最高法院民事裁定 九十八年度台抗字第一二六號
再 抗告 人 財團法人于右任文教基金會
法定代理人 乙 ○
代 理 人 陳在源律師
張梅音律師
上列再抗告人因與相對人甲○間返還欠款等聲請強制執行事件，
聲明異議，對於中華民國九十七年十一月二十四日台灣高等法院
裁定（九十七年度抗字第一九一三號），提起抗告，本院裁定如
下：
主 文
原裁定及台灣台北地方法院民國九十七年十月二十日九十五年度執字第一八○三八號裁定均廢棄。
理 由
本件台灣台北地方法院（下稱台北地院）九十五年度執字第一八○三八號返還欠款等聲請強制執行事件，再抗告人就第一次、第二次、第三次拍賣程序，聲明異議，其意旨略以：如原裁定附表（下稱附表）一所示伊所有不動產（下稱系爭不動產）定於民國九十六年三月十五日進行第一次公開拍賣，最低拍賣價格核定為新台幣（下同）一千一百十萬元，應買人參與投標，出價均逾上開底價，即應宣示由出價最高者得標。又系爭不動產使用情形如附表一所示詳載於第一次拍賣公告，其共同使用部分二二○三號建物坐落之台北市○○區○○段一小段二七二、二七三號土地（下稱二七二、二七三號土地）持分，係第三人李慧明、李慧珠及李慧生等所有，本不屬系爭不動產拍賣範圍（按再抗告人所有二七二、二七三號土地各持分四十八分之一，係同小段二一九○號建物坐落對應之土地持分，非系爭拍賣之二一八五號建物對應之基地持分），對於得標人持權利移轉證書辦理系爭不動產所有權移轉登記無影響，並無拍賣公告前、後使用情形變更之情事。詎台北地院竟於第一次拍賣期日開標後，當眾諭知：「因使用情形變更，本案拍定人無法持權利移轉證書辦理移轉。」等語，故意誘使投標人放棄投標，當場領回保證金支票正本，且又諭知：「本件無人應買，照上次拍賣底價減二成核定底價定期拍賣。」等語，致伊受有第二次減價拍賣之不利益，拍賣程序已有嚴重瑕疵。嗣第二次及第三次拍賣公告附表二、三使用情形欄第⑶點雖先後分別援引台北市古亭地政事務所（下稱古亭地政所）、台北市政府地政處（下稱北市府地政處）及內政部函釋拍定人無法持權利移轉證書辦理所有權移轉登記，惟依其函示意旨係謂本件宜將李慧明、李慧珠及李慧生等所有二七二、二七三號土地併付拍賣，並未說明倘未併付拍賣，即不能持權利移轉證書辦理所有權移轉登記，遑論上開內政部函釋意旨與公寓大廈管理條例第四條第
二項立法精神不符，第一、二、三次拍賣程序，台北地院均有錯誤揭示不動產使用情形，其中第二、三次拍賣程序更嚴重影響投標意願，致無人投標，均應撤銷。此外，台北地院於第二次拍賣通知函說明欄第一項記載該次拍賣底價為一千一百十萬元，然該拍賣附表所載各該不動產之最低拍賣價格加總僅八百八十萬元，難據為準。再者，台北地院違反公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，於九十六年四月十七日違法追加查封伊所有二一九○號建物坐落對應之二七二、二七三號土地持分，妨礙伊日後處分該建物之權利等情，求為撤銷本件第一、二、三次拍賣程序，並更正拍賣公告附表使用情形，重新進行拍賣程序。台北地院裁定駁回再抗告人之聲明異議，再抗告人提起抗告，原法院裁定駁回，再抗告人提起本件再抗告。按不動產拍賣公告應載明不動產之實際狀況及占有使用情形，強制執行法第八十一條第二項第一款定有明文；又辦理強制執行應行注意事項第四十三點第六款規定拍賣之不動產，債務人之權利受有限制之情形，亦應於拍賣公告載明。查本件執行拍賣之二一八五建號即台北市中正區○○○路○段五十二號建物坐落在台北市○○區○○段一小段二七○、二七一號土地，其合併拍賣之共同使用部分即二二○三號建物，則坐落在同小段二七二、二七三號土地，依公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，再抗告人所有二一八五號建物，即不得與上開二二○三號建物所坐落之二七二、二七三號土地應有部分分離而為移轉，惟該二七二、二七三號土地應有部分，因九十二年間法院判決確定時遺漏，未併同判決移轉登記為再抗告人所有，而原所有權人李王盛蘭死亡，業經其繼承人李慧明、李慧珠及李慧生等辦竣分割繼承登記等情，為再抗告人所不爭執，並有二一八五號建物登記第一類謄本、二二○三號建物測量成果圖、古亭地政所九十五年五月十六日與同年六月五日北市古地一字第○九五三○八七二三○○、○九五三一○○五○○○號函、北市府地政處九十六年六月二十七日北市地一字第○九六三一五一七五○○號及內政部同年七月十九日內授中辦地字第○九六○○四八二九三號函附卷可稽。關於本件拍賣共同使用部分之建物所坐落二七二、二七三號土地應有部分未併同拍賣，涉及該不動產之權利瑕疵，於不動產交易上十分重要，足以影響應買人之應買意願，自應詳予記載於拍賣公告，俾應買人得以充分了解系爭不動產存在權利瑕疵之實際情況，進而決定是否投標及出價若干應買。台北地院就上開情形未詳加記載於附表一所示第一次拍賣公告之「（不動產）使用情形」欄，自應撤銷該次拍賣，重新進行第一次拍賣程序，始符法制，乃竟未撤銷該次拍賣，逕以使用情形變更為由，命應買人曾麗玲、陳柏青放棄投標，當場領回保證金支票後，諭知本件無債權人願聲明承受，另減價行第二次拍賣程序，第二次
拍賣因無人應買，亦無債權人願聲明承受，再減價行第三次拍賣程序，此見卷附各該次拍賣不動產公告及筆錄即明，其第一次、第二次及第三次拍賣程序均難謂無瑕疵，再抗告人聲明異議，自非無據。執行法院即台北地院就此未詳加斟酌，遽裁定駁回再抗告人之聲明異議，原法院裁定予以維持，駁回再抗告人對之所提起之抗告，均有違誤。再抗告論旨，指摘原裁定不當，聲明廢棄，非無理由，爰由本院將原裁定及台北地院裁定一併廢棄，由台北地院為適法之處理。末按土地登記規則第三條規定，土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。查上述古亭地政所、北市府地政處及內政部之函釋均僅敘明本件拍賣宜依公寓大廈管理條例第四條第二項規定併付拍賣，而未就無法併付拍賣時，拍定人持系爭不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記，得否准許，直接明確答覆，為免拍定後，拍定人不得移轉，徒增執行程序之耗費，執行法院自宜去函主管機關調查明確，再進行拍賣為妥。又第二次拍賣程序如經台北地院撤銷，關於該次拍賣通知欄錯誤加總不動產最低拍賣價格部分，即一併經撤銷；另台北地院追加查封二一九○號建物及其坐落之二七二、二七三號土地應有部分，因債權人未遵期繳納鑑定費用，經台北地院駁回此部分強制執行之聲請確定，均附此指明。
據上論結，本件再抗告為有理由。依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，裁定如主文。
中 華 民 國 九十八 年 二 月 二十七 日 最高法院民事第二庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲
法官 阮 富 枝
法官 吳 麗 女
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 三 月 十六 日 v