臺灣基隆地方法院民事判決 97年度訴字第319號
原 告 童銘宗即祭祀公業童志昌管理人
訴訟代理人 張玉希律師
複 代理人 己○○
被 告 林山食品有限公司
法定代理人 戊○○
乙○○
丙○○
兼 法 定 丁○○○
代 理 人
甲○○
前三人共同 梁 治律師
訴訟代理人
複 代理人 辛○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年 2月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林山食品有限公司應將坐落臺北縣萬里鄉○○里○○段中幅子小段一五九地號土地上如附圖所示一五九─Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積共計二三九平方公尺之地上物拆除，並與被告丁○○○、甲○○共同將上開土地返還原告。
被告甲○○、丁○○○應將臺北縣萬里鄉○○里○○段中幅子小段一五六地號、面積二七六平方公尺土地及臺北縣萬里鄉○○里○○段中幅子小段一五九地號、面積一○二八平方公尺土地返還原告，並應給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟柒佰伍拾玖元，及自民國九十七年七月十日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息，暨自民國九十七年七月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟玖佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林山食品有限公司負擔百分之二十二，餘由被告丁○○○、甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾玖萬玖仟元為被告林山食品有限公司供擔保後，得假執行；但被告林山食品有限公司如以新臺幣壹佰壹拾玖萬伍仟元為原告預供擔保，免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹佰捌拾壹萬伍仟元為被告丁○○○、甲○○供擔保後，得假執行；但被告告丁○○○、甲○○如以新臺幣伍佰肆拾肆萬參仟陸佰元預供擔保，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北縣萬里鄉中萬里加投中幅子小段156、159地號土地 （以下簡稱系爭土地）是祭祀公業童志昌所有，原告為祭祀 公業童志昌之管理人，然訴外人童朝未經祭祀公業童志昌管 理人同意，於民國76年間與被告甲○○、丁○○○簽訂租賃 契約，將系爭土地出租予被告甲○○、丁○○○，並由被告 林山食品有限公司（以下簡稱林山公司）在系爭 159地號土 地上興建門牌號碼臺北縣萬里鄉中幅39之 1號建物（以下簡 稱系爭建物），訴外人童朝無權代表原告出租系爭土地予被 告甲○○、丁○○○，所為之處分行為無效，原告數次發函 通知被告要求與原告洽商解決系爭土地租賃及系爭建物處理 問題，被告均藉辭推拖，至今仍然占用系爭土地，為此依民 法第 767條及侵權行為、不當得利之法律關係起訴，求為判 決：㈠被告林山公司應將坐落系爭 159地號土地如附圖所示 159－A（面積81平方公尺）、159－B（面積 149平方公尺） 、159－C（面積 9平方公尺）之系爭建物拆除後，並與被告 丁○○○、甲○○共同將系爭159地號面積1,028平方公尺土 地全部返還原告；㈡被告丁○○○、甲○○應將系爭 156地 號面積 276平方公尺土地全部返還原告；㈢被告丁○○○、 甲○○應連帶給付新臺幣（下同） 193,942元，及自起訴狀 繕本送達最後 1位被告翌日起至清償日止，按週年5%計算之 利息，暨自97年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月連帶 給付 4,243元【計算式：如附表一】，並願供擔保聲請宣告 假執行。
㈡對被告抗辯之陳述略以：
