高雄高等行政法院簡易判決
98年度簡字第15號
原 告 甲○○
被 告 財政部台灣省南區國稅局
代 表 人 乙○○ 局長
上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國97年11
月28日台財訴字第09700495990號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告95年度綜合所得稅結算申報，原列報其配 偶康薰月所有坐落門牌台南市○○區○○里○○路（訴願決 定書誤載為中正路）88號6樓之3房屋（下稱系爭房屋），出 租給訴外人許安德利作為律師事務所執行業務使用之租賃收 入新台幣（下同）72,000元，必要費用及成本30,960元，租 賃所得41,040元，經被告初查以原告申報之系爭房屋約定租 金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準核算租 賃收入168,484元，減除43﹪必要損耗及費用暨申報數，調 增租賃所得54,995元，併課其當年度綜合所得稅。原告不服 ，申請復查，未獲變更，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本 件行政訴訟。
二、本件原告主張：被告以民國77年間之行政函釋，對其調增租 賃所得，違反核實課說之精神，系爭房屋因無法以高價出租 ，尚需負擔房屋稅、地價稅、水電費、大樓管理費等情況下 ，削價出租乃惟一出路，因訴外人許安德利擬在系爭房屋所 坐落之大樓尋找一小間房屋作為律師事務所連絡處，而原告 願減少租金每月約2,000元，許安德利始與原告配偶康薰月 簽訂租約，被告所謂其調增之租金收入，係經實地調查之依 據何在，令人置疑。系爭房屋之所有權狀所載面積雖有18.5 3坪，然該面積係包括諸多公共設施及附屬建物，而本件租 賃範圍，並未包括附屬建物，因而實際可使用面積僅約10坪 ，承租人僅以實際能使用面積換算租金乃屬必然。被告所謂 當地一般標準之時點如何，並未敘明，就鄰近一般房屋出租 情形，例如承租人在承租系爭房屋前，於94年3月16日先承 租面臨民族路二段新光三越百貨公司斜對面民族大廈10樓之 1房屋面積約60坪，1樓係亞洲信託公司，現為渣打銀行，契 約載明包括其他附屬建物，月租僅12,000元，每坪月租僅20 0元較原告月租每坪620元還低，足證被告所謂之當地一般租
金標準並不實在等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處 分（含復查決定）。
三、被告則以：房屋及土地之當地一般租金標準，為法律授權行 政機關，就執行法律有關之細節性、技術性之事項所為之規 定，其授權依據即為所得稅法及同法施行細則等相關規定， 是財政部各地區國稅局每年參酌「營業人查定營業費用標準 等級評定表」及「營業稅特種稅額查定費用標準等級表」規 定，並經實地調查各縣市○路段不同租金情況，予以核定當 地一般租金標準，檢陳財政部備查，並未逾越法律授權之目 的。又依原告所提出系爭房屋之所有權狀，其中主建物面積 即已達15.36坪（50.79平方公尺×0.3025），若加計其附屬 建物陽台面積，即達18.53坪（61.26平方公尺×0.3025）， 並未如原告所稱其出租面積僅約10坪。再按房屋稅條例第7 條規定：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附 有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使 用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同 。」被告95年度非自住房屋使用及租賃情形核定表所載房屋 面積，係以台南市稅務局清查核定之房屋稅籍資料為憑，茍 如原告所稱實際可供使用面積僅約10坪，即應依法為變更之 申報，俾為稽徵機關執行之準據，本件原告配偶既未就系爭 房屋有異動申報，復未於租約中記明僅出租其中10坪（租賃 契約書第1條），縱被告實地進行勘測，亦難溯及探知系爭 年度（9 5年）之實際情形，是原告所稱洵難採據。又原告 提出台南市○○路○段房屋租賃情形，主張被告所定當地一 般租金標準不實，惟系爭房屋所屬建築物乃坐落於台南市○ ○路，與同市○○路之租金標準本非一致，原告比附援引即 有未洽，況若該民族路2段房屋租賃情形，果如原告之主張 ，亦屬被告應依職權另案予以調增，要非原告得以比照辦理 等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。四、按「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算 之：．．．第五類：租賃所得及權利金所得：．．．五、財 產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關 得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為所得稅法第14 條第1項第5類第5款所明定。查，原告配偶康薰月將系爭房 屋出租予訴外人許安德利，作為律師事務所使用，租金每月 6千元，租期自94年3月1日起至99年2月28日止等情，業據原 告陳明在卷，復有租賃契約書附卷可稽，洵堪認定。又原告 配偶與許安德利所簽訂之上開租約，並未言明許安德利僅承 租主體建物，而不包括附屬建物及公共設施；參以大樓主體 建物與其附屬建物（如陽台等）及公共設施（如電梯間、機
