臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 97年度花簡字第468號
原 告 營豐建設有限公司
號1樓
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 廖學忠律師
上列當事人間返還保證金等事件，於民國98年3月3日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國九十七年十月二十八日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣肆拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告前與原告簽訂土地房屋合作建築契約書（下稱系爭契約 ），約定由被告提供坐落花蓮縣吉安鄉○○段1122地號土地 （下稱系爭土地），由於告出資建築三層透天連棟式住宅計 12 戶，同段1121地號土地相鄰現有道路規劃分割6米由地主 提供作為永久道路使用。
(二)為使系爭契約能合法有效執行，第4條約定：「本合約成立 後，雙方即共同連署委託丁○○○○○申請建築執照（各項 設計規範、建材安全係數均應符合相關法令規定設計）... 。」、第7條約定：「本契約成立後，如因政令限制或不抗 力之事由發生致乙方（即原告，下同）不能領得建築執照時 ，本約無條件解除作廢，甲方（即被告）應即將所收保證金 於契約解除後十日內返還乙方，不得拖延。... 」、第8條 第2款約定：「甲方未於契約成立日起90日內完成A棟部分分 割，移轉與林玉葉及舊建築物滅失登記，本契約即解除，甲 方需負違約責任，並於契約解除後十日內將保證金加倍之違 約金一次退還給以方。」
(三)系爭契約經兩造與訴外人即介紹人乙○○詢問訴外人丁○○ ○○○，其已明確表示依目前法令規定，無法依雙方契約所 附之平面圖，依雙方意旨辦理道路分割6米，且亦無法補正 ，是依上開約定，系爭契約應已無條件解除作廢，原告前已 委託律師函知被告解除系爭契約。又被告未依系爭契約第8 條第2款約定履行，導致根本無法再申請建築執照，系爭契
約應已解除無疑，被告應將原告先前給付之保證金新臺幣（ 下同）20萬元加倍之違約金返還原告。
(四)對被告抗辯之陳述
⑴系爭契約第1條約定：「... 同段1121地號土地相臨現有道 路規劃分割六米寬由地主提供作為永久道路使用。」等語， 是分割6米本屬被告責任，然因此事涉專業，系爭契約第2條 即約定系爭建案必須在合法有效之範圍內進行。退步言之， 依根本無法分割6米作道路之情況，如雙方約定，也是無效 的約定，且該6米道路為系爭契約之必要之點，被告不得據 該無效之約定而拒不返還該不當得利之20萬元。 ⑵且依系爭契約第4條約定，兩造對系爭建案是否能合法規劃 設計猶有疑義，故約定由丁○○○○○設計規劃，並由原告 負擔費用，若原告早知不可，又何須浪費上開費用。 ⑶系爭契約第7條約定係明確兩造於系爭契約成立後，就契約 內容共同委託丁○○○○○為設計規劃，依兩造之誠信與本 意均一再表示系爭契約須在合法有效之範圍內進行，且所建 房屋（包括陽台）兩造分配位置不得變更，然如有無法依系 爭契約約定之情況下，系爭契約無條件解除作廢，被告強加 解釋須在契約成立後發生之事由才可，根本與契約內容跟兩 造真意不符，也違背經驗法則與論理法則，本建案就是因為 原告不知系爭契約約定之內容是否符合法令，才會一再要求 委託建築師全權依法令規定辦理，且依理亦須契約成立後， 才有解約之問題，所以才會寫「契約成立後」。 ⑷系爭契約確定無法履行後，本應無條件解除作廢，然被告卻 一再表示可以繼續履行，當時被告房屋未拆，更無被告所稱 之損失，因被告當時找來訴外人即聯合建築企畫社曾俊淵辦 理規劃，原告也加以配合，惟耗時1年餘，根本毫無所獲， 被告就自身行為竟要求原告賠償，恐有邏輯及立場矛盾之情 況。且被告所提出之租約為95年8月1日，早於兩造簽訂系爭 契約（95年9月13日）前，是此租約根本與系爭契約無關。 又被告未依系爭契約第6條約定履行，加上系爭契約毫無進 展，原告遂委請律師函知被告解除系爭契約，後為取信被告 確實無法履行契約，再委請丁○○○○○請被告配合提供相 關資料，並由乙○○請被告用印，被告亦拒絕配合，被告有 錯在先，竟要求原告賠償，實有不當。