⒈被告辯稱62年間祭祀公業童志昌管理人童力曾出具土地使用 同意書由被告林山公司興建廠房，故童朝出租系爭土地構成 表見代理云云。然上開土地使用同意書並無祭祀公業大印， 原告否認其真正，且土地使用係屬管理行為，依當時民法第 828條第2項規定，應經派下員全體同意，不可能由管理人單 獨同意生效，而原告並無任何派下員會議曾同意將系爭土地 出租予被告興建廠房，且訴外人童朝於61年10月17日及76年 5 月24日出租系爭土地之租賃契約分別於第7條及第6條載有 「上列土地係共有土地，此後如甲方之共有親屬提出異議者 …甲方（即童朝）應負全部之賠償責任…。」等內容，益證 系爭土地簽訂租約當時，未經祭祀公業童志昌管理人或派下 員會議同意，況訴外人童朝是在61年10月17日出租系爭土地 ，被告所提土地使用同意書是62年3月5日所出具，自無從以 該土地使用同意書，即認原告就童朝於61年10月17日訂立之 租賃契約應負表見代理之授權人責任，另祭祀公業童志昌管 理人於71年2月5日由童力變更為童坤，並於同年4月6日完成
系爭土地管理者變更登記，被告並未提出任何證據證明祭祀 公業童志昌就76年5月24日租約成立表現代理情形。 ⒉被告辯稱童朝於76年與其簽訂土地租賃契約，祭祀公業童志 昌管理人於91年租約到期後未為反對之表示，該租約已變為 不定期租約云云。然76年之租約既非當時祭祀公業童志昌管 理人代表簽約，且未經派下員全體同意，該租約並無拘束原 告之效力，況祭祀公業童志昌之管理人自80年起數次發函請 求被告返還系爭土地，已明白表示反對被告繼續使用系爭土 地，並無被告所稱不為反對之意思情事。
⒊證人庚○○既非原告派下員，且未參加原告派下員會議，亦 不知悉系爭土地為何人所有，其證稱系爭土地由童朝該房收 租，無從據此推論系爭土地屬第六房分管。又被告所提72年 6 月19日會議紀錄為影本，且派下員並未全部列名，亦無其 上所載「萬里鄉中福宮」此會議地點，該會議紀錄顯非真正 ，又依該會議決議「二、前由六房租金姑工廠十五年期滿後 ，由六房負責清理。…五、此後有關租售事宜應事先徵求各 房親同意。」等內容，核與是否同意出租無涉，更無童朝經 祭祀公業同意出租系爭土地予被告興建廠房之情形，甚至足 以證明童朝無權於76年 6月19日代理原告與被告丁○○○、 甲○○續約。另被告於本院94年度基簡字第74號返還房屋等 事件審理中，曾提出其所收到第六房派下人童崇益（原告誤 載為童崇義）所發存證信函，通知被告系爭土地係屬共有， 童朝並未經共有土地之親屬同意而私自出租，如嗣後有任何 責任概與其無涉等情，足見系爭土地非屬第六房分管，原告 及第六房其他族親均未同意童朝出租系爭土地，童朝無權擅 自出租系爭土地至為明確。
二、被告聲明駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保聲 請宣告免為假執行，其抗辯如下：
㈠童朝係以祭祀公業派下員身分於61年10月17日與被告丁○○ ○之配偶林萬賜訂立系爭土地之租賃契約，用以建築工業廠 房，經當時祭祀公業管理人童力於62年3月5日出具土地使用 同意書，協同辦理變更系爭土地為工業用地，業經建設廳核 准興建系爭建物，童朝既經當時祭祀公業管理人童力之同意 ，且依祭祀公業童志昌於72年 6月19日會議紀錄決議事項二 所載：「前由六房租金姑工廠十五年期滿後，由六房負責清 理。」，足證童朝是經祭祀公業童志昌同意出租予被告興建 廠房，當然有出租系爭土地之代理權，故由童朝於61年10月 7日及76年5月24日訂立的租賃契約成立表見代理，應為有效 。
㈡被告於61年10月17日承租祭祀公業童志昌所有系爭土地興建
廠房營運，之後於76年 5月24日再續訂租約，約定期限為15 年，並於租約第 1條載明：「於租期屆滿之日，承租人得繼 續承租該土地…」，已約定續租之意思，原告於91年10月31 日租期屆滿後從未為反對之意思表示，依民法第 451條規定 ，兩造間應視為不定期租約。雖祭祀公業童志昌前任管理人 童棋於80年6月30日及81年9月19日租約存續期間以存證信函 通知被告從未就系爭土地與被告訂立租約，僅係派下員間內 部之爭執，不影響兩造間租約之效力，且上開存證信函與91 年10月31日租期屆滿相距10年以上，不得據此認為是租約到 期為反對繼續承租之表示。
㈢依祭祀公業童志昌上開72年 6月19日會議紀錄決議事項二內 容及證人庚○○於本件及另案94年度基簡字第74號返還房屋 等事件證稱系爭土地屬於第六房童朝小公的，並由其放租等 語，足以證明系爭土地係由童朝小公分管，原告主張童朝無 權處分，顯非事實，
