臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度桃簡字第383號
原 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國98年1月16日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣八德市○○段一○○三地號如附圖編號Ａ、Ｂ部分所示（面積共六點一五平方公尺）土地上之磚造建物及屋簷拆除，並將上開土地返還原告，並給付原告貳萬壹仟柒佰柒拾元及自民國九十六年十月二十七日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣肆仟參佰伍拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬零捌拾肆元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
本件原告原起訴請求被告應將原告所有坐落桃園縣八德市○ ○段1003地號（下稱系爭土地）面積8.6 平方公尺所有權全 部之土地一筆上之地上物（八德市○○路35號，下稱系爭建 物）拆除，將土地返還原告；被告應給付原告相當於5 年租 金之不當得利新臺幣（下同）60,880元及自起訴狀繕本送達 被告之日起至被告將前項房屋拆除交還土地之日止，按年給 付原告12,177元。復將聲明變更為被告應將坐落系爭土地如 附圖編號Ａ、Ｂ部分所示（面積共6.15平方公尺）土地上之 磚造建物及屋簷拆除，並將上開土地返還原告，並給付原告 43,540元及自96年10月27日起至返還上開土地之日止，按年 給付原告8,708 元。核其所為雖屬訴之變更追加，惟請求之 基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事 訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款規定，應予准許，合 先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：坐落於系爭土地，面積6.15平方公尺為原告 所有，詎被告未得原告之同意，亦無任何合法權源，無權占 用原告所有之系爭土地，並搭建系爭建物供出租之用，原告 爰依民法第767 條之規定，請求被告拆屋還地，並依民法第 179 條規定，請求被告應給付原告相當於5 年租金之不當得 利，暨自起訴狀繕本送達翌日起至拆除地上物並返還系爭土 地之日止，按年給付原告8,708 元（系爭土地申報地價為每
平方公尺14160 元，而被告無權占系爭土地面積為6.15平方 公尺，按申報地價之年息10％計算，為8,708 元）等語。並 聲明：被告應將坐落系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分所示（ 面積共6.15平方公尺）土地上之磚造建物及屋簷拆除，並將 上開土地返還原告，並給付原告43,540元及自96年10月27日 起至返還上開土地之日止，按年給付原告8,708 元。二、被告則抗辯稱：
（一）被告之被繼承人即訴外人吳美團自42年起向訴外人黃文忠 祭祀公業承租其所有之桃園縣八德市○○○段538-51號之 土地（現今土地坐落地號為：桃園縣八德市○○段1003號 ，即系爭土地），嗣於系爭土地上建築系爭建物。而黃文 忠祭祀公業之管理人先後分別為訴外人黃茂炎及黃新登， 並自48年起至62年止，皆按期向吳美團收取租金，並有歷 次出具之收據可證。
（二）而黃茂炎及黃新登自63年起即因故未再按期向吳美團收取 租金，吳美團遂分別於69年及72年依民法第326 條之規定 向鈞院提存所提存承租系爭土地之租金至102 年，故吳美 團與黃文忠祭祀公業就系爭土地之租賃契約仍有效存續中 ，而被告繼承吳美團之權利，自於系爭土地上仍有租賃權 ，且依民法第422 條之規定，吳美團與黃文忠祭祀公業就 系爭土地之租賃契約為不定期租賃，而原告自79年2 月22 日因買賣關係而取得系爭土地，依民法第425 條之規定， 原告取得系爭土地時與被告間存在不定期租賃契約，故被 告非屬無權占有。
（三）再者，系爭土地共有人於66年3 月16日召開土地共有人會 議，就系爭土地商議收回、出售及合建等事宜，並於會後 作出授權書交由訴外人魏梓賢協調占用戶之補償事宜，是 以若被告無占有權源，系爭土地共有人何以不先訴請被告 拆物還地，而逕以協調補償，並願以每坪13,000元優先由 住戶承購？
（四）而被告就系爭土地有不定期租賃關係，原告於79年1 月15 日因買賣而取得系爭土地，其上建物至少於60年6 月21日 即已存在，故原告於79年購買系爭土地時，應已知悉該建 物之存在，而原告與被告間依前述理由存有不定期租賃契 約，於該契約未終止前，被告仍屬有權占有，原告之主張 並無理由。