(五)並聲明如主文第1項所示。
二、被告則以：
(一)原告於97年7月18日委由李文平律師以（97）平律字第0089 號函知被告，以兩造簽訂之土地房屋合作建築契約，因被告 提供之坐落花蓮縣吉安鄉○○段1121號土地法令上限制無法
分割6米給原告作為永久道路使用，乃依契約第7條之規定解 約，請求返還保證金20萬元云。
(二)經查原告係建築之專業公司，對於建築法規知之甚詳，與被 告簽訂系爭契約時，宣稱祇要被告提供上開1121地號土地分 割6米供其永久道路使用，即能以系爭土地取得建築執照興 建房屋，被告為一介平民，完全信賴原告之見解，在不疑有 他之情況下才簽訂系爭契約。原告事後稱依契約前之法令規 定限制，6米道路已無法分割作道路使用，致使原告無從在 系爭土地之房屋取得建築執照。
(三)第7條規定：「本契約成立後，如因政令限制或不可抗力之 事由致使乙方不能領取建築執照時，本契約無條件解約作廢 ，甲方應即將所收保證金於解約後10日內返還乙方，不得拖 延。」經查此規定係就契約成立後才生解約之事由之約定， 原告所指6米道路無從分割乙節，係契約成立前已發生之事 由，原告據為請求，已無理由。
(四)兩造於系爭契約中約定因法令限制或不可抗力之事由發生而 原告得請求返還保證金，限於事由發生「本契約成立」後， 乃由原告自稱其熟悉法令，認不可能有契約成立前法令限制 無法取得建築執照之情形，而且契約既已明示法令限制之事 由於契約成立後為解約返還保證金之原因，係論理解釋，即 應排除契約成立前之事由為返還保證金之原因。(五)系爭契約第6條規定，被告於契約成立後90日內將被告分得 之A土地分割移轉與被告林玉葉，並將合建標的上現有舊建 物拆除。被告為履行契約，基於原告要求，於A棟房屋基地 改移轉登記與介紹人乙○○，並要以其指定之江貞雪代書處 理登記手續，江貞雪代書向被告收取分割費用11,100元。又 兩造於95年7月間已先簽訂一份有效合建契約，於該份契約 第6條規定，有被告應將系爭土地上現有舊有房屋拆除之約 定，嗣因原告要求修改契約中部分條件，再於95年9月13日 簽訂系爭契約，亦仍於契約第6條有被告拆屋之約定，故被 告為履行拆屋之義務，才先於95年8月1日租屋搬遷。被告為 履行契約，將系爭土地上原居住使用之房屋拆除，而於95年 8月向訴外人陳李雪蘭租用花蓮縣吉安鄉○○村○○街22號 房屋居住，每月租金2,000元，由於租用房屋不敷使用，陳 李雪蘭同意被告在現址另建鐵皮屋一棟約10坪面積，待兩造 合建房屋建成後，由被告免費贈與出租人，以上有租賃契約 書可證，被告⑴已付租金至98年1月30日共6萬元。⑵興建鐵 皮屋10萬元。⑶鐵皮屋內之水電13,000元。⑷被告搬家僱工 之工資18,000元，合計支出181,000元。(六)前述之支出再加兩造契約公證費被告分擔之3,000元，總計2
05,100元，均屬被告非因過失而信契約有效所受之損害，被 告自得依民法第247條第1項規定，請求原告賠償。倘原告得 請求返還保證金，被告亦主張抵銷。
(七)原告另指被告未遵守契約第8條規定於契約成立後之90日將A 棟房屋基地分割移轉登記與林玉葉而有違約情事而解約，因 此請求被告需加倍返還違約金20萬元云。惟查被告係依原告 之指示改變契約約定，將A棟房屋基地過戶與契約介紹人乙 ○○，並由原告指定之代書江貞雪辦理，故被告並無違約可 言。倘此屬違約，何以原告於97年9月18日通知被告返還保 證金時未提出，至起訴時才主張?何況，原告既主張兩造契 約因契約成立前已因6米道路無從申請建築執照而解約，按 解除契約為契約溯及無效，原告亦不能依據無效之契約要求 被告履約，從而原告請求被告賠償違約金乙節，亦不足採。(八)並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執 行。