三、原告主張系爭土地為祭祀公業童志昌所有，原告為該祭祀公 業管理人，被告林山公司所有系爭建物占有系爭 159地號土 地如附圖159－A、B、C部分面積共 239平方公尺，被告丁○ ○○、甲○○占有系爭土地全部之事實，業據原告提出土地 登記第二類謄本、臺北縣萬里鄉公所96年10月15日北縣萬民 字第0960015908號函等件影本為證，且為被告所不爭執，復 有臺北縣政府稅捐稽徵處淡水分處房屋稅籍證明書 1件在卷 足稽，並經本院於97年10月 8日會同臺北縣汐止地政事務所 履勘，兩造同意被告林山公司占有範圍以該所94年 4月18日 土複字第 400號複丈成果圖為依據，有勘驗筆錄及複丈成果 圖在卷可憑，堪信原告此部分之主張為真實。
四、至於原告主張被告無權占有系爭土地，為被告所否認，並以 上述內容抗辯，是本件所應審究者，在於被告林山公司所有 系爭建物占有系爭 159地號土地有無正當權源？被告丁○○ ○、甲○○與原告就系爭土地有無不定期租約存在而有占有 系爭土地之正當權源？
五、按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始 生效力，民法第118條第1項定有明文。查訴外人童朝就系爭 土地於61年10月17日與被告丁○○○之配偶林萬賜訂立之租 賃契約，及於76年 5月24日與被告丁○○○、甲○○訂立之 租賃契約，均係以童朝名義為之，並非以系爭土地所有人即 祭祀公業管理人名義為之，童朝復未表明代理之意旨，核屬 無權處分行為，而被告所提62年3月5日土地使用同意之真正 既為原告所否認，被告復未舉證證明該文書之真正，該無權 處分行為即未經有權利人之承認，又前祭祀公業管理人童棋
已於80年 8月31日以存證信函告知被告丁○○○、甲○○， 該租賃契約於80年 8月25日經全體派下員會議決議不予追認 ，有存證信函影本 1件在卷可稽，該無權處分行為自始無效 ，被告抗辯童朝於61年10月7日及76年5月24日訂立的租賃契 約成立表見代理，原告應負表見代理之授權人責任云云，顯 不可採。
六、次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應 認原告之請求為有理由，最高法院92年度台上字第 312號判 決亦可參照。訴外人童朝於61年10月7日及76年5月24日訂立 的租賃契約是無權處分行為，已如前述，自無法拘束原告。 被告雖辯稱祭祀公業就系爭土地有約定分管契約云云，然依 被告所提72年 6月19日會議記錄決議事項二所載：「前由六 房租金姑工廠十五年期滿後，由六房負責清理。」之內容， 及證人庚○○證稱系爭土地早期由童朝該房收租等語，均不 足以認定祭祀公業就系爭土地約定由童朝所屬第六房管理、 使用，且童朝僅係第六房之一員，亦無單獨管理、處分系爭 土地之權限，原告主張被告無權占有系爭土地，堪信為真實 。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 767條定有明 文。查祭祀公業童志昌為系爭土地之所有權人，被告無權占 有系爭土地，原告以祭祀公業管理人地位提起本件訴訟，依 民法第 767條規定，請求無權占有人即被告林山公司拆除如 附圖159－A、B、C所示部分地上物後，與被告丁○○○、甲 ○○共同將占有之面積 239平方公尺土地返還原告，及被告 丁○○○、甲○○將占有之系爭土地返還原告，為有理由， 應予准許；原告請求被告林山公司返還之土地面積逾 239平 方公尺部分，為無理由，應予駁回。
八、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第 179條定有明文。又按無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。被告無權占有原告所有 系爭土地，無法律上之原因受有使用土地之利益，原告因此 無法有效利用土地，致受相當於土地租金之損失，自可向被 告請求相當於租金之不當得利。而城市地方之房屋租金及建 築房屋之基地租金，依土地法第97條第 1項規定，以不超過 土地及其建築物申報價額年息10%為限，另土地法第97條第1