（五）並聲明：駁回原告之訴及如受不利判決，願供擔保免為假 執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落桃園縣八德市○○段1003地號土地為原告於79年2 月
22 日 買受並登記為所有權人，有原告提出之土地登記第 二類謄本1 紙附卷可稽。
（二）被告所有之系爭建物及屋簷占用原告所有，坐落桃園縣八 德市○○段1003地號如附圖編號A 、B 部分所示之土地（ 占用面積為6.15平方公尺），經本院勘驗現場及函請桃園 縣八德地政事務所測量在案，有桃園縣八德地政事務所96 年12月20 日 德地測法字042200號複丈成果圖1 份附卷可 考。
（三）桃園縣八德市○○段1003地號土地重測前為小大湳段538- 51地號，該重測前地號係分割自小大湳段538-5 號地號， 又小大湳段538-5 地號係分割自同段538-2 地號，有桃園 縣八德地政事務所97年10月14日德地登字0970007348號函 1 份附卷可稽。
（四）桃園縣八德市○○路35號建物係溯及於59年1 月7 日初次 設籍；而41年10月1 日整編為大福村6 鄰和平路1 號建物 現為和平路33號門牌，有桃園縣八德市戶政事務所97年11 月18日桃德戶字第0970006547號函在卷可參。四、本院之判斷：
原告主張被告無權占用系爭土地等情，為被告所否認並以前 詞置辯，是本件應審酌之爭點為：（一）原告與被告間是否 存有租賃契約？即被告是否無權占用系爭土地？（二）原告 請求被告給付原告43,540元及自民國96年10月27日起至返還 上開土地之日止，按年給付原告8,708 元是否有理由？茲論 述如下：
（一）原告與被告間是否存有租賃契約？即被告是否無權占用系 爭土地？
1、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。 民法第425 條第1 項定有明文。查被告抗辯被告之被繼承 人吳美團自42年起即向黃文忠祭祀公業承租系爭土地，自 48年至62年皆有按期繳納租金，後自63年起黃茂炎及黃新 登未向吳美團收取租金，吳美團遂分別於69年及72年向法 院提存承租系爭土地之租金至102 年，是吳美團與黃文忠 祭祀公業就系爭土地之租賃契約仍有效存續，又系爭建物 於60年6 月21日即已存在，是原告於72年2 月22日因買賣 取得系爭土地時，即已知系爭土地上存有系爭建物，因而 主張依民法第425 條之規定，被告乃基於租賃關係占有系 爭土地，並非無權占有云云。
2、惟查，（1） 被告所辯吳美團與黃文忠祭祀公業間之租賃 關係，僅係雙方口頭約定，並無書面契約，而被告向祭祀
公業所承租之土地並非單筆，而係有多筆（如1001地號） （見本院97年4 月25日言詞辯論筆錄第3 頁），則因被告 所提出之租金收據並未載明係何地號土地之租金，僅能證 明祭祀公業有向吳美團收取租金，尚不足以認定祭祀公業 係在收取系爭土地之租金，無從證明吳美團與祭祀公業就 系爭土地存有租賃關係。（2） 又被告所提出之提存書， 亦僅係為祭祀公業提存，亦無從得知係為何事所為之提存 ，故亦無從認定被告係為系爭土地租金所為之提存。（3 ）再被告所提出之48年9 月4 日所簽訂之房屋賣渡證明書 乃係針對桃園縣八德鄉○○村○鄰○○路1 號之房屋（即 現今門牌號碼：和平路33號）所為，與系爭建物（和平路 35號）無涉，是亦無從做為有利被告之認定。（4） 另被 告所提出授權魏梓賢協調占用戶之補償事宜之授權書，乃 係立書人針對渠等所共有之小大湳段538 、547 等地號土 地遭占用一事所為，亦無從據以認定被告就系爭土地有租 賃權存在。（5） 此外，被告雖提出系爭建物之納稅證明 ，然此亦無法證明被告就系爭土地有租賃權。從而，就被 告所提出之相關證據，尚難認吳美團與黃文忠祭祀公業就 系爭土地有租賃關係存在，被告即無所謂繼承吳美團就系 爭土地之租賃權，則被告依民法第425 條主張租賃契約對 於原告仍繼續存在，並不足採，被告占有系爭土地並無合 法權源。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767 條前 段及中段定有明文。本件原告所有如附圖編號A 、B 部分 （面積6.15平方公尺）之系爭土地，為被告所有之系爭建 物及屋簷無權占用，而被告既無合法使用系爭土地之正當 權源，是原告基於前開物上請求權之法律關係，主張被告 無權占用系爭土地，訴請被告應將占用如附圖編號A 、B 部分所示土地（面積6. 15 平方公尺）上之系爭建物及屋 簷拆除，並將所占用之上開土地返還原告，於法有據，為 有理由，應予准許。