房及水塔等）之使用，具有不可分性。是原告主張其配偶出 租給許安德利之房屋，並未包括附屬建物及公共設施，實際 可使用面積僅約10坪，故僅以實際能使用面積換算租金云云 ，自不足採。再按原告出租系爭房屋之租金為每月每坪620 元（計算式詳見原處分卷第47頁所附復查報告），而與該房 屋同棟大樓10樓（即台南市○○區○○路88號10樓之1）及 同路段（即中山路90號9樓之11）之房屋租金，分別為每月 每坪5,165元及1,847元，此有95年度非自住房屋使用及租賃 情形核定表附卷足稽。足見原告出租系爭房屋約定之租金， 顯較當地一般租金為低。則被告依所得稅法第14條第1項第5 類第5款規定，參照當地一般租金調整計算原告配偶出租系 爭房屋之租賃收入，並無不合。原告主張訴外人許安德利原 承租台南市○○路○段房屋，每坪月租僅200元，是被告所定 當地一般租金標準不實乙節；因系爭房屋係坐落在台南市○ ○路，與台南市○○路，分屬不同路段，其租金標準本難期 一致，且原告主張承租人承租台南市○○路○段房屋之租金 更低乙節，縱屬實在，亦屬被告應否參照當地一般租金予以 調整之問題；是原告比附援引該路段之租賃情形，主張被告 所定當地一般租金標準不實，自屬無據。再由上開95年度非 自住房屋使用及租賃情形核定表觀之，系爭房屋面積，依台 南市稅務局清查核定之房屋稅籍資料所載，地下1樓為0.09 坪，6樓為18.85坪，3處屋頂凸出物分別為0.15坪、0.15坪 及0.09坪，總計19.33坪；與系爭房屋所有權狀所載面積，6 樓主體建物為15.36坪（50.79平方公尺）、陽台為3.17坪（ 10.47平方公尺）及共同使用部分分別為2.51坪、3.85坪， 總計為24.89坪，兩者相比，台南市稅務局所核定系爭房屋 之面積明顯小於該房屋所有權狀所載之面積，故被告採用對 原告較為有利，即以稅籍資料所載之面積，計算調整系爭房 屋租賃收入，尚無不合。則按當地一般租金標準設算原告配 偶康薰月之租賃收入應為168,484元【計算式：｛（地下1樓 0.09坪×70﹪）＋（6樓18.85坪×50%）＋（屋頂凸出物0.1 5坪×50%）＋（屋頂凸出物0.15坪×50%）＋（屋頂凸出物0 .09坪×50%）｝×1,450元/坪×12＝168,484元】，減除43 ﹪必要費用暨申報數，被告將原告配偶95年度出租系爭房屋 之租賃所得，調增54,995元，併課原告當年度綜合所得稅， 並無違法。再按所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，係 對納稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金 為低時，授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃 收入，其立法本旨，係基於核實課稅原則，為防免租賃雙方 勾結，藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設。按現
行法制就個人綜合所得稅固採收付實現制，然上開規定乃屬 收付實現制之例外，因此只要符合上開法條之構成要件事實 ，稽徵機關即得以設算方式來認定租賃收入，當事人約定之 租金，縱使顯低於一般租金標準屬實，稽徵機關仍得將出租 人之租金收入調整至一般租金標準，無須證明租金收入數額 是否確如調整數額。是原告主張因系爭房屋出租不易，故削 價競爭，始得以出租，被告對其調增租賃所得，違反核實課 說之精神云云，尚非可採。綜上所述，本件原告之主張，尚 難認有理由，則其請求撤銷原處分（含復查決定）及訴願決 定，自屬無據，應予駁回，並不經言詞辯論為之。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條 第1項、第236條、第98條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 98 年 3 月 5 日 高雄高等行政法院第三庭
法官 李 協 明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 98 年 3 月 5 日 書記官 周 良 駿附註:
行政訴訟法第235條（第1項、第2項）:
對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限。