臺灣屏東地方法院民事判決 96年度訴字第584號
原 告 丁○○
被 告 戊○○原名李
訴訟代理人 壬○○
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國98年2月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落屏東縣屏東市○○段三二二、三二二之三地號土地（權利範圍均為一萬分之一五三）及同段四○四八建號建物（門牌號碼：屏東縣屏東市○○路1388號5樓之2、權利範圍為全部）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴時聲明一有關土地部分之權利範圍原均誤載為全部 ，嗣於本院民國96年12月6日言詞辯論時更正為均萬分之153 （見第48頁）。又原告起訴時，本係聲明請求移轉系爭土地 、建物之所有權登記，請求權基礎為信託物返還請求權，嗣 因發現被告已將系爭土地、建物之所有權移轉登記予訴外人 丑○○，乃變更聲明為請求被告給付其新臺幣（下同）1,03 7,478 元及其利息，並變更請求權基礎為債務不履行損害賠 償請求權（見第174 頁）；惟因系爭土地、建物之所有權又 移轉登記予被告，原告乃於本院98年2月2日言詞辯論時撤回 其上開訴之變更（見第259頁）。均合先敘明。二、原告起訴主張：
（一）坐落屏東縣屏東市○○段322、322-3地號土地（權利範圍 均為153/10000 ）及同段4048建號建物（門牌號碼：屏東 縣屏東市○○路1388號5樓之2、權利範圍為全部）（下均 稱系爭房地），係原告於91年2月間以185萬元之價格向訴 外人子○○所購買，因原告當時積欠慶豐銀行房貸債務， 為避免買受後登記原告名下遭銀行查封，乃與被告口頭協 議暫時信託登記為被告名義，待原告需用時被告再移轉登 記返還予原告。買受系爭房地之頭期款為45萬元，係其分 兩期各拿20萬元及25萬元予子○○，並支付15萬元之仲介 費（含代書費）予訴外人癸○○，尾款則以被告之名義向 高新銀行（現陽信銀行）貸款140 萬元支付，並由原告繳 納本、息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：被告並未交付其40萬元支付前兩 期款項。其積欠慶豐銀行之債務，其與姊姊甲○○有去跟 慶豐銀行協商。93、94年之地價稅及94年之房屋稅雖為被 告所繳納，但事後其有當面還錢給被告。當初繳尾款時，
其只把被告之存摺、印章交給姊夫庚○○，他如何把錢交 予子○○其不知情，其並未說過係拿現金予子○○。（三）綜上，爰以起訴狀繕本送達被告終止兩造間之信託關係， 而信託關係既已終止，被告自應將系爭房地之所有權移轉 登記予原告等語。並聲明如主文第1項所示。
三、被告則以：
（一）系爭房地係其91年1 月間所買受，因其住在苗栗縣，故買 賣事宜均委由原告處理，兩造並約定由被告出面向銀行貸 款後，每期本、息均由原告繳納，當作是租金，而原告因 此得使用系爭房地。系爭房地之頭期款係其91年1 月間在 其住處交予原告40萬元後，委託原告繳納，且原告積欠慶 豐銀行3,678,117 元無力清償，遭慶豐銀行取得執行名義 後拍賣原告所有之屏東市○○段998地號土地（持分43/10 000 ）及3531建號建物，拍賣後原告仍積欠慶豐銀行2,78 0,015 元，足見原告信用及財力狀況不佳，若非被告出資 ，原告豈有能力繳納如此高額之頭期款？又原告倘真有能 力負擔系爭房地之頭期款，則系爭房地以原告自己名義購 買即可，何須以被告作為登記名義人購買系爭房地？益證 系爭房地自始即為被告所購買，僅購買時均由原告出面處 理而已。
