臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第898號
原 告 甲 ○
tra
乙○○
W A
丙○○
共 同
訴訟代理人 張梅音律師
被 告 丁○○
己○○
戊○○
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年2 月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丁○○、己○○應自門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路189 之1 號全棟房屋遷出，並將房座騰空交還予原告。被告應連帶給付原告新台幣拾柒萬柒仟叁佰叁拾叁元。被告應共同給付原告新台幣貳拾萬貳仟陸佰陸拾柒元，並自民國96年12月1 日起至遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月共同給付原告新台幣拾萬伍仟元。
被告丁○○、己○○應將坐落高雄縣鳳山市○○○段230-12地號土地上如附圖複丈成果圖所示A 部分面積壹佰伍拾平方公尺之建物拆除，並返還佔用部分土地予原告甲○及其他共有人全體。被告丁○○、己○○應將坐落高雄縣鳳山市○○○段230-27地號內如附圖複丈成果圖所示B 部分面積貳拾捌平方公尺之建物拆除，並返還佔用部分土地予原告丙○○。
訴訟費用由被告丁○○、己○○共同負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖萬元為被告丁○○、己○○供擔保後，得為假執行；本判決第二至三項於原告以新台幣拾萬元為被告供擔保後，得為假執行；本判決第四項於原告甲○以新台幣貳佰貳拾萬元為被告丁○○、己○○供擔保後，得假執行；本判決第五項於原告丙○○以新台幣肆伍拾萬元為被告丁○○、己○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，不在此限，民事 訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。原告起訴 時，依民法第767 條、第455 條、第179 條及租賃契約法律
關係之規定，聲明：㈠被告丁○○、己○○應共同自門牌號 碼高雄縣鳳山市○○○路189 之1 號全棟房屋（下稱系爭房 屋）遷出，並將房座騰空交還予原告。㈡被告丁○○、己○ ○應共同將坐落高雄縣鳳山市○○○段230-12地號土地（下 稱系爭基地）上如附圖所示A 部分建物拆除並返還佔用部分 土地予原告甲○及其共有人全體。㈢被告應連帶給付原告新 台幣（下同）177,333 元，並自民國96年9 月27日起至遷讓 交還聲明第1 項所示房屋之日止，按月連帶給付原告95,000 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴狀送達後，追加 請求：①被告丁○○、己○○應將坐落高雄縣鳳山市○○○ 段230-27地號土地（下稱230-27地號土地）上如附圖所示B 部分，面積28平方公尺之建物拆除，並返還佔用部分土地與 原告丙○○。原告丙○○此部分訴之追加，已於97年10月2 日民事追加聲明狀中為此項陳述，並將訴狀繕本送達被告， 是以，原告丙○○追加此部分之聲明，尚無礙被告之防禦及 訴訟之終結，核與前述規定相符，自應准許。另原告將上開 ㈢之聲明擴張及減縮為：①被告應連帶給付原告177, 333元 ，及②被告應共同給付原告202,667 元，並自96年12月1 日 起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月共同給付原告10 5,000 元。此部分僅係應受判決事項聲明之擴張及減縮，揆諸前開 規定，亦屬於法有據。
二、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭基地及系爭房屋，本係原告甲○、乙○○及 訴外人余謝昭3 人分別共有，於92年10月間委由訴外人余謝 淑明出租予被告丁○○、己○○，約定租期自92年12月1 日 起至97年11月30日止，租金前2 年每月75,000元，第3 年為 每月85 ,000 元，第4 年為每月95,000元，第5 年則為每月 105,000 元，並按月於每月1 日前給付（下稱系爭租約）， 被告丁○○除交付押租金、第1 期租金及簽發30張租金支票 予余謝淑明外，並邀同被告戊○○擔任系爭租約之連帶保證 人。嗣改由原告甲○、乙○○及余謝昭擔任系爭租約之出租 人，而余謝昭再於94年9 月間將系爭房屋2/ 5持分贈與予原 告丙○○，並改由原告承受系爭租約之出租人，且經被告同 意。詎被告丁○○交付之96年4 月及9 月租金支票屆期提示 未獲兌現，已積欠租金達2 月，而被告丁○○、己○○復違 反系爭租約之約定，未得原告之同意，擅自將系爭房屋轉租 予訴外人陳王蘭經營御宴火鍋精殿餐廳，並於系爭房屋前搭
