臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第6028號
原 告 南和興產股份有限公司
法定代理人 癸○○
訴訟代理人 柯尊仁律師
被 告 庚○○
己○○
甲○○
辛○○○
乙○○
戊○○○
丙○○
丁○○
壬○○
上 一 人
訴訟代理人 梁育誠律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國98年3 月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○應自民國九十七年六月十四日起按月連帶給付原告新臺幣壹萬柒仟柒佰捌拾元。
被告壬○○應自民國九十七年六月十四日起按月給付原告新臺幣伍仟捌佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○連帶負擔二分之一，由被告壬○○負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如分別以主文第一、二項所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告辛○○○、甲○○、戊○○○及丁○○經合法通知 ，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：訴外人呂金木（即被告庚○○、己○○、甲○○ 、辛○○○、乙○○、戊○○○、丙○○及丁○○之被繼承 人）、郭永（即被告壬○○之被繼承人）二人，自日據時代 起即分別承租坐落於高雄市○○區○○段188 地號（重測前 ：高雄市○○區○○段333-3 地號，民國47年47年4 月5 日 分割自同區段333 地號土地；承租位置、面積：如土地複丈 成果圖所示「Ａ009 」及「Ａ010 」部份、面積共計227 平
方公尺；下稱系爭188 地號土地）、188-2 地號（78年5 月 9 日分割自高雄市○○區○○段188 地號；承租位置、面積 ：如土地複丈成果圖所示「Ａ002 」、「Ａ003 」部份、面 積：36平方公尺；下爭系爭188-2 地號土地）之部份土地。 而迄至臺灣光復後，呂金木、郭永二人復續向系爭土地之共 有人臺灣省政府及原告（45年12月20日變更前名稱：南和興 產株式會社）（各該所有權權利範圍：均為應有部份二分之 一）承租，嗣原告於48年6 月23日經由共有物之分割登記取 得系爭土地之單獨所有權，且均經最高法院52年度台上字 672 號以及臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2 號確定判 決認定屬實。是以，兩造間就系爭土地確存有不定期租賃關 係。詎料，於被告呂金木、郭永二人死亡後，其繼承人即被 告等人迄今均未曾給付租金予原告。而因系爭土地之租賃相 關資料文件業均已遺失，且年代久遠致無從認定租金數額。 是以，爰依土地法第105 條準用第97條之規定計算租金，並 依兩造間租賃之法律關係請求被告給付租金等語。並聲明： ㈠被告庚○○、己○○、甲○○、辛○○○、乙○○、戊○ ○○、丙○○及丁○○等8 人（下稱被告庚○○等8 人）應 自起訴狀繕本送達之翌日起，按月連帶給付租金29,633元予 原告。㈡被告壬○○應自起訴狀繕本送達之翌日起，按月給 付租金8,343 元予原告。
三、被告則以下列情詞置辯，並均聲明原告之訴駁回：㈠、被告庚○○等8人部份：
被告庚○○等8 人之被繼承人呂金木確係向原告承租如土地 複丈成果圖所示系爭188 地號「Ａ009 」及「Ａ010 」部份 、面積共計227 平方公尺，並作為基地建築使用，而被告庚 ○○等8 人於繼承租賃關係後，亦均未曾繳納租金，惟此乃 因原告請求之租金數額明顯過高所致，為此，爰請求酌減租 金數額。
㈡、被告壬○○部份：
土地複丈成果圖所示系爭188-2 地號「Ａ002 」、「Ａ003 」部份、面積共計36平方公尺之土地，確係由被告壬○○之 被繼承人郭永承租並做基地建築使用，且被告壬○○於繼承 後並未繳納租金，然188-2 地號除部份出租予被告壬○○使 用外，原告復將該地號其餘部份出租予訴外人萬利順股份有 限公司作停車場使用。是以，被告壬○○自得比照原告與萬 利順股份有限公司間租賃契約之約定，按系爭188-2 地號地 價稅之千分之10為基準，再加計10％作為租金給付標準。始 符公平。
四、兩造不爭執事項：