（二）96年3 月起原告即未再繳納系爭房地之貸款本、息，被告 眼見所購買之系爭房地若無人繳納貸款本、息，勢必遭陽 信銀行查封拍賣，故自96年3 月起貸款本、息即轉由被告 繳納，準此，倘系爭房地係原告所有，而借名登記於被告 名下，則被告大可放任系爭房地由陽信銀行拍賣取償即可 ，何須繳納自96年3 月起迄今之貸款本、息？且系爭房地 之貸款除借款人係被告本人外，連帶保證人為被告之配偶 壬○○，益證系爭房地係被告所購買，並由被告向陽信銀 行貸款，再以被告配偶壬○○擔任連帶保證人，倘系爭房 地非被告所有，壬○○豈會擔任連帶保證人？被告及壬○ ○豈會毫無緣由的承擔系爭房地貸款未繳之風險？況原告 亦未能證明系爭房地係借名登記在被告名下。
（三）系爭房地之頭期款40萬元係原告當時所告知，至一部分之 頭期款為原告自願支付，被告當時並未請原告支付40萬元 以外之頭期款與仲介費，因被告當時並不知除貸款及40萬 元之頭期款外，還有其他款項要付。原告此部分自己支付 之款項應非租金，被告96年12月6 日言詞辯論時始知悉原 告尚支出仲介費及40萬元以外之頭期款。被告認為原告另 行支付之仲介費與頭期款，係因其繳納之貸款本、息較租 金行情低，故原告應不可再向被告請求此些款項，此些款
項就當作是補貼租金差額。系爭房地之房屋稅、地價稅均 係被告所繳納，且銀行假扣押系爭房屋，如為原告之房屋 ，為何其不跟銀行談？又證人都是聽原告講的，且都跟原 告串通好了。被告購買系爭房地是可憐原告，因為原告在 屏東沒有地方住，被告信用好且也有能力買房子，房屋稅 、地價稅原告要繳，當作是租金，稅單是被告繳完才轉交 給原告的，用意是要跟原告拿錢等語置辯。並聲明：原告 之訴駁回。
四、原告主張系爭房地係91年間以185 萬元之價格向訴外人子○ ○所購買，頭期款為45萬元，仲介費（含代書費）15萬元， 尾款則以被告向銀行貸款之140 萬元支付，起初貸款本、息 由原告繳納等事實，業據提出不動產買賣契約書、土地、建 物登記謄本、存摺往來明細及收據影本等文件為證（見第4 至10頁、第28至36頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。五、至原告主張系爭房地為其所出資購買，其並與被告口頭協議 暫時將系爭房地信託登記在被告名下，待需用時再由被告返 還予原告等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經本院與 兩造協議簡化爭點後，所整理之爭點為：㈠系爭房地是由原 告或被告所購買？若是由原告購買，為何會登記在被告名下 ？㈡原告終止信託關係，訴請被告移轉登記系爭房地之所有 權予原告，有無理由？茲分別析論如下：
（一）系爭房地是由原告或被告所購買？若是由原告購買，為何 會登記在被告名下？
⒈觀之系爭房地之買賣契約書，承買人為原告，苟系爭房地 確係被告所購買，為何承買人非記載為被告？果被告係委 託原告購買，自可於契約書上載明原告代理被告訂約之旨 ，然而系爭契約書並非如此記載，此已啟人疑竇。 ⒉原告主張頭期款45萬元與仲介費15萬元為其所出資支付， 業據提出交款備忘錄、收據及戶名為辛○○之郵局存摺明 細記錄影本各1 份為證（見第27、36、50、51、66頁）， 且為被告所不爭執，復經證人即出賣人子○○、證人即仲 介人癸○○、證人辛○○到庭結證屬實（見第158、161、 163 頁），堪信為真正。被告抗辯其有出資標會所得之40 萬元作為頭期款，在其苗栗住處之客廳將現金交付原告轉 交予子○○等情，雖據其配偶即其訴訟代理人壬○○於本 院言詞辯論時陳明（見第44頁），且提出互助會會單影本 3 份為證（見第62至64頁）。惟原告否認上情，而被告自 承交付現金予原告時並未開立收據，且徵之兩造之住所分 別位於屏東縣與苗栗縣，距離非近，而被告於臺灣屏東地 方法院檢察署96年度他字第607 號偽造文書案件偵查中曾
