000元，每滿一年按前一年之月 租金增加百分之二（見本院卷第10頁反面）。換言之，其第 4年即自96年4月1日起，被告丁○○承租系爭土地之租金為
38,203元，是原告請求被告丁○○自97年1月起至返還系爭 土地之日止，按月給付原告38,190元，未逾前揭數額，應予 准許。再者，被告林伯儒為系爭租賃契約之連帶保證人，已 如前述，系爭租賃契約第9條第2款就違規處罰約定：因被告 丁○○違約而損失原告權益時，被告丁○○、林伯儒兩方願 負完全賠償責任，係明示對債權人即原告各負全部給付之責 任，為連帶債務（民法第272條第1項參照）。被告丁○○既 違約經原告終止租約，而應依不當得利之法律關係，自97年 1月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告38,190元，原 告依前揭約款，請求被告林伯儒與被告丁○○自97年1月起 至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告38,190元，亦屬 有據，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經均於法並無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之。
七、原告依民法第455條及767條之規定請求被告丁○○拆屋還地 既有理由，無須再審酌其依侵權行為之法律關係為同一請求 是否有理由。又被告合浦公司及林伯儒敗訴部分未徵收裁判 費，故命被告丁○○負責全部之訴訟費用，均併予敘明。伍、一造辯論、訴訟費用負擔、宣告假執行之依據：民事訴訟法 第385條第1項前段、第79條、第390條第2項。中 華 民 國 98 年 2 月 18 日 民事第三庭 法 官
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 2 月 18 日 書記官
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