建牌樓及鐵皮屋而佔用系爭基地及原告丙○○所有之230-27 地號土地，原告已於96年9 月20日通知終止系爭租約，被告 丁○○、己○○並於同年月21日收受，系爭租約已於96年9 月26日生終止之效力，是被告丁○○、己○○已無權占用系 爭房屋、系爭基地及230-27地號土地，惟被告丁○○、己○ ○迄未返還，依約應將系爭房屋騰空交還原告外，另應依系 爭租約違約金約定及民法不當得利之規定，應與連帶保證人 戊○○共同負賠償之責。此外，被告丁○○、己○○搭建之 牌樓及鐵皮屋，占用原告甲○共有之系爭基地如附圖所示A 部分面積150 平方公尺、占用原告丙○○所有如附圖所示B 部分面積28平方公尺。爰依租賃契約、所有人物上返還請求 權、租賃物返還請求權及不當得利法律法律關係提起本訴， 並聲明：如主文第一至五項所示，願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
三、按「乙方（即被告丁○○、己○○）非經甲方（即原告）書 面同意，不得將租賃物之全部或一部轉租，或借與他人使用 ，或與他人共同；乙方積欠租金達2 個月以上，或違本特約 事項第1 項至第5 項規定之1 者，甲方得終止租約收回租賃 物，如有損害，並得請求賠償，乙方不得異議」，分別為系 爭租約第2 條及第11條所約定。次按租賃定有期限者，其租 賃關係於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物。民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明 文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條 定有明文。末按以日、星期、月或年定期間者，其始日不算 入，民法第120 條第2 項定有明文。經查，本件原告於96年 9 月20日以被告丁○○、己○○積欠2 個月租金，且將系爭 房屋提供予陳王蘭使用為由，發函予被告丁○○、己○○， 限其二人於5 日內清償積欠之2 個月租金，逾期不履行，系 爭租約即終止，被告於同年月21日收受上開函文等情，有原 告提出之律師函1 份及回執影本3 份（見本院卷第25至26頁 、103 至105 頁）在卷可稽，堪予採認。次查，關於系爭租 約終止日期，倘揆諸前開始日不算入之規定，則原告限被告 丁○○、己○○履行之5 日期間，應自96年9 月22日起算至 同年月26日。從而，原告主張系爭租約於96年9 月26日即告 終止云云，尚非可採。易言之，本件系爭租約應自96年9 月 27日起終止。至原告主張之上開其他事實，亦據其提出地籍 圖謄本、空拍圖、系爭房屋之建物登記謄本、系爭基地之土
地謄本、系爭租約影本、230-27地號土地謄本、支票暨退票 理由單影本2 張、陳王蘭經營御宴火鍋精品殿餐廳照片2 張 及牌樓照片2 張（見本院卷第12至14頁、第15頁、第16至17 頁、第18至24頁、第117 頁、第28至29頁、第30頁、第31至 32頁）為證，堪可採認。又被告於相當時期受合法通知後， 並未於言詞辯論期日到場或提出準備書狀就上開情事為爭執 ，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項之規定，已視同自 認，益堪認原告主張之事實為真實。
四、本院認本件之爭點為：
㈠原告請求被告丁○○、己○○返還系爭房屋，拆除建物並將 系爭土地及230-27地號土地，分別返還原告甲○暨其他共有 人及原告丙○○，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第 767 條前段定有明文。
⒉經查：原告為系爭房屋之所有權人，系爭租約復經原告合法 終止，已如前述，則被告丁○○、己○○占用系爭房屋已無 正當權源，揆諸前開法律規定，原告依民法第455 條前段規 定，請求被告丁○○、己○○返還系爭房屋，為有理由，應 予准許。次查，原告甲○為系爭基地之共有人，原告丙○○ 則為230-27地號土地之所有權人，而被告丁○○、己○○搭 建之牌樓建物佔用系爭基地及230-27地號土地，且無正當權 源，則原告甲○、原告丙○○分別基於民法第767 條規定， 訴請被告丁○○、己○○拆除如附圖所示A 、B 部分土地上 之建物，並將各該部分無權占用之土地返還原告甲○及其他 共有人、原告丙○○，均有理由，應予准許。
㈡原告請求被告給付租金及違約金，有無理由？原告得請求之 金額為何？
⒈租金部分：