稱：大家兄弟姐妹把系爭房屋當娘家，放假就回去等語（ 見該署96年度他字第1016號偵查卷第17頁），是被告應可 利用返回屏東時將上開40萬元之現金當面交付原告，或以 匯款之方式將該款項匯至原告所指定之帳戶（如證人辛○ ○之前揭帳戶），故被告所稱在其苗栗住處當面交付40萬 元之現金予原告一事，實不合常情。被告之配偶即被告之 訴訟代理人壬○○此部分有利於被告之前開陳述，除不合 常情如前述外，亦會因配偶之利害共同關係而有偏袒被告 之虞，而難以採信。再觀之原告所提出前揭戶名為辛○○ 之郵局存摺明細記錄，在原告支付子○○頭期款前之半年 期間內，並無40萬元之存款記錄，且記錄上91年2月5日提 領之175,999元，在日期上與第1筆頭期款交付予子○○之 日即91年2月6日相近，金額上扣除合庫面額18,000元之支 票後，則相差6,001元；記錄上91年2月8日提領之400,000 元，在日期上與第2筆頭期款交付子○○之日即91年2月8 日，均為同一日，金額上則足夠支付25萬元（係以郵局支 票支付）。原告主張第1筆頭期款之差額6,001元，係以其 身上原有之現金補足等語（見本卷第42頁），與常情尚屬 無違，蓋一般人身上並不難見數千元之現金。原告就第2 筆頭期款多領取之15萬元，其陳稱係用以支付共15萬元之 仲介費等語；經查，上開仲介費用係分2 次支付，金額合 計確為15萬元，且支付日期分別為91年2月9日與91年2 月 21日，有該收據影本1 份可稽（見第36頁），時間均在原 告提領40萬元之後。是足認原告此部分之主張為可採。而 由上述可知，被告抗辯其有出資40萬元支付頭期款一節， 並無足夠之證據可資證明，故其所辯尚難採信。 ⒊依證人即仲介人癸○○於本院言詞辯論時結證：「（問： 民國91年有無仲介證人子○○買賣房屋土地？）有。當時 買主是原告丁○○，這個案子因為公司剛好要換地點，所 以我有印象。（問：原告丁○○有無跟你們說這房子土地 其實不是他買的，是他的親人要買的，只是用他的名字買 ？）他當時說他的信用上有問題，房子是他要買沒有錯， 只是貸款要借第三人的名義來申請貸款及登記。... （問 ：房屋土地是原告的妹妹買的還是原告買的？）當時是原 告跟他的姊夫來看房子，且簽約過程都是原告跟他姊夫出 面的，且當時原告有講因為他的信用有問題，所以要請他 妹妹辦理貸款跟登記，不過房屋是原告自己要買來住的。 」等語（見第160、161、162 頁），可知原告之主張應為 可採。而證人庚○○、丙○○、甲○○及乙○○於本院言 詞辯論時之證述內容（見第165至169頁、第260、261頁）
，除彼此互核無違外，亦均與前開證人癸○○之陳述意旨 相符，自堪採信。是益徵原告之主張為真實。
⒋被告抗辯原告繳付貸款本、息，係作為支付其租金之用云 云，並未提出如租約等之證據以實其說。且被告自承於本 院96年12月6 日言詞辯論時始知悉原告尚支出仲介費15萬 元及40萬元以外之頭期款5萬元，並於起初辯稱該5萬元頭 期款是原告自願支付的，該款項應非租金等語；旋即改稱 ：原告另行支付仲介費及頭期款，是因為他繳的貸款金額 比租金的行情還要低，所以我造主張原告不可以再跟我請 求這個款項，就當作是補貼以前缺繳的租金差額等語（均 見第46頁）。惟查，苟系爭房地確係被告所有並出租予原 告使用，且被告確已支付40萬元之頭期款，何以原告額外 支出仲介費15萬元與頭期款5 萬元時，未讓被告知悉其事 ，以便抵付租金？此實與常情有違。顯見被告上開所辯應 係臨訟杜撰之詞，委無可取。