（三）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又於城市地方租用房屋 之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為 限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地 法第97條、第105 條分別定有明文。另土地法第97條第1 項規定所謂土地地價，依同法施行細則第25條之規定，係 指法定地價而言，而土地法第148 條規定土地所有權人依 土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之
土地申報價額，即指該土地之申報地價。再者，所謂「年 息百分之10為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非 必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位 置、工商繁榮程度使用人利用基地之經濟價值、所受利益 、彼等關係及社會感情等情事，以為決定，而無權占有他 人之土地，獲有使用之利益，其價額相當於租金，被告消 極的不拆屋還地之行為，致原告所受不能使用、收益土地 之損害間，顯有因果關係，則原告依不當得利之法律關係 ，請求被告給付無權占用系爭土地所獲得相當於租金之利 益，即屬有據。又按租金之請求權因5 年間不行使而消滅 ，為民法第126 條所明定，至於終止租約後之賠償或其他 無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為 使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終 止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年台 上字第1730號判例參照）。準此，本件原告得請求自起訴 狀繕本送達被告之日起（即96年10月26日）回溯5 年（即 91年10月27日起）至交還土地為止之相當租金之不當得利 。經查，系爭土地96年每平方公尺申報地價為14,160元（ 較93年之14,960元低），有原告所提出之地價第二類謄本 在卷可按。被告自96年2 月起，將位在系爭土地之建物以 每月5,000 元出租予他人，而系爭土地面臨八德市○○路 雙向兩線道，四周多為三層樓樓房，大約600 公尺處有大 忠國小，約1 公里遠處有大成國中，約1 公里遠處有大潤 發，系爭建物為鐵皮屋之建物，目前供販賣小吃之用等情 ，業經本院前往現場勘驗無訛，且有原告提出之現場照片 12張在卷可按。本院審酌系爭建物所在系爭土地對外之交 通狀況、生活機能、工商繁榮程度、利用系爭土地之經濟 價值及利益、利用系爭土地之時間，認原告主張按系爭土 地96年度每平方公尺申報地價14,160元之年息10％，計算 被告無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，尚屬過高 ，應以年息5 ％為適當。則原告向被告請求自91年10月27 日起至96年10月26日之不當得利，共21,770元（14,160 ×5 ％×6.15×5） ，並自96年10月27日起至返還前開土 地之日止，按年給付原告4,354 元（14,160×5 ％×6.15 ）之損害金，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，即 屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於無權占有及不當得利之法律關係，請求 被告應將土地上如附圖所示A 、B 部分面積6.15平方公尺之 系爭建物拆除，並將上開部分土地返還原告及請求被告給付 原告21,770元及自96年10月27日起至返還前開土地之日止，
按年給付原告4,354 元之損害金，為有理由，應予准許；逾 此部分之請求，為無理由，應予駁回。又法院應依職權宣告 假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告 假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職 權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判，本件原告勝訴部 分，係就民事訴訟法第42 7條第3 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，核屬同法第389 條第1 項第3 款所定之判 決，爰依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，原告聲請供擔 保假執行亦不另為准駁之諭知，並再依被告聲請定被告得如 主文所示第4 項擔保金額而免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 2 月 13 日 桃園簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 13 日 書記官 辜伊俐