三、兩造對原告有交付20萬元予被告；系爭土地依照建築法規不 能按照系爭契約興建房屋；縱被告依約配合原告向建管機關 申請就坐落花蓮縣吉安鄉○○段1121號土地分割6米道路作 為永久道路使用，系爭合建案依然無從核准等情均不爭執， 並有系爭契約、支票影本附卷可稽，應堪信為真實。至兩造 爭執點為：⑴系爭契約是否因為不符合法令無從建屋而自始 無效，或得依據系爭契約第7條解除？⑵被告是否未依照系 爭契約第6條履行，若被告未依該條履行，原告是否得據此 解除契約？⑶被告是否未根據契約第1條配合原告向建管機 關申請就坐落花蓮縣吉安鄉○○段1121號土地分割6米土地 作為永久道路使用，而導致有違反系爭契約第13條第1項？ ⑷若被告應返還原告給付之保證金20萬元與違約金20萬元， 被告是否得以租屋、興建鐵皮屋、水電費、搬家工資、公證 費用主張抵銷？茲分述本院得心證之理由如下：(一)原告得主張系爭契約已因不符法令無從建屋，而依據系爭契 約第7條規定解除，並請求返還20萬元。
⑴按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法 第99條第2項定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人 之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而 所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該 意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客 觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效 果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果 對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字 第286號判決意旨參照）。經查，系爭契約第7條約定為：「
本件契約成立後，如因政令限制或不抗力之事由發生致乙方 不能領得建築執照時，本約無條件解除作廢，甲方應即將所 收保證金於契約解除後十日內返還乙方，不得拖延... 」（ 見本院卷第16-17頁），由該約定觀之，應屬前揭民法第99 條第2項所規範之解除條件，而兩造對於系爭建案因政令限 制無法申請建築執照並不爭執，是本爭點端視系爭契約第7 條之解除條件是否業已成就。
⑵證人葉俊榮於本院審理時具結證稱：「（系爭合建契約書在 簽定之前，兩造是否曾經有先請你了解是否可以履行？）沒 有，這合約當初我沒有看過，是原告公司的一個潘小姐來找 我，只有拿一張系爭土地的地籍圖，來請教我關於農地申請 道路做為建築基地的通路使用，依照建築法規必須建地沒有 連接道路的時候，才可以用農地來申請道路，做為建築基地 的通路，但不一定會准。當時我跟原告公司還在溝通的階段 ，我有先畫了一些草圖給原告公司做說明，剛開始溝通的時 候跟畫出來的圖有點落差，因為系爭的土地原本就有道路， 除非他的原有道路因為分割而無法使用的情況下，才能用農 地來申請道路，這件我發現有這樣的問題之後，我就跟原告 講，原告也沒有再進一步告訴我怎麼處理，後來我就以為這 個案子已經結束了，後來我在半年前才聽說被告有另外找一 個設計師在跑本案。」、「（有沒有看過卷23頁到25頁的設 計圖？）有，那是我畫的，但是後來就沒有再繼續了。我也 不知道原告把他拿去簽約了。」、「（你把圖交給原告之前 ，有無告訴原告你剛剛提到系爭土地要申請道路使用，可能 會不過的事情？）有，我當時有告訴原告公司的潘小姐。」 、「（後來原告是不是有再請求就本件建案再做什麼處理？ ）大概九個月之前，原告有再請我拿系爭的合建的建案去跟 縣政府申請，因為申請要附整套的資料，例如土地同意書、 委託書等等，我就提供相關的表格給原告，但是原告一直沒 有回覆我，後來我的員工告訴我：原告說無法取得那些資料 ，所以就沒辦法申請，我只有跟地主見過一次面，他跟我要 名片，我因為是原告委託我的，所以我只跟原告接洽，我並 沒有去跟被告要什麼資料。」等語（見本院卷第103-104頁 ）。由證人葉俊榮之證述可知，原告於簽訂系爭契約前，並 不確實知悉系爭建案無法申請建造執照，且衡諸常情，若原 告於簽訂系爭契約前，即已知悉系爭建案無法申請通過，則 其何須與被告簽訂契約，又何須交付20萬元之保證金，是以 原告主張其於簽訂系爭契約前，並不知悉系爭建案是否可通 過申請等情，應堪採信。則揆諸上開最高法院判決意旨，系 爭契約第7條雖約定有：「本件契約成立後，如因政令限制