項之所謂年息 10%為限，乃指租金之最高限額而言，要無必 須照申報價額年息 10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商 繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關 係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第30 71號判例意旨參照）。查系爭156地號土地92年7月至同年12 月、93年至95年及96年1月至97年6月之申報地價各為每平方 公尺200元、160元及176元；系爭159地號土地92年 7月至同 年12月、93年至95年及96年1月至97年6月之申報地價各為每 平方公尺200元、296元及 448元，本院斟酌系爭土地坐落區 域尚非繁榮，鄰近均甚少一般住宅房屋等情，認原告主張以 系爭土地申報地價年息 10%計算相當於不當得利之租金，核 屬過高，應以年息7%為適當。從而，原告依據不當得利之法 律關係，請求被告丁○○○、甲○○給付如附表二所示之 5 年期間不當得利金額 135,759元，及自起訴狀繕本送達翌日 即97年 7月10日起至清償日止，按週年5%計算之利息，暨自 97年7月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告 2,970 元，洵屬正當，應予准許，逾上開部分之請求，為無理由， 應予駁回。另原告依不當得利之法律關係請求被告丁○○○ 、甲○○返還相當於租金之利益，既經准許，其另以侵權行 為之法律關係請求賠償損害，即無再予審究的必要，而因不 當得利發生之債，同時有多數利得人，應按其利得數額負責 ，並非須負連帶返還責任，是被告甲○○、丁○○○返還相 當於租金之利益部分，不須負連帶責任，附此敘明。九、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經 核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金 額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不應准許。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第 2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 26 日 民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 2 月 26 日 書記官 張慧儀
附表一：
計算不當得利之起迄時間：
⑴92年7月1日起至92年12月31日止
⑵93年1月1日起至95年12月31日止
⑶96年1月1日起至97年6月30日止
⑷97年7月1日起至返還系爭土地之日止
┌────────┬────┬────┬──┬───────────┐
│土地坐落：臺北縣│占地面積│公告地價│年息│金額（新臺幣；元以下四│
│萬里鄉中萬里加投│（平方公│（元/平 │ │捨五入） │
│段中幅子小段 │尺） │方公尺）│ │ │
├────────┼────┼────┼──┼───────────┤
│㈠159地號 │1,028 │⑴250 │10% │⑴250元×80%×1,028平 │
│ │ │ │ │ 方公尺×10%÷12個月 │
│ │ │ │ │ ×6個月＝10,280元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑵370 │ │⑵370元×80%×1,028平 │
│ │ │ │ │ 方公尺×10%÷12個月 │
│ │ │ │ │ ×36個月＝91,286元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑶560 │ │⑶560元×80%×1,028平 │
│ │ │ │ │ 方公尺×10%÷12個月 │
│ │ │ │ │ ×18個月＝69,082元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑷560 │ │⑷560元×80%×1,028平 │
│ │ │ │ │ 方公尺×10%÷12個月 │
│ │ │ │ │ ＝3,838元 │
│ ├────┴────┴──┴───────────┤
│ │⑴＋⑵＋⑶＝170,648元 │
├────────┼────┬────┬──┬───────────┤
│㈡156地號 │ 276 │⑴250 │10% │⑴250元×80%×276平方 │
│ │ │ │ │ 公尺×10%÷12個月×6│
│ │ │ │ │ 個月＝2,760元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑵200 │ │⑵200元×80%×276平方 │