⒌被告於前揭偽造文書案件偵查中陳稱：原告向我哭訴她沒 地方住，就拜託我要用我的名義買房子，她說不會害我.. . 到了銀行查封，她不承認這個房子是她在繳貸款，說房 子是我的... 當時我跟原告是約定由我出名，實際上是原 告買房子等語（見96年度他字第1016號偵查卷第17頁）， 與其於本院時所辯之內容相矛盾，且被告於上開偵查中均 未提及將系爭房地出租予原告之事，反而陳稱：「（檢察 官問：當時是約定由她《指原告》居住？）大家兄弟姐妹 把那裡當娘家，放假就回去。（檢察官問：當時約定平常 由誰居住？）原本是丁○○、丙○○居住。後來有租給別 人，租金是丁○○收... 。」等語（見同卷第17、18頁） ，是顯見被告於本院抗辯其有將系爭房地出租予原告，原 告繳納貸款本、息係作為繳納租金之用云云，並不足採。 綜上，益證系爭房地實際上為原告所購買，僅係借用被告 之名義登記及貸款。
⒍至被告抗辯原告積欠慶豐銀行3,678,117 元無力清償，遭 慶豐銀行取得執行名義後拍賣原告所有之屏東市○○段99 8 地號土地（持分43/10000）及3531建號建物，拍賣後原 告仍積欠慶豐銀行2,780,015 元，足見原告信用及財力狀 況不佳，若非被告出資，原告豈有能力繳納如此高額之頭 期款？又原告倘真有能力負擔系爭房地之頭期款，則系爭 房地以原告自己名義購買即可，何須以被告作為登記名義 人購買系爭房地？益證系爭房地自始即為被告所購買，僅 購買時均由原告出面處理而已云云。經查，原告確積欠慶 豐銀行屏東市○○段998 地號土地（持分43/10000）及同
段3531建號建物之貸款債務，經強制執行後尚積欠2,780, 015元，業經本院依職權調閱本院96年度訴字第129號民事 卷宗查核屬實（見該卷第8 頁及本卷第58頁之分配表所載 ）；質之原告則稱：「之前慶豐的房貸是我大姐買的房子 ，用我當人頭，貸款我大姐繳，因為我父親癌症，我又出 車禍，所以我大姐就繳不起房貸，因為房子是我大姐在住 的，我不可能幫他繳房貸，所以才積欠慶豐銀行房貸。」 等語（見本卷第48、49頁），參以證人即慶豐銀行當時之 法務人員（見本院96年度訴字第129號卷第5頁之委任狀所 示）己○○於本院言詞辯論時證述：都是甲○○跟我們銀 行談這些債務的事情等語（見本卷第173 頁），及證人甲 ○○確係原告之大姐，有戶籍資料1 份附於本院96年度訴 字第129 號卷可憑（見該卷第11頁），可知原告此部分所 述尚非虛妄。而正因原告積欠慶豐銀行債務並遭法院強制 執行，信用狀況不佳，致無法貸款購買系爭房地，而被告 於本院則迭次自承其信用佳等語（見本卷第237、262頁） ，故原告始需借用被告之名義貸款並將系爭房地之所有權 登記在被告名下。且原告主張其積欠慶豐銀行債務，怕銀 行扣押存款，始向證人辛○○借存摺使用，該帳戶內的錢 都是其所有等情（見第43頁），已據證人辛○○於本院言 詞辯論時結稱：我的存摺開戶後就借給原告使用，因為她 說她的信用有問題，她的錢沒有地方放等語無訛（見第16 3 頁），是益徵原告有信用問題而有借用被告名義貸款及 登記系爭房地之必要，以便貸得140 萬元支付系爭房地之 尾款，並避免慶豐銀行查封拍賣系爭房地。再參以系爭房 地之前兩期價款與仲介費合計共60萬元，而原告向證人辛 ○○借用之上開帳戶，迄至原告提領前述支付系爭房地前 2筆頭期款前，尚有1,015,246元之存款餘額（見第50頁） ，而證人辛○○係甫開戶後即將該存摺、印鑑借予原告使 用，且證人辛○○開戶僅係借原告使用帳戶，衡情應不致 於開戶時存入太多之開戶款，故原告提領上開款項前應至 少有100 萬元之存款，則依此，前揭合計60萬元之款項對 原告而言，尚非如被告所稱，係原告無能力支付之「高額 」款項。基上所述，可知被告此部分之抗辯尚難遽採。又 被告雖另以證人都跟原告串通好了云云置辯（見第262 頁 ）；然查，上開證人庚○○、丙○○、甲○○及乙○○， 與兩造均有親戚關係，且各自與兩造間之親等皆相同，至 證人子○○、李漢璋、己○○及辛○○與兩造間，則均無 親戚或僱傭關係，衡情渠等應均無偏袒兩造任何一方之理 ，且被告並未提出任何證據以證明其上開辯詞屬實，故其