下列各情為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠、被告之被繼承人呂金木、郭永分別向原告承租如卷附土地複 丈成果圖所示系爭188 地號「Ａ009 」及「Ａ010 」部份（ 面積共計227 平方公尺）、188-2 地號「Ａ002 」、「Ａ 003 」部份（面積共計36平方公尺）之土地，嗣於呂金木、 郭永二人死亡，被告等人繼承上揭租賃關係後，迄今均未曾 給付租金，兩造間分別就系爭土地存有不定期租賃之法律關 係等情，有卷附高雄市政府地政處鹽埕地政事務所土地複丈 成果圖可稽（見本院卷第23頁），復經本院依職權調取最高 法院52年度台上字672 號以及臺灣高等法院高雄分院96年度 上字第2 號卷宗核閱屬實。
㈡、系爭188-2 地號除部份出租予被告壬○○使用外，其餘部份 則由原告出租予第三人萬利順股份有限公司作停車場使用（ 面積計514 平方公尺），此有卷附原告與萬利順股份有限公 司間租賃契約在卷可稽。
五、原告主張被告應分別給付如聲明所示金額之租金等語，惟均 為被告所否認，並分別以前揭情詞置辯。因之，本院所應審 酌者，厥為系爭土地租金數額為何，茲說明如下：㈠、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」。民法第 442 條定有明文。核其立法意旨在於不動產不定期租賃之價 值，常隨不動產之價值多所變動，為避免糾紛，故規定得租 賃關係當事人之聲請增減其租金以調整租賃價值，而期允當 ；次按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以 填補法律漏洞的方法，又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規 範計劃、意旨的不完整性而言（參見最高法院93年度台上字 第1718號判例）。準此，若不定期租賃關係當事人間確有不 定期租賃關係存在，且此為雙方所不爭執，惟因出租人久未 向承租人催繳租金，經時久遠後致雙方當事人間均無從得知 租賃之價值即租金金額究竟為何，且復無留存任何資料可供 參酌時而生爭執時，究應如何處理，均未見現行法有相關明 文規範。則依前述，為避免不定期租賃關係當事人間於將來 契約存續期間內就租金數額屢生爭執，而無從實現租賃關係 權義，則於當事人提起請求給付租金給付訴訟時，為求租賃 關係當事人間之允當及避免將來之糾紛，法院應得類推民法 第442 條之規定，藉由審酌不動產價值、當事人間之利益等 各項因素，資以確認不定期租賃關係之租賃價值，以免續生 糾紛，核先敘明。
㈡、經查，本件被告庚○○等8 人之被繼承人呂金木、被告壬○
○之被繼承人郭永二人，自日據時代起即分別承租系爭188 地號、188-2 地號之部份土地，且至臺灣光復後，呂金木、 郭永二人復續向系爭土地之共有人臺灣省政府及原告（45年 12月20日變更前名稱：南和興產株式會社）（各該所有權權 利範圍：均為應有部份二分之一）承租，嗣原告於48年6 月 23日經由共有物之分割登記取得系爭土地之單獨所有權，而 於呂金木、郭永二人死亡後，復經被告庚○○等8 人、被告 壬○○繼承上揭租賃關係後，兩造間分別就系爭土地存有不 定期租賃關係等情，業為兩造所不爭執，此情復經臺灣高等 法院臺南分院51年度判字第1715號、最高法院52年臺上字第 672 號判決、臺灣高等法院高雄分院96年度上字第2 號判決 認定在案，因之，兩造間就系爭土地分別存有不定期租賃關 係之事實，自堪認定。
㈢、次查，被告等人於繼承系爭土地之不定期租賃關係後迄至本 件訴訟提起時止，歷時數十餘年均未曾繳納租金，原告復未 曾向被告等人催繳租金，且兩造亦均無從得知就系爭不定期 租賃關係所約定之租金數額究竟為何等情，均為兩造所不爭 執，是以，上揭事實自堪認定；其次，遍觀臺灣高等法院臺 南分院51年度判字第1715號、最高法院52年臺上字第672 號 判決全文，雖係依憑「奧山良山信函」、「國有特種基地租 金繳款回執單」及「國有基地租賃契約」等證據所載，據以 認定兩造間確有不定期租賃關係存在，惟就系爭不定期租賃 關係之租金金額為何，則均未提及，而經本院雖依職權調取 上揭卷宗，然因年代久遠，上揭民事卷宗亦已逾保存年限而 銷毀，致無從參酌該等卷證資料，憑為認定系爭不定期租賃 關係所約定之租金數額。因之，兩造間既確存有不定期租賃 關係存在，復均不知悉租金數額為何，依現存資料亦無從供 本院認定系爭不定期租賃關係約定之租金數額，則揆諸前揭 說明，為適時反應租賃價值，並避免兩造將來之糾紛，本院 自得類推民法第442 條之規定於審酌系爭土地周邊環境、工 商繁榮之程度以及租賃關係當事人間利用系爭土地之經濟價 值及所受利益等因素後，據以確認確認租賃之價值，並命被 告給付之；依此，本件被告等所分別承租之系爭188 地號、 188-2 地號土地均係作基地建築使用，其中被告庚○○等8 人所有坐落於系爭188 地號之建物5 棟（門牌號碼：高雄市 ○○○路361 巷38、40、42、44、46號），其中除高雄市○ ○○路361 巷38號結構為二層樓磚造樓房，業於97年初因火 災而燒毀而無從居住使用，同路段42、44號本為二層磚造樓 房，惟其主體結構業已不復存在，僅餘鐵皮棚架，40、46號 雖均為二層磚造樓房，惟屋況老舊且外觀殘破，均呈現荒廢