│ │ │ │ │ 公尺×10%÷12個月× │
│ │ │ │ │ 36個月＝13,248元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑶220 │ │⑶220元×80%×276平方 │
│ │ │ │ │ 公尺×10%÷12個月×1│
│ │ │ │ │ 8個月＝7,286元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑷220 │ │⑷220元×80%×276平方 │
│ │ │ │ │ 公尺×10%÷12個月＝ │
│ │ │ │ │ 405 元 │
│ ├────┴────┴──┴───────────┤
│ │⑴＋⑵＋⑶＝23,294元 │
└────────┴────────────────────────┘
92年7月1日起至97年6月30日止：
[㈠⑴＋⑵＋⑶]＋[㈡⑴＋⑵＋⑶]＝193,942元 97年7月1日起至返還系爭土地之日止按月給付： ㈠⑷＋㈡⑷＝4,243元
附表二：
計算不當得利之起迄時間：
⑴92年7月1日起至92年12月31日止
⑵93年1月1日起至95年12月31日止
⑶96年1月1日起至97年6月30日止
⑷97年7月1日起至返還系爭土地之日止
┌────────┬────┬────┬──┬───────────┐
│土地坐落：臺北縣│占地面積│申報地價│年息│金額（新臺幣；元以下四│
│萬里鄉中萬里加投│（平方公│（元/平 │ │捨五入） │
│段中幅子小段 │尺） │方公尺）│ │ │
├────────┼────┼────┼──┼───────────┤
│㈠159地號 │1,028 │⑴200 │7% │⑴200元×1,028平方公尺│
│ │ │ │ │ ×7%÷12個月×6個月 │
│ │ │ │ │ ＝7,196元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑵296 │ │⑵296元×1,028平方公尺│
│ │ │ │ │ ×7%÷12個月×36個月│
│ │ │ │ │ ＝63,900元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑶448 │ │⑶448元×1,028平方公尺│
│ │ │ │ │ ×7%÷12個月×18個月│
│ │ │ │ │ ＝48,357元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑷448 │ │⑷448元×1,028平方公尺│
│ │ │ │ │ ×7%÷12個月＝2,687 │
│ │ │ │ │ 元 │
│ ├────┴────┴──┴───────────┤
│ │⑴＋⑵＋⑶＝119,453 │
├────────┼────┬────┬──┬───────────┤
│㈡156地號 │ 276 │⑴200 │7% │⑴200元×276平方公尺×│
│ │ │ │ │ 7%÷12個月×6個月＝ │
│ │ │ │ │ 1,932元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑵160 │ │⑵160元×276平方公尺×│
│ │ │ │ │ 7%÷12個月×36個月＝│
│ │ │ │ │ 9,274元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑶176 │ │⑶176元×276平方公尺×│
│ │ │ │ │ 7%÷12個月×18個月＝│
│ │ │ │ │ 5,100元 │
│ │ ├────┤ ├───────────┤
│ │ │⑷176 │ │⑷176元×276平方公尺×│
│ │ │ │ │ 7%÷12個月＝283元 │
│ ├────┴────┴──┴───────────┤
│ │⑴＋⑵＋⑶＝16,306元 │
└────────┴────────────────────────┘
92年7月1日起至97年6月30日止：
[㈠⑴＋⑵＋⑶]＋[㈡⑴＋⑵＋⑶]＝135,759元 97年7月1日起至返還系爭土地之日止按月給付： ㈠⑷＋㈡⑷＝2,970元
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