按對系爭租約之義務，承租人等需負連帶共同責任；系爭連 帶保證人就承租人之債務負完全保證責任並拋棄先訴抗辯權 ，系爭租約第15條後段及連帶保證人欄備考欄均有明文。經 查被告丁○○、己○○迄今尚積欠96年4 月及9 月1 日至系 爭租約終止日前1 日（即96年9 月26日）之租金，共計177, 333 元（計算式：95,000元＋【95,000元×26/30 】＝177, 333 元，元以下四捨五入）。而按被告丁○○、己○○均為 承租人，被告陳逸則為系爭租約之連帶保證人，參照前開約 定，被告就此積欠之租金自應負連帶責任給付之責。故原告 請求被告連帶給付積欠之租金177,333 元，為有理由，應予 准許。
⒉違約金部分：
①按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。查系爭租約第13條約 定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即被告丁○○、 己○○）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（即原告）， 不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方8,00 0 元之違約金」，有系爭租約1 份在卷足憑。次查，系爭租 約於96年9 月27日終止，被告丁○○、己○○仍佔用系爭房 屋等情，均如前述，則其2 人自應依約支付違約金。 ②次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額，亦有最高法院49年台上字第807 號判例意旨可資 參照。經查，系爭租約第13條約定每日違約金為8,000 元， 本院審酌系爭房屋現值約264,300 元，有系爭房屋稅籍證明 書1 紙為證（見本院卷第33頁）；而系爭基地96年1 月份所 申報之地價每平方公尺為10,306元（四捨五入），有土地登 記謄本1 份足憑（見本院卷第16頁），堪予認定。再者，系 爭房屋位於高雄縣鳳山市鬧區，面臨高雄縣鳳山市○○○路 ，同側開設有群益證券公司、國泰世華銀行分行，對面則有 米奇林輪胎公司，距家樂福大賣場亦不遠，交通便利，商業 活動頻繁，此有勘驗筆錄及現場附近環境照片4 幀在卷可憑 （見本院卷第69至76頁、第31至32頁），並由被告丁○○、 己○○繼續占用中。據此，本院審酌系爭房屋上開坐落土地 之位置、工商繁榮程度、被告丁○○及己○○利用系爭房屋 造成原告之損害等情，堪認兩造所約定之違約金以每日3,50 0 元為適當。
③又被告丁○○、己○○於系爭租約終止後，無權占用系爭房 屋，即須給付原告違約金，其占有之事實狀態，於系爭房屋 交還原告前，均繼續存在，故被告丁○○、己○○應按日給 付之違約金，係履行期未到，非履行條件未成就，故原告就 履行期未屆至前之請求提起將來給付之訴，請求給付違約金 ，於法並無不合。另被告戊○○為系爭租約之連帶保證人， 對被告丁○○、己○○就此所生之債務，亦負連帶賠償之責 。是以，原告請求被告共同給付自96年9 月27日起至同年11 月30日止之違約金202,667 元（此部分以每月95,000元計，
計算式：【95,000元×4 /30 】＋95,000元×2 ＝202,66 7 元，元以下四捨五入）；及自96年12月1 日起至遷讓交還系 爭房屋之日止，按月共同給付原告105,000 元，既未逾前開 違約金每日3,500 元（即每月105,000 元）之範圍，均有理 由，亦應准許。
五、綜上所述，被告丁○○、己○○於系爭租約終止後仍佔用系 爭房屋，另被告戊○○則為連帶保證人，從而，原告依據租 賃法律關係、租賃物返還請求權、物上請求權及不當得利法 律關係，請求判決如主文第1 至5 項所示，核屬正當，應予 准許。
六、末按，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者 ，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。 經核，本件原告請求遷讓房屋、拆屋還地部分，被告丁○○ 、己○○受敗訴之判決，應負擔此部分訴訟費用，至原告請 求租金、違約金部分，依前揭規定，不併算其價額，故未徵 收訴訟費用，則被告戊○○應無負擔訴訟費用之必要，附此 敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項，判決如 主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 9 日 民事第五庭 審判長法 官 李昭彥
法 官 洪榮家
法 官 李育信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 9 日 書記官 林玉珊