此之所辯亦難採信。至被告聲請本院傳訊證人己○○，雖 欲證明系爭房地為其所有一事（見第151 頁），惟證人己 ○○於本院言詞辯論時係證述：我忘記原告有無跟我說系 爭房地是被告的，他們的內部關係如何我不清楚等語（見 第173 頁），是此部分尚無法作為有利於被告之認定依據 ，附此敘明。
（二）原告終止信託關係，訴請被告移轉登記系爭房地之所有權 予原告，有無理由？
⒈按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受 託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理 或處分信託財產之關係。故受託人對於信託財產必有為管 理或處分之權限或事實，始為信託關係。借名登記，其登 記名義人若僅單純出借名義，對於登記之標的物或權利並 無任何管理處分之實者，應屬於另一種無名契約性質，非 為信託關係，此單純之借名登記既未違反法律之強制規定 或公序良俗，依契約自由之原則，應仍有效力。又法院應 依職權為法律之適用，不受當事人所陳述法律上見解之拘 束。本件純粹係借名登記，依訂約當時具體之情形觀察， 並非信託契約，當事人之真意，係被上訴人將其出資買受 之系爭土地，以買賣為原因移轉登記與鍾熙胤名下，而管 理、使用、處分權仍屬於被上訴人之無名契約，其契約着 重在當事人間之信任關係，並無不法，理由正當，應屬合 法有效之契約，性質與委任契約類同，應類推適用委任關 係終止、消滅之規定，不因被上訴人將契約名之為信託契 約，而影響該借名登記契約終止或消滅與否之判斷（最高 法院91年臺上字第1871號、92年臺上字第1054號、94年臺 上字第362號、94年臺上字第953號判決意旨均可供參）。 ⒉查本件原告起訴時固稱系爭房地為其所購買，而以被告之 名義信託登記，惟依本院前開認定，可知原告係因信用有 問題，無法向銀行貸款以支付系爭房地140 萬元之尾款， 始借用被告之名義貸款及登記，而依訂約當時之具體情形 觀察，當事人之真意係原告將其出資買受之系爭房地，登 記在被告名下，而管理、使用權仍歸屬原告，足見本件應 係單純之借名登記契約，其動機與目的並無不法，未違反 法律之強制規定或公序良俗，依契約自由之原則，應為有 效。而依前揭判決意旨，此契約性質上與委任契約類同， 應類推適用委任關係終止之規定，本院此時即應依職權適 用法律，不因原告將契約名為信託契約而受影響。 ⒊次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。民法第54 9條第1項定有明文。查原告係以起訴狀繕本之送達作為其
終止契約意思表示之送達，有起訴狀可稽（見「事實及理 由」欄第1點），而該起訴狀之繕本已於96年11月8日合法 送達於被告，亦有送達證書1 份附卷可參（見第22頁，所 載之送達時間「97」年，應係「96」年之明顯誤載，此觀 其上郵戳之日期即明）。是堪認兩造間就系爭房地所訂立 之借名登記契約，已於96年11月8 日終止。依此，原告自 得類推適用民法第541 條之規定，請求被告將系爭房地之 所有權移轉登記予原告。
六、綜上所述，原告依類推適用後關於民法委任之規定，訴請被 告移轉登記系爭房地之所有權，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審 酌後認對於判決結果皆無影響，爰不一一論述，末此說明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 16 日 民事第一庭 法 官 張以岳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 林志憲
中 華 民 國 98 年 2 月 16 日