狀態，上揭建物目前均作為堆放雜物之用途，上揭建物均位 於高雄市○○○路與市○○路之住宅區之巷弄間，距離捷運 高雄市議會站約6 至10分鐘之步行時間，附近尚有高雄地方 法院、高雄市議會及市警局等行政機關，距離前金國小約百 餘公尺，生活機能尚稱便利。至被告壬○○所有坐落於系爭 188-2 地號之建物1 棟（門牌號碼民生二路176 號）前後段 分別為鐵皮屋結構、二層磚造樓房，目前由被告壬○○居住 使用，建物坐落位置則面臨高雄市○○○路上，鄰近高雄市 議會、高雄地方法院、前金國小、國賓飯店等行政機關及單 位，距離捷運高雄市議會站約10至15分鐘步行時間，交通及 生活機能亦尚便利，而系爭188- 2地號土地除出租予被告壬 ○○外，尚有部分出租予第三人萬利順股份有限公司（下稱 萬利順公司）經營停車場使用等情，此有卷附勘驗筆錄在卷 可稽（見本院卷第102 頁），且為兩造所不爭執。至被告壬 ○○雖據原告尚將系爭188-2 地號部分土地出租萬利順公司 作為停車場使用之情，而辯稱：兩造間租賃契約之租金給付 標準亦應比照計算等語，然觀之卷附原告與萬利順公司間之 租約可知（見本院卷第145 頁），原告與萬利順公司間之租 賃期間係自90年9 月1 日起至99年8 月31日止，租期共計8 年，係屬定期租賃關係，核與兩造間之租賃關係屬不定期租 賃契約之性質尚屬有異，且被告壬○○既係承租系爭土地作 為基地建築之用，則於不具備土地法第104 條各款所定之情 形時，原告復未能終止系爭租約並收回系爭土地自行規劃使 用。是以，系爭188-2 地號土地雖分別出租與被告壬○○、 萬利順公司使用，然無論就租賃契約之性質、出租人就系爭 土地所能運用規劃等角度觀之，實無從僅憑被告壬○○、萬 利順公司所承租之土地均為同一地號之情，即遽認系爭租約 之租金數額應比照原告與萬利順公司間租約約定數額辦理。 從而，被告壬○○上揭所辯，洵不足採。是以，爰審酌被告 等就系爭土地之利用情形、所得利益、週邊環境、原告因系 爭土地出租所能獲得之利益、系爭租約係屬不定期租約之性 質以及土地法第105 條準用第97條第1 項：「城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為 限。」之規定，認本件被告庚○○等8 人應按承租系爭188 地號土地之面積比例依申報地價年息百分之六計算、被告壬 ○○應按承租系爭188-2 地號土地面積比例依申報地價年息 百分之七為允當。準此，依卷附系爭土地登記謄本及土地複 丈成果圖所載，被告庚○○等8 人之系爭房屋坐落於系爭18 8 地號土地之面積計227 平方公尺，該土地96年1 月份當期 申報地價每平方公尺15,665元，則以系爭土地申報總價6 ％
計算，被告庚○○等8 人應按月給付17,780元（計算式：面 積227 平方公尺×當期申報地價15,665元×6 ％÷12個月＝ 17,780元）。被告壬○○之系爭房屋坐落於系爭188-2 地號 土地之面積計36平方公尺，該土地96年1 月份當期申報地價 每平方公尺27,881元，以系爭土地申報總價7 ％計算，被告 壬○○應按月給付5,855 元（計算式：面積36平方公尺×當 期申報地價27,881元×7 ％÷12個月＝5,855 元），始為允 當。
六、綜上所述，原告依不定期租賃之法律關係，請求被告庚○○ 等8 人應自起訴狀繕本送達之翌日即97年6 月14日起按月給 付租金17,780元、請求被告壬○○應自起訴狀繕本送達之翌 日即97年6 月14日起按月給付租金5,855 元，為有理由，應 予准許；至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔 保，得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 98 年 3 月 27 日 臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書 記 官 林國龍
中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
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