或不抗力之事由發生致乙方不能領得建築執照時，本約無條 件解除作廢... 」等語，然探究當事人之真意，應不限於該 事由係發生於系爭契約訂立後，否則即有違反經驗法則與誠 信原則，故被告辯稱系爭建案無法申請建築執照，係發生於 系爭契約簽訂前，故不得依據系爭契約第7條解除契約云云 ，顯屬無據。
⑶從而，原告主張依據系爭契約第7條約定之解除條件成就， 並據以解除契約，請求被告返還前所給付之20萬元保證金， 即屬有據。
(二)被告未依照系爭契約第6條履行，原告得據此解除契約，並 得依據系爭契約第8條第2項約定解除契約，請求被告給付20 萬元之違約金。
⑴系爭契約第6條約定：「甲方應於契約成立90日內將A棟土地 分割移轉與林玉葉，並將合建標的上現有舊建物拆除（甲方 搬遷完畢由乙方拆除）完畢後十日內由乙方申辦建築執照 .... 」，第8條第2項約定：「甲方未於契約成立日起90日 內完成A棟部份分割、移轉與林玉葉及舊建物滅失登記，本 契約即解除，甲方應負違約責任，並於契約解除後十日內將 保證金加倍之違約金一次退還給乙方」（分見本院卷第15、 17頁），是以依據系爭契約第6條約定，被告有履行該約定 之義務，倘其未依約履行，則系爭契約第8條第2項之解除條 件即成就，系爭契約即解除，原告並得請求20萬元之違約金 。故本爭點應審究者為被告是否未依約履行。
⑵證人乙○○於本院審理時具結證稱：「（系爭土地上面有房 子，被告說他已經把房子拆掉，人已搬到別處去住，地主是 否已將房子拆除？《提示現場照片》）沒有。照片上前面的 房子就是現在系爭土地上的房子，後面的不是，現在地主還 住在那裏。」、「（地主說1122號土地有分割，而且過戶給 你，是否有過戶給你？）沒有，我沒有收到通知也沒有收到 權狀。」等語（見本院卷第107頁；照片見本院卷第114頁） ）。由證人乙○○之證述可知，被告未依約拆除系爭土地上 之舊有房屋及將土地分割等情，堪予認定。被告雖辯稱其有 移轉登記予乙○○與已拆除系爭土地上舊建物，然未舉證以 實其說，難以採信。
⑶從而，原告主張依據系爭契約第8條第2項約定解除契約，並 請求被告給付20萬元之違約金，為有理由，應予准許。(三)被告不得以租屋、興建鐵皮屋、水電費、搬家工資、公證費 用，主張抵銷其應給付原告之40萬元。
⑴按契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知 其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損
害之他方當事人，負賠償責任，民法第247條第1項定有明文 。經查，系爭契約並非自始客觀無效，而係附解除條件，因 解除條件成就而解除，已如前述。是以被告辯稱系爭契約為 無效，其並無過失而信系爭契約為有效，因而受有前揭租屋 費用等損害共計205,100元，得依上開民法第247條第1項規 定請求原告給付云云，顯屬無據。
⑵從而，被告辯稱以205,100元用以抵銷其應給付原告之40萬 元，不足採信。
四、綜上，原告主張系爭契約因解除條件成就而解除，請求被告 給付如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許 。
五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依被告所請預供 相當之擔保金額後，得免為假執行。又本件判決之基礎已臻 明確，爭點⑶與兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 3 月 31 日 臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法 官 劉柏駿
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日 法院書記官 蔡